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摘 要：目前，我国的商品房预售资金监管信息平台建设还处于一种空白的状态，研究其如何进行商品房预售资金监管信息平台建设，已经是当务之急。文章探讨了构建了由政府、监理机构和银行三方共同组成的监管主体，同时建立商品房预售资金监管信息平台，打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全面性。
关键词：商品房预售资金；监管主体信息平台；监管主体；
文章编号：1674-3520（2015）-12-00-01
一、商品房预售资金监管主体应具备的能力
目前，国内各地选择的监管主体有所不同，但主要是政府、银行、监理单位和担保公司。各地之所以存在不同的监管主体，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是从根本上对于监管主体的选择标准认识不准确。但监管主体的选择标准本身就不应是单一的，应综合考虑相关因素，即监管主体既应当脱离实际的经济利益束缚而具有公正性、中立性与权威性，又应当实际置身于预售商品房的经济往来关系中，对被监管主体、预售情况与工程情况有比较细致地掌握；既通晓国家相关政策、法规又对工程专业技术有一定的了解，或者能够综合利用相关的资源；既不以监管收费作为营利性指标，又具有相当的责任能力，在由于监管造成损失的时候可以承担相应的赔偿责任。
二、监管主体的选择
在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售资金监管的三个条件。根据目前我国一些地方的实践结果，得出由政府、监理单位和银行三方组成预售资金监管小组为最优选择。具体分析如下：
（一）监理单位作为监管主体之一
监理单位作为预售资金监管主体的优点如下：1、具有很强的建筑工程专业知识。监理单位具有熟悉房地产业务和建设工程知识的专门人才，可以根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，准确判断出项目需要使用预售资金的时段。这一点是其他机构无法超越的专业优势。2、减少监管成本。在监管过程中，开发企业可能会虚报、瞒报一些信息，如果没有专业知识，就可能无法识别这些隐藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，监理单位作为监管主体的另一个优点便是，政府就不需要专门委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，大大节省了监管成本。
（二）商业银行作为监管主体之一
银行应作为商品房预售资金的监管主体，首先，银行是预售资金的保管者与直接经手者，其对于预售资金的使用用途、数额、时间等有最清晰的把握；其次、银行处于金融市场的最前沿，其通过具体金融数据的统计完全可以反应一定时期单个预售人乃至整个预售市场的状况，这为政府制定监管政策、施行监管措施与宏观调控都提供了有力的数据支持。其次，银行在金融领域、资本市场与资金流向把握上的特殊功能与地位，使得它对资金的掌控、相关数据的统计方面具有特殊的优势，对于相关市场主体的制约方面可以发挥独特的作用。最后，经过经济体制改革，我国金融机构都属于具有法人资格的企业组织，具有独立的人格和雄厚的经济实力，能够承担因监管不力而引发的责任。由此可知，银行具有监管预售资金使用的天然优势。在对银行的监管职责进行定位时，可以将其作为监管流程的最后一道关口，履行书面审核、资金管理等的监管职责。此外，商业银行作为监管主体的另一个理由是，因为商业银行承担着发放预售资金的职责，为了防止其他监管主体滥用权利，使得银行只能被动的拨款，也应赋予其最后审核预售资金使用的资料的监管职责。
三、建立商品房预售资金监管信息平台
（一）建立商品房预售资金监管信息平台的重要性
通过以上分析，监管主体的最佳选择为政府、监理单位和银行组合而成的多机构监管主体。但是，监管主体越多，各监管主体之间的协调性、信息传递等就会出现越多的障碍。此外，在监管预售资金过程中，很有可能因为监管信息不透明，致使监管主体出现了“道德风险”。因此，建立商品房预售资金监管信息平台具有重大意义。其具体意义如下：1、打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全面性。2、解决了许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。很多地方的预售资金监管主要是采取原始的手工操作，虽然房企的预售資金账款存入监管部门指定的专门账户，监管部门也按照项目开发进度和工程资金所需实行“专款专用”。但在操作过程中，由于当月销售数据只能在下个月才统计出来；另外，按揭办理下来的具体很难及时把握，都会带来监管的信息滞后。因此，建立预售资金监管信息平台可以解决许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。
（二）商品房预售资金监管信息平台披露的主要信息
1、严格规定房地产开发企业应公开的信息。房地产开发企业必须及时告知购房人监管项目的监管账户、进度进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等一些重要信息。2、商品房预售资金监管信息平台的具体操作程序设想。预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房人签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台将自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房人将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管账号。
四、结束语
通过以上的论述，建立商品房预售资金监管信息平台，已经是迫在眉睫。我们只有达到监管的目的，从明确各个监管主体的角色定位开始，逐步让商品房预售资金监管信息平台在监管过程中的主体地位越来越突出，这才是最根本的措施。总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅时购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到的社会稳定，其意义重大。
参考文献：
[1]韩冰.国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价[J].求索，2008，（3）.
[2]许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009，（348）.
[3]常昕.我国商品房预售资金监管主体问题研究[D].中国政法大学，2008.
[4]张元.房地产市场信息披露制度的构建研究[J].科技情报开发与经济，2010，（27）.
关键词：商品房预售资金；监管主体信息平台；监管主体；
文章编号：1674-3520（2015）-12-00-01
一、商品房预售资金监管主体应具备的能力
目前，国内各地选择的监管主体有所不同，但主要是政府、银行、监理单位和担保公司。各地之所以存在不同的监管主体，并不是因地制宜而采取的不同策略，而是从根本上对于监管主体的选择标准认识不准确。但监管主体的选择标准本身就不应是单一的，应综合考虑相关因素，即监管主体既应当脱离实际的经济利益束缚而具有公正性、中立性与权威性，又应当实际置身于预售商品房的经济往来关系中，对被监管主体、预售情况与工程情况有比较细致地掌握；既通晓国家相关政策、法规又对工程专业技术有一定的了解，或者能够综合利用相关的资源；既不以监管收费作为营利性指标，又具有相当的责任能力，在由于监管造成损失的时候可以承担相应的赔偿责任。
二、监管主体的选择
在以上论述中可以发现，单一的机构很难能同时具备预售资金监管的三个条件。根据目前我国一些地方的实践结果，得出由政府、监理单位和银行三方组成预售资金监管小组为最优选择。具体分析如下：
（一）监理单位作为监管主体之一
监理单位作为预售资金监管主体的优点如下：1、具有很强的建筑工程专业知识。监理单位具有熟悉房地产业务和建设工程知识的专门人才，可以根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，准确判断出项目需要使用预售资金的时段。这一点是其他机构无法超越的专业优势。2、减少监管成本。在监管过程中，开发企业可能会虚报、瞒报一些信息，如果没有专业知识，就可能无法识别这些隐藏的信息，但是政府不具有建筑工程管理能力，因此，监理单位作为监管主体的另一个优点便是，政府就不需要专门委托专业机构对工程进展情况进行监督评估，大大节省了监管成本。
（二）商业银行作为监管主体之一
银行应作为商品房预售资金的监管主体，首先，银行是预售资金的保管者与直接经手者，其对于预售资金的使用用途、数额、时间等有最清晰的把握；其次、银行处于金融市场的最前沿，其通过具体金融数据的统计完全可以反应一定时期单个预售人乃至整个预售市场的状况，这为政府制定监管政策、施行监管措施与宏观调控都提供了有力的数据支持。其次，银行在金融领域、资本市场与资金流向把握上的特殊功能与地位，使得它对资金的掌控、相关数据的统计方面具有特殊的优势，对于相关市场主体的制约方面可以发挥独特的作用。最后，经过经济体制改革，我国金融机构都属于具有法人资格的企业组织，具有独立的人格和雄厚的经济实力，能够承担因监管不力而引发的责任。由此可知，银行具有监管预售资金使用的天然优势。在对银行的监管职责进行定位时，可以将其作为监管流程的最后一道关口，履行书面审核、资金管理等的监管职责。此外，商业银行作为监管主体的另一个理由是，因为商业银行承担着发放预售资金的职责，为了防止其他监管主体滥用权利，使得银行只能被动的拨款，也应赋予其最后审核预售资金使用的资料的监管职责。
三、建立商品房预售资金监管信息平台
（一）建立商品房预售资金监管信息平台的重要性
通过以上分析，监管主体的最佳选择为政府、监理单位和银行组合而成的多机构监管主体。但是，监管主体越多，各监管主体之间的协调性、信息传递等就会出现越多的障碍。此外，在监管预售资金过程中，很有可能因为监管信息不透明，致使监管主体出现了“道德风险”。因此，建立商品房预售资金监管信息平台具有重大意义。其具体意义如下：1、打破监管部门自身利益和职能上的隔绝，使之共同发挥监管的职责，实现政府、银行和监理单位的信息互馈、督办等功能，保证监管的有效性和全面性。2、解决了许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。很多地方的预售资金监管主要是采取原始的手工操作，虽然房企的预售資金账款存入监管部门指定的专门账户，监管部门也按照项目开发进度和工程资金所需实行“专款专用”。但在操作过程中，由于当月销售数据只能在下个月才统计出来；另外，按揭办理下来的具体很难及时把握，都会带来监管的信息滞后。因此，建立预售资金监管信息平台可以解决许多以往手工操作监管带来的诸多痼疾。
（二）商品房预售资金监管信息平台披露的主要信息
1、严格规定房地产开发企业应公开的信息。房地产开发企业必须及时告知购房人监管项目的监管账户、进度进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩余情况等一些重要信息。2、商品房预售资金监管信息平台的具体操作程序设想。预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房人签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台将自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金额等在内的重要信息。同时，购房人将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单”，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管账号。
四、结束语
通过以上的论述，建立商品房预售资金监管信息平台，已经是迫在眉睫。我们只有达到监管的目的，从明确各个监管主体的角色定位开始，逐步让商品房预售资金监管信息平台在监管过程中的主体地位越来越突出，这才是最根本的措施。总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅时购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到的社会稳定，其意义重大。
参考文献：
[1]韩冰.国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价[J].求索，2008，（3）.
[2]许建明.新建商品房预售资金监管天津模式初探[J].中国房地产，2009，（348）.
[3]常昕.我国商品房预售资金监管主体问题研究[D].中国政法大学，2008.
[4]张元.房地产市场信息披露制度的构建研究[J].科技情报开发与经济，2010，（27）.