地产商温州“借”钱或谋大小非变现

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  中国楼市冷淡,开发商缺钱,大部分房企资金链紧张,为数不少的开发商涌进温州,寻求民间借贷。聪明的温州人遂来了一个漂亮的转身,不炒房子,改炒开发商,还因此炒高了民间借贷利率。
  
  温州人炒开发商
  
  众所周知,温州人的胆子大,但温州人同样谨慎,借贷可以,但要有保证有抵押,而且月息一毛,年利率120%,是银行年贷款利率的15倍。就是这样高的利息,还有很多开发商借不到钱,有人甚至主动开出月息两毛的优厚条件,很快就把利率炒到天上去了。这可是名副其实的炒,有点像炒茶叶,翻来覆去地在热锅上折腾,不过开发商别无选择。
  这种生意对借贷双方来讲都极具风险。按最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定,超过银行四倍贷款利率的民间借贷是不受法律保护的,换言之,如果将来开发商赖账不还,官司打到法院,出借人最多只能拿到四倍于银行的利息。而如果开发商倒闭,丧失还款能力,出借人只能找保证人要钱或者拿抵押变现了,由此带来的诉讼成本和可能的亏损,对出借人是严峻的考验。而这正是“高收益、高风险”的魅力。
  对开发商而言,这样高的利率所带来的心理压力和财务负担常人难以想象。据了解,到温州寻求高利贷的正是一些中小开发商,他们何尝不知道这是一杯致命毒药,但实在是口渴难耐,只好一饮而尽。
  “很显然,温州人和开发商的商业头脑不用怀疑,他们能够坐到一起共商大计,一定是达成了这样一个共识:楼市低迷是暂时的,而楼市复苏是可预见的。最多两个月,这是一个极限,是开发商可以忍耐的极限,也是温州人能够接受的极限。我相信,在他们签订合同的时候,无论借款的期限是怎样约定的,在他们的内心深处,一定是这样想的。如果两个月内,政策没有出现有利于开发商的松动,楼市不能回暖,对于借贷双方来讲,都将是一个死局。”业内人士告诉记者。
  除了非法集资、金融诈骗等刑事案件,之前还没有如此疯狂的高利率。上述人士表示,这样的借贷同时承受了三重风险:商业的,法律的和道德的。更为可怕的是,一旦风险兑现,将由整个社会来消化这个恶果。
  
  大小非变现
  
  中国地产商资金链紧缺明显,有信托业人士透露,不少资金短缺的地产发展商为解资金燃眉之急,谋求通过信托公司融资变现“大小非”股票,有的甚至不惜铤而走险大打擦边球。
  有分析称,现在房地产市场不景气,地产商既要卖房又要拿地,还要还银行贷款,资金流动放慢,资金短缺就暴露出来,把手里获解禁的股票变现就成了首要任务。
  江苏国际信托相关负责人表示,目前在急于变现的主要是“小非们”,由于银行放贷审查日趋严格,使得房地产公司资金短缺,急需变现缓解资金压力。
  为限制“大小非”股东疯狂抛售引致市场动荡,监管部门出台了专门针对“大小非”的“大宗交易系统专场业务”。江苏信托有关负责人透露,根据《上市公司解除限售存量股份转让指导意见》,持有解除限售存量股份的股东,若预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1%,应通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份。信托公司申请成为大宗交易系统业务的合格投资者后,双方通过协商达成的交易价格可以使双方的买卖成本更低,获利后双方可以协商分成。
  业内人士称,现在业内也在探讨信托公司做大小非限售解禁股的业务是否符合规定,因信托行业受监管限制太多,不想被监管部门把这条路也堵死。
  于是出现了另一种方式:双方私下签订对赌协议,股权的所有权不变,只将受益权卖给信托公司,收益部分按约定条件分配,大小非也可以达到套现目的。比如某股目前股价是14元,大小非以8元股价卖给信托公司,如果以10元卖出,双方按二八分成,如果以11元价格卖出,双方按一九分成等。
  业内人士承认,这种方式存在法律风险,这毕竟是帮助大小非规避障碍,不仅有政策风险,还有市场风险,因市场不稳,股价波动很大,一旦股价下跌幅度更大,信托公司手里的股票就难以卖出去,不是资金周转遇到万不得已都不会这样做,目前也只有激进的信托公司会这样做。
  江苏信托的负责人称,大非要考虑控股的需要不会轻易抛出筹码,而小非他们通常是一些房地产公司,拥有一些成本极低的股票,急于变现,缓解资金紧张问题。前几年资金充裕时,多将资金都投入股市参与企业定向增发、战略配售。
  为缓解资金危机,不少房地产企业也在转向信托渠道:今年4月,由招商地产、建行以及上海国际信托合作推出的“干图理财”信托理财产品在深圳发行,本期产品就募集资金6.5亿元,期限3年。
  据用益信托工作室数据显示,证券投资类产品的发行受市场的影响非常明显,5月房地产信托发行创下新高,达到10个产品。今年以来,房地产信托发行稳步上升,由1至2月份各发行4个,增至5月发行10个。
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