论文部分内容阅读
摘要：“营改增”全名为“营业税改征增值税，它是我国为了加速财税体制优化改革所采取的重要措施。在“十一五”期间推出此项举措，无论是在经济转型上，还是第三产业发展上，都有十分有利的价值。除此之外，也对分离企业主辅、促进专业协作、优化相关业务结构上也有重要价值，通过对市场调查实际数据进行分析，发现房地产产业仍然是我国国民经济的重要支撑，而且房地产业与民众的生活有着千丝万缕的联系。但是由于我国房地产税制还存在较大问题，因此也一度是民众重点关注的对象。本文主要探究的就是“营改增”后我国房地产企业流转税税负变化趋势。
关键词：“营改增”；房地产企业；流转税；税负；区别；措施
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01
通过对实际生活中行业的调查和数据分析，得出对国家的整个国民经济来讲，“营改增”确实使企业税负得到进一步的降低，可其对于交通运输业、有形动产租赁等部分的行业不但没有起到降低的效果，还使这些行业的税负不断上升。
一、营业税与增值税制之间的重要区别
从当前的市场形势来看，营业税和增值税是我国流转税制当中最主要的两种。这两种税制之间是有着很大差别的。例如，营业税是一种对那些只在境内提供应税劳务、销售不动产，或者转让无形资产的个人或者企业所征收的税种。其中的课税主要包括的有：文化体育行业、建筑行业、服务行业、销售不动产等。它属于地方财政收入当中的重要方面。增值税的征税对象是只在我国境内经营的单位和个人，对其在生产经营当中取得的增值额征收的税种。它的课税主要包括：销售货物、进口货物、交通运输劳务等，属于中央财政收入的重要方面。根据上面的定性可以发现，房地产产业属于营业税的征税对象。但是，随着我国提出的“营改增”措施的不断推进，房地产业在未来也会划入增值税的征税对象当中。近些年来，“营改增”措施推进以后，房地产产业的流转税税负发生了较大的变化，这对房地产业的发展，以及民众的实际生活，都是一个较大的影响。要想弄清楚这种变化趋势，我们首先要弄清营业税以及增值税在税率、计税方法的特征差异。
1.税率特征差异
税率是影响税负变化的最直接的因素。一般情况下，税率越高，税负水平往往就会越高。根据我国现在所推行的税制来看，房地产产业仍然属于营业税的征税对象。根据对实际情况进行归纳，房地产业当中涉税的业务主要有以下几种：不动产销售、不动产租赁、土地使用权转让。其中以不动产销售为主要涉税业务。这三种业务使用的税目有很大差别。不动产销售适用的税目为5%；不动产租赁从实际来讲，属于服务业当中的租赁业，适用的税目为5%；土地使用权转让从实际上讲，则属于转让无形资产，适用的税目也为5%。由此我们可以说，在现在的税收制度之下，房地产业当中主要业务适用的税目均为5%。增值税与营业税相比，较为复杂。对于一些小规模的纳税人来说，只适用3%的征收率。对于一般的纳税人来说，需要的基本税率为17%。而对于那些农业产品、食用植物油等部分特殊产品而言，适用13%的税率。交通运输业则适用11%的税率。建筑业是与房地产业息息相关的产业，按照现在的《营业税改征增值税试点方案》中的规定，它需要适用11%的税率，但是规定当中并未专门提及房地产的适用税率。目前，学术界在经过分析之后，一致认定房地产业也将会采用11%的适用税率。笔者在本文当中，也坚持与这些学者相同的观点。房地产业在“营改增”推行之后，税率上升到了11%，那么就有可能直接导致流转税总体税负的上涨。
2.计税方法
营业税主要的课税对象时营业额，计算公式为：应纳营业税=营业额×适用税率。纳税人在销售不动产时获得的营业额，就是他们在销售时从卖家那里获得的全部价款以及额外的费用。对于土地使用权转让以及不动产租赁，我国也有相应的计算规范。房地产业当中的三种主要业务，都是按照营业额全额作为计税基础的。但是房地产业也有有关差额计税的规定。《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》当中有明确规定，简单概括即为：在营业税制的相关规定之下，房地产业将主要依据营业额全额以及规定税率来确定最终税额，但是对于一些特殊业务范围，将会按照营业额差额以及规定税率来确定最终税额。
增值税的计税方法主要包括的有间接和直接两种方式。我国现在主要采用的就是间接计税。在“营改增”措施施行以后，我国的房地产企业就能够抵扣进项税额，这是税制改革之后，我国房地产业税款缴纳上的一个较大的改变。增值税是按照小于营业税计税为依据，那么如果单单从这个方面来看，可能会导致房地产业税负呈现下降的局势。
二、“营改增”后保障我国房地产业流转税税负均衡的措施
1.预售收入预缴增值税
国家为了有效的优化税制、结构性减税，经过长期的市场调查及数据分析，决定采取“营改增”的重要措施。在对相关理论进行分析的基础之上，“营改增”具有解决营业税重复课税所导致的税负过重问题的重要价值。除此之外，在房地产行业中，经过长期的调查和分析，得出“营改增”不但能让增值税抵扣链条得到进一步的完善，还会使社会专业分工更加明确和行业中的业务结构得到进一步的优化，促进房地产业以及第三产业在未来的行业中的蓬勃发展。
在此种分析的基础之上，为了防止房地产产业在前期大量缴税影响下，导致的资金严重紧缺、税负上涨的状态。应当对房地产产业取得的预售收入采用预缴制度，等到相应的项目完成之后，再要求其缴清。这样还可以避免出现免税款流失状况，在一定程度上，为我国财政收入的稳定提供了保障。
2.合理延长进项税额抵扣时限
在我国现在采用的税制规定下，增值税一般纳税人所取得的增值税专用发票等，必须要在开票之后的180天时限之内，去相关的税务机关进行认证。而且还要在认证通过之后的第二个月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。为了使部分房地产企业在销项中抵扣前期取得的进项税额，笔者建议延长180的时限。
三、结语
国家为了有效的优化税制、结构性减税，经过长期的市场调查及数据分析，决定采取“营改增”的重要措施。在对相关理论进行分析的基础之上，“营改增”具有解决营业税重复课税所导致的税负过重问题的重要价值。这就为我们提供了一个新的思路，将会是今后相关学者研究的重要方向。
参考文献：
[1]王华.探析营改增对铁路运输企业税负及利润的影响[J].财经界（学术版），2016（16）.
[2]张瑜.江苏泰兴地区中小企业税负现状调查与分析[J].经济界，2016（04）.
[3]黄彩彤.“营改增”对企业税负的影响分析[J].现代经济信息，2013（17）.
[4]税务总局与财政部联合发出通知 减免高新技术企业税负[J].湖北财税，2000（01）.
[5]王家贵.企业税负成本解析[J].冶金财会，2011（08）.
关键词：“营改增”；房地产企业；流转税；税负；区别；措施
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01
通过对实际生活中行业的调查和数据分析，得出对国家的整个国民经济来讲，“营改增”确实使企业税负得到进一步的降低，可其对于交通运输业、有形动产租赁等部分的行业不但没有起到降低的效果，还使这些行业的税负不断上升。
一、营业税与增值税制之间的重要区别
从当前的市场形势来看，营业税和增值税是我国流转税制当中最主要的两种。这两种税制之间是有着很大差别的。例如，营业税是一种对那些只在境内提供应税劳务、销售不动产，或者转让无形资产的个人或者企业所征收的税种。其中的课税主要包括的有：文化体育行业、建筑行业、服务行业、销售不动产等。它属于地方财政收入当中的重要方面。增值税的征税对象是只在我国境内经营的单位和个人，对其在生产经营当中取得的增值额征收的税种。它的课税主要包括：销售货物、进口货物、交通运输劳务等，属于中央财政收入的重要方面。根据上面的定性可以发现，房地产产业属于营业税的征税对象。但是，随着我国提出的“营改增”措施的不断推进，房地产业在未来也会划入增值税的征税对象当中。近些年来，“营改增”措施推进以后，房地产产业的流转税税负发生了较大的变化，这对房地产业的发展，以及民众的实际生活，都是一个较大的影响。要想弄清楚这种变化趋势，我们首先要弄清营业税以及增值税在税率、计税方法的特征差异。
1.税率特征差异
税率是影响税负变化的最直接的因素。一般情况下，税率越高，税负水平往往就会越高。根据我国现在所推行的税制来看，房地产产业仍然属于营业税的征税对象。根据对实际情况进行归纳，房地产业当中涉税的业务主要有以下几种：不动产销售、不动产租赁、土地使用权转让。其中以不动产销售为主要涉税业务。这三种业务使用的税目有很大差别。不动产销售适用的税目为5%；不动产租赁从实际来讲，属于服务业当中的租赁业，适用的税目为5%；土地使用权转让从实际上讲，则属于转让无形资产，适用的税目也为5%。由此我们可以说，在现在的税收制度之下，房地产业当中主要业务适用的税目均为5%。增值税与营业税相比，较为复杂。对于一些小规模的纳税人来说，只适用3%的征收率。对于一般的纳税人来说，需要的基本税率为17%。而对于那些农业产品、食用植物油等部分特殊产品而言，适用13%的税率。交通运输业则适用11%的税率。建筑业是与房地产业息息相关的产业，按照现在的《营业税改征增值税试点方案》中的规定，它需要适用11%的税率，但是规定当中并未专门提及房地产的适用税率。目前，学术界在经过分析之后，一致认定房地产业也将会采用11%的适用税率。笔者在本文当中，也坚持与这些学者相同的观点。房地产业在“营改增”推行之后，税率上升到了11%，那么就有可能直接导致流转税总体税负的上涨。
2.计税方法
营业税主要的课税对象时营业额，计算公式为：应纳营业税=营业额×适用税率。纳税人在销售不动产时获得的营业额，就是他们在销售时从卖家那里获得的全部价款以及额外的费用。对于土地使用权转让以及不动产租赁，我国也有相应的计算规范。房地产业当中的三种主要业务，都是按照营业额全额作为计税基础的。但是房地产业也有有关差额计税的规定。《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》当中有明确规定，简单概括即为：在营业税制的相关规定之下，房地产业将主要依据营业额全额以及规定税率来确定最终税额，但是对于一些特殊业务范围，将会按照营业额差额以及规定税率来确定最终税额。
增值税的计税方法主要包括的有间接和直接两种方式。我国现在主要采用的就是间接计税。在“营改增”措施施行以后，我国的房地产企业就能够抵扣进项税额，这是税制改革之后，我国房地产业税款缴纳上的一个较大的改变。增值税是按照小于营业税计税为依据，那么如果单单从这个方面来看，可能会导致房地产业税负呈现下降的局势。
二、“营改增”后保障我国房地产业流转税税负均衡的措施
1.预售收入预缴增值税
国家为了有效的优化税制、结构性减税，经过长期的市场调查及数据分析，决定采取“营改增”的重要措施。在对相关理论进行分析的基础之上，“营改增”具有解决营业税重复课税所导致的税负过重问题的重要价值。除此之外，在房地产行业中，经过长期的调查和分析，得出“营改增”不但能让增值税抵扣链条得到进一步的完善，还会使社会专业分工更加明确和行业中的业务结构得到进一步的优化，促进房地产业以及第三产业在未来的行业中的蓬勃发展。
在此种分析的基础之上，为了防止房地产产业在前期大量缴税影响下，导致的资金严重紧缺、税负上涨的状态。应当对房地产产业取得的预售收入采用预缴制度，等到相应的项目完成之后，再要求其缴清。这样还可以避免出现免税款流失状况，在一定程度上，为我国财政收入的稳定提供了保障。
2.合理延长进项税额抵扣时限
在我国现在采用的税制规定下，增值税一般纳税人所取得的增值税专用发票等，必须要在开票之后的180天时限之内，去相关的税务机关进行认证。而且还要在认证通过之后的第二个月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。为了使部分房地产企业在销项中抵扣前期取得的进项税额，笔者建议延长180的时限。
三、结语
国家为了有效的优化税制、结构性减税，经过长期的市场调查及数据分析，决定采取“营改增”的重要措施。在对相关理论进行分析的基础之上，“营改增”具有解决营业税重复课税所导致的税负过重问题的重要价值。这就为我们提供了一个新的思路，将会是今后相关学者研究的重要方向。
参考文献：
[1]王华.探析营改增对铁路运输企业税负及利润的影响[J].财经界（学术版），2016（16）.
[2]张瑜.江苏泰兴地区中小企业税负现状调查与分析[J].经济界，2016（04）.
[3]黄彩彤.“营改增”对企业税负的影响分析[J].现代经济信息，2013（17）.
[4]税务总局与财政部联合发出通知 减免高新技术企业税负[J].湖北财税，2000（01）.
[5]王家贵.企业税负成本解析[J].冶金财会，2011（08）.