王嘉敏:地产有病用错药?

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  自从银行房贷政策有所调整后,在房地产界引起了不小的反响。
  王嘉敏做的第一个项目耕天下,定位高档,针对的购房群体都是拥有第二、第三套住房的用户,所以就第二次贷款利息上调的态势,对王嘉敏来说是一个不好的消息。
  北京房地产有没有泡沫,大家各有各的观点。说有泡沫的人,有自己的一套理论、数据和根据以往的经验作出的判断;说没有泡沫的人,也有自己的一套。圈内外对北京房地产是不是健康的判断,很像对人的身体健康的判断。
  但是王嘉敏认为北京的房地产有病,却用错了药。
  
  房地产该用什么药?
  
  记者:央行最近出台的121号通知,对耕天下这种高档住宅项目有没有影响?因为项目的大部分购买者是二次购房者。
  王嘉敏:虽然此次央行121通知的出台,对耕天下影响不大,因购买我们项目以自住为主,许多客户一次性付款,而且酒香不怕巷子深,好房总会有人去买。
  记者:你觉得现在房地产市场有没有泡沫?
  王嘉敏:我觉得没有泡沫,不应该控制购买。
  记者:那你怎么看待北京房地产市场空置率高这样一个事实?
  王嘉敏:的确,大家都在说北京楼市空置率高,但是统计的数据是否合理,尚有待核实。我觉得泡沫的定义是:市场的供应量远远大于需求量。但是北京市场的需求很旺,而所谓的空置率,有两方面原因,其一是前几年建设的设计落后的积压房,其二是个别开发商由其它行业转行投资房地产业,但对市场需求未做深入的研究,建造了不够超前设计的房。如SARS之后,一些楼盘销售不畅,造成积压,所以说是某些房地产商建了不该建的房子导致的。
  记者:你认为什么房子是不应该建的?
  王嘉敏:所谓该建不该建,是指一些开发商并不研究房地产运作与市场需求规律,就因为手中有土地就盖房子,这导致北京相对于上海、深圳、广州等地建设的项目先天有缺陷。由于购房者消费知识在不断成熟,对房子本身的技术知识也逐步了解,所以好房子大家都会买,而很多房子不符合消费者的需要就卖不出去。不是市场坏了,而是开发商提供的产品有缺陷。比如现在流行黑色的衣服,你为什么偏偏要生产红色的呢?
  记者:你认为北京的房价在一种什么程度算是合理的?
  王嘉敏:作为中国经济、文化、政治的中心,北京的房价就应该高。世界各国的首都,房价都很高,如果北京的地产价格在全国均价之下,那会是一种怎样的情形?投资者信心何在?北京流动人口是否会更多?社会治安是否会下降?何况我国人口十几亿,限制在北京城置业的数量,只能靠经济杆杠制约才有效。再者,北京城中心的房价应升值,比如,二环、三环,可开发利用的土地越来越少,增值是经济规律,如果首都的房子在不断贬值,谁敢再买房子。
  记者:那你觉得央行的文件并不能解决现在的问题?
  王嘉敏:但我觉得问题的根本在于:应该控制房地开发量,但不应该控制房地产的销售,也不应打击置业的热情。我国近些年一直是引导消费为主的,如果对置业者第二次、第三次买房加以限制,还是鼓励消费吗?再说,房子已经建了,为何不加速资金的回笼呢?这反过来还能降低开发商的风险及银行的信贷风险。央行严格控制房地贷款可以理解,这样可以控制开发,但不应该控制销售。再说,投资者买房,说明什么?说明他对国家的政治、经济增长有信心,特别是那些第二次购房者,因为钱存入银行可能利息低,购房就是用来投资,他觉得这种持续的经济增长能够给他带来收益。
  记者:你认为这是北京楼市出现泡沫的根本原因吗?
  王嘉敏:我不认为北京有泡沫。因为北京在近几年对房子的消费需求仍旧很旺,我周边有许多人还有置业的打算。有没有泡沫,关键是供应是否远远大于需求,目前北京还不是,只是希望开发商要认真研究开发项目的产品定位,不要与周边项目同类化。
  记者:那你觉得解决问题的关键在哪里?
  王嘉敏:我赞成香港的做法。香港房地产的控制是靠土地出让量来控制的,如果房价高涨,政府就多批一些土地,如果房价低落,就控制土地出让量。这才是一种真正的市场调节。
  记者:可是北京的土地已经几乎被圈完了?
  王嘉敏:虽然北京的土地很多都已经圈地完成,但从规划立项及每年的转让土地量加以
  调控,以前没有通过土地来控制房价,我想应该从现在开始着手这样做。不过,央行121号通知出台,无疑是提高了房地产行业的进入门槛。没有钱,就没有四证,就搞不到贷款,你就别做房地产,可以控制新增房地产企业。
  
  北京的地都到哪里去了?
  
  记者:我知道你是一位外地进京的开发上,你当初做耕天下,怎么找到的土地?能讲讲吗?
  王嘉敏:我当初作为一位外地进京搞房地产的开发商,也遇到了很多困难,特别是土地。但是我觉得:没有铜墙铁壁,只要我肯做,一定可以找到适合的项目,最初的决定——耕天下,并非轻易决定。
  记者:能详细说说吗?
  王嘉敏:房地产是一种地域性很强的行业,产业要本地化,北京作为首都,门槛又要高出其他地方很多。北京的“圈地”运动在几年前就已经完成,能开发的相对较少,做耕天下这个项目的时候,我转遍了北京城,看了十几块土地,寻找适合的项目。当初耕天下的土地一片荒芜,但走进去就被一片茂密的古树林及文物设施吸引,我当即认定要开发这块地。当时没怎么谈价格就买下来了。因为我觉得耕天下这个项目的惟一性太强,可以说是绝版,是一个非常理想的高档项目选址。
  记者:你凭什么认定你的感觉是正确的?
  王嘉敏:我觉得感觉是培养出来的,也可以说是经验。我经常到中国其他城市、国外的著名城市考察,每到一个地方,都会关注当地的房地产,当地的房屋建筑,除了感觉之外,就是对项目的论证更重要。如果当时不知道永定门的拆迁改造,我不会去做这个项目。另外,
  做地产要有独立的、批判的思维。不能盲目跟从,比如亚运村,这个在当时被认为很好的区域,现在就面临很大的交通压力,里面的项目已经不如以前好卖,当初在选地的时候我也去过亚运村,但不会在那开发,因道路设置滞后已非常明显,所以选地要考虑多方面的因素。现在很多人都搬出了亚运村,别人说好,不一定好,真正的判断来自你自己。我做的是高档项目,所以我一定要保证一切都是优秀的,这不仅仅是房子本身,还有交通,周边环境。这也是我为什么要做耕天下二期、三期的原因。我同时要改造周边的环境。
  记者:你能给外地来京做地产的开发商怎样的忠告?
  王嘉敏:批判要是一种合理的批判,曲高和寡,同样也做不成地产。外地开发商离开本土作战,要克服水土不服。比如我们到北京来之后,为了实现北京的本地化,我放弃了天津原有的队伍,到北京重新搭建班子,几乎所有招聘的人员都来自北京。这种近似于跨国公司管理的本土化,给我也带来了很多好处,公司整体角色进入快,而北京的各种房地产规章制度,一下子也因为北京员工的加入,取消了刚进入阶段的人脉、金脉的短暂虚弱阶段。
  
  为什么拼命选择高端?
  
  记者:你当初到北京为什么一下子就选择了耕天下这种高端产品?
  王嘉敏:其实我们选择的是品牌化的战略,房地产企业要在中国立足,有两条可供选择的道路,一是品牌,二是规模。我们研究了北京市场的消费情况之后,选择了品牌,选择了精品路线。
  记者:你觉得精品战略怎样体现在耕天下的项目中?
  王嘉敏:我觉得要做精品,就必须有不断地创新力和想像力;要使项目有显著特点,而且要有长远的眼光,使项目的最佳品质得到淋漓尽致的展现,对得起消费者。耕天下,我们更突出的是京味文化,比如:我们的选址在:先农坛外坛,“农”字是中华数千年的文化传承的根基,同时这里的原有绿化非常好,我们对此予以保护,按照老话说:这叫“龙田”,天子也要在此耕作,以示天下。这样我们就把中国悠久的历史文化,同项目本身紧密地结合起来。
  记者:项目设计时,你有什么考虑吗?
  王嘉敏:有两个考虑:一个是周边环境,一个是项目本身。从周边环境来看,这一地域是老北京的典型代表。耕天下处在一个特殊的地段:紫禁城、天安门广场、前门、大栅栏、琉璃厂、先农坛、天坛、陶然亭、大观园等等,很北京的文化代表都环绕在耕天下周边。同时,西单商业街、金融街、王府井大街、大都市商业街、国际传媒大道、地铁四号线、地铁二号线纵横交错,可以说是路通财通,购物,交通非常方便。
  内部环境来看,我们突出“生态”二字。耕天下拥有21棵休养生息500年的古树,绿色生态价值与文化价值绝无仅有,绿化率高达40%,眼之所见,尽是绿色。此外,首层赠送私家花园,即每一层又是一片微型的绿色森林。户型设计凸显一个大字,主户型150-300平方米,这与周边的环境相配套,雍容华贵,屋外绿景与屋内自由空间浑然相连。
  另外我们在容积率方面也考虑到一个精品的路线,物以稀为贵,总建筑面积4.1万平方米,仅售168套,容积率只有1.6,一方面保证了低密度,同时使生活空间的通风达到高度畅通的境界。
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