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[摘要]二手房买卖纠纷与日俱增，其中涉及当事人无权处分和善意取得的民事案件成为司法实务界的热点和难点问题。本文结合案例，分析了二手房买卖纠纷中无权处分与善意取得的认定及适用，并提出具体建议。
[关键词]无权处分；善意取得；利益保护
一、 “擅自”出卖共有房屋可否适用善意取得
（一）基本案情
王某（男）与李某（女）系夫妻关系，于2008年购买了一处房产，登记于王某名下。2009年3月，双方发生纠纷，以致夫妻感情不和。同年6月，王某与张某联系，商量将房屋以180万元价格卖给张某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带张某实地察看了房屋，并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1个月后，此事被李某发现，找张某要房，被张某拒绝。李某以王某为被告，张某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由张某返还房屋。
（二）案例分析
本案属于典型而又较为特殊的共同共有人擅自出卖房屋的案例。对于本案，司法实务中一般会按以下意见处理：该房屋是王某、李某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是本案中，张某符合善意取得构成要件，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，李某的损失可向王某另行主张。这种处理方法的落脚点在于保护善意第三人的利益。
二、不动产无权处分的认定
前文中的案例分析，可以说代表了当前我国司法实务中此类二手房买卖纠纷案件的普遍处理方法，思路和价值取向相当明确，保障第三人“购房无忧”，有力地维护了二手房买卖交易秩序。然而，仔细地对本案进行反思、拓展，笔者认为对此类案件的处理依然存在诸多问题，其中重要问题之一便是对无权处分的认定。对于不动产，如何认定无权处分，素来存在较大争议，主要存在着三种不同看法[1]：一是“无处分权说”。此种观点认为，无论是就动产还是就不动产而言，无权处分都是指无处分权人处分了他人(原所有权人)所有的财产；二是“处分权受限制说”。此种观点认为，即便无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产(前文案例中共同共有人擅自出卖共有房屋即属于此类)；三是“登记错误说”。此种观点认为，在善意取得中，不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了该不动产。
笔者认为，以上三种学说并不矛盾。三种学说本质上的共同点在于突出了无权处分人的“权利瑕疵”，整合为一体，即指行为人在没有权利或没有完整权利的情况下处分不动产，共同构成不动产无权处分的具体内容。三种学说结合，自是扩大了无权处分的认定范围，保证了无权处分认定的准确度。然而，在实务中认定无权处分仍存有颇多困惑，关键点在于对共同共有人“擅自”处分共有财产是否构成无权处分的认定。
（一）共同共有人是否“擅自”处分不动产的认定
仍然结合上文的案例，我们假设存在这样一种情况：李某实际上事先已经和王某密谋，由王某伪造出售房屋委托书并出面处分财产。这样在外观上，形成前文案例中王某擅自处分财产的假象，而一旦二手房价格见涨，王某和张某又尚未办理房屋交接手续，李某便可以“王某构成无权处分”为由主张买卖关系无效，此时张某虽然作为善意第三人，但并不能善意取得房屋，这种情况下，张某的权利难以得到救济，因为：首先，不动产房屋尚未完成公示，不符合善意取得构成要件；其次，作为王某和李某之外的第三人，绝大多数情况下难以知晓夫妻二人密谋的事实，即使知晓，如果没有确凿证据，依然难以推翻王某无权处分的既定局面，最终作为裁判者的法官只能做出不利于第三人的判决。
二手房买卖纠纷中夫妻二人事先通谋的案件颇多，寻找多种借口拖延过户时间，一旦获取更多利益的机会出现，一方便会以不知情、擅自处分没有经过其同意为由提出抗辩，主张买卖关系无效，结果是第三人承受不利损失，仅能通过追究行为人缔约过失责任获得有限的救济。在这类案件中，法官也只能错误但又正确地将“有权处分”认定为“无权处分”，本质上呈现出无权处分的认定瑕疵。对于法官而言，在没有确凿证据的情况下，法律严格限制其自由裁量权。此类案件可扩大至其它共同共有人和第三人之间。
三、不动产善意取得的认定
《物权法》第106 条确立了善意取得制度，根据该条，不动产物权善意取得的构成要件有四：1.不动产转让人为无权处分人；2.受让人取得财产时出于善意；3.合理的对价；4.不动产已经完成公示——登记。以下从不动产善意取得的认定难点展开论述。
（一）不动产善意取得中“善意”的判断
《物权法》第106 条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，但此处所说的“受让”因动产和不动产而存在差异。就动产而言，“受让”是指动产占有的移转;就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。由此推出，不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产，那么我们可以得出结论：善意的判断标准应当以信赖登记为准，也就是说，如果受让人在办理变更登记的过程中，信赖登记记载的权利人
为真实权利人，那么便可判断出受让人为善意。
（二）不动产善意取得中“合理价格”的认定
不动产善意取得制度的另一个构成要件是“以合理的价格转让”。问题的关键在于，什么样的价格才是合理的？以何种标准来衡量价格的合理性？笔者认为，必须注意到以下几个问题：第一，合理价格并不完全等同于市场价格。多数情况下，二手房的价格最主要的还是由地价和建筑物决定，同时也要考虑转让人的主观因素；第二，在考虑合理价格时，也要考虑履行期限。在实践中，不动产买卖的价款大多是分期支付的，如果双方仅仅约定了支付一定的价款，或者，合同中根本没有规定履行期限，或者虽然价格合理但履行期限很长，这实际上可能变相地等同于无偿。因此，在判断价格合理性的时候，必须将履行期限纳入考虑范围。
（三）对“不动产登记公信力”的理解
最后一个要件——不动产登记。二手房买卖中在“登记”这一步骤出现问题的情况不是很多，因为登记的主管部门是房屋管理部门，二手房交易不直接触及其利益，所以房屋管理部门不存在主观上造成登记错误的故意。但实践中不动产登记错误的情况时有发生，往往是由于登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等造成，这些情况下，能否认定登记已经完毕，所有权发生转移？笔者认为，依据《物权法》及不动产登记要件主义，只要房屋管理部门办完登记手续，所有权即发生转移，至于其中因房屋管理部门或登记申请人造成登记瑕疵的，不影响登记促成不动产所有权变动的效力，相关人可以向造成登记瑕疵的主体追究责任。
四、结语
二手房买卖纠纷中，各方利益纵横交错，作为利益裁定者，必须严格认定和适用无权处分与善意取得，适应市场经济发展需要，从维护财产的静态和动态安全出发，平衡、综合地着力于保护权利人和善意第三人的利益。
[参考文献]
[1]王利明.不动产善意取得的构成要件研究.政治与法律,2008,(10).
[关键词]无权处分；善意取得；利益保护
一、 “擅自”出卖共有房屋可否适用善意取得
（一）基本案情
王某（男）与李某（女）系夫妻关系，于2008年购买了一处房产，登记于王某名下。2009年3月，双方发生纠纷，以致夫妻感情不和。同年6月，王某与张某联系，商量将房屋以180万元价格卖给张某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带张某实地察看了房屋，并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1个月后，此事被李某发现，找张某要房，被张某拒绝。李某以王某为被告，张某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由张某返还房屋。
（二）案例分析
本案属于典型而又较为特殊的共同共有人擅自出卖房屋的案例。对于本案，司法实务中一般会按以下意见处理：该房屋是王某、李某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是本案中，张某符合善意取得构成要件，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，李某的损失可向王某另行主张。这种处理方法的落脚点在于保护善意第三人的利益。
二、不动产无权处分的认定
前文中的案例分析，可以说代表了当前我国司法实务中此类二手房买卖纠纷案件的普遍处理方法，思路和价值取向相当明确，保障第三人“购房无忧”，有力地维护了二手房买卖交易秩序。然而，仔细地对本案进行反思、拓展，笔者认为对此类案件的处理依然存在诸多问题，其中重要问题之一便是对无权处分的认定。对于不动产，如何认定无权处分，素来存在较大争议，主要存在着三种不同看法[1]：一是“无处分权说”。此种观点认为，无论是就动产还是就不动产而言，无权处分都是指无处分权人处分了他人(原所有权人)所有的财产；二是“处分权受限制说”。此种观点认为，即便无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产(前文案例中共同共有人擅自出卖共有房屋即属于此类)；三是“登记错误说”。此种观点认为，在善意取得中，不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了该不动产。
笔者认为，以上三种学说并不矛盾。三种学说本质上的共同点在于突出了无权处分人的“权利瑕疵”，整合为一体，即指行为人在没有权利或没有完整权利的情况下处分不动产，共同构成不动产无权处分的具体内容。三种学说结合，自是扩大了无权处分的认定范围，保证了无权处分认定的准确度。然而，在实务中认定无权处分仍存有颇多困惑，关键点在于对共同共有人“擅自”处分共有财产是否构成无权处分的认定。
（一）共同共有人是否“擅自”处分不动产的认定
仍然结合上文的案例，我们假设存在这样一种情况：李某实际上事先已经和王某密谋，由王某伪造出售房屋委托书并出面处分财产。这样在外观上，形成前文案例中王某擅自处分财产的假象，而一旦二手房价格见涨，王某和张某又尚未办理房屋交接手续，李某便可以“王某构成无权处分”为由主张买卖关系无效，此时张某虽然作为善意第三人，但并不能善意取得房屋，这种情况下，张某的权利难以得到救济，因为：首先，不动产房屋尚未完成公示，不符合善意取得构成要件；其次，作为王某和李某之外的第三人，绝大多数情况下难以知晓夫妻二人密谋的事实，即使知晓，如果没有确凿证据，依然难以推翻王某无权处分的既定局面，最终作为裁判者的法官只能做出不利于第三人的判决。
二手房买卖纠纷中夫妻二人事先通谋的案件颇多，寻找多种借口拖延过户时间，一旦获取更多利益的机会出现，一方便会以不知情、擅自处分没有经过其同意为由提出抗辩，主张买卖关系无效，结果是第三人承受不利损失，仅能通过追究行为人缔约过失责任获得有限的救济。在这类案件中，法官也只能错误但又正确地将“有权处分”认定为“无权处分”，本质上呈现出无权处分的认定瑕疵。对于法官而言，在没有确凿证据的情况下，法律严格限制其自由裁量权。此类案件可扩大至其它共同共有人和第三人之间。
三、不动产善意取得的认定
《物权法》第106 条确立了善意取得制度，根据该条，不动产物权善意取得的构成要件有四：1.不动产转让人为无权处分人；2.受让人取得财产时出于善意；3.合理的对价；4.不动产已经完成公示——登记。以下从不动产善意取得的认定难点展开论述。
（一）不动产善意取得中“善意”的判断
《物权法》第106 条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，但此处所说的“受让”因动产和不动产而存在差异。就动产而言，“受让”是指动产占有的移转;就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。由此推出，不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产，那么我们可以得出结论：善意的判断标准应当以信赖登记为准，也就是说，如果受让人在办理变更登记的过程中，信赖登记记载的权利人
为真实权利人，那么便可判断出受让人为善意。
（二）不动产善意取得中“合理价格”的认定
不动产善意取得制度的另一个构成要件是“以合理的价格转让”。问题的关键在于，什么样的价格才是合理的？以何种标准来衡量价格的合理性？笔者认为，必须注意到以下几个问题：第一，合理价格并不完全等同于市场价格。多数情况下，二手房的价格最主要的还是由地价和建筑物决定，同时也要考虑转让人的主观因素；第二，在考虑合理价格时，也要考虑履行期限。在实践中，不动产买卖的价款大多是分期支付的，如果双方仅仅约定了支付一定的价款，或者，合同中根本没有规定履行期限，或者虽然价格合理但履行期限很长，这实际上可能变相地等同于无偿。因此，在判断价格合理性的时候，必须将履行期限纳入考虑范围。
（三）对“不动产登记公信力”的理解
最后一个要件——不动产登记。二手房买卖中在“登记”这一步骤出现问题的情况不是很多，因为登记的主管部门是房屋管理部门，二手房交易不直接触及其利益，所以房屋管理部门不存在主观上造成登记错误的故意。但实践中不动产登记错误的情况时有发生，往往是由于登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等造成，这些情况下，能否认定登记已经完毕，所有权发生转移？笔者认为，依据《物权法》及不动产登记要件主义，只要房屋管理部门办完登记手续，所有权即发生转移，至于其中因房屋管理部门或登记申请人造成登记瑕疵的，不影响登记促成不动产所有权变动的效力，相关人可以向造成登记瑕疵的主体追究责任。
四、结语
二手房买卖纠纷中，各方利益纵横交错，作为利益裁定者，必须严格认定和适用无权处分与善意取得，适应市场经济发展需要，从维护财产的静态和动态安全出发，平衡、综合地着力于保护权利人和善意第三人的利益。
[参考文献]
[1]王利明.不动产善意取得的构成要件研究.政治与法律,2008,(10).