“四管四合”打造“朝阳管家”

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  物业服务企业是社区居民的“生活管家”,也是居民纠纷投诉的“重点”。2019年1月至4月,市民热线反映朝阳区物业管理方面的纠纷投诉9000余件,主要集中在垃圾清理、清洁卫生、绿化养护、停车费涨价、私装地锁、电梯维修、治安环境、业委会运作等方面。
  按照“街乡吹哨、部门报到”改革“四个深化”要求,2019年初以来,朝阳区选取4类8个小区开展试点,积极探索党建引领物业服务企业参与社区治理的新路子。
  “通过摸排分析和实地调研,我们发现居民物业服务供给方式大体上分为‘直管’‘专管’‘自管’‘托管’四种类型,打造‘朝阳管家’的重点就是强化党建引领、突出分类施策,在‘合而为一’中‘同向共进’。”朝阳区委组织部副部长谷昆鹏介绍道。
  “直管”模式:
  突出政治引领抓聚合
  “朝阳区房改房和老旧混合小区共151个,各产权单位依托自身的房屋管理部门,对自管物业直接提供物业服务,或由产权单位委托专业物业服务企业提供服务。这种直接管理的最大问题就是物业管理水平较低、基础服务标准还不规范。”区房管局副局长秦国华说。
  房改房和老旧混合小区的产权单位数量众多,“一楼一主”“一楼多主”“一区多主”现象十分普遍,各个产权单位彼此没有隶属关系,物业服務“各人自扫门前雪”。要引领产权单位和物业服务企业参与社区治理,必须发挥社区党组织的轴心作用,以政治领导、制定规则、协调利益与思想引导等方式,解决治理主体“散”的问题。
  针对物业管理“三化三无”,潘家园街道松榆西里东院小区居民党支部引导3个产权单位、3家物业服务企业、自管小组、志愿服务队、业主代表等治理主体进入党群议事会,通过推荐党群议事会的席位制代表、制定议事规则、监督议定事项的实施,探索强化社区党组织领导地位的具体路径。在枣营北里小区8部危旧电梯改造中,由麦子店街道枣北社区党委牵头,成立了街道有关科室和物业党支部协同参与的改造工作小组,社区党委对产权单位进行上门访谈63次,先后邀请28个产权单位参加社区议事协商会,通过沟通协商争取资金247万元,顺利解决电梯带病运行难题。
  “小区治理不缺资源,关键是整合问题。我们既是穿针引线的‘红娘’,也要当好‘裁判员’,把各类主体、各种资源拧成一股绳。”松榆西里社区党委书记李秀稳深有体会地说。
  “专管”模式:
  突出组织引领促融合
  目前,朝阳区实施物业管理的商品房和保障房小区占全区总量的66.5%。由于小区物业产权明晰、业委会运行规范,业主在物业需求方面容易达成共识,多数小区通过业委会或居委会代行业委会职能,以市场化方式选聘专业物业服务企业提供服务。
  曾经是地标性建筑的欧陆经典万兴苑小区也被物业服务履约不到位、业主维权程序不规范、服务评价机制不健全等问题所困扰,物业管理一度陷入恶性循环,业主多次上访。2015年6月,大屯街道党工委依法指定辖区内口碑较好的盛兴物业公司应急接管。
  借物业更换之机,街道党工委主动发力,指导业委会制定小区业主管理规约、业委会议事规则等系列管理规范,建立业委会依法运作和监督机制。同时,积极为盛兴物业公司16名党员办理组织关系接转手续,指导成立公司党支部。2015年筹备业委会换届时,社区党委通过法定程序将1名国企党员业主推选为业委会主任、1名社区居民党支部委员推选为业委会成员,使业委会也能听到社区党委的声音。
  “通过扩大组织覆盖、‘双向进入、交叉任职’等方式,社区把物业公司党支部纳入区域化党建工作协调委员会,将物业管理纳入社区党建网格,形成了一核多元、五方共治的组织体系。”欧陆经典社区党委书记申宏玲介绍道。
  “自管”模式:
  突出机制引领助整合
  在建成年代较早的老旧小区,原产权单位经关停并转后失管,居民通过建立院委会、自管会等自治组织,实现物业服务的自我管理。“自管”模式本质上是以小区居民的自治力量提供准物业服务。近年来,朝阳区街道系统成立类似性质的居民自治平台1675个,覆盖24个街道的236个社区。
  “自管”离不开常态化的问需机制。通过“走动式工作法”“走动联”“三进三民”等方式,自管组织利用社区创享计划、楼门会等载体,广泛征集居民意见建议,摸清物业需求,实行清单式、精细化管理。呼家楼街道呼北社区印刷4000余份调查问卷和2000余份《致居民的一封信》逐户发放,以居民需求为导向,引入国企连锁优质服务商和社会组织,建设集咨询、中介、维修、代收代办、寄存、缝补、菜站、自行车停放等服务于一体的小型社区服务综合体,使疏解整治与提升社区服务在基层治理过程中实现有机统一。据统计,朝阳区实施自管的老旧小区普遍建立了议事协商机制,以社区议事厅、社区党建工作协调委员会等平台为依托,由社区党委牵头居委会、自治组织、业主,就物业服务、停车管理、电梯维修等问题开展党政群共商共治。目前,全区已经建立党政群共商共治平台500多个,各级议事代表1.9万多名。2014年以来,通过实施党政群共商共治工程,统筹会商解决各类民生项目4100多个。
  以“街乡吹哨、部门报到”改革为契机,朝阳区着力打造老旧小区物业纠纷“三级”调处机制。在小区层面,将机关科室和社区党委、居委会、服务站及消防、巡防、劳动、流管、人防、城管等各类协管力量下沉,当好物业矛盾纠纷调解员。在社区层面,每周召开物业管理纠纷座谈会议,畅通业主、自管组织、产权单位等各方沟通渠道;街乡每月组织纠纷调处总结会,对难点问题进行“吹哨”,由相关部门合力解决。
  “托管”模式:
  突出能力引领带联合
  针对部分产权单位脱管弃管,专业化物业服务企业无意接管的老旧小区,朝阳区积极引导国有企业履行社会责任,通过成立区属国有企业北京朝阳家园物业管理有限公司,在无物业老旧小区试点提供物业服务,构建“党建引领、政府主导、国企支撑、社会协同、居民参与”的管理模式,推动老旧小区逐步实现由“失管”到“物管”的转型升级。
  5月27日,朝阳家园物业公司在石佛营南里正式挂牌入驻。在调研走访基础上,选取代表性较强的石佛营南里社区105-110号楼作为全区首个老旧小区物业管理试点,迈出试点先行、总结经验、全面铺开的第一步。
  “公司筹建之初,我们同步成立党支部,把4名年富力强的业务骨干充实进入领导班子,下决心啃下老旧小区这块‘硬骨头’。现在公司已经实现董事长和党支部书记‘一肩挑’。”北京市朝阳副食品总公司党委书记赵燕川介绍说。
  围绕有治安防范、有房屋管理、有维修养护、有保洁服务、有绿化养护、有停车管理“六有”基础物业服务,朝阳区研究制定了老旧小区物业服务管理、物业服务收费等系列标准。结合老旧小区物业服务补贴政策,初步建立街乡、社区、居民等主体对物业公司的综合评价机制。
  针对房改房与老旧混合小区产权单位数量多、物业管理“九龙治水”的特点,朝阳区研究制定国企托管的试点方案,探索以朝阳家园物业公司为主体,吸纳试点小区及周边的准物业、小型物业、产权单位维修班、居民自管会等力量广泛参与,构建老旧小区物业服务联合体,提升物业服务整体效应。
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