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陕西省洛川县房屋征收管理办公室 陕西省洛川县 727400
摘要：文章首先对我国城市房屋拆迁现状进行了初步的介绍，接着对城市拆迁中的主要问题做了阐述，最后对完善我国城市房屋拆迁补偿制度的几点建议进行了探讨。
关键词：城市，房屋拆迁，现状及对策
一、前言
随着社会的发展，城市的形象建设也成为了建设事业的一项重点。城市建设中的城市拆迁问题也成为了重要的问题。
二、我国城市房屋拆迁现状
1、各种矛盾的集中体现，导致拆迁纠纷不断增多
首先，拆迁过程中涉及到债权债务的抵押、产权人下落不明的情况，影响拆迁工作的进程；第二，部分拆迁户以下岗或者失业等社会问题为理由，在拆迁时要求得到超出标准的补偿，将社会问题与拆迁问题混为一谈；第三，由于家庭内部未将补偿分配达成一致意见，导致拆迁无法完成。以上种种问题只是拆迁纠纷中比较突出的几点。
2、补偿标准与房产行情之间存在差距
我国经济进入新一轮的增长周期，市场物价的飞速上涨，导致拆迁户无法购买到同样价值的房屋，因为现实与期望值存在的强大落差使被拆迁人产生心理上的比较和不平衡感，最终激化矛盾。
3、城市房屋拆迁呈现快速增长趋势
目前很多二三线城市仍有大量的旧房屋，不能适应城市发展的需要，因此必须将旧房屋拆除。所以，在未来一段时间内，二三线以及中小城市的旧房屋拆迁将是城市拆迁工作的重点。
三、城市拆迁中的主要问题
1、拆迁评估方法不够完善
由于市场价格的不确定，各地不统一以及部分城市由于拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，这样的评估方法造成评估价格与市场价格相差甚远，往往评估价格要远远低于市场价格。不完善的评估方法造成的直接后果是被拆迁人拿着补偿款而买不到新房，促成了他们不愿意搬迁，从而形成拆迁工作的障碍。
2、拆迁规模过大，安置房源紧缺
由于某些城市政府急于加快城市改造工作，造成拆迁规模过大的现象，使城市房屋拆迁量呈迅猛上升势头。同时，由于在城市旧区改造，加快城市化进程当中，有些地区因涉及到环境污染，或受土地供给限制，拆迁时要迁出城区以外，另行选址。而选址重建既要有合适的建设用地，又要考虑水、电、道路、交通工具配套等问题，往往需要大量资金的投入。因此，拆迁安置困难非常大，很难实施。另外，受城市规划的限制，拆迁时需要异地安置。部分拆迁是要从区位条件好、地段繁华的地段，安置到区位条件相对差的地段，被拆迁人抵触情绪很大。实施拆迁时，除了合理的安置以外，被拆迁人往往还索要很高的区位补偿，使拆迁陷入长时间的谈判、扯皮，影响拆迁工作的顺利进行。
3、拆迁补偿标准尚不统一
我国由于在拆迁评估阶段，对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立，造成被拆除房屋的评估价较低，因而拆迁补偿费也相应较低。拆迁补偿标准不统一，普遍偏低造成被拆迁人购买新房有困难，又返回来影响拆迁工作，使其不能顺利完成拆迁工作。拆迁补偿标准过低与被拆迁人互相攀比拆迁补偿款，被拆迁户的期望值过高等构成了当前需要解决的主要矛盾。一些建设单位为了尽早开工建设，只好采取提高补偿标准和制定奖惩政策等消极的办法来促进居民搬迁。
四、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的几点建议
1、市民参与
（一）、树立私权意识
无论是在过去还是现在，对于中国大多数老百姓来说，房子是他们一生为之奋斗的目标，也是他们安身立命的港湾。而今的城市房屋拆迁中被拆迁人就是被剥夺了他们最根本的财产权。“每个人的财产权是一个文明的、正义的、自由与繁荣的社会最为关键的组成部分。”我们暂且不论重庆“最牛钉子户”吴的做法正确与否，但是她身上的那种维权意识却是值得所有人学习的，而恰恰是这种维权意识正是很多中国人所欠缺的。
（二）、建立听证制度
房屋拆迁管理部门在申请强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。只有事先征求市民对拆迁方案和补偿标准的意见并获得他们的同意，拆迁才可能理性进行下去。没有市民参与，拆迁决策乃至整个城市规划就成了政府和开发商的内部交易，由此产生的土地腐败自不必说。
2、公正补偿
（一）、框定公共利益的范围
在法律法规中明确公共利益的范围，能够有效地规范公权力的行使。梁慧星教授在《中国物权法草案建议稿》中，就对公共利益作出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”
按照国际上通行的做法，公益拆迁与私益拆迁的补偿标准是不同的，私益开发的标准要远远高于公益拆迁。按照公共利益的房屋拆迁对房屋所有人给予补偿，这实际上是开发商借国家的权力对他人房屋所有权进行剥夺和损害，当然这也是我国长期以来“重建设、轻补偿”思想所造成的。
（二）、明确补偿的范围与标准
奥地利经济学家哈耶克说过：“政府在一切行动中都应受到事前规定并宣布的规则的约束――这种规则使得一个人有可能十分肯定地预见到当局在某一情况下会怎样使用它的权力，并根据对此的了解来计划自己的个人事务。”笔者认为，要规范拆迁补偿制度，首先可以就横向与纵向来予以规范。横向的规范指的就是补偿的范围到底能有多大；纵向的规范就是说每一项补偿项目到底可以补偿到什么程度，标准到底是怎样计算的。第一，横向的补偿范围方面，参考各国的规定，虽然补偿项目范围的用语千变万化，但是至少有三项是不可或缺的：（1）土地及其地上建筑物附着物和构筑物的补偿；（2）困难补偿，如安置困难、就业困难补偿等；（3）因征地活动引起的外部不经济补偿，如对残地、相邻土地的损害补偿。第二，纵向的补偿程度方面，应当明确规定按市场交易规则，以征收时实际价值作为补偿标准。
（三）、规范补偿的程序
美国宪法第五修正案明确指出：“在没有合理的赔偿下，政府无权征收个人地产和财产。” 征收的前提都要经过补偿，补偿完了才能完成征收，征收完成后才能开始拆迁。然而，现今地方的实际操作则是先予以征收，然后边拆迁边补偿。从《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条中，我们可以得出，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件，即为了公共利益、依据法律规定的条件和程序、给予补偿。可见，补偿是征收的构成要件之一。所以，笔者建议在征地前，应预先做好群众的遇见征集工作，保证被拆迁居民的知情权和异议权，对于出现的矛盾和问题及时给予解释、说明和解决，双方自愿谈妥相关补偿条件后才可进行征收，进而才能由拆迁主管部门正式发出拆迁公告。
3、独立、公正的争议裁判机制――完善救济方式
《城市房屋拆迁管理条例》第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”姜明安教授认为，拆迁是由政府主导的，产生争议了还由政府裁决，这违反了自己不能做自己案件的法官的基本法理。相对于拆迁人而言，被拆迁人是一个弱势群体，在与拆迁人发生争议时根本难以主张权利。正如一位被拆迁居民的质问：“规划是人家定的，房屋价格是人家定的，搬迁日期也是人家定的，我们的权利在哪儿？”看来这样的制度设计，相对人通过行政程序进行救济这一路径是走不通的也是不现实、不经济的。
当政府是为了公共利益的需要而对城市房屋进行拆迁，实际上就是对权利人私有权利的剥夺行为，因此，笔者认为在此情况之下，若拆迁人与被拆迁人对补偿金额等相关问题无法达成一致时，就可以诉诸于法院，通过公正的司法裁判来解决。
五、结束语
城市房屋拆迁对于城市的建设有着重要的意义，因此对于城市房屋拆迁工作中的各种问题的纠纷需要有着相应的合理的解决方法。
参考文献：
[1]徐墁临.城市拆迁中存在问题及解决对策探究.[J]科教创新2010
[2]王达.房屋征收拆迁中公共利益的界定.[J]中国房地产2010
摘要：文章首先对我国城市房屋拆迁现状进行了初步的介绍，接着对城市拆迁中的主要问题做了阐述，最后对完善我国城市房屋拆迁补偿制度的几点建议进行了探讨。
关键词：城市，房屋拆迁，现状及对策
一、前言
随着社会的发展，城市的形象建设也成为了建设事业的一项重点。城市建设中的城市拆迁问题也成为了重要的问题。
二、我国城市房屋拆迁现状
1、各种矛盾的集中体现，导致拆迁纠纷不断增多
首先，拆迁过程中涉及到债权债务的抵押、产权人下落不明的情况，影响拆迁工作的进程；第二，部分拆迁户以下岗或者失业等社会问题为理由，在拆迁时要求得到超出标准的补偿，将社会问题与拆迁问题混为一谈；第三，由于家庭内部未将补偿分配达成一致意见，导致拆迁无法完成。以上种种问题只是拆迁纠纷中比较突出的几点。
2、补偿标准与房产行情之间存在差距
我国经济进入新一轮的增长周期，市场物价的飞速上涨，导致拆迁户无法购买到同样价值的房屋，因为现实与期望值存在的强大落差使被拆迁人产生心理上的比较和不平衡感，最终激化矛盾。
3、城市房屋拆迁呈现快速增长趋势
目前很多二三线城市仍有大量的旧房屋，不能适应城市发展的需要，因此必须将旧房屋拆除。所以，在未来一段时间内，二三线以及中小城市的旧房屋拆迁将是城市拆迁工作的重点。
三、城市拆迁中的主要问题
1、拆迁评估方法不够完善
由于市场价格的不确定，各地不统一以及部分城市由于拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，这样的评估方法造成评估价格与市场价格相差甚远，往往评估价格要远远低于市场价格。不完善的评估方法造成的直接后果是被拆迁人拿着补偿款而买不到新房，促成了他们不愿意搬迁，从而形成拆迁工作的障碍。
2、拆迁规模过大，安置房源紧缺
由于某些城市政府急于加快城市改造工作，造成拆迁规模过大的现象，使城市房屋拆迁量呈迅猛上升势头。同时，由于在城市旧区改造，加快城市化进程当中，有些地区因涉及到环境污染，或受土地供给限制，拆迁时要迁出城区以外，另行选址。而选址重建既要有合适的建设用地，又要考虑水、电、道路、交通工具配套等问题，往往需要大量资金的投入。因此，拆迁安置困难非常大，很难实施。另外，受城市规划的限制，拆迁时需要异地安置。部分拆迁是要从区位条件好、地段繁华的地段，安置到区位条件相对差的地段，被拆迁人抵触情绪很大。实施拆迁时，除了合理的安置以外，被拆迁人往往还索要很高的区位补偿，使拆迁陷入长时间的谈判、扯皮，影响拆迁工作的顺利进行。
3、拆迁补偿标准尚不统一
我国由于在拆迁评估阶段，对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立，造成被拆除房屋的评估价较低，因而拆迁补偿费也相应较低。拆迁补偿标准不统一，普遍偏低造成被拆迁人购买新房有困难，又返回来影响拆迁工作，使其不能顺利完成拆迁工作。拆迁补偿标准过低与被拆迁人互相攀比拆迁补偿款，被拆迁户的期望值过高等构成了当前需要解决的主要矛盾。一些建设单位为了尽早开工建设，只好采取提高补偿标准和制定奖惩政策等消极的办法来促进居民搬迁。
四、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的几点建议
1、市民参与
（一）、树立私权意识
无论是在过去还是现在，对于中国大多数老百姓来说，房子是他们一生为之奋斗的目标，也是他们安身立命的港湾。而今的城市房屋拆迁中被拆迁人就是被剥夺了他们最根本的财产权。“每个人的财产权是一个文明的、正义的、自由与繁荣的社会最为关键的组成部分。”我们暂且不论重庆“最牛钉子户”吴的做法正确与否，但是她身上的那种维权意识却是值得所有人学习的，而恰恰是这种维权意识正是很多中国人所欠缺的。
（二）、建立听证制度
房屋拆迁管理部门在申请强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。只有事先征求市民对拆迁方案和补偿标准的意见并获得他们的同意，拆迁才可能理性进行下去。没有市民参与，拆迁决策乃至整个城市规划就成了政府和开发商的内部交易，由此产生的土地腐败自不必说。
2、公正补偿
（一）、框定公共利益的范围
在法律法规中明确公共利益的范围，能够有效地规范公权力的行使。梁慧星教授在《中国物权法草案建议稿》中，就对公共利益作出了一个列举式的解释：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及饮水排水用地区域的保护、森林保护事业，以及国家法律规定的其他公共利益。”
按照国际上通行的做法，公益拆迁与私益拆迁的补偿标准是不同的，私益开发的标准要远远高于公益拆迁。按照公共利益的房屋拆迁对房屋所有人给予补偿，这实际上是开发商借国家的权力对他人房屋所有权进行剥夺和损害，当然这也是我国长期以来“重建设、轻补偿”思想所造成的。
（二）、明确补偿的范围与标准
奥地利经济学家哈耶克说过：“政府在一切行动中都应受到事前规定并宣布的规则的约束――这种规则使得一个人有可能十分肯定地预见到当局在某一情况下会怎样使用它的权力，并根据对此的了解来计划自己的个人事务。”笔者认为，要规范拆迁补偿制度，首先可以就横向与纵向来予以规范。横向的规范指的就是补偿的范围到底能有多大；纵向的规范就是说每一项补偿项目到底可以补偿到什么程度，标准到底是怎样计算的。第一，横向的补偿范围方面，参考各国的规定，虽然补偿项目范围的用语千变万化，但是至少有三项是不可或缺的：（1）土地及其地上建筑物附着物和构筑物的补偿；（2）困难补偿，如安置困难、就业困难补偿等；（3）因征地活动引起的外部不经济补偿，如对残地、相邻土地的损害补偿。第二，纵向的补偿程度方面，应当明确规定按市场交易规则，以征收时实际价值作为补偿标准。
（三）、规范补偿的程序
美国宪法第五修正案明确指出：“在没有合理的赔偿下，政府无权征收个人地产和财产。” 征收的前提都要经过补偿，补偿完了才能完成征收，征收完成后才能开始拆迁。然而，现今地方的实际操作则是先予以征收，然后边拆迁边补偿。从《宪法》第13条、《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条中，我们可以得出，要通过征收获得公民房屋的所有权，必须具备三个法定条件，即为了公共利益、依据法律规定的条件和程序、给予补偿。可见，补偿是征收的构成要件之一。所以，笔者建议在征地前，应预先做好群众的遇见征集工作，保证被拆迁居民的知情权和异议权，对于出现的矛盾和问题及时给予解释、说明和解决，双方自愿谈妥相关补偿条件后才可进行征收，进而才能由拆迁主管部门正式发出拆迁公告。
3、独立、公正的争议裁判机制――完善救济方式
《城市房屋拆迁管理条例》第16条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”姜明安教授认为，拆迁是由政府主导的，产生争议了还由政府裁决，这违反了自己不能做自己案件的法官的基本法理。相对于拆迁人而言，被拆迁人是一个弱势群体，在与拆迁人发生争议时根本难以主张权利。正如一位被拆迁居民的质问：“规划是人家定的，房屋价格是人家定的，搬迁日期也是人家定的，我们的权利在哪儿？”看来这样的制度设计，相对人通过行政程序进行救济这一路径是走不通的也是不现实、不经济的。
当政府是为了公共利益的需要而对城市房屋进行拆迁，实际上就是对权利人私有权利的剥夺行为，因此，笔者认为在此情况之下，若拆迁人与被拆迁人对补偿金额等相关问题无法达成一致时，就可以诉诸于法院，通过公正的司法裁判来解决。
五、结束语
城市房屋拆迁对于城市的建设有着重要的意义，因此对于城市房屋拆迁工作中的各种问题的纠纷需要有着相应的合理的解决方法。
参考文献：
[1]徐墁临.城市拆迁中存在问题及解决对策探究.[J]科教创新2010
[2]王达.房屋征收拆迁中公共利益的界定.[J]中国房地产2010