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【摘要】通过宏观视角、中观视角和微观视角考察房价上涨原因。通过三个视角的探析发现，商品房价格上涨具有内在合理性，而目前所释放的负面状况则需要给予及时规避。
【关键词】商品房 价格 上涨 对策
不可否认，近年来从各类媒体所释放的信息来看，包含着诸如个别地方政府与开发商之间的合谋行径。但这种失范行为必然只成为房价趋于高位的一个因素，并不能把它解读为是罪魁祸首。另外，据有关专家指出：目前20世纪80年代出生的人口已进入适婚年龄，进而其对于商品房的刚性需求导致了房价居高不下的状况。可见，在缺乏系统性视野的情况下，众说纷纭的舆论环境将直接影响到政府在调控策略上的选择。
鉴于以上所述，笔者将就商品房价格上涨展开讨论。
一、商品房价格上涨原因的探析
到底商品房价格上涨的原因是什么，这有赖于分别从以下三个视角进行探析。结合上文所界定的视角范围，具体的探析如下所述。
（一）宏观视角下的探析
1.土地供给方面。城市化进程的物理特性就在于需要投入大量资金、资源进行基础设施建设。这种建设过程必然就产生了对土地资源的占用，其结果必然导致用于商品房建设的用地在供给上日益紧张。
2.商品房需求方面。目前，第二代农民工已经进入劳动力市场，而他们更加向往城市生活，且已习惯了城市生活。这样一来，就从人口基数上增大了商品房的刚性需求量。
（二）中观视角下的探析
1.地方政府。从20世纪90年代处财政分灶吃饭一来，地方政府逐渐将土地使用权买卖所得收入用来充实地方财政，进而成为了所谓的土地财政。不难发现，土地价格就在供不应求的状态下被抬高了。
2.房地产开发商。在成本叠加效应下，开发商必定将高昂的投资成本分解到商品房的单位面积的售价之中。从而，这就在事实上形成了商品房价格上涨态势。
3.消费者群体。大部分人群都属于刚性需求和改善性需求，而投机性需求则是恶意抬高房价的重要因素。因此，这方面原因一方面存在着合理的一面，另一方面又存在着必须限制的方面。
（三）微观视角下的探析
1.建筑材料价格。同样受我国城市化进程不断拓展的影响，建筑材料价格也有不断上涨的趋势，该逻辑关系表现为：（1）城市化进程表现为城市区域向农村地区的延伸；（2）撤乡并镇，使农业人口逐步积聚在小城镇中；（3）人口的积聚就拉动了对房产的需求；（4）商品房的大量建设，造成建筑材料价格的上涨。同时受各级政府提供公共产品的因素叠加，推高了建筑材料的价格水平。
2.人工成本。从劳动力价格角度来看，体现为人工成本的上涨。但是，其上涨趋势不及土地价格与建筑材料价格的上涨速度。
二、对策
（一）宏观视角下的对策构建
具体而言，本地化就是让乡镇居民愿意留在本地生活、工作，并且置业。通过实现这一目标，将在整体上减少商品房的需求数量；同时，也有助于集约化的使用土地资源。
1.大力发展县域工业。大力发展县域工业与控制房价间有怎样的关系呢。可以从这样的逻辑结构中看出：县域工业发展——吸纳农业人口——增强当地城市经济特征——形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知，惟有通过以工业发展为基础，才能带动当地其他关联产业的发展，并制造出领取工资的农民阶层。这样一来，在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿，而减轻城市房价上涨的压力。
2.强化购房准入制度。随着我国市场经济体制的不断完善，使得劳动力的流动更具有全国性。在以工资水平、个人发展空间为参数的诱导机制下，一线城市聚集着大量的外来人口。在涓滴效应下，部分劳动力又逐渐向二级城市转移。这种扩散效应和80后的刚性购房要求，就成为了商品房价格上涨的重要决定因素。为此，应强化购房准入制度，以社保、个人纳税证明作为在该城市购房的凭证，并不允许突击缴纳的现象存在。
3.完善住房租赁制度。尽管在我国社会文化中，“家”的概念十分重要，并也与固定住所相联系。但在当前针对很多年轻人来说，理性选择租房居住也是非常必要的。这里无意对租房的好处给予评论，而是强调应在房租、合约管理等方面建立起正式制度安排。
（二）中观视角下的对策构建
在上文中已经谈到，地方政府的土地财政现状，以及开发商之间在获得土地资源的竞争态势都成为间接抬高商品房价格的因素。这里不讨论地方政府与开发商合谋的现象。为此，以下将分别针对三者进行对策构建。
1.针对地方政府方面。土地财政的形成似乎在于充实地方财政收入而导致，实则在于中央与地方之间分灶吃饭所引起。考察我国财政史不难发现，中央政府之所以做出分灶吃饭的决策，实则在于激励地方政府通过发展本地经济来增加财政收入。然而，受到委托代理关系下的关切度弱化的影响，地方政府更愿意通过拍卖土地使用权来短时间内获利。因此，可能需要对这种税收体制进行优化。从宪法角度来看，我国土地资源属于国家，并由中央政府来代为行使所有权。因此，这种土地财政本身就是不对的。
2.针对开发商方面。作为房地产企业本身就存在着强烈的经济目标驱动，而这种驱动所呈现出来了不仅包含正常的市场竞争态势，也暗含着许多寻租行为。正是因为地方政府有拍卖土地的意愿，从而就便得开发商的寻租行为能够得逞。而寻租所产生的成本必然就转嫁给了消费者。因此，通过控制地方政府在土地使用转让上的主导权，便直接降低了开发商实施寻租行为的意愿。在回归到常态竞争环境下，商品房价格应有稳中下降的趋势。
3.针对消费群体方面。消费者群体中的刚性需求和改善性需求无可厚非，但针对投机性需求则应给予坚决规避。由于开发商与投机方之间形成了供求关系，因此试图通过开发商来约束投机性需求不太现实。对此，需要在购房信息全国联网和准入制度上下工夫。随着当前大中城市房价出现小幅上涨趋势，东部炒房团又跃跃欲试了。可见，炒房团所在的当地政府应起到阻止其投机行为的第一道封锁线。
（三）微观视角下的对策构建
对于房地产修建而言，应建立起有效的成本控制模式。为此，可以采取成本控制与财务管理相结合的方式。
1.建立资金使用效益的评价机制。房地产企业财务主管部门，建立资金使用效益的评价机制，在于减少资金使用中的机会成本。关于评价机制的设计，应着重在于事前分析与事中的权变管理。因此，有关计算资金贴现的公式、模型，都可以作为事前分析的工具。资金使用中的权变管理，则在于针对房地产企业物资采购中的风险概率值（沉淀成本），适应性地进行资金配置。
2.专家队伍的职能建立。不难知晓，专家队伍的建立将有助于对成本的界定、控制提供技术与监督职能。在专家队伍的组成中，应充分发挥本单位会计专门人才的优势；同时，在不涉及机密泄露风险的前提下，可以从会计师事务所引进“独立”会计专家。从而，提升成本控制决策的客观性。专家队伍应在正式制度安排的基础上进行建立，并以项目为导向，开展全过程的成本控制与财务管理间的管控辅助工作。
3.从整体上把握企业成本控制。房地产企业财务管理，实则体现为对企业资金的全过程控制。因此，具有全局性、战略性的特征。建立二者的联动机制，还应将成本控制纳入到企业全局性层面来构建。具体表现为：（1）企业成本控制应服从于财务管理的需要；（2）企业成本控制应在财务预算范围内展开；（3）企业成本控制应满足财务管理对资金优化配置的目标导向。
三、结论
本文认为，在探析我国商品房价格上涨原因时应建立起系统观点。即，在宏观、中观和微观三个层面进行考察。
参考文献
[1]刘元春.宏观经济步入稳定复苏轨道——2011年经济形势分析与展望 [J].宏观经济管理，2011（01）.
[2]英薇.房地产价格发展趋势分析[J].江苏建筑，2010（12）.
[3]李楠.浅析房地产的经济竞争战略[J].中国市场，2010（12）.
（编辑：唐荣波）
【关键词】商品房 价格 上涨 对策
不可否认，近年来从各类媒体所释放的信息来看，包含着诸如个别地方政府与开发商之间的合谋行径。但这种失范行为必然只成为房价趋于高位的一个因素，并不能把它解读为是罪魁祸首。另外，据有关专家指出：目前20世纪80年代出生的人口已进入适婚年龄，进而其对于商品房的刚性需求导致了房价居高不下的状况。可见，在缺乏系统性视野的情况下，众说纷纭的舆论环境将直接影响到政府在调控策略上的选择。
鉴于以上所述，笔者将就商品房价格上涨展开讨论。
一、商品房价格上涨原因的探析
到底商品房价格上涨的原因是什么，这有赖于分别从以下三个视角进行探析。结合上文所界定的视角范围，具体的探析如下所述。
（一）宏观视角下的探析
1.土地供给方面。城市化进程的物理特性就在于需要投入大量资金、资源进行基础设施建设。这种建设过程必然就产生了对土地资源的占用，其结果必然导致用于商品房建设的用地在供给上日益紧张。
2.商品房需求方面。目前，第二代农民工已经进入劳动力市场，而他们更加向往城市生活，且已习惯了城市生活。这样一来，就从人口基数上增大了商品房的刚性需求量。
（二）中观视角下的探析
1.地方政府。从20世纪90年代处财政分灶吃饭一来，地方政府逐渐将土地使用权买卖所得收入用来充实地方财政，进而成为了所谓的土地财政。不难发现，土地价格就在供不应求的状态下被抬高了。
2.房地产开发商。在成本叠加效应下，开发商必定将高昂的投资成本分解到商品房的单位面积的售价之中。从而，这就在事实上形成了商品房价格上涨态势。
3.消费者群体。大部分人群都属于刚性需求和改善性需求，而投机性需求则是恶意抬高房价的重要因素。因此，这方面原因一方面存在着合理的一面，另一方面又存在着必须限制的方面。
（三）微观视角下的探析
1.建筑材料价格。同样受我国城市化进程不断拓展的影响，建筑材料价格也有不断上涨的趋势，该逻辑关系表现为：（1）城市化进程表现为城市区域向农村地区的延伸；（2）撤乡并镇，使农业人口逐步积聚在小城镇中；（3）人口的积聚就拉动了对房产的需求；（4）商品房的大量建设，造成建筑材料价格的上涨。同时受各级政府提供公共产品的因素叠加，推高了建筑材料的价格水平。
2.人工成本。从劳动力价格角度来看，体现为人工成本的上涨。但是，其上涨趋势不及土地价格与建筑材料价格的上涨速度。
二、对策
（一）宏观视角下的对策构建
具体而言，本地化就是让乡镇居民愿意留在本地生活、工作，并且置业。通过实现这一目标，将在整体上减少商品房的需求数量；同时，也有助于集约化的使用土地资源。
1.大力发展县域工业。大力发展县域工业与控制房价间有怎样的关系呢。可以从这样的逻辑结构中看出：县域工业发展——吸纳农业人口——增强当地城市经济特征——形成自愿留在本地居住的意愿。从中可知，惟有通过以工业发展为基础，才能带动当地其他关联产业的发展，并制造出领取工资的农民阶层。这样一来，在传统乡土意识的影响下便能形成他们在当地居住的意愿，而减轻城市房价上涨的压力。
2.强化购房准入制度。随着我国市场经济体制的不断完善，使得劳动力的流动更具有全国性。在以工资水平、个人发展空间为参数的诱导机制下，一线城市聚集着大量的外来人口。在涓滴效应下，部分劳动力又逐渐向二级城市转移。这种扩散效应和80后的刚性购房要求，就成为了商品房价格上涨的重要决定因素。为此，应强化购房准入制度，以社保、个人纳税证明作为在该城市购房的凭证，并不允许突击缴纳的现象存在。
3.完善住房租赁制度。尽管在我国社会文化中，“家”的概念十分重要，并也与固定住所相联系。但在当前针对很多年轻人来说，理性选择租房居住也是非常必要的。这里无意对租房的好处给予评论，而是强调应在房租、合约管理等方面建立起正式制度安排。
（二）中观视角下的对策构建
在上文中已经谈到，地方政府的土地财政现状，以及开发商之间在获得土地资源的竞争态势都成为间接抬高商品房价格的因素。这里不讨论地方政府与开发商合谋的现象。为此，以下将分别针对三者进行对策构建。
1.针对地方政府方面。土地财政的形成似乎在于充实地方财政收入而导致，实则在于中央与地方之间分灶吃饭所引起。考察我国财政史不难发现，中央政府之所以做出分灶吃饭的决策，实则在于激励地方政府通过发展本地经济来增加财政收入。然而，受到委托代理关系下的关切度弱化的影响，地方政府更愿意通过拍卖土地使用权来短时间内获利。因此，可能需要对这种税收体制进行优化。从宪法角度来看，我国土地资源属于国家，并由中央政府来代为行使所有权。因此，这种土地财政本身就是不对的。
2.针对开发商方面。作为房地产企业本身就存在着强烈的经济目标驱动，而这种驱动所呈现出来了不仅包含正常的市场竞争态势，也暗含着许多寻租行为。正是因为地方政府有拍卖土地的意愿，从而就便得开发商的寻租行为能够得逞。而寻租所产生的成本必然就转嫁给了消费者。因此，通过控制地方政府在土地使用转让上的主导权，便直接降低了开发商实施寻租行为的意愿。在回归到常态竞争环境下，商品房价格应有稳中下降的趋势。
3.针对消费群体方面。消费者群体中的刚性需求和改善性需求无可厚非，但针对投机性需求则应给予坚决规避。由于开发商与投机方之间形成了供求关系，因此试图通过开发商来约束投机性需求不太现实。对此，需要在购房信息全国联网和准入制度上下工夫。随着当前大中城市房价出现小幅上涨趋势，东部炒房团又跃跃欲试了。可见，炒房团所在的当地政府应起到阻止其投机行为的第一道封锁线。
（三）微观视角下的对策构建
对于房地产修建而言，应建立起有效的成本控制模式。为此，可以采取成本控制与财务管理相结合的方式。
1.建立资金使用效益的评价机制。房地产企业财务主管部门，建立资金使用效益的评价机制，在于减少资金使用中的机会成本。关于评价机制的设计，应着重在于事前分析与事中的权变管理。因此，有关计算资金贴现的公式、模型，都可以作为事前分析的工具。资金使用中的权变管理，则在于针对房地产企业物资采购中的风险概率值（沉淀成本），适应性地进行资金配置。
2.专家队伍的职能建立。不难知晓，专家队伍的建立将有助于对成本的界定、控制提供技术与监督职能。在专家队伍的组成中，应充分发挥本单位会计专门人才的优势；同时，在不涉及机密泄露风险的前提下，可以从会计师事务所引进“独立”会计专家。从而，提升成本控制决策的客观性。专家队伍应在正式制度安排的基础上进行建立，并以项目为导向，开展全过程的成本控制与财务管理间的管控辅助工作。
3.从整体上把握企业成本控制。房地产企业财务管理，实则体现为对企业资金的全过程控制。因此，具有全局性、战略性的特征。建立二者的联动机制，还应将成本控制纳入到企业全局性层面来构建。具体表现为：（1）企业成本控制应服从于财务管理的需要；（2）企业成本控制应在财务预算范围内展开；（3）企业成本控制应满足财务管理对资金优化配置的目标导向。
三、结论
本文认为，在探析我国商品房价格上涨原因时应建立起系统观点。即，在宏观、中观和微观三个层面进行考察。
参考文献
[1]刘元春.宏观经济步入稳定复苏轨道——2011年经济形势分析与展望 [J].宏观经济管理，2011（01）.
[2]英薇.房地产价格发展趋势分析[J].江苏建筑，2010（12）.
[3]李楠.浅析房地产的经济竞争战略[J].中国市场，2010（12）.
（编辑：唐荣波）