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摘要 房地产行业的健康、穩定发展不仅关系到我国国民经济的持续、健康、稳定发展，而且关系到国家的长治久安和和谐社会的建设，关系到民生。因此，如何采取有效措施，对我国虚高的房价加以控制，并通过合理的政策调整来保障房地产行业的可持续发展具有十分重要的现实意义。
关键词 房地产 价格虚高 危害 成因 解决 策略
房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有长远的影响。房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下，可能会引发结构性通货膨胀。因此，采取有效措施，解决房地产价格虚高的问题，有利于宏观经济的平稳发展。
1 房地产市场价格虚高的危害性
房地产业的非理性发展所产生的社会矛盾日益突出。过热的房地产市场，以及过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身健康发展，同时也对扩大内需、增加消费、推进城市化进程等都将产生不利的影响。
1.1过多资源投入房地产将阻碍经济的协调发展
房地产开发是拉动我国固定资产投资增长的主要因素。近年来，我国房地产开发投资的增幅一直高于全社会固定资产投资的增幅，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资比重也是稳步上升。
过多的资源投入房地产业，容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而占用了大量耕地，也带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大规模闲置产能，对经济发展将产生严重的危害。
1.2透支社会财富，抑制社会有效需求
消费需求不仅是经济增长的三大动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。过高的房价使得普通市民需要10至20年，甚至更长的时间才能偿付一套住房的按揭贷款，也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，购房支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的居民消费能力。此外，对于国民生活水平的提高也形成了障碍。
1.3影响整个社会的风险承受能力
过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式来满足自己的住房需求，购房者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收人水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收人达不到预期水平，就会出现相互拖欠、甚至不能偿付的现象。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批”负资产者”。信用渠道的中断或阻滞，将会严重威胁国家金融安全和社会稳定。
2 导致房地产价格虚高的成因分析
2.1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业价格虚高的形成。
2.2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
2.3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使房地产价格虚高的可能性进一步增加。
2.4不合时宜的土地政策进一步推升了虚高的房价
2002年开始实行的土地招拍挂制度，无意中起到了推高房价的作用。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这一过程中，又创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
3 稳定我国房地产价格的具体策略
由于我国房地产价格的虚高可能会直接影响到经济发展是显而易见的。因此，应结合我国的实际情况，通过采取能对房地产需求与供应产生影响的策略，有效减少房地产需求，增加房地产供给量，稳定房地产价格。目前看来，稳定房地产价格应采取下面的策略：
3.1促进保障房建设计划的落实，并且保证分配的公平
具有保障性质的房屋是解决民众住房问题的重要途径。政府应该完善住房的保障机制，并制定相应的鼓励政策，尤其是对地方政府的优惠政策一他们才是保障房建设计划落实的真正关键所在，保证保障房构建计划的实施，服务于低收入人群。同时，这类房源要保证分配公平，不能出现寻租现象，避免成为某些人以权牟利的方式。
3.2尽快建立土地要素市场
通过土地的上市来发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉；另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。因此，应尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。
3.3在税收环节进行调控税收
调控政策，是指对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价具体可进行如下操作：对只拥有一套房产的家庭，应免征或象征性征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，应视为该房地产投资行为，按递增房产套数，较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化，如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果，这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求，反而会使购房者的成本进一步上升，进而起到推高房价的作用。
有鉴于此，对房地产保有环节实行课税，这实际上对房地产投资者施加了一个”税收成本”，当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时，房地产投资者就会放弃投资，出售所投资的房产，这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降，也会使房地产供给增加，从而使房地产价格下降。
3.4彻底改变对住房的定位
不能把房地产作为拉动经济发展的一个主要推动力，而应该把住房政策明确定位于为民服务。这样会使民众在接近建筑成本、相关公共设施、合理税收的基础上得到住房，将大大刺激对住房的需求。建房用的钢筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉动60余个相关行业的发展。更重要的是，由于房价回归合理价位，民众可以节省出更多的资金用于其它领域的消费，将彻底解决中国内需不振，太过于倚靠投资拉动经济发展的问题。
结语
房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。如何在高速发展的过程中，有效解决房价虚高的问题值得深入的探讨。
参考文献：
1 彭骥鸣 彭浪川《我国房地产市场价格虚高的成因及治理》扬州大学税务学院学报2010(3)
2 王志强《影响房地产价格的主导因素及调控策略分析》现代经济信息2010(10)
关键词 房地产 价格虚高 危害 成因 解决 策略
房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有长远的影响。房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下，可能会引发结构性通货膨胀。因此，采取有效措施，解决房地产价格虚高的问题，有利于宏观经济的平稳发展。
1 房地产市场价格虚高的危害性
房地产业的非理性发展所产生的社会矛盾日益突出。过热的房地产市场，以及过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身健康发展，同时也对扩大内需、增加消费、推进城市化进程等都将产生不利的影响。
1.1过多资源投入房地产将阻碍经济的协调发展
房地产开发是拉动我国固定资产投资增长的主要因素。近年来，我国房地产开发投资的增幅一直高于全社会固定资产投资的增幅，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资比重也是稳步上升。
过多的资源投入房地产业，容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而占用了大量耕地，也带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大规模闲置产能，对经济发展将产生严重的危害。
1.2透支社会财富，抑制社会有效需求
消费需求不仅是经济增长的三大动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。过高的房价使得普通市民需要10至20年，甚至更长的时间才能偿付一套住房的按揭贷款，也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，购房支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的居民消费能力。此外，对于国民生活水平的提高也形成了障碍。
1.3影响整个社会的风险承受能力
过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式来满足自己的住房需求，购房者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收人水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收人达不到预期水平，就会出现相互拖欠、甚至不能偿付的现象。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批”负资产者”。信用渠道的中断或阻滞，将会严重威胁国家金融安全和社会稳定。
2 导致房地产价格虚高的成因分析
2.1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业价格虚高的形成。
2.2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
2.3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使房地产价格虚高的可能性进一步增加。
2.4不合时宜的土地政策进一步推升了虚高的房价
2002年开始实行的土地招拍挂制度，无意中起到了推高房价的作用。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这一过程中，又创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
3 稳定我国房地产价格的具体策略
由于我国房地产价格的虚高可能会直接影响到经济发展是显而易见的。因此，应结合我国的实际情况，通过采取能对房地产需求与供应产生影响的策略，有效减少房地产需求，增加房地产供给量，稳定房地产价格。目前看来，稳定房地产价格应采取下面的策略：
3.1促进保障房建设计划的落实，并且保证分配的公平
具有保障性质的房屋是解决民众住房问题的重要途径。政府应该完善住房的保障机制，并制定相应的鼓励政策，尤其是对地方政府的优惠政策一他们才是保障房建设计划落实的真正关键所在，保证保障房构建计划的实施，服务于低收入人群。同时，这类房源要保证分配公平，不能出现寻租现象，避免成为某些人以权牟利的方式。
3.2尽快建立土地要素市场
通过土地的上市来发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉；另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。因此，应尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。
3.3在税收环节进行调控税收
调控政策，是指对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价具体可进行如下操作：对只拥有一套房产的家庭，应免征或象征性征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，应视为该房地产投资行为，按递增房产套数，较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化，如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果，这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求，反而会使购房者的成本进一步上升，进而起到推高房价的作用。
有鉴于此，对房地产保有环节实行课税，这实际上对房地产投资者施加了一个”税收成本”，当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时，房地产投资者就会放弃投资，出售所投资的房产，这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降，也会使房地产供给增加，从而使房地产价格下降。
3.4彻底改变对住房的定位
不能把房地产作为拉动经济发展的一个主要推动力，而应该把住房政策明确定位于为民服务。这样会使民众在接近建筑成本、相关公共设施、合理税收的基础上得到住房，将大大刺激对住房的需求。建房用的钢筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉动60余个相关行业的发展。更重要的是，由于房价回归合理价位，民众可以节省出更多的资金用于其它领域的消费，将彻底解决中国内需不振，太过于倚靠投资拉动经济发展的问题。
结语
房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。如何在高速发展的过程中，有效解决房价虚高的问题值得深入的探讨。
参考文献：
1 彭骥鸣 彭浪川《我国房地产市场价格虚高的成因及治理》扬州大学税务学院学报2010(3)
2 王志强《影响房地产价格的主导因素及调控策略分析》现代经济信息2010(10)