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【摘 要】 区位因素是房地产企业评估项目的可行性时的重要考虑因素，本文从区位的理论出发，第一部分介绍了区位的相关概念，对房地产开发项目区位选择对了阐述，第二部分，介绍了区位因素对于房地产开发的影响，第三部分，根据区位的重要性，对房地产开发提出一些建议。
【关键词】 房地产开发 项目 选址 区位
一、引言
当前，房地产市场土地成本占到了房地产开发总成本的20%—50%，在很大程度上决定了项目产品的定位和销售阶段的房价定位。所以，在项目前期拿地阶段，应该如何分析土地成本以及土地自身因素对房地产开发影响是前期策划阶段必要的工作。
二、区位理论分析
（一）相关概念
区位，就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上进行有机结合的具体表现。
区位具有以下一些特征：一、区位的动态性。区位的自然地理位置是固定不变的，但是由于其他各类区位因素是处于不断变化之中的，所以区位也会随之而发生一些变化。二、区位的相对性。同一区位会根据区域经济活动类型的差异而产生不同的区位效益，因此区位质量的优劣也只是相对意义上的。三、区位的等级性。对于一些经济活动，区位效益的好坏或区位质量的高低会依据位置不同而呈现出一定的差异性。
城市土地区位，表现为自然区位和经济区位。自然区位和交通区位是城市形成和发展的先决条件，直接影响城市人口的发展、产业的空间布局、土地功能的结构分布。经济区位是在人为的作用下改变城市土地的区位状况。交通区位是以发挥主体的能动性来改变区位环境，使其达到人们日常生活的基本要求。
（二）房地产开发项目区位选择
1、住宅项目的区位选择
首先，应该从城市规划和城市发展的角度来定位住宅项目的位置。政府的规划，在很大程度上会影响着项目的开发选址。其次，是对项目进行定位。第一，对客户的定位。开发商的房子不是卖给一个客户，而是一个客户群体，他们在寻找和发掘主力客户群体的这个过程称之为客户定位。第二，就是对产品进行定位。房地产产品包括有形的实体和无形的服务。再者，就是消费者的区位偏好和支付意愿。消费者对区位的偏好因素主要归纳为区位交通的通达性和对区位环境的偏好支付意愿包括房价的高低，
2、商业项目的区位选择
商業用地的区位指向具有共同的原则特征。一是最短时间原则，商业的服务对象是顾客，顾客在自身移动能力大大提高的今天会更多的考虑购物过程所花费的行车时间，他们力求用最短的时间来完成自己的购物活动二是区位易达性原则，商业网点应分布于交通最便捷的区位。三是接近购买力原则，居民的购买力是取决于人口数量和收入水平的，商业的存在是以一定服务人口为前提的，所以商业用地应考虑的是所在区位的人口密度和人口质量。四是满足消费心理原则，顾客的消费心理是不同的，不同的消费群体有着不同的消费观念，所以商业用地的区位选择应因地制宜，投其所好，最大限度地满足顾客消费心理的多样性。
三、区位因素对房地产开发的影响
（一）影响房地产开发的区位因素
总的来说，分析区位因素可以从自然因素和社会经济因素两个方面着手。
自然因素，主要是包括地质、地势、地形坡度、土地承载力、排水状况和环境质量。
社会经济因素，是影响土地区位的最重要的因素，一般指的是城市基础设施和社会服务设施人口密度。人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应提高，土地的区位就越好，但是并不是没有极限的。
（二）房地产开发与区位因素的关系
区位对房地产业的影响首先通过城市地租表现出来。城市土地区位效益的实质是级差地租， 主要是位置级差地租。在级差地租的调节下， 城市土地的空间布局表现出一定的规律性。金融、商业、服务业在市中心具有较高的竞争能力， 依次向外是住宅、工业用地。就住宅用地而言， 越靠近城市中心， 其租金水平就越高，地租的高低直接影响着房价。而不同地区的级差地租是极不相同的，甚至可能相差几位、几十位。
房地产开发，无论是用于商业还是住宅，必须要遵循相关法律法规和政策指导，尤其是必须要服从城市土地利用总体规划。城市土地利用总体规划的确定为房地产开发的区位选择提供了基础和条件。土地区位的固定性和差异性决定了具有不同使用功能的城市土地的空间布局。城市土地利用规划为地段的选择指明了方向。
四、对策建议
区位对房地产的开发有着重要的影响，不同的区位对房地产的发展产生不同的影响。对此，提出以下建议：
第一，要对城市土地利用总体规划充分了解并掌握。区位因素是由城市规划所决定的，因此，房地产企业在准备对某一项目进行开发前，必须先对城市发展规划，城市用地规划，做详细的了解，根据项目的重要性，计算其所能带来的收益，选择最佳区位，进行土地的开发，用合理的资金开发合理的项目。
第三，对不同房地产项目进行区别选择区位。居住用房地产选址应在城市规划指导下， 选择符合居住功能要求、环境良好、有利于开发建设的新区或适宜的旧区改建地段。商业区一般在大城市中心， 交通路口附近、繁华街道两侧、大型公共设施周围。具体可划为城市中央区、城市副区和街区等不同层次的区位。
五、结束语
房地产的发展牵一发而动全身，因其特殊性而愈显与其他商品的不同。选址的问题就尤为重要，根据不同的房地产开发项目选择合适的地段，选择最佳的区位，充分发挥区位所带来的优势。通过分析，发现房地产的开发对于区位的影响很小，或者没有，但是区位的选择对于房地产的影响确实巨大的，因此在进行房地产开发时选择最佳的地段对于房地产开发企业的重要性是不言而喻的。根据区位因素对于房地产开发的重要影响，房地产开发企业在进行项目的前期准备阶段时，需要对城市土地利用规划做好详细充分的掌握，以便于更好的选择最佳区位。
【参考文献】
[1] 张立新，秦俊武. 城市化与房地产开发投资区域差异[J].当代财经，2014（11）.
[2] 毕宝德.土地经济学[M].中国人民大学出版社，2014（4）.
[3] 张英佳，李雪铭，夏春光.中国地级市房地产开发与人居环境耦合发展空间格局[J].地理科学进展，2014（2）.
[4] 武永祥，黄丽平，张园. 基于宜居性特征的城市居民居住区位选择的结构方程模型[J].经济地理，2014（10）.
作者简介：张建勋（1990-），男，汉族，山西太原人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：房地产开发经营。
【关键词】 房地产开发 项目 选址 区位
一、引言
当前，房地产市场土地成本占到了房地产开发总成本的20%—50%，在很大程度上决定了项目产品的定位和销售阶段的房价定位。所以，在项目前期拿地阶段，应该如何分析土地成本以及土地自身因素对房地产开发影响是前期策划阶段必要的工作。
二、区位理论分析
（一）相关概念
区位，就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上进行有机结合的具体表现。
区位具有以下一些特征：一、区位的动态性。区位的自然地理位置是固定不变的，但是由于其他各类区位因素是处于不断变化之中的，所以区位也会随之而发生一些变化。二、区位的相对性。同一区位会根据区域经济活动类型的差异而产生不同的区位效益，因此区位质量的优劣也只是相对意义上的。三、区位的等级性。对于一些经济活动，区位效益的好坏或区位质量的高低会依据位置不同而呈现出一定的差异性。
城市土地区位，表现为自然区位和经济区位。自然区位和交通区位是城市形成和发展的先决条件，直接影响城市人口的发展、产业的空间布局、土地功能的结构分布。经济区位是在人为的作用下改变城市土地的区位状况。交通区位是以发挥主体的能动性来改变区位环境，使其达到人们日常生活的基本要求。
（二）房地产开发项目区位选择
1、住宅项目的区位选择
首先，应该从城市规划和城市发展的角度来定位住宅项目的位置。政府的规划，在很大程度上会影响着项目的开发选址。其次，是对项目进行定位。第一，对客户的定位。开发商的房子不是卖给一个客户，而是一个客户群体，他们在寻找和发掘主力客户群体的这个过程称之为客户定位。第二，就是对产品进行定位。房地产产品包括有形的实体和无形的服务。再者，就是消费者的区位偏好和支付意愿。消费者对区位的偏好因素主要归纳为区位交通的通达性和对区位环境的偏好支付意愿包括房价的高低，
2、商业项目的区位选择
商業用地的区位指向具有共同的原则特征。一是最短时间原则，商业的服务对象是顾客，顾客在自身移动能力大大提高的今天会更多的考虑购物过程所花费的行车时间，他们力求用最短的时间来完成自己的购物活动二是区位易达性原则，商业网点应分布于交通最便捷的区位。三是接近购买力原则，居民的购买力是取决于人口数量和收入水平的，商业的存在是以一定服务人口为前提的，所以商业用地应考虑的是所在区位的人口密度和人口质量。四是满足消费心理原则，顾客的消费心理是不同的，不同的消费群体有着不同的消费观念，所以商业用地的区位选择应因地制宜，投其所好，最大限度地满足顾客消费心理的多样性。
三、区位因素对房地产开发的影响
（一）影响房地产开发的区位因素
总的来说，分析区位因素可以从自然因素和社会经济因素两个方面着手。
自然因素，主要是包括地质、地势、地形坡度、土地承载力、排水状况和环境质量。
社会经济因素，是影响土地区位的最重要的因素，一般指的是城市基础设施和社会服务设施人口密度。人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应提高，土地的区位就越好，但是并不是没有极限的。
（二）房地产开发与区位因素的关系
区位对房地产业的影响首先通过城市地租表现出来。城市土地区位效益的实质是级差地租， 主要是位置级差地租。在级差地租的调节下， 城市土地的空间布局表现出一定的规律性。金融、商业、服务业在市中心具有较高的竞争能力， 依次向外是住宅、工业用地。就住宅用地而言， 越靠近城市中心， 其租金水平就越高，地租的高低直接影响着房价。而不同地区的级差地租是极不相同的，甚至可能相差几位、几十位。
房地产开发，无论是用于商业还是住宅，必须要遵循相关法律法规和政策指导，尤其是必须要服从城市土地利用总体规划。城市土地利用总体规划的确定为房地产开发的区位选择提供了基础和条件。土地区位的固定性和差异性决定了具有不同使用功能的城市土地的空间布局。城市土地利用规划为地段的选择指明了方向。
四、对策建议
区位对房地产的开发有着重要的影响，不同的区位对房地产的发展产生不同的影响。对此，提出以下建议：
第一，要对城市土地利用总体规划充分了解并掌握。区位因素是由城市规划所决定的，因此，房地产企业在准备对某一项目进行开发前，必须先对城市发展规划，城市用地规划，做详细的了解，根据项目的重要性，计算其所能带来的收益，选择最佳区位，进行土地的开发，用合理的资金开发合理的项目。
第三，对不同房地产项目进行区别选择区位。居住用房地产选址应在城市规划指导下， 选择符合居住功能要求、环境良好、有利于开发建设的新区或适宜的旧区改建地段。商业区一般在大城市中心， 交通路口附近、繁华街道两侧、大型公共设施周围。具体可划为城市中央区、城市副区和街区等不同层次的区位。
五、结束语
房地产的发展牵一发而动全身，因其特殊性而愈显与其他商品的不同。选址的问题就尤为重要，根据不同的房地产开发项目选择合适的地段，选择最佳的区位，充分发挥区位所带来的优势。通过分析，发现房地产的开发对于区位的影响很小，或者没有，但是区位的选择对于房地产的影响确实巨大的，因此在进行房地产开发时选择最佳的地段对于房地产开发企业的重要性是不言而喻的。根据区位因素对于房地产开发的重要影响，房地产开发企业在进行项目的前期准备阶段时，需要对城市土地利用规划做好详细充分的掌握，以便于更好的选择最佳区位。
【参考文献】
[1] 张立新，秦俊武. 城市化与房地产开发投资区域差异[J].当代财经，2014（11）.
[2] 毕宝德.土地经济学[M].中国人民大学出版社，2014（4）.
[3] 张英佳，李雪铭，夏春光.中国地级市房地产开发与人居环境耦合发展空间格局[J].地理科学进展，2014（2）.
[4] 武永祥，黄丽平，张园. 基于宜居性特征的城市居民居住区位选择的结构方程模型[J].经济地理，2014（10）.
作者简介：张建勋（1990-），男，汉族，山西太原人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：房地产开发经营。