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摘要：本文分析了目前武汉市房地产市场出现泡沫的原因，并分需求、供给、经济环境、制度和其他五个方面对武汉市房地产泡沫产生的原因进行了深入的研究分析，为武汉市政府未来打压房地产泡沫、提出房地产调控政策提供了一定的参考依据。
关键词：房地产泡沫 武汉市 原因分析
中图分类号：F124 文献标识码：A
在我国，出现房地产泡沫的原因是多方面很复杂的，除了房地产业自身的某些特点、房地产开发商成本的上升、群众购买能力上升带来的刚性需求、住房政策不合理之外，国际热钱大量涌入国内、政府开发商联手哄抬房价以及社会大众的心理影响都是房地产泡沫出现的重要原因，下面将分五个部分来分别说明武汉市房地产泡沫形成的原因。
一、需求方面的因素
当前，随着我国社会经济的快速发展，我国的城市化进程不断推进，在2011年城市化率已经达到了50%，而依照国际的惯例来说，我国仍然处于城市化率的快速增长区间直到城市化率达到70%左右，这就意味着在城市化的过程中，有大量的农村人变为了市民，这部分人口的进城势必会有房地产有大量的刚性的需求，而对于武汉市而言，在2011年常住人口就已经突破了一千万，与十年前的常住人口相比，增加了20%多，这些新来人口对房地产的需求必然推动了房价的上涨。
此外，城镇居民可支配收人的不断增加也是推动房价的原因之一，就武汉市而言，城镇居民可支配收入从2002年的不到8000元增加至2010年的超过20000元，居民的购买能力有了大幅的增加，对房地产的消费能力必然也增加，再加之最近几年上一轮生育高峰的80后一代进入了适婚年龄的时间，这一部分人对婚房的刚性需求也是房地产需求的重要来源。
二、供给方面的因素
近些年来，由于我国经济的高速发展，消费者价格指数CPI也一直居高不下。再加上我国对基础建设的加强，导致建筑材料需求上升，建设材料价格也水涨船高，这也直接就推动了房地产建筑成本的上升。而作为建筑成本另一大块的人工费用即建筑工人的工资也有较大的增加，建筑成本的增加也就推动了房地产价格的上升。
此外随着房价的上升同样刺激了地价，由于土地资源具有稀缺性以及区位性，导致土地价格快速上升，而作为房地产成本的重要部分的地价的上涨反过来又促进了房地产成本的上升，这又推动了房价的上涨形成了恶性循环。
三、经济环境方面的因素
自从2001年后，全球的各大经济实体实行的超低利率政策使得全球的资金空前的具有流动性。特别是在随后的美国次贷危机之后，全球性的经济衰退已经不可逆，超低利率政策更是被各国长期执行。而此时人民币持续饱受升值的压力。人民币对美元汇率从2001年8.5左右持续攀升至2011年的6.3，人民币对美元升值了30%以上。国际热钱大量的流入也是抬高我国房价的一个重要因素，而央行为了缓解人民币升值的压力，也不得不买入美元并加大人民币的投放，超额的货币供给又加重了房地产的泡沫。
与此同时，而由于我国的投资市场不完善，金融工具品种单一，特别是适合个人的，其安全性、流动性和盈利性均较好的投资产品明显匮乏，完全不能满足普通居民快速增长的投资意愿。而股票市场在经历了2008年的大熊市之后，持续的低迷，严重的挫伤了投资者的信心。而保险市场更是有待规范，在营销及理赔等诸多环节都颇有争议，很多居民都不敢涉足其中。相反，由于房地产业的快速发展，以及房价在不断地攀升，被许多的居民看做理想的保值增值的工具，因此，大量的民间资本也纷纷涌入了房地产业，也间接地推高了房价。
四、制度方面的因素
我国的房改并不完善，还存在制度上一些问题。住房保障体系的不健全，经济适用房不足。经济适用房虽然是面向中低收入家庭的，提供具有一定福利保障色彩的政策房，但存在着房型偏大、总价偏高等问题，而仅限本地中低收入阶层购房的硬性门槛，也阻遏了不少的外地人的需求，此外市场的供应量也明显低于需求，经济适用房基本都是供不应求。
此外，“土地财政”也是推动高房价的重要推力，武汉市2011年的土地出让收入就有589亿，位列全国130个城市的第八，即使如此，仍然比2010年的土地出让收入少了三成。此外在房地产的整个交易过程中，据不完全统计，政府所收取的各种税费占到了土地价格的40%左右。再加上我国目前的以GDP为标准的政绩考核制度，房地产业又是一个极其容易拉高GDP的一个产业。某些地方政府为了自己的目标，必然会推高土地价格，从而推动房地产泡沫。
五、其他方面的因素
在我国，大多数人储蓄的主要目的是买房子，这是历史的传统也是人民独特的生活观，先买房后结婚就是传统观念。若是租房的话，大多数人都会觉得没有安全感，没有“家”的感觉，拥有一套自己的房子是许多人的骄傲，而这种观念也必然会拉动对房地产的需求。□
（作者单位：王尧，华中农业大学土管学院；陈强，江夏区国土资源与规划局）
参考文献：
[1]曹振良等．中国房地产业发展与管理研灾．北京大学出版社，2002．
[2]丹尼斯·迪帕斯奎尔等．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002．
[3]胡伟艳，王钰．武汉市商品住宅需求影响因素及预测．工业技术经济，2007，5：86-89．
[4]黄钟苏．中国房地产市场的非均衡分析．经济与管理研究，1997，2：52-55．
关键词：房地产泡沫 武汉市 原因分析
中图分类号：F124 文献标识码：A
在我国，出现房地产泡沫的原因是多方面很复杂的，除了房地产业自身的某些特点、房地产开发商成本的上升、群众购买能力上升带来的刚性需求、住房政策不合理之外，国际热钱大量涌入国内、政府开发商联手哄抬房价以及社会大众的心理影响都是房地产泡沫出现的重要原因，下面将分五个部分来分别说明武汉市房地产泡沫形成的原因。
一、需求方面的因素
当前，随着我国社会经济的快速发展，我国的城市化进程不断推进，在2011年城市化率已经达到了50%，而依照国际的惯例来说，我国仍然处于城市化率的快速增长区间直到城市化率达到70%左右，这就意味着在城市化的过程中，有大量的农村人变为了市民，这部分人口的进城势必会有房地产有大量的刚性的需求，而对于武汉市而言，在2011年常住人口就已经突破了一千万，与十年前的常住人口相比，增加了20%多，这些新来人口对房地产的需求必然推动了房价的上涨。
此外，城镇居民可支配收人的不断增加也是推动房价的原因之一，就武汉市而言，城镇居民可支配收入从2002年的不到8000元增加至2010年的超过20000元，居民的购买能力有了大幅的增加，对房地产的消费能力必然也增加，再加之最近几年上一轮生育高峰的80后一代进入了适婚年龄的时间，这一部分人对婚房的刚性需求也是房地产需求的重要来源。
二、供给方面的因素
近些年来，由于我国经济的高速发展，消费者价格指数CPI也一直居高不下。再加上我国对基础建设的加强，导致建筑材料需求上升，建设材料价格也水涨船高，这也直接就推动了房地产建筑成本的上升。而作为建筑成本另一大块的人工费用即建筑工人的工资也有较大的增加，建筑成本的增加也就推动了房地产价格的上升。
此外随着房价的上升同样刺激了地价，由于土地资源具有稀缺性以及区位性，导致土地价格快速上升，而作为房地产成本的重要部分的地价的上涨反过来又促进了房地产成本的上升，这又推动了房价的上涨形成了恶性循环。
三、经济环境方面的因素
自从2001年后，全球的各大经济实体实行的超低利率政策使得全球的资金空前的具有流动性。特别是在随后的美国次贷危机之后，全球性的经济衰退已经不可逆，超低利率政策更是被各国长期执行。而此时人民币持续饱受升值的压力。人民币对美元汇率从2001年8.5左右持续攀升至2011年的6.3，人民币对美元升值了30%以上。国际热钱大量的流入也是抬高我国房价的一个重要因素，而央行为了缓解人民币升值的压力，也不得不买入美元并加大人民币的投放，超额的货币供给又加重了房地产的泡沫。
与此同时，而由于我国的投资市场不完善，金融工具品种单一，特别是适合个人的，其安全性、流动性和盈利性均较好的投资产品明显匮乏，完全不能满足普通居民快速增长的投资意愿。而股票市场在经历了2008年的大熊市之后，持续的低迷，严重的挫伤了投资者的信心。而保险市场更是有待规范，在营销及理赔等诸多环节都颇有争议，很多居民都不敢涉足其中。相反，由于房地产业的快速发展，以及房价在不断地攀升，被许多的居民看做理想的保值增值的工具，因此，大量的民间资本也纷纷涌入了房地产业，也间接地推高了房价。
四、制度方面的因素
我国的房改并不完善，还存在制度上一些问题。住房保障体系的不健全，经济适用房不足。经济适用房虽然是面向中低收入家庭的，提供具有一定福利保障色彩的政策房，但存在着房型偏大、总价偏高等问题，而仅限本地中低收入阶层购房的硬性门槛，也阻遏了不少的外地人的需求，此外市场的供应量也明显低于需求，经济适用房基本都是供不应求。
此外，“土地财政”也是推动高房价的重要推力，武汉市2011年的土地出让收入就有589亿，位列全国130个城市的第八，即使如此，仍然比2010年的土地出让收入少了三成。此外在房地产的整个交易过程中，据不完全统计，政府所收取的各种税费占到了土地价格的40%左右。再加上我国目前的以GDP为标准的政绩考核制度，房地产业又是一个极其容易拉高GDP的一个产业。某些地方政府为了自己的目标，必然会推高土地价格，从而推动房地产泡沫。
五、其他方面的因素
在我国，大多数人储蓄的主要目的是买房子，这是历史的传统也是人民独特的生活观，先买房后结婚就是传统观念。若是租房的话，大多数人都会觉得没有安全感，没有“家”的感觉，拥有一套自己的房子是许多人的骄傲，而这种观念也必然会拉动对房地产的需求。□
（作者单位：王尧，华中农业大学土管学院；陈强，江夏区国土资源与规划局）
参考文献：
[1]曹振良等．中国房地产业发展与管理研灾．北京大学出版社，2002．
[2]丹尼斯·迪帕斯奎尔等．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002．
[3]胡伟艳，王钰．武汉市商品住宅需求影响因素及预测．工业技术经济，2007，5：86-89．
[4]黄钟苏．中国房地产市场的非均衡分析．经济与管理研究，1997，2：52-55．