政府应为房价下跌做好细致预案

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  在一轮轮宏观调控措施之下,上海市中心的房价依然风平浪静,但上海房地产市场的两端——少量的浦江江景住宅开始降价,而外环外楼盘降价此起彼伏,许多楼盘的降幅超过了20%。于是有上海市房管局市场处工作人员称:降价超20%需重新备案。浦东新区市民中心房管处工作人员甚至称,开发商楼盘降价幅度超过20%,“这是不允许的”。
  我们不知道这几位房管部门工作人员的话,能否代表上海市房管局的官方意见,但是我们大概能够揣摩到这些官方部门为什么会发出这样的声音。
  最近,上海市郊几处楼盘降价之后,引起多起老业主与开发商纠纷事件。浦东的中海御景熙岸因为上星期楼盘单价从每平方米2.2万一下子降到了1.7万,引发老业主冲突,售楼处7个沙盘被严重毁坏,4扇门窗被砸出大洞。嘉定龙湖郦城楼盘降价之后,10月23日有上百名老业主“冲击”售楼处,两处大型沙盘模型被严重砸毁,模型材料被拆开后丢弃在地面上,楼盘售楼处的“金字招牌”也被砸得残缺不堪。当天,嘉定区双单路上的“秋霞坊”楼盘还有上百名老业主聚集于此,讨要“说法”。
  可能政府部门及其工作人员为了平息这些降价楼盘老业主的怨气,可能政府部门及其工作人员眼见上海楼市或许降价的楼盘越来越多,担心会引起更多的老业主不满,从而引发更大的社会群体事件,所以祭出“降价超过20%的楼盘需重新备案”的说法。然而这样的说法是不对的。
  不允许开发商楼盘降价超过20%以及超过降价20%要求重新备案,其依据是2004年3月30日起施行的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》。可是,根据2011年5月16日上海市发改委根据中央“一房一价”规定下发的实施细则,在商品房价格浮动上,售价超过备案价,是不被允许的,但是否可以低于备案价20%,并没有过明确的说法。也就是说,是允许的。
  根据后法优于前法的法律原则,目前如果有开发商愿意降价超过20%,是完全可以的,是不会受到任何处罚的。政府部门没有权力随意命令企业,只能按照有关价格法规依法行政。如果房管部门要了解房地产市场价格,那么它尽可自己去做市场调查。没有必要命令企业报上来,更不能随意地制定或限制市场价格。
  如果换一种角度去看,目前上海外环外房价下降,正符合政府对楼市宏观调控的目的。现在,上海楼市从整体上来说还没有松动,只是周边楼盘开始降价,政府就急着欲刹车,做出限制降价超过20%的举动,那么上海中心城区的房价还会有下降的可能吗?要知道,外环外楼盘降价20%,能否撼动中环内、内环内房价都还未定。
  政府是市场管理者,是市场秩序的维护者,而不是市场的太上皇。政府当然有对市场进行宏观调控的权力和义务,但是,对市场价格起决定性作用的毕竟不应该是政府。政府制定的宏观调控政策,可以包含对市场价格的诉求,可是宏观调控政策最大的作用还是如何维护市场秩序的长期稳定。
  房地产部门眼下最应该做的,是在认真的调查研究的基础上,对有可能出现的价格下降(甚至是大跌)作一个细致的预案,因为一旦真的发生这种情况,对于市场交易双方、土地批租市场,以及动拆迁补偿等都将发生显著的影响乃至冲击,而且它们带来的还很可能不仅仅是单一领域内的经济问题,而是一系列连锁的社会效应。至于价格的变动本身,再有本事的政府部门,也很难将其控制在希望的范围内,前10年房价的翻番上涨已经证明了这个道理。
  (摘自《上海商报》社评)
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