解读第三代万达模式
　　纵观万达的发展历程，万达做商业地产也是在不断的摸索中向前发展的。万达进入商业地产领域之后的第一代模式是：单店模式。模式就是一栋楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。第二代模式是：纯商业组合店模式。万达商业地产的第二代产品比第一代有了长足进步：项目面积大了，达到10～15万平方米；业态也多了，有百货、超市、影院等五六个主力店，但是仍然没有把握商业地产的精髓。一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；店和店之间的联系也没有，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积80%以上。
　　由于万达自主持有物业比例很高，主力店的租金收入比较低、回报慢，且占了大部分面积，影响整体经营收入，而万达广场采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转上要求非常高，曾经一度陷入资金紧缺危机，所以万达对第三代产品调整了物业结构：从第三代产品开始，万达广场调整策略，对外围的商业街进行销售，回笼投资资金，核心商业部分进行持有，长期经营收取租金及作为后期融资载体。
　　在万达第三代模式中，商业、住宅、办公、酒店、公共空间、休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位。万达广场中，有3000平方米以上的主力店铺10～12家，即万达战略合作伙伴的主力店占项目租赁面积的70%，剩余30%为招商的小店铺150家左右。主力店进驻，为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。在不断发展的十年中，万达广场在主力店的选择上越发注重“品牌性”。


　　对于合作伙伴，万达有一套独特的标准。万达将合作伙伴分为三个类别：主力店、次主力店和中小型合作伙伴。对主力店，万达确定了一个“7+1”结构，除超市外，7家主力店需承诺解决至少一半以上的租赁面积，它们还保证无条件在万达新开的项目中开店，这些主力店包括万达旗下的万达百货、万达院线、大歌星KTV等。
　　对于次主力店，万达收取的租金每年环比递增3%，租期通常为五年。中小型合作伙伴则要通过招商部门考察签约，不在万达品牌库的，还需要总裁特批。严格的商家筛选流程，使万达从一开始就建立了良好的商业生态，赢得了顶级品牌青睐。
　　发展到第三代，万达的“订单商业地产”模式更加成熟、品牌资源也更丰富。所谓订单地产有四点：第一，共同选址。对每一个店址大家提出意见，书面确认。第二，技术对接。一个店谁要多少平方米，包括高度、出入口、交通体系等，每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。第三，平均租金。万达把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有6家主力店、10家次主力店，那么16个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定。为了快速扩张、快速发展，万达与所有加入合作的伙伴，都约定一个前提条件，就是接受万达的平均租金这个概念。第四，先租后建。签了租约之后，万达再投资投建。
　　如今，万达拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，60～70个为次主力业态。沃尔玛等一些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，其模式的特色就是强强联合、强中纳强。在业界看来，万达独创的“订单式”商业地产模式是值得肯定的。在项目规划之初，甚至在拿地的时候，就已经确定了主力商家的引进，根据主力店的特点和要求，量身定做不同的商业空间。这样做在一定程度上避免了盲目开发带来的风险，也使得开发商和商家的互动更加顺畅。
　　“订单商业地产”还有“以强带弱，共同发展”的作用。万达在全国各地发展的购物中心都是以强势经营企业为龙头发展起来的，中小商家则依附于大商家引来的人流而生存。在商铺分类中有旺铺、分享型商铺和借势型商铺之分，大商家就是旺铺，中小型商家就是分享型和借势型商铺。据业内人士透露，沃尔玛等大商家给万达的租金水平很低，弱势商铺反而是万达的利润源泉。
　　从理论上来说，万达“订单式”商业地产模式是可以推广的。但是，就目前中国商业地产的情况来看，进行大规模推广的条件还不成熟。尽管一些商业地产商也学万达的“先招商，后建设”的“订单商业地产”模式，但受品牌影响力和运营能力所限，难以吸引大品牌。
　　剖析“万达城”
　　万达第三代产品城市综合体，自诞生之日起，就让万达成为国内名副其实的商业巨擎与业内朝拜学习的标杆。然而，第三代产品由于主力店的业态配比不尽如人意，如主力店面积占比过高，非零售类业态占比不足、租金坪效较低，也让万达备受诟病与批评。
　　另一方面，万达广场由于近年来已被众多商业地产企业研究学习，后面跟随者、模仿者、竞争者众多。因为万达广场的成功，一时间国内的商业地产综合体项目出现了一哄而上的局面。
　　面对愈来愈多的跟随者、竞争者，内外的压力也使得万达未来必须要尽快走向第四代产品——“万达城”。据说，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等方面更具有吸引力，更不容易被模仿者复制。
　　第四代万达产品万达城主打文化旅游产业，它保留了第三代万达广场一街带多楼的精华，同时又结合文化、旅游以及高科技发展了更多的业态组合。具体来说，它以一条商业步行街为纽带，穿起室内主题公园、电影乐园、室内水上乐园、儿童科技乐园、剧院、酒店等不同的业态，预计未来将是万达集团发展的核心产品。
　　万达第四代产品的核心模块标准是：万达城=65万平方米的大型商业文化旅游购物公园+15万平方米的单体万达购物中心+10万平方米的创意休闲街区+10万平方米的体验型娱乐中心（大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园）+10万平方米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平方米以上的写字楼。
　　在规划中，万达城要在全国建设10座以上，覆盖半径可达到半个中国。从下表资料显示，城市“超级巨无霸”，这个形容词用在“万达城”身上再合适不过了。这样超大规模的体量与资金投入，也将使“万达城”更具不可复制性。


　　王健林曾表示，万达城将是万达集团未来几年的投资重点，文化旅游也将是万达以后的主要投资方向。万达计划把文化产业打造成集团第一支柱产业，而“万达城”将是其文化产业的核心代表作。
　　据万达官方宣传：“每一座‘万达城’都承载着独特的当地文化DNA。互不相同的主题创意和特别的消费体验，使得万达城有很大的发展张力，投资者的预期效益将会有很大可观性。而且万达城还会在一定程度上改变所在城市的发展定位，提升城市的影响力。”万达城是以“文化”为纽带，以“体验经济”为基础，以“生活方式消费”、“娱乐加休闲”为主旨的商业模式，将文化、旅游、商业、配套、交通等城市功能区有序安排并形成互动，以其丰富的业态、多样的方式满足客户一站式需求。
　　万达城是参照了迪士尼模式的发展，努力打造1平方公里以上巨无霸型商业消费王国。这对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等具有很大的吸引力，而且无论是在获得旅游资源还是在投资规模上都不具有被复制的可能性。