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摘要：《物权法》实施后，能够形成竞争局面的非经营用地也应当纳入招拍挂供地的范畴，由市场来决定价格和使用者。地价的确定，既不能完全参照城镇商业用地基准地价、城镇住宅用地基准地价标准，也不能完全参照城镇工业用地基准地价标准。而是应该根据《城镇土地估价规程》的规定，对教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地的评估，在影响因素分析及评估方法选择应用时，根据估价目的及宗地实际情况，选择参照市场比较法等五种方法中的任一方法执行。
关键词：教育评估
抓住机遇，迎接挑战，走科教兴国之路，实施科教兴国是党中央、国务院提出的基本国策，各省、市都将教育产业作为重要大事来抓。而在中华人民共和国民办教育促进法第五十条规定，新建、扩建民办学校，人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。教育用地不得用于其他用途。从中央提出教育体制改革以来，已逐步形成以公办学校为龙头，社会、民间办学等齐头发展的多种办学模式并存局面，投资主体多元化，土地使用权取得方式多样化（如租赁、出让、划拨等），但其土地价格内涵始终围绕正常公开市场这一重要前提。而《物权法》实施后，能够形成竞争局面的非经营用地也应当纳入招拍挂供地的范畴，由市场来决定价格和使用者。
《城镇土地估价规程》规定，在土地估价中，土地用途主要分为以下几类：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地，教育、科技、文化、卫生、体育或其他用地。国务院55号令将工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或者其他用地的出让最高年限都设定为50年。现行的城镇土地基准地价体系包括三种类型土地的基准地价，分别是城镇商业用地基准地价、城镇住宅用地基准地价和城镇工业用地基准地价。而在《土地利用现状分类》中，科技教育用地既不属于商服用地、住宅用地，也不属于工矿仓储用地，而属于公共管理与公共服务用地。因此地价的确定，既不能完全参照城镇商业用地基准地价、城镇住宅用地基准地价标准，也不能完全参照城镇工业用地基准地价标准。而是应该根据《城镇土地估价规程》[1]的规定，对教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地的评估，在影响因素分析及评估方法选择应用时，根据估价目的及宗地实际情况，[2]选择参照市场比较法等五种方法中的任一方法执行。
一、基准地价系数修正法
2010年10月，山东省临沂市公布了新的土地级别与基准地价更新报告，报告中公布了临沂市地价用途修正系数表，其中，考虑到不同用途土地的收益能力，确定评估参考基准地价体系，明确的提出，科教用地（083），参照标准为住宅基准地价上浮1.05。因此，在拥有基准地价的地区，基准地价修正系数法应作为其中的一种基本方法进行评估。
二、市场比较法
对于当地地产市场较为活跃，估价有大量交易案例的情况下，应首选市场比较法，该方法能有效的反映市场价格，其结果可信程度比较高。但其限制条件是要与估价期日最接近，与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的3个以上正常交易案例。临沂市的地产市场虽然较活跃，但科教用地方面除职业技术学校、幼儿园等民办教育类学校外，大部分为非营利性划拨用地，不太适用于市场比较法。
三、收益还原法
收益还原法是对土地等其他具备收益性质资产估价的基本方法。主要是对有现实收益或潜在收益的土地。这种方法把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的成本。其依据的理论是，土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应按各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地带来的纯收益。它可以采取从总收益中扣除其生产要素产生的收益后得到，然后，将土地收益以一定的利率还原，即为土地的价格。收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地價格，它适用于有收益的职业技术学校、计算机学校、幼儿园等民办教育类用地，对没有收益的教育类用地则不适用。在实际应用中，应特别注意研究分析经济行情的变化情况，特别要仔细研究收益情况，只有掌握这一点，才能得出较为符合实际情况的评估结果。
四、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。[3]是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求的土地价格。成本逼近法一般适用于新开发土地估价，适用于地产市场狭小、土地成交案例不多，无法采用其他方法进行估价的土地。很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地估价项目也比较适用。
五、剩余法
剩余法是建立在对待开发房地产进行销售的前提下的假设开发，对房地产开发项目较为适用，而教育用地开发后不存在上市销售情况，所以一般不宜采用剩余法进行评估。
由于《城镇土地估价规程》中要求，对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，才能计算出待估宗地价格。因此，参照临沂市土地市场现状，对待估宗地进行地价评估时，[4]首选基准地价系数修正法，根据评估目的和宗地基本情况，再辅以市场比较法和收益还原法。如果待估宗地周围无完善的土地市场，无法适用市场比较法时，可以使用收益还原法和成本逼近法，确定待估宗地土地价格。在使用成本逼近法时，以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，参考山东省征地区片综合地价标准，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。
参考文献：
[1] 中华人民共和国 城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)
[2] 土地估价理论与方法
[3] 敬松 杨珊 滕一华. 对成本逼近法中各参数取值及估价程序的重新思考和订正. 《经济师》.2003,11
[4] 吴良才.土地价格评估理论与方法的研究.华东地质学院学报.1997，20(1):66-69
关键词：教育评估
抓住机遇，迎接挑战，走科教兴国之路，实施科教兴国是党中央、国务院提出的基本国策，各省、市都将教育产业作为重要大事来抓。而在中华人民共和国民办教育促进法第五十条规定，新建、扩建民办学校，人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。教育用地不得用于其他用途。从中央提出教育体制改革以来，已逐步形成以公办学校为龙头，社会、民间办学等齐头发展的多种办学模式并存局面，投资主体多元化，土地使用权取得方式多样化（如租赁、出让、划拨等），但其土地价格内涵始终围绕正常公开市场这一重要前提。而《物权法》实施后，能够形成竞争局面的非经营用地也应当纳入招拍挂供地的范畴，由市场来决定价格和使用者。
《城镇土地估价规程》规定，在土地估价中，土地用途主要分为以下几类：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地，教育、科技、文化、卫生、体育或其他用地。国务院55号令将工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或者其他用地的出让最高年限都设定为50年。现行的城镇土地基准地价体系包括三种类型土地的基准地价，分别是城镇商业用地基准地价、城镇住宅用地基准地价和城镇工业用地基准地价。而在《土地利用现状分类》中，科技教育用地既不属于商服用地、住宅用地，也不属于工矿仓储用地，而属于公共管理与公共服务用地。因此地价的确定，既不能完全参照城镇商业用地基准地价、城镇住宅用地基准地价标准，也不能完全参照城镇工业用地基准地价标准。而是应该根据《城镇土地估价规程》[1]的规定，对教育、科技、文化、卫生、体育及其他用地的评估，在影响因素分析及评估方法选择应用时，根据估价目的及宗地实际情况，[2]选择参照市场比较法等五种方法中的任一方法执行。
一、基准地价系数修正法
2010年10月，山东省临沂市公布了新的土地级别与基准地价更新报告，报告中公布了临沂市地价用途修正系数表，其中，考虑到不同用途土地的收益能力，确定评估参考基准地价体系，明确的提出，科教用地（083），参照标准为住宅基准地价上浮1.05。因此，在拥有基准地价的地区，基准地价修正系数法应作为其中的一种基本方法进行评估。
二、市场比较法
对于当地地产市场较为活跃，估价有大量交易案例的情况下，应首选市场比较法，该方法能有效的反映市场价格，其结果可信程度比较高。但其限制条件是要与估价期日最接近，与待估宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的3个以上正常交易案例。临沂市的地产市场虽然较活跃，但科教用地方面除职业技术学校、幼儿园等民办教育类学校外，大部分为非营利性划拨用地，不太适用于市场比较法。
三、收益还原法
收益还原法是对土地等其他具备收益性质资产估价的基本方法。主要是对有现实收益或潜在收益的土地。这种方法把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的成本。其依据的理论是，土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应按各要素分配。归属于土地的收益应是地租和利用土地带来的纯收益。它可以采取从总收益中扣除其生产要素产生的收益后得到，然后，将土地收益以一定的利率还原，即为土地的价格。收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地價格，它适用于有收益的职业技术学校、计算机学校、幼儿园等民办教育类用地，对没有收益的教育类用地则不适用。在实际应用中，应特别注意研究分析经济行情的变化情况，特别要仔细研究收益情况，只有掌握这一点，才能得出较为符合实际情况的评估结果。
四、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。[3]是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求的土地价格。成本逼近法一般适用于新开发土地估价，适用于地产市场狭小、土地成交案例不多，无法采用其他方法进行估价的土地。很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地估价项目也比较适用。
五、剩余法
剩余法是建立在对待开发房地产进行销售的前提下的假设开发，对房地产开发项目较为适用，而教育用地开发后不存在上市销售情况，所以一般不宜采用剩余法进行评估。
由于《城镇土地估价规程》中要求，对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，才能计算出待估宗地价格。因此，参照临沂市土地市场现状，对待估宗地进行地价评估时，[4]首选基准地价系数修正法，根据评估目的和宗地基本情况，再辅以市场比较法和收益还原法。如果待估宗地周围无完善的土地市场，无法适用市场比较法时，可以使用收益还原法和成本逼近法，确定待估宗地土地价格。在使用成本逼近法时，以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，参考山东省征地区片综合地价标准，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。
参考文献：
[1] 中华人民共和国 城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)
[2] 土地估价理论与方法
[3] 敬松 杨珊 滕一华. 对成本逼近法中各参数取值及估价程序的重新思考和订正. 《经济师》.2003,11
[4] 吴良才.土地价格评估理论与方法的研究.华东地质学院学报.1997，20(1):66-69