论文部分内容阅读
摘 要：当前，我国的房屋租赁行业的发展还不够完善，市场环境较为混乱，相关的管理机制也不够健全，因此为了肃清房租租赁行业的管理弊端，必须要对上述情况进行改善和调整，进一步保障租赁双方的合法权益，让房屋租赁行为在一个健全完善、标准法治的环境下有效开展。本文从房屋租赁市场的现状入手，从管理缺陷和应对策略，两个层面对房屋租赁现有问题展开了相应的分析与探讨，以期为我国房屋租赁管理机制的落实、完善提供有益参考。
关键词：房屋租赁;管理缺陷;应对策略
房租租赁本身是一个舶来概念，最早起源于美国，美国本身是一个移民国家，“迁徙感”是其骨子里的一种承载。美国人的观念更加的自由，他们崇尚变化、创新，比起买房，他们更愿意选择租房。同时国外更加系统规范、健全完善的房屋租赁系统，也铸就了其高租房率的形成。近些年，房租租赁的概念才逐渐发展到我国。与西方发达国家相比，我国的房屋租赁行业还处于起步阶段，市场发展不够成熟，存在一定的乱象、弊端。如何有效应对房屋租赁行业的管理缺陷，切实保护租赁双方的合法权益，是时代给予的新的课题。
一、房屋租赁市场概述
房屋租赁是房产行业的重要组成部分，在国家整体经济发展速度放慢，供给侧改革不断深入的当下，房屋租赁行业的发展能够有效解决低收入人群的住房问题，进一步优化房产市场，让房产商品结构得到新的优化和重构。不同于西方国家的高租房率，新房销售一直是我国房产行业的发展主动力，房屋租赁在我国的发展相对迟缓，缺陷、不足也相对较多。
二、房屋租赁管理缺陷
（一）管理手段较单一
房屋租赁管理本身是一个系统的工程，涉及到的相关部门也众多，除了以政府机构为主体的监督部门外，还有以房地行业为主体的管理部门，以及相应的工商、城管、卫计、消防、公安、民政等众多配合部门。因此在房屋租赁管理中“多头管理、职能重叠”等问题较为突出，各个部门之间没有形成合力、单打独斗、各自为政，协作意识淡薄。究其原因，是因為各部门在职责、权利、利益等方面的诉求和认知存在差异和不同，信息对接存在滞后和不到位，在管理执行中手段单一，往往以强制处罚为主，虽然起到了相应的威慑效果，但是缺少情感管理元素，被管理者存在一定的怨言和不甘。
（二）法规体系不健全
当前，我国有关房屋租赁的法律规范主要有两个：一个是2010年颁布、2011年实施的《商品房屋租赁管理办法》、一个是2012年颁布、实施的《公共租赁住房管理办法》。这两个法律规范都是从大的方向、层面对房屋租赁市场的管理工作进行引导和规定，对一些隐藏性、细微性的房屋租赁问题，如非商品房的租赁、违规违章房屋的租赁等没有进行相应的涉及，涉及到不同产权形态房屋的租赁，以及租赁双方的权责义务、租赁合同的管理细则等内容也不够详实。总体来说，我国房屋租赁的法律法规体系还不够健全完善。
（三）市场空置率较高
在市场经济环境下，房屋租赁市场的供需信息对接存在一定的滞后性，以我国2019年的商务楼租赁市场的发展情况来看，房屋租赁市场的空置率较高。尤其是在一些二三线城市，这一现象更为明显，在一线城市，因为拥有更多的就业机会和发展前景，大量企业入驻、人才涌入，因此空置率较低。但是在二三线城市，受大环境的影响，经济发展增速放缓，许多企业的业务范畴不断缩减，连带的搬迁、扩张的计划也暂时搁置，房屋租赁市场的整体发展表现平淡，租金收益小幅度下降。
（四）依法租赁未落实
在租赁合同登记是伴随租赁行为的产生而形成。在正常情况，只要发生房屋租赁行为就会必须依法展开租赁合同等登记工作，这样可以让租赁双方的权益得到更好的保障。但是在实际的租赁环节，许多人缺少租赁合同的登记备案意识，加之合同备案会需要缴纳相关的费用，无形中提高了租住成本，因此租赁双方对此都较为抵触和排斥。尤其是在一些经济欠发达地区，此处的人口流动量大，租赁双方的法律意识淡薄，不但不会展开租赁合同登记备案，有时候只是口头交易，根本未签订合同，因此一旦后续发生经济纠纷，在法律上就比较难对租赁双方所负的责任界定。
三、房屋租赁应对策略
（一）完善管理机制，优化组织架构
为了进一步优化、整顿我国的房屋租赁市场，必须建立健全的房租租赁管理机制，让各个相关部门通力合作、齐抓共管，通过上层组织架构的优化，实现房屋租赁市场的健康发展。在政府的领导下，形成一个以房产行业为主导，工商、城管、卫计、消防、公安、民政等众多配合部门积极参与、互通有无、相互促进、共同发展的新型管理组织体系，进一步提高房屋租赁管理的工作效率，服务于民、普惠于民。
（二）健全管理法规，依法有效执行
针对房屋租赁管理的乱象和弊端，国家应该根据我国房屋租赁行业的现状、问题，对现有的房屋租赁管理法规进行优化、完善，以健全的法律体系为保障，推动房屋租赁行业的健康有序发展。在法律法规的构建中应该落实公平合理、科学先进的发展要求，明确相关细则，让后续的管理工作的执行能够有法可依、有迹可循，避免暴力执法、无效执法的发生。在执法中采取分步实施、逐层推进的方法，将问题逐个击破，不冒进、不保守。
（三）开展市场定位，调整租户结构
房屋租赁市场的发展是与地区经济的发展、政府规划的布局相适应、相匹配的，在中国经济发展步入新常态的发展时期，我国整体的经济发展速度减缓，因此许多城市房屋租赁市场的空房率也相对提升，尤其是商务楼租赁市场的发展出现疲软态势，为了改变这一情况，商务楼的业主方要重新开展市场地位，依照客户的属性、需求等调整租户结构和服务内容，从软硬件设施的优化入手，进一步提高相关物业的管理资质，为租户提供更加贴心、恰当的租房服务，提高自身的服务水平和管理能力，有效应对租赁市场的发展低迷期。
（四）提高法律意识，加强登记管理
只有提高租赁双发的法律意识，才能更好的对房屋租赁市场的租赁行为展开规范化、法制化的管理。为此房产行政管理部门要有意识、有计划、有目的的进行房屋租赁相关法律知识和管理内容的宣导，在积极借助传统媒体，电视、报纸、杂质等的基础上，充分利用新媒体传播速度快、受众范围广的优势，通过微信、微博、抖音等媒介，来加强相关法律知识的宣传和疏导。进一步提高租赁双方的法律意识，有效开展和落实房屋租赁合同登记制度，充分实现租赁双方的合作共赢。
结语
综上所述，不难看出，在新时代，我国的房屋租赁行业的发展也呈现出新的特点，面临新的机遇和挑战。其中管理层面的缺陷与不足就是其中极为代表性的问题。造成房屋租赁管理缺陷的原因是多样化的，既有制度上的不健全，也有管理上的不科学，还有市场定位的不准确，以及受众法律意识的淡薄等。为了应该的应对、解决该问题，就必须重新明确在经济新常态下，我国房屋租赁行业的整体发展目标，以制度为导向、以管理为依托、以市场为核心，加强各个管理部门间的通力协作，在租赁双方之间形成联动合作新机制，让租赁市场的户型供给更加匹配租户的实际需求，打破市场经济环境下租赁市场反应的滞后性，确保房屋租赁市场的稳健长效发展。
参考文献
[1]张林芳.房屋租赁管理存在的问题与有效加强策略[J].住宅与房地产，2019（30）：12.
[2]赵耀.房屋租赁管理的问题与对策[J].环渤海经济瞭望，2019（08）：36.
[3]周兆萍.房屋租赁企业财务风险管理及其内部控制探讨[J].中外企业家，2018（32）：7-8.
关键词：房屋租赁;管理缺陷;应对策略
房租租赁本身是一个舶来概念，最早起源于美国，美国本身是一个移民国家，“迁徙感”是其骨子里的一种承载。美国人的观念更加的自由，他们崇尚变化、创新，比起买房，他们更愿意选择租房。同时国外更加系统规范、健全完善的房屋租赁系统，也铸就了其高租房率的形成。近些年，房租租赁的概念才逐渐发展到我国。与西方发达国家相比，我国的房屋租赁行业还处于起步阶段，市场发展不够成熟，存在一定的乱象、弊端。如何有效应对房屋租赁行业的管理缺陷，切实保护租赁双方的合法权益，是时代给予的新的课题。
一、房屋租赁市场概述
房屋租赁是房产行业的重要组成部分，在国家整体经济发展速度放慢，供给侧改革不断深入的当下，房屋租赁行业的发展能够有效解决低收入人群的住房问题，进一步优化房产市场，让房产商品结构得到新的优化和重构。不同于西方国家的高租房率，新房销售一直是我国房产行业的发展主动力，房屋租赁在我国的发展相对迟缓，缺陷、不足也相对较多。
二、房屋租赁管理缺陷
（一）管理手段较单一
房屋租赁管理本身是一个系统的工程，涉及到的相关部门也众多，除了以政府机构为主体的监督部门外，还有以房地行业为主体的管理部门，以及相应的工商、城管、卫计、消防、公安、民政等众多配合部门。因此在房屋租赁管理中“多头管理、职能重叠”等问题较为突出，各个部门之间没有形成合力、单打独斗、各自为政，协作意识淡薄。究其原因，是因為各部门在职责、权利、利益等方面的诉求和认知存在差异和不同，信息对接存在滞后和不到位，在管理执行中手段单一，往往以强制处罚为主，虽然起到了相应的威慑效果，但是缺少情感管理元素，被管理者存在一定的怨言和不甘。
（二）法规体系不健全
当前，我国有关房屋租赁的法律规范主要有两个：一个是2010年颁布、2011年实施的《商品房屋租赁管理办法》、一个是2012年颁布、实施的《公共租赁住房管理办法》。这两个法律规范都是从大的方向、层面对房屋租赁市场的管理工作进行引导和规定，对一些隐藏性、细微性的房屋租赁问题，如非商品房的租赁、违规违章房屋的租赁等没有进行相应的涉及，涉及到不同产权形态房屋的租赁，以及租赁双方的权责义务、租赁合同的管理细则等内容也不够详实。总体来说，我国房屋租赁的法律法规体系还不够健全完善。
（三）市场空置率较高
在市场经济环境下，房屋租赁市场的供需信息对接存在一定的滞后性，以我国2019年的商务楼租赁市场的发展情况来看，房屋租赁市场的空置率较高。尤其是在一些二三线城市，这一现象更为明显，在一线城市，因为拥有更多的就业机会和发展前景，大量企业入驻、人才涌入，因此空置率较低。但是在二三线城市，受大环境的影响，经济发展增速放缓，许多企业的业务范畴不断缩减，连带的搬迁、扩张的计划也暂时搁置，房屋租赁市场的整体发展表现平淡，租金收益小幅度下降。
（四）依法租赁未落实
在租赁合同登记是伴随租赁行为的产生而形成。在正常情况，只要发生房屋租赁行为就会必须依法展开租赁合同等登记工作，这样可以让租赁双方的权益得到更好的保障。但是在实际的租赁环节，许多人缺少租赁合同的登记备案意识，加之合同备案会需要缴纳相关的费用，无形中提高了租住成本，因此租赁双方对此都较为抵触和排斥。尤其是在一些经济欠发达地区，此处的人口流动量大，租赁双方的法律意识淡薄，不但不会展开租赁合同登记备案，有时候只是口头交易，根本未签订合同，因此一旦后续发生经济纠纷，在法律上就比较难对租赁双方所负的责任界定。
三、房屋租赁应对策略
（一）完善管理机制，优化组织架构
为了进一步优化、整顿我国的房屋租赁市场，必须建立健全的房租租赁管理机制，让各个相关部门通力合作、齐抓共管，通过上层组织架构的优化，实现房屋租赁市场的健康发展。在政府的领导下，形成一个以房产行业为主导，工商、城管、卫计、消防、公安、民政等众多配合部门积极参与、互通有无、相互促进、共同发展的新型管理组织体系，进一步提高房屋租赁管理的工作效率，服务于民、普惠于民。
（二）健全管理法规，依法有效执行
针对房屋租赁管理的乱象和弊端，国家应该根据我国房屋租赁行业的现状、问题，对现有的房屋租赁管理法规进行优化、完善，以健全的法律体系为保障，推动房屋租赁行业的健康有序发展。在法律法规的构建中应该落实公平合理、科学先进的发展要求，明确相关细则，让后续的管理工作的执行能够有法可依、有迹可循，避免暴力执法、无效执法的发生。在执法中采取分步实施、逐层推进的方法，将问题逐个击破，不冒进、不保守。
（三）开展市场定位，调整租户结构
房屋租赁市场的发展是与地区经济的发展、政府规划的布局相适应、相匹配的，在中国经济发展步入新常态的发展时期，我国整体的经济发展速度减缓，因此许多城市房屋租赁市场的空房率也相对提升，尤其是商务楼租赁市场的发展出现疲软态势，为了改变这一情况，商务楼的业主方要重新开展市场地位，依照客户的属性、需求等调整租户结构和服务内容，从软硬件设施的优化入手，进一步提高相关物业的管理资质，为租户提供更加贴心、恰当的租房服务，提高自身的服务水平和管理能力，有效应对租赁市场的发展低迷期。
（四）提高法律意识，加强登记管理
只有提高租赁双发的法律意识，才能更好的对房屋租赁市场的租赁行为展开规范化、法制化的管理。为此房产行政管理部门要有意识、有计划、有目的的进行房屋租赁相关法律知识和管理内容的宣导，在积极借助传统媒体，电视、报纸、杂质等的基础上，充分利用新媒体传播速度快、受众范围广的优势，通过微信、微博、抖音等媒介，来加强相关法律知识的宣传和疏导。进一步提高租赁双方的法律意识，有效开展和落实房屋租赁合同登记制度，充分实现租赁双方的合作共赢。
结语
综上所述，不难看出，在新时代，我国的房屋租赁行业的发展也呈现出新的特点，面临新的机遇和挑战。其中管理层面的缺陷与不足就是其中极为代表性的问题。造成房屋租赁管理缺陷的原因是多样化的，既有制度上的不健全，也有管理上的不科学，还有市场定位的不准确，以及受众法律意识的淡薄等。为了应该的应对、解决该问题，就必须重新明确在经济新常态下，我国房屋租赁行业的整体发展目标，以制度为导向、以管理为依托、以市场为核心，加强各个管理部门间的通力协作，在租赁双方之间形成联动合作新机制，让租赁市场的户型供给更加匹配租户的实际需求，打破市场经济环境下租赁市场反应的滞后性，确保房屋租赁市场的稳健长效发展。
参考文献
[1]张林芳.房屋租赁管理存在的问题与有效加强策略[J].住宅与房地产，2019（30）：12.
[2]赵耀.房屋租赁管理的问题与对策[J].环渤海经济瞭望，2019（08）：36.
[3]周兆萍.房屋租赁企业财务风险管理及其内部控制探讨[J].中外企业家，2018（32）：7-8.