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摘 要：房地产泡沫的形成机制，经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。对国家级地方对房地产泡沫采取的对策，要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。
关键词：房地产泡沫；金融；土地财政
1.房地产泡沫的成因
1.1 政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。
1.2 银行贷款之过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够之，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量之资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫之产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显之是东南亚国家。在没有建立有效之银行监督和立法机构之情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率之领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金之流入使房地产价格极速膨胀。
1.3 宽松之金融环境
宽松之金融环境为房地产泡沫之产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生之原因，会发现其中或多或少都有金融环境之因素。例如美国国会在1980年通过之《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业之发展，但是也为房地产泡沫之形成创造了条件。
1.4 过剩之国际资本流动
资本在国际间之流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内之合理配置提供渠道；另一方面，错误之经济信号将误导大量之国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫之原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
2.房地产泡沫的危害
2.1 经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
2.2 容易引起金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，銀行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
2.3引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
3.应对措施
房地产作为国民经济之支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会之稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展之最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫之经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应之防治措施。
（1）加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济之主导产业，对国民经济发展之促进作用是举足轻重之。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景之改变，对房地产之影响往往是巨大而深远之。单一之应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策之稳定性、加强对金融机构之控制，建立完善之风险控制系统等一系列综合措施。
（2）加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持
严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策，加强金融监管，加强房地产信贷管理，规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境
（3）警惕过剩之国际资本流动
在金融自由化之背景下，高投资率以及大力吸引外资之经济增长模式要求有一套合理之资金流向监管措施，以防止国际短期投资之投机性涌入。
参考文献
[1]范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社，2004.
[2]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京大学出版社，2002.
[3]徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社，2000.
[4]王小广.抑制房地产“泡沫化"[J].中国金融，2005.4.
[5]谢国忠.中国房地产还能兴多久[J].金融经济，2004.11.
作者简介
徐凯（1981.01-），男，汉族，山东青岛人，讲师，硕士，主要从事产业经济，金融研究
（作者单位：青岛酒店管理职业技术学院）
关键词：房地产泡沫；金融；土地财政
1.房地产泡沫的成因
1.1 政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫之影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善之条件下，所采取之政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善之情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫之形成提供了温床。不论是何种情况之调控不当，都容易引起泡沫现象。
1.2 银行贷款之过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够之，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量之资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫之产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显之是东南亚国家。在没有建立有效之银行监督和立法机构之情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率之领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金之流入使房地产价格极速膨胀。
1.3 宽松之金融环境
宽松之金融环境为房地产泡沫之产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生之原因，会发现其中或多或少都有金融环境之因素。例如美国国会在1980年通过之《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业之发展，但是也为房地产泡沫之形成创造了条件。
1.4 过剩之国际资本流动
资本在国际间之流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内之合理配置提供渠道；另一方面，错误之经济信号将误导大量之国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫之原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
2.房地产泡沫的危害
2.1 经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
2.2 容易引起金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，銀行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
2.3引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
3.应对措施
房地产作为国民经济之支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会之稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展之最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫之经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应之防治措施。
（1）加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济之主导产业，对国民经济发展之促进作用是举足轻重之。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景之改变，对房地产之影响往往是巨大而深远之。单一之应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策之稳定性、加强对金融机构之控制，建立完善之风险控制系统等一系列综合措施。
（2）加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持
严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策，加强金融监管，加强房地产信贷管理，规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境
（3）警惕过剩之国际资本流动
在金融自由化之背景下，高投资率以及大力吸引外资之经济增长模式要求有一套合理之资金流向监管措施，以防止国际短期投资之投机性涌入。
参考文献
[1]范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社，2004.
[2]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京大学出版社，2002.
[3]徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社，2000.
[4]王小广.抑制房地产“泡沫化"[J].中国金融，2005.4.
[5]谢国忠.中国房地产还能兴多久[J].金融经济，2004.11.
作者简介
徐凯（1981.01-），男，汉族，山东青岛人，讲师，硕士，主要从事产业经济，金融研究
（作者单位：青岛酒店管理职业技术学院）