摘 要：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在银行的贷款业务中占据了重要地位。根据《不动产登记暂行条例》第八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，凭房屋所有权证申请办理不动产抵押登记时，需要一并提供土地使用权证书。但在实际操作中，银行业为扩大贷款业务，导致仅凭房产证或者土地证就能在银行获取贷款的情况，在一些地方普遍存在。但不动产双证合一后，由于无法及时换证，将对单证抵押贷款造成巨大影响，甚至对金融稳定造成冲击。本文以乐清市为例，全面剖析了乐清当前单证抵押的基本情况，梳理了存在的问题并提出了下步解决措施，意在为解决当前单证抵押问题提供参考。
　　关键词：不动产 抵押贷款 单证
　　一、乐清市不动产单证抵押基本情况
　　乐清市不动产单证现象十分普遍，其突出表现为商品房缺乏土地证，工业厂房缺乏房产证。如乐清地区一半以上的商品房没有土地证，特别是2008年以前开发的商品房，由于开发商未办理土地总证、未分割土地总证和红线违规无法分割等现象普遍存在，导致商品房无法办理土地证；在房产证方面，工业区企业因企业违规建设导致无法办理房产证普遍存在。为扶持实体经济发展，拓宽社会融资渠道，在一定的历史背景下，单证抵押被普遍认可。据金融部门统计，截至2017年1月底，乐清全市各金融机构共有不动产抵押贷款3.8万笔、贷款金额460余亿元，其中单证抵押约5400笔，金额70余亿元，贷款笔数和总额占比均在15%左右。具体来说，单证抵押贷款中，仅有房产证的抵押贷款约4900笔、贷款金额46亿元；仅有土地证的抵押贷款约450笔、金额25亿元。但不动产证登记实施后，房产证和土地证已停止颁发，由于单证抵押占据了一定的比例，且不少单证因存在这一或那样的问题，难以换发不动产登记证，不动产单证抵押面临严峻考验。
　　二、面临的问题
　　不动产抵押贷款业务持续性较强，贷款期限一般为1至5年，如果一旦因为证件失效导致无法继续续贷，将对经济造成极大影响，甚至可能对目前逐步改善的金融环境造成新的冲击，在一定范围内引发新的金融风险。为做好防范工作，确保不动产抵押贷款业务持续稳定，乐清市各金融机构已积极引导单证抵押贷款客户补办产权证，但在实际操作中，面临诸多问题，主要表现在以下几个方面。
　　一是补办要求高，操作难度大。在一些开发时间较久的住宅小区，普遍存在缺乏土地证现象，补办土地证难度又很大。在实际操作中，由于这些住宅小区建成多年，房开公司难以提供补办资料，总证分割难度大，而且在提供的土地分割资料中，需要一手房东签字，方可批量办理，但一些住房由于经多手交易，需寻找到一手房东，也存在较大难度。此外，一些住宅小区虽然由业主委员会统一办理，但需补交出让金并经所有业主统一签字方可申请。以150平米的套房为例，大致需要补交出让金10万元，在具体操作中，除了要解决如何分摊问题，碰到个别业主不愿意出钱补交办理的，导致操作难度非常大。
　　二是抵押登记新规对原有贷款项目造成冲击，易引发新的不良贷款。不动产登记管理部门认为，在银行抵押的不动产，由于其处于冻结状态，抵押贷款方如果需要换证，必须要结清抵押贷款、注销登记，才能重新办理新证。而实际上，不动产抵押贷款方大多数属于资金缺乏的长期性客户，其融资特点为“借民间新债、还银行旧债、获银行续贷”，其在结清贷款办理新证期间的资金真空期，会导致结清后再办理难度非常大。由于无法办理新证，容易导致存量贷款易转化为不良贷款。以银行监管部门提供的一起法人贷款业务为例，该笔贷款贷款对象为白象某酒店，贷款银行为中国银行。2014年3月，白象某酒店以出让获得的土地为抵押，获得中国银行6600万元酒店开发项目贷款，并分6年分期还款，每年还款1100万元。项目投入建设后，土地抵押转为在建工程抵押，竣工时期为2016年3月。目前，抵押登记到期，年底需归还的1100万元贷款需展期归还。但抵押登记部门认为，展期上限为竣工时期，2016年3月予以登记的房产证已超限，所以不予以登记。由于该法人资金流动性差，难以周转资金结清续贷，目前中国银行正与登记部门沟通，以防发生大笔不良风险。
　　三是对原有司法处置造成冲击，导致资产处置困难。不动产服务中心成立前，乐清市单证不动产视同双证，可以由司法部门进行拍卖处置。但目前不动产新规实施后，单证将不再被登记部门承认，法院的司法处置面临巨大挑战。如一些单证的不动产，虽然经法院拍卖处理，但是由于原证件不齐，将无法完成过户，对法院公信力造成冲击。如果法院对单证处置的资产不予以立案，则不良抵押贷款抵押物则无法处置，该抵押贷款将变为坏账。
　　四是抵押物大幅减少，新增贷款增长渠道受挤压。由于经济下行影响，银行业普遍呈现“贷款增长迟缓”现象。以乐清市为例，截至2016年底，全市贷款余额1113亿元，同比仅增加14.79亿元。而不动产抵押贷款是乐清市银行业的重要资产业务，单证换证难问题如果得不到及时解决，不但影响现有70亿的单证抵押贷款后续续贷问题，也必然影响潜在贷款增长，甚至可能引发贷款负增长，影响实体经济发展。
　　三、结語
　　一是要分门别类处理好不动产换证问题。对符合条件，能够换证的抵押不动产，建议开通办证绿色通道，简化流程，缩短换证办理时限，同时，在续贷期间，取消对必须要结清贷款才能换证的规定，减轻贷款方资金周转压力，降低资金周转成本。如对于已在银行抵押但未办理土地证的未到期的贷款，由银行出具抵押证明，由贷款客户到不动产中心补办，给予无需注销抵押登记的方便。对于不符合条件，不能换证的，本着解决历史遗留问题出发，在政策允许的范围内，尽可能的制定科学、规范的处置方案，切实解决因缺少抵押物而产生融资困难问题。如采取分类处理的方式，详细规定哪年的单证可以处理，哪年因消防和违章没有房产证的光地厂房可以走绿色通道予以办理等等，明确处置方式，为解决历史遗留问题寻找出路。
　　二是要强化部门之间的沟通交流。目前，各银行已暂停受理单证房产抵押贷款，但新增中潜在单证客户颇多。国土部门应强化同银行机构合作，协助银行精准化不动产抵押登记合规性，综合考虑客户情况，做好二次授信。同时，银行机构要强化开展不动产抵押贷款风险排查，及早采取有利措施，努力防范金融风险。
　　三是强化监督，解决历史遗留问题。建议对国有出让、国有划拨土地等需补办或无法补办情况明确政策规定，采取“老问题老办法”或者“历史遗留问题特殊办”。同时，短期内，监管部门应先行处理银行存量客户中的违建住房，采取处置边治理等方式，加速处置效率。另外，过渡期内办理的新增单证抵押贷款，建议法院遵循“可登记、可处置”的原则，采取与过渡期之前一致的后续处置操作。长期而言，要向社会宣传解读换证工作的政策导向，并公告换证流程、资料和时间等配套信息，有序解决历史遗留问题，营造良好的不动产环境。
　　作者简介：廖丁瑶（1996.06—）女。民族：汉，浙江乐清市人。在读本科，浙江工业大学人文学院播音与主持系大三学生。研究方向：新闻传媒。