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有华人处必有高房价?
“没想到在国外也能感受‘限购令’的蝴蝶效应。”林宁(化名)显得很无奈。
林宁久居温哥华，家乡在民营资本充盈的宁波，每个月要接待几拨父母或亲戚介绍来看房的朋友。自从国内“限购令”出台后，她的接待频率就更高了。
“宁波同一个小区的居民，在温哥华碰面的就有五户人家，还不算之前在小区内不认识的。这个小区估计也就十几、二十栋楼吧，而且还不是宁波特别高档的小区。”林宁感叹说，国内高端住宅成交低迷的新闻铺天盖地，敢情有实力的主儿都跑国外买房来了。
这让很多在温哥华混不下去的华人有了着落，至少可找到一条出略一做房产经纪。林宁的一个朋友投身掮客行当，只管接宁波的客人就“过上中产生活”了。“你想，一套40万加元的房子他就能拿到1.5万的佣金啊!”
热钱凶猛，于今为烈。房地产被限购，股市也不给力，白银刚坐了一回过山车，板着指头数数，投资者刁祷不感慨“生活在别处”。海外地产成了香饽饽，有人戏言，“哪里有华人，哪里就有坚挺的楼市。”
“温哥华的整个楼市几乎是靠华人支撑。”林宁说，而这种现象在全球其他华入移民热门城市中并不鲜见。
温哥华的建筑开发商热衷于聘用华人设计师，一个习惯无油烟烹饪的国家，却有不少楼盘标榜“大厅小卧、封闭式厨房、超强抽油烟机、全不锈钢厨具”。而在占比90％的庞大二手房市场，香港人、日本人的房子特别容易出手一因为符合华人居住习惯。
林宁丰富的“陪看”经验印证了这一点，“我们会看房主是谁，印度人的房子我们就坚决不要，咖喱喇上^受不了，房子本身和里面的装修品位、质量都较差。加拿大人的房子虽然里面一般保养得特别好，但是习惯跟中国人不一样。比较理想的就是早年过去的香港人的住宅。”
每次陪看房，林宁总会提醒客户，温哥华房价比北美其他城市高得多，不适合抄底。对方往往反问：“房价是不是在涨?”得到肯定答案后，又催着她发动汽车看另一家。
一拨又一拨的投资者前赴后继，炒热了温哥华楼市。以房价最贵的温哥华西区为例，“使用面积在330平米，基本上都在200万加元以上，稍微好点的可能超过30077万加元。我姐姐2009年花170万加元买了一个独栋，现在价格接近260万加元。”
“温哥华西区售出的房子，90％以上都是华人接手。”林宁说，“华人重视教育，西区是老外传统的中产聚居区，所以那边有很好的学校。华^就愿住在有好学校的地方。”
在意识到华人的财力和背后的商机后，温哥华对黄面孔黑眼睛露出了迷人笑脸，只差用灯光把海港大厦打上“中国红”了。
林宁从不担心不懂外语的父母来看她时会在州场迷路，温哥华初场的中文标志总醒目地列在英语和法语下面。“如果海关官员用英语问你，你就摇头，会说中文的海关官员就会出现。”
林宁在市区逛一圈，满大街的银行门口标着“我们会讲普通话、广东话、上海话、闽南话……”所有的百货商店门口都写着“如果你需要中文服务，请找身上有xx标记的店员”。更令她印象深刻的是，考汽车驾照时笔试居然有中文。“路考的时候如果你不会讲英文，也可以带翻译。”
华人手上的选票换取了当地官员的笑容。大温地区的几个市长都会讲一点中文，原温哥华市的市长苏利文还会讲很流利的粤语。
加拿大人孜孜不倦营造的亲善环境吸引了大批华人置业，在北美大部分城市房价企稳甚至稳中有降时，温哥华每年保持10％以上的年均增长。
当然，本地人对此只有羡慕嫉妒恨。加拿大平均家庭收入一年大概在5万多加元，即使是收入比较好的中产家庭，买200万加元的房子很累。
早一步抢滩的戴德粱行、高力国际等国际代理机构也纷纷在内地设立海外物业部门。
买房为留学移民
最近有机构统计显示，不包括香港在内，去年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。
“手中有钱，心中有忧。”这种说法放在当下并不是矫情。忧什么?资产收益率跑不过通胀。A股20年涨不过GDP，国企靠股市实现了脱贫致富，股民却还在为经济腾飞做贡献。偏股型基金屡屡跑输大盘，基民宁愿花钱买鸡精。国内住宅地产被限购，商业地产水深不可测。不想“坐以待毙”的投资者，只得把目光投向国外。
在投资客闻风而动之前，先知先觉的家长已在孩子跨进海外大学校门前物色好房子，坐等涨价。
“子女在海外求学，有能力的父母会在当地购置—套房子，将多余的房间出租抵消孩子的生活费，如果孩子毕业后将房子卖掉，上涨的这部分收益几乎可以抵上学费。”最重要的是，好学区附近的住宅不愁找不到华^接盘。
富人还有更精明的打算，在子女求学时顺便理移民，父母中一方陪读兼坐“移民监”。“买套房子，坐三年‘移民监’，申请的公民身份就办下来了，你把房子卖了回国，这三年的费用靠房子涨幅就可以赚回来。”这笔账怎么算都不亏。而在新加坡等国家，投资房地产可以换移民身份，更是“一房多得”。
“有个40多岁的客户，孩子准备赴澳洲读高中，她在悉尼老区帕拉马塔看好一套带装修的两房，约合人民币300多万元。在海外买房子，目前大部分还是以投资移民还有留学需求为主。”霍可佳旁地产商级项目经理严小姐说。
据招商银行与贝恩资本早前联合公布的“2011中国私人财富报告”，资产在千万以上的富豪有六成已经或正在考虑办理海外移民。澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国富人的身影，当地知名的房产公司忙着进军中国市场，霍克佳就是其中之一。
不过近两年，纯投资买房的^越来越多，在海外工作的华人直接把国内的投资经验移植到国外。“我朋友原来有一套独栋，另外又买了一套之后，就拿第一套房子的租金来还第二套房子的月供。”林宁替他算了一笔账，房子月供在1700多加元，每个月交200多加元物业费，每年4月份交一次水电费，再加上市政费用几百加元，地税每年在1 600到2000加元左右，七七八八算下来，平均一个月的成本在2100加元左右，租金基本上能抵消成本。
事实上，早在2008年金融危机时，海外投资就曾在国内热过一阵，那时流行的说法是“抄帝国主义的底”。然而投资者雄心勃勃出发，拎回来的LV不少，出手买房的倒不多。毕竟，没人乐意三天两头打“飞的”出国管理物业，而且房源信息不对称，租金收益“看上24艮美”，实则“坑爹”的不少，再加上外国税费较高，海外购房慢慢沉寂下来。而今年自从国内限购令出台，海外楼市投资又卷土重来。
戴德梁行海外物业经理张永恒说，他接触投资海外房产的客户以香港人居多，但最近内地客户日渐增加。“香港 人退休了，有一些公积金、退休金，他们选择的投资方向就是希望有一些平稳的回报。所以往往投资英国的房子作为晚年收入的稳定来源。”
“以前国内的客户较多是为了移民或孩子在那边读书，在海外纯投资他们觉得有点不靠谱。但是现在越来越多的人有了这方面经验，可能有亲戚朋友在那边，了解的信息较多，他们不介意在海外投资。”据统计，在伦敦的新房市场，来自中国内地和香港的投资客已占据了10.8的份额。
相比全资买房的传统购房者，纯投资客户更懂得利用当地银，亍贷款。“银行要看你在中国的资产和收入证明，如果你是打工的，你要提供税单还有雇主的信息。如果你是老板，就要提供过去三年的财务报表。”英国最多可以贷款40％，最长贷25年。澳大利亚贷款比例更高，最多达80％。
以理性经济人的角度看，把钱投资到海外符合分散风险的原则。美国人会把很大一部分财产投到国外，甚至做空美国来对冲风险。因为他的财富积累都在美国，美国经济好他也好，美国差他就完蛋。中国做空渠道不完善，一旦中国经济疲软，财富就面临缩水的危险，为了对冲风险，中国人投资国外的需很大。
“中国模式”可能失灵
但是，在海外当寓公是否有想象中那么惬意?
“在国外投资房地产风险很大，不是像国内那种拿一蛇皮袋的钱买一栋楼。”房产专家李小宁2008年开始多次组织海外看房团，近两年却偃旗息鼓了。“风险”是他在接受采访中反复提及的两个字。毕竟，有太多海外置业没有兑现的“财富梦”。
“国内买房和国外买房最大区别在于你对房产不了解。国外交易的大部分是二手房，旧房子差异非常大，而且有很多手续。买房子先要调房屋档案审核，了解房屋历史情况，比如房子的维修记录，曾发生过什么情况，住过什么人，交易过几次，档案非常详细。下一步是验房，通过专业机构找验房师帮你验一下，看看这房子是不是有什么问题，是不是有白蚁、着火记录、大维修记录等。”
“经营你是很难把控的，有的人考虑出租，但怎么租?怎么管理?国外房产很多位于人口很散的郊区，出租是很困难的。大学区或移民聚集区比较热门，但回报也不固定。对门的房子租金很高，你的也可能只能租得很便宜，差异非常大。”
张永恒也认为，投资不同地段收益差异会很大，“伦敦西边是老的市中心，在东边有个金丝雀码头，是一个新的金融中心。国内投资者买房子比较热门的都是围绕这两个地方，因为方便租客上班嘛。别墅的话偏远一点，租金回报率会差一点，出租率也较低。”
海外房产增值非常缓慢，甚至可能下跌，很难比照一劳永逸稳赚不赔的“中国模式”。李小宁提醒说，房子买完要耐得住寂寞，可能要放相当长一段时间才能升值。
但是即便房子不升值，复杂的税费却是逃不掉的“不可承受之重”。以美国为例，经纪人买卖收取房款6％的服务费，两边经纪人各拿3％，验房费用每个州不一样，几百到几千美元不等。英国成交额500万人民币以内，律师费大概是1.5万元人民币，另要支付一、次性印花税，大慨是房款的3‰
此外，美国每年收取1％到1.5％的房产税，还有物业管理费，“你如果不剪草坪，邻居都会投诉你，越是在高档社区，环境维护越是花钱多。”在澳大利亚投资房产也有四大费用：物业管理费、水务费用、市政费、土地税。在英国投资的客户会委托物业公司打理住宅和收租金，物业公司收取一个月的租金作为服务费。“英国那边的租金是每个星期交的，你可以委托物业公司来帮你收租金，它会按你的指示把钱打到银行账户里。另外，物业管理公司还可以帮你看护房子。”
即便房产升值了，投资客也未必就能高枕无忧，房阶上涨的这部收益艮多国家要收个人导税，美国的税率在200％到不等，澳大利亚则高达45％。
因此，去国外购房，还要三恩而后行。
“没想到在国外也能感受‘限购令’的蝴蝶效应。”林宁(化名)显得很无奈。
林宁久居温哥华，家乡在民营资本充盈的宁波，每个月要接待几拨父母或亲戚介绍来看房的朋友。自从国内“限购令”出台后，她的接待频率就更高了。
“宁波同一个小区的居民，在温哥华碰面的就有五户人家，还不算之前在小区内不认识的。这个小区估计也就十几、二十栋楼吧，而且还不是宁波特别高档的小区。”林宁感叹说，国内高端住宅成交低迷的新闻铺天盖地，敢情有实力的主儿都跑国外买房来了。
这让很多在温哥华混不下去的华人有了着落，至少可找到一条出略一做房产经纪。林宁的一个朋友投身掮客行当，只管接宁波的客人就“过上中产生活”了。“你想，一套40万加元的房子他就能拿到1.5万的佣金啊!”
热钱凶猛，于今为烈。房地产被限购，股市也不给力，白银刚坐了一回过山车，板着指头数数，投资者刁祷不感慨“生活在别处”。海外地产成了香饽饽，有人戏言，“哪里有华人，哪里就有坚挺的楼市。”
“温哥华的整个楼市几乎是靠华人支撑。”林宁说，而这种现象在全球其他华入移民热门城市中并不鲜见。
温哥华的建筑开发商热衷于聘用华人设计师，一个习惯无油烟烹饪的国家，却有不少楼盘标榜“大厅小卧、封闭式厨房、超强抽油烟机、全不锈钢厨具”。而在占比90％的庞大二手房市场，香港人、日本人的房子特别容易出手一因为符合华人居住习惯。
林宁丰富的“陪看”经验印证了这一点，“我们会看房主是谁，印度人的房子我们就坚决不要，咖喱喇上^受不了，房子本身和里面的装修品位、质量都较差。加拿大人的房子虽然里面一般保养得特别好，但是习惯跟中国人不一样。比较理想的就是早年过去的香港人的住宅。”
每次陪看房，林宁总会提醒客户，温哥华房价比北美其他城市高得多，不适合抄底。对方往往反问：“房价是不是在涨?”得到肯定答案后，又催着她发动汽车看另一家。
一拨又一拨的投资者前赴后继，炒热了温哥华楼市。以房价最贵的温哥华西区为例，“使用面积在330平米，基本上都在200万加元以上，稍微好点的可能超过30077万加元。我姐姐2009年花170万加元买了一个独栋，现在价格接近260万加元。”
“温哥华西区售出的房子，90％以上都是华人接手。”林宁说，“华人重视教育，西区是老外传统的中产聚居区，所以那边有很好的学校。华^就愿住在有好学校的地方。”
在意识到华人的财力和背后的商机后，温哥华对黄面孔黑眼睛露出了迷人笑脸，只差用灯光把海港大厦打上“中国红”了。
林宁从不担心不懂外语的父母来看她时会在州场迷路，温哥华初场的中文标志总醒目地列在英语和法语下面。“如果海关官员用英语问你，你就摇头，会说中文的海关官员就会出现。”
林宁在市区逛一圈，满大街的银行门口标着“我们会讲普通话、广东话、上海话、闽南话……”所有的百货商店门口都写着“如果你需要中文服务，请找身上有xx标记的店员”。更令她印象深刻的是，考汽车驾照时笔试居然有中文。“路考的时候如果你不会讲英文，也可以带翻译。”
华人手上的选票换取了当地官员的笑容。大温地区的几个市长都会讲一点中文，原温哥华市的市长苏利文还会讲很流利的粤语。
加拿大人孜孜不倦营造的亲善环境吸引了大批华人置业，在北美大部分城市房价企稳甚至稳中有降时，温哥华每年保持10％以上的年均增长。
当然，本地人对此只有羡慕嫉妒恨。加拿大平均家庭收入一年大概在5万多加元，即使是收入比较好的中产家庭，买200万加元的房子很累。
早一步抢滩的戴德粱行、高力国际等国际代理机构也纷纷在内地设立海外物业部门。
买房为留学移民
最近有机构统计显示，不包括香港在内，去年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。
“手中有钱，心中有忧。”这种说法放在当下并不是矫情。忧什么?资产收益率跑不过通胀。A股20年涨不过GDP，国企靠股市实现了脱贫致富，股民却还在为经济腾飞做贡献。偏股型基金屡屡跑输大盘，基民宁愿花钱买鸡精。国内住宅地产被限购，商业地产水深不可测。不想“坐以待毙”的投资者，只得把目光投向国外。
在投资客闻风而动之前，先知先觉的家长已在孩子跨进海外大学校门前物色好房子，坐等涨价。
“子女在海外求学，有能力的父母会在当地购置—套房子，将多余的房间出租抵消孩子的生活费，如果孩子毕业后将房子卖掉，上涨的这部分收益几乎可以抵上学费。”最重要的是，好学区附近的住宅不愁找不到华^接盘。
富人还有更精明的打算，在子女求学时顺便理移民，父母中一方陪读兼坐“移民监”。“买套房子，坐三年‘移民监’，申请的公民身份就办下来了，你把房子卖了回国，这三年的费用靠房子涨幅就可以赚回来。”这笔账怎么算都不亏。而在新加坡等国家，投资房地产可以换移民身份，更是“一房多得”。
“有个40多岁的客户，孩子准备赴澳洲读高中，她在悉尼老区帕拉马塔看好一套带装修的两房，约合人民币300多万元。在海外买房子，目前大部分还是以投资移民还有留学需求为主。”霍可佳旁地产商级项目经理严小姐说。
据招商银行与贝恩资本早前联合公布的“2011中国私人财富报告”，资产在千万以上的富豪有六成已经或正在考虑办理海外移民。澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国富人的身影，当地知名的房产公司忙着进军中国市场，霍克佳就是其中之一。
不过近两年，纯投资买房的^越来越多，在海外工作的华人直接把国内的投资经验移植到国外。“我朋友原来有一套独栋，另外又买了一套之后，就拿第一套房子的租金来还第二套房子的月供。”林宁替他算了一笔账，房子月供在1700多加元，每个月交200多加元物业费，每年4月份交一次水电费，再加上市政费用几百加元，地税每年在1 600到2000加元左右，七七八八算下来，平均一个月的成本在2100加元左右，租金基本上能抵消成本。
事实上，早在2008年金融危机时，海外投资就曾在国内热过一阵，那时流行的说法是“抄帝国主义的底”。然而投资者雄心勃勃出发，拎回来的LV不少，出手买房的倒不多。毕竟，没人乐意三天两头打“飞的”出国管理物业，而且房源信息不对称，租金收益“看上24艮美”，实则“坑爹”的不少，再加上外国税费较高，海外购房慢慢沉寂下来。而今年自从国内限购令出台，海外楼市投资又卷土重来。
戴德梁行海外物业经理张永恒说，他接触投资海外房产的客户以香港人居多，但最近内地客户日渐增加。“香港 人退休了，有一些公积金、退休金，他们选择的投资方向就是希望有一些平稳的回报。所以往往投资英国的房子作为晚年收入的稳定来源。”
“以前国内的客户较多是为了移民或孩子在那边读书，在海外纯投资他们觉得有点不靠谱。但是现在越来越多的人有了这方面经验，可能有亲戚朋友在那边，了解的信息较多，他们不介意在海外投资。”据统计，在伦敦的新房市场，来自中国内地和香港的投资客已占据了10.8的份额。
相比全资买房的传统购房者，纯投资客户更懂得利用当地银，亍贷款。“银行要看你在中国的资产和收入证明，如果你是打工的，你要提供税单还有雇主的信息。如果你是老板，就要提供过去三年的财务报表。”英国最多可以贷款40％，最长贷25年。澳大利亚贷款比例更高，最多达80％。
以理性经济人的角度看，把钱投资到海外符合分散风险的原则。美国人会把很大一部分财产投到国外，甚至做空美国来对冲风险。因为他的财富积累都在美国，美国经济好他也好，美国差他就完蛋。中国做空渠道不完善，一旦中国经济疲软，财富就面临缩水的危险，为了对冲风险，中国人投资国外的需很大。
“中国模式”可能失灵
但是，在海外当寓公是否有想象中那么惬意?
“在国外投资房地产风险很大，不是像国内那种拿一蛇皮袋的钱买一栋楼。”房产专家李小宁2008年开始多次组织海外看房团，近两年却偃旗息鼓了。“风险”是他在接受采访中反复提及的两个字。毕竟，有太多海外置业没有兑现的“财富梦”。
“国内买房和国外买房最大区别在于你对房产不了解。国外交易的大部分是二手房，旧房子差异非常大，而且有很多手续。买房子先要调房屋档案审核，了解房屋历史情况，比如房子的维修记录，曾发生过什么情况，住过什么人，交易过几次，档案非常详细。下一步是验房，通过专业机构找验房师帮你验一下，看看这房子是不是有什么问题，是不是有白蚁、着火记录、大维修记录等。”
“经营你是很难把控的，有的人考虑出租，但怎么租?怎么管理?国外房产很多位于人口很散的郊区，出租是很困难的。大学区或移民聚集区比较热门，但回报也不固定。对门的房子租金很高，你的也可能只能租得很便宜，差异非常大。”
张永恒也认为，投资不同地段收益差异会很大，“伦敦西边是老的市中心，在东边有个金丝雀码头，是一个新的金融中心。国内投资者买房子比较热门的都是围绕这两个地方，因为方便租客上班嘛。别墅的话偏远一点，租金回报率会差一点，出租率也较低。”
海外房产增值非常缓慢，甚至可能下跌，很难比照一劳永逸稳赚不赔的“中国模式”。李小宁提醒说，房子买完要耐得住寂寞，可能要放相当长一段时间才能升值。
但是即便房子不升值，复杂的税费却是逃不掉的“不可承受之重”。以美国为例，经纪人买卖收取房款6％的服务费，两边经纪人各拿3％，验房费用每个州不一样，几百到几千美元不等。英国成交额500万人民币以内，律师费大概是1.5万元人民币，另要支付一、次性印花税，大慨是房款的3‰
此外，美国每年收取1％到1.5％的房产税，还有物业管理费，“你如果不剪草坪，邻居都会投诉你，越是在高档社区，环境维护越是花钱多。”在澳大利亚投资房产也有四大费用：物业管理费、水务费用、市政费、土地税。在英国投资的客户会委托物业公司打理住宅和收租金，物业公司收取一个月的租金作为服务费。“英国那边的租金是每个星期交的，你可以委托物业公司来帮你收租金，它会按你的指示把钱打到银行账户里。另外，物业管理公司还可以帮你看护房子。”
即便房产升值了，投资客也未必就能高枕无忧，房阶上涨的这部收益艮多国家要收个人导税，美国的税率在200％到不等，澳大利亚则高达45％。
因此，去国外购房，还要三恩而后行。