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【摘要】从工程变更与工程造价的关系、工程变更对工程造价的影响、工程变更产生的原因、管理控制工程变更的措施四个方面阐述了房地产工程变更，指出房地产企业应该重视工程变更。
【关键词】房地产；工程变更；造价影响；专业化
房地产工程变更包括设计变更和工程签证，它产生的成本属于开发动态目标成本中的待发生成本。管理和控制好工程变更对实现目标成本的意义很大。本文从四个方面论述了工程变更与工程造价的关系、工程变更对工程造价的影响、工程变更产生的原因，以及如何管理和控制工程变更。
1、工程变更与工程造价的关系
房地产工程变更，是指在工程项目实施过程中，按照合同约定的程序，对招标文件中的原设计或经监理人批准的施工方案进行的、在材料、工艺、功能、功效、尺寸、技术指标、工程数量及施工方法等任一方面的改变，统称为工程变更。
工程变更经过承发包双方书面确认，可直接成为双方办理竣工验收、结算、索赔等工作的依据，直接影响房地产企业建设工程投资造价。
房地产工程结算总造价=合同价+合同约定的人工价调整+合同约定的材料价调整+施工图与招标清单之间的差额造价+设计变更造价+工程签证造价
2、工程变更对工程造价的影响
一旦发生工程变更，工程成本会发生变化。由于工程变更产生的造价通常都不包括在原合同价内，这就牵涉到增加或减少工程费用的问题。该部分工程费用属于待发生成本范畴，直接导致甲方动态目标成本发生实际变化。
据有关统计表明，房地产工程结算中，通过工程变更所增加的造价占整个工程造价的5%～20%左右。下表实际案例的成本数据更加证实了这样的统计。
3、工程变更产生的原因
本文作者指出在复杂功能的房地产产品开发过程中，引起工程变更的主要来自以下四个方面的原因。
3.1来自甲方内部的原因
甲方内部通常引起工程变更的有五个部门，分别是：设计部、工程部、成本部、市场营销部、招商部。通常情况下，很多人都认为在房地产开发公司中，只有设计、工程、成本这三个部门会产生工程变更。这种理解其实是有偏差的。对于只开发住宅产品的企业来说，工程变更大体就出现在这三个部门，但是对于开发商业综合体、写字楼、酒店等非住宅类产品的企业来说，市场营销部和招商部也是最易导致工程变更的。
案例1：某综合体项目开工建设了，营销部门提出，写字楼或商业店面面积过大，总价过高，不利于销售，建议分割成小面积销售。决策层考虑企业的效益以及资金的快速回笼会欣然同意。然而，建筑的室外排水排污、室内供气供水供电都是要按户单独设置的，切割多少，就要提供多少套这些配套设施建设，导致工程变更。
案例2：某综合体项目为了迎合招商的需求，将中餐的功能改为KTV功能。KTV消防设施要求比中餐厅高出很多，需要增加消防设施，部分楼梯的疏散宽度不够，对结构进行改造，导致工程变更。
3.2来自报建报验的原因
在项目报建报验过程中，通常引起工程变更的来自消防、施工图审查、人防工程审查、质监站检查、安监站检查、规划验收六個方面。开发企业如果能够严格遵循政府建设程序报建、严格按建设规范施工，那么由报批报建报验所产生的工程变更其实是微乎其微的。事实上，一个新建项目，特别是投资大、功能复杂的综合体项目，完成整个消防、人防、施工图审查至少得有2-3个月时间。工程招标至少需要2个月时间，有时遇到不可预见的问题还要顺延，甚至二次招标。一些机电工程比如电梯需要提前6个月就要开始预订制。如果房地产企业严格按建设程序按部就班，待到全部审批完成，再完成招标程序，大半年过去了。房地产市场原本风云变幻，机会稍纵即逝，企业融资压力大。所以房地产企业想抓住市场好机会，同时降低财务融资压力都会在图纸各项报建和审查完成之前，单独出具专用招标图纸先完成招标。
房地产企业单独出具的招标图纸一般情况下深度尚未满足施工要求，与送给消防、人防、施工图审查的施工图，以及后来实际指导施工的图纸有很多工程量出入，也产生了工程变更，导致待发生成本加大。
3.3来自施工原因
一个综合体工程项目，投资大，工期长，施工环境复杂，非常容易产生工程签证变更。如：某项目在基坑开挖至地下室底板标高时，由于地质条件不明，遇见淤泥层。那么解决的措施是必须要清除淤泥，然后换成素土回填或者砂石回填 ，导致工程变更。
房地产项目开工到竣工过程中，施工工期原因也通常会引发工程变更。如：某项目由于甲方一些特殊原因，合同约定的开工日期没有具备开工条件。甲方发出通知，延迟开工日期。在这种情况下，施工单位有时会发起工程延期开工而产生的人工费、材料费上涨签证，其实也是一种经济索赔。
施工企业为了抬高企业利润，故意引发变更。如：现场排水，明排就可以，但是他们会建议使用抽水机。
4、管理控制工程变更的措施
工程变更产生的造价往往都是增加成本，而且变更率在5%-20%之间，对目标成本控制影响显著。房地产企业应该重视工程变更发生的原因，并且要加强企业管理，尽量去规避这些原因产生。本文作者根据从业经验，建议管理控制工程变更的措施如下：
（1）房地产企业内部设计、工程、成本、营销、招商这五大部门是齿轮咬合关系，动一发而牵全身，要紧密配合，规避很多工程变更。如：营销、招商在项目的方案设计阶段就要参与设计会议，及时对方案中的业态分布、功能分区熟悉、研究，发现问题，在设计阶段就把一些问题扼杀，规避后来的设计变更。
（2）房地产企业要确保招标图纸与实际施工图、与送给消防、人防、施工图审的施工图一致，规避因招标清单与实际工程量不一致而产生的工程变更。
（3）加强现场施工管理，规避不合理不科学不必要的工程变更。
【关键词】房地产；工程变更；造价影响；专业化
房地产工程变更包括设计变更和工程签证，它产生的成本属于开发动态目标成本中的待发生成本。管理和控制好工程变更对实现目标成本的意义很大。本文从四个方面论述了工程变更与工程造价的关系、工程变更对工程造价的影响、工程变更产生的原因，以及如何管理和控制工程变更。
1、工程变更与工程造价的关系
房地产工程变更，是指在工程项目实施过程中，按照合同约定的程序，对招标文件中的原设计或经监理人批准的施工方案进行的、在材料、工艺、功能、功效、尺寸、技术指标、工程数量及施工方法等任一方面的改变，统称为工程变更。
工程变更经过承发包双方书面确认，可直接成为双方办理竣工验收、结算、索赔等工作的依据，直接影响房地产企业建设工程投资造价。
房地产工程结算总造价=合同价+合同约定的人工价调整+合同约定的材料价调整+施工图与招标清单之间的差额造价+设计变更造价+工程签证造价
2、工程变更对工程造价的影响
一旦发生工程变更，工程成本会发生变化。由于工程变更产生的造价通常都不包括在原合同价内，这就牵涉到增加或减少工程费用的问题。该部分工程费用属于待发生成本范畴，直接导致甲方动态目标成本发生实际变化。
据有关统计表明，房地产工程结算中，通过工程变更所增加的造价占整个工程造价的5%～20%左右。下表实际案例的成本数据更加证实了这样的统计。
3、工程变更产生的原因
本文作者指出在复杂功能的房地产产品开发过程中，引起工程变更的主要来自以下四个方面的原因。
3.1来自甲方内部的原因
甲方内部通常引起工程变更的有五个部门，分别是：设计部、工程部、成本部、市场营销部、招商部。通常情况下，很多人都认为在房地产开发公司中，只有设计、工程、成本这三个部门会产生工程变更。这种理解其实是有偏差的。对于只开发住宅产品的企业来说，工程变更大体就出现在这三个部门，但是对于开发商业综合体、写字楼、酒店等非住宅类产品的企业来说，市场营销部和招商部也是最易导致工程变更的。
案例1：某综合体项目开工建设了，营销部门提出，写字楼或商业店面面积过大，总价过高，不利于销售，建议分割成小面积销售。决策层考虑企业的效益以及资金的快速回笼会欣然同意。然而，建筑的室外排水排污、室内供气供水供电都是要按户单独设置的，切割多少，就要提供多少套这些配套设施建设，导致工程变更。
案例2：某综合体项目为了迎合招商的需求，将中餐的功能改为KTV功能。KTV消防设施要求比中餐厅高出很多，需要增加消防设施，部分楼梯的疏散宽度不够，对结构进行改造，导致工程变更。
3.2来自报建报验的原因
在项目报建报验过程中，通常引起工程变更的来自消防、施工图审查、人防工程审查、质监站检查、安监站检查、规划验收六個方面。开发企业如果能够严格遵循政府建设程序报建、严格按建设规范施工，那么由报批报建报验所产生的工程变更其实是微乎其微的。事实上，一个新建项目，特别是投资大、功能复杂的综合体项目，完成整个消防、人防、施工图审查至少得有2-3个月时间。工程招标至少需要2个月时间，有时遇到不可预见的问题还要顺延，甚至二次招标。一些机电工程比如电梯需要提前6个月就要开始预订制。如果房地产企业严格按建设程序按部就班，待到全部审批完成，再完成招标程序，大半年过去了。房地产市场原本风云变幻，机会稍纵即逝，企业融资压力大。所以房地产企业想抓住市场好机会，同时降低财务融资压力都会在图纸各项报建和审查完成之前，单独出具专用招标图纸先完成招标。
房地产企业单独出具的招标图纸一般情况下深度尚未满足施工要求，与送给消防、人防、施工图审查的施工图，以及后来实际指导施工的图纸有很多工程量出入，也产生了工程变更，导致待发生成本加大。
3.3来自施工原因
一个综合体工程项目，投资大，工期长，施工环境复杂，非常容易产生工程签证变更。如：某项目在基坑开挖至地下室底板标高时，由于地质条件不明，遇见淤泥层。那么解决的措施是必须要清除淤泥，然后换成素土回填或者砂石回填 ，导致工程变更。
房地产项目开工到竣工过程中，施工工期原因也通常会引发工程变更。如：某项目由于甲方一些特殊原因，合同约定的开工日期没有具备开工条件。甲方发出通知，延迟开工日期。在这种情况下，施工单位有时会发起工程延期开工而产生的人工费、材料费上涨签证，其实也是一种经济索赔。
施工企业为了抬高企业利润，故意引发变更。如：现场排水，明排就可以，但是他们会建议使用抽水机。
4、管理控制工程变更的措施
工程变更产生的造价往往都是增加成本，而且变更率在5%-20%之间，对目标成本控制影响显著。房地产企业应该重视工程变更发生的原因，并且要加强企业管理，尽量去规避这些原因产生。本文作者根据从业经验，建议管理控制工程变更的措施如下：
（1）房地产企业内部设计、工程、成本、营销、招商这五大部门是齿轮咬合关系，动一发而牵全身，要紧密配合，规避很多工程变更。如：营销、招商在项目的方案设计阶段就要参与设计会议，及时对方案中的业态分布、功能分区熟悉、研究，发现问题，在设计阶段就把一些问题扼杀，规避后来的设计变更。
（2）房地产企业要确保招标图纸与实际施工图、与送给消防、人防、施工图审的施工图一致，规避因招标清单与实际工程量不一致而产生的工程变更。
（3）加强现场施工管理，规避不合理不科学不必要的工程变更。