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摘 要：集体经济产生于上世纪50年代初的农业合作化运动，在工业化、城市化浪潮的今天，集体经济在增加社会公共财富和实现社区共同发展中发挥了重要作用。坪山新区作为深圳市功能示范区，在集体经济转型发展中正在探索新的思路。文章介绍了坪山新区集体经济基本情况与转型发展所面临的障碍，提出了实现集体经济跨越式发展的思路和建议。
关键词：集体经济 转型 坪山
中图分类号：F320
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）06-025-03
农村集体经济组织产生于上世纪50年代初的农业合作化运动，集体经济即集体所有制经济（又称作社区集体经济、社区经济），实质上就是合作经济，包括劳动者联动联合和资本联合，是生产资料归一部分劳动者共同所有的一种公有制经济。集体经济存在缓和就业压力，增加公共财富，实现社区居民共同富裕中发挥了重要的作用。
一、坪山新区概况
坪山新区位于深圳市东北部，于2009年6月30日挂牌成立。辖区总面积约168平方公里，超过深圳关内的罗湖和南山，其中，可建设用地面积约为30平方公里，是全市可建设开发用地空间最大的城区。
新区下辖坪山、坑梓2个办事处共23个社区。其中，坪山街道面积约为127.5平方公里，共辖19个社区；坑梓街道约为40.5平方公里，共辖6个社区。平均辖区面积约为6.7平方公里，最大的为马峦社区，为17.9平方公里，最小的为坪山社区，为0.45平方公里。
2009年坪山新区的GDP为178.6亿元，2010年新区的GDP为218亿元，同比增长27.5%，尽管增速很快，但坪山新区在深圳仍处于经济较落后地区。
2010年新区每平方公里GDP为1.3亿元/平方公里，增长了22.6%，在《坪山新区国民经济与社会发展第十二个五年规划总体纲要》中，提出新区要在2015年每平方公里要达到5.1亿元国民生产总值。
二、集体经济基本情况
坪山新区集体经济是总体经济的重要组成部分，在新区经济发展和社会稳定中扮演了重要的角色。新区集体用地约为43.72平方公里（不含生态线内社区发展用地约7.22平方公里），其中已建工业用地4.32平方公里，已建商业用地0.37平方公里，未建用地为39.13平方公里。新区主要以厂房租赁为主的经济模式，在发展的过程中面临着物业破旧、产业低端、污染严重、更新改造不足、居民收入增长缓慢、社区形象与城市形象不匹配等问题，社区经济的可持续发展面临着巨大的压力。新区的集体经济运行情况存在的主要问题有：
1.经营模式单一，收入增长缓慢。新区的股份合作公司经营模式单一，主要从事物业租赁和收取管理费用。高度趋同的主营业务的公司收入增长缓慢，缺乏扩大再生产的资金积累，股东分红数量增长乏力，合作经济后续发展存在不确定型。目前，新区的所有股份公司的主要收入来源为租金收入。2010年1～6月，新区各股份公司租金收入合计16190万元，占总收入的76.52%。2009年，人均分红只有4000元，远远没有发挥出公司现有资源的经济效率。
2.经济实力弱小，发展后劲不足。坪山新区所有股份合作公司资金实力明显偏弱。2009年末，在新区所有的股份合作公司中，净资产在1000万以下的公司有31家，占公司总数的38.5%；净资产在1000～5000万元的有38家，占公司总数的46.2%；净资产在1～2亿元的4家，占5.1%；净资产在2亿元以上的仅有2家，占2.6%。弱小的经济实力，使的公司发展现代产业缺乏充足的资金支撑，无法走出出租经济的老路，发展后劲明显不足。
3.物业分散规模小，不利于招商引资。新区社区股份公司集体物业相对分散。从物业分布来看，原坑梓街道办辖区的股份合作公司物业相对集中，除金沙股份合作公司拥有物业28万平方米外，秀新、龙田、老坑、沙田均在40万平方米以上。原坪山街道办辖区的股份合作公司物业则相对分散，超过10万平方米的股份合作公司仅6家，其中坪山沙湖股份合作公司为33万平方米，拥有物业低于3万平方米的有49家，最小的坪山高另股份合作公司仅有物业面积0.5万平方米。除了分散之外，物业的档次普遍低下，主要是老旧的工业厂房和办公用房，周边环境较差，配套公共设施缺乏严重。
分散而老旧的物业不利于招商引资，部分社区物业招租都开始出现困难。对门岭、楼角、油社、乌泥浪、汤星等19个股份合作公司均仅有一家企业入驻。较大的公司不得不与几家股份公司谈判，同时租赁几家股份合作公司的物业，如家德物业有限公司租赁物业16万平方米，其中厂房10.5万平方米，宿舍5.7万平方米，所租物业分别属于径子、马峦、红花岭、建和、新民、马峦老围等6家股份合作公司，迪凯特迪厂也分别租赁坪山三洋湖和龙背两家公司的物业。由于物业分散而老旧，租金水平自然难以得到提高。
4.发展极端不均，生存出现困难。社区集体经济发展极端不平衡，相当一部分社区实力太弱，亏损严重，没有发展空间。首先是资产总量差异，2009年，最大的坑梓老坑股份合作公司与最小的坪山汤星股份合作公司资本相差150倍，后者注册资本仅88万元。其次是营业收入的差异，2009年度，坑梓秀新股份合作公司实现营业收入4390万元，而坪山李屋股份合作公司仅实现营业收入49万元（物业租赁收入占100%），前者是后者的90倍。再次是净利润差异，2009年度，利润总额超过2000万元的仅有1家，占全部股份合作公司总数的1.2%，利润总额在1001～2000万元的2家，占比2.4%，亏损企业44家，占企业总数的50%以上，竹坑股份合作公司亏损1288万元。最后是分红上的差异，大部分公司辖区村民人均年度分红在5000元左右。然而，坪山汤坑、石井等5公司五年未分红，拔头吓、高另等3公司已经四年未分红。
5.承担社会职能、运营负担沉重。现行体制下，社区股份合作公司不仅担负着发展经济，提高股东收益的任务，而且承担了过多的社会功能，影响公司经营管理、阻碍公司按照现代企业制度要求进行管理和决策。股份合作公司承担着本应由村委会和上级政府甚至中央政府承担的社会职能，如公共配套设施建设、维护社会治安、综治维稳等社会服务和社会保障工作。股份合作公司为此支付了大量的公共配套设施投资、社区管理费用、社会治安费用、综治维稳费用等。2010年1-6月，股份公司共承担社区公共事业支出、社区公共设施建设维护支出等费用4，621万元，社会负担过重，削弱了企业的再发展能力。 6.土地升值，预期利益诱发违建。据调查，坪山新区的所有物业分为三种情况：一是国有土地、居民宅基地上建设的拥有报建手续的合法物业，俗称“红本”物业，该类物业可以自由买卖；二是集体土地上建设的拥有报建手续的合法物业，俗称“绿本”物业，该类物业不可以自由买卖；三是集体或国有土地上建设的没有报建手续的“非法”物业，该类物业归集体经营，但无正当手续，属于违章建筑。“绿本”物业和违章建筑不能自由买卖。三种物业在新区都存在，合法建筑与违章建筑并存是坪山新区集体物业的重要特征。
由于集体土地上盖物业不可以上市流通交易，但如果加建后，可能在未来拆迁中造成既成事实，迫使政府承认其经济价值，获得高于建设成本的补偿。因此，在土地升值的预期下，利益诱发的违建、抢建之风屡禁不止。据统计，新区各个股份公司都存在违建现象。
违建现象的另一个根源是集体土地及其物业的产权性质，集体土地不能改变用途，因而就不能作为资本入股和抵押，但出租总是可以获得收益的，这种产权的僵持状态，必然导致集体单位想法设法提高物业面积，违建就是一种途径。集体收益高度依赖物业出租收益，也激励了居民违建的决心。
三、集体经济转型所面临的困难和对策
（一）集体经济转型的主要障碍
1.产权障碍。社区股份公司产权的封闭性导致其无法和现代生产要素进行充分结合，制约公司经营管理能力和盈利能力的提升。集体经济是一种劳动者共有的产权体制，集体资产由社区股份合作公司成员所有，拥有户籍的自然人是公司股东，重大事项由全体股东投票表决，一人一票，剩余收益由全体股东享有。这种产权安排使得股份公司能够通过入股、参股、收购等形式介入外部优质资产，但外部生产要素却难以进入股份合作公司内部来和股东一起分享收益。比如，股份合作公司管理层一般为社区成员，很少从社会上招聘具有现代经营管理才华的“外人”，因为这个“外人”很难得到股份合作公司“内部人”的认可和支持。如果股份公司带头人能力强，股份公司就可能发展壮大，如果股份公司内部缺乏有能力的带头人，股份公司就经营困难，带头人的能力大小和股份公司经营业绩息息相关，国内集体经济的先进典型无一不是如此。再如，产权的高度封闭导致外部资金无法进入股份公司内部去占有一定股权，因为原股东不会同意外部资本进入内部稀释股份和分享收益。现行法律也制约着外部资本与股份公司的联合。由于这些约束，集体经济只能靠自身内部积累缓慢发展，无法与现代生产要素融合，也无法按照现代企业制度的要求来运作。
集体产权的封闭性导致了集体经济与现代经济的脱节，也导致集体股份公司管理与现代企业的管理存在显著的差异。集体经济只能向外联合，不能被联合。如果集体实力强，就可以向外扩张，兼并外部资产，华西村就是典型一例。如果集体弱，集体又不能被吃掉，只能艰苦支撑。现代企业发展中所需要的人才、资金、技术等生产要素，都可以在市场上取得，但股份合作公司只能从内部取得。集体经济存在缺乏竞争力的“天生”机制。
2.法律障碍。坪山新区面积160平方公里，集体用地未开发面积仅1.8平方公里，且部分地块位于生态控制线和高压走廊范围内，土地增量空间受到限制。未来，集体股份合作公司只能通过旧村、旧工业区改造，提高单位土地面积产出率，探索“零增量空间”的发展模式。但现行法律和土地权利安排束缚股份公司的发展空间。
首先，股份合作公司土地使用权与《土地管理法》相抵触。集体股份合作公司由社区集体所有财产折成等额股份成立，部分物业（如统建楼）缺乏行政部门的批准文件，根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》规定，这部分资产是合法的，而根据《土地管理法》则是“非法”的，为资产确权和旧改工程带来麻烦。其次，股份合作公司土地使用权与深圳市相关规定三相抵触。按照规定，受让人擅自转让、出租土地使用权及其地上建筑物、附着物的，由相关主管部门依法予以处罚，市土地行政主管部门有权依照土地使用权出让合同的规定收回土地使用权。股份公司抱着金碗讨饭吃，就是因为土地的用途管制和权利不能交易。集体资产的“非法性”，使得股份合作公司自身不能进行旧改，不能作为开发商在自己拥有的土地上进行商业地产开发，不能以土地使用权入股，获得现代生产要素，甚至单纯改变土地的用途都不行。这大大制约了股份公司的发展空间。再次，现行法律法规束缚集体物业升级改造。“红本”物业改造需要重新履行报建手续，按照规定，工业用地只能由原物业所有者进行改造，如果出让或变更用途，则需要经过招拍挂程序，增加升级改造成本。“绿本”物业由于不具有合法报建手续，如果改造或升级，则面临着法律风险。对集体经济未办理房产证的违章建筑，根据现行法律、行政法规，则属于拆除的对象，如果不能进一步明确权利，根本无法进行升级改造。
3.观念障碍。集体股份合作公司无论是管理层还是一般股东，其经营公司的观念都相对保守，无法适应现代市场经济的要求。主要表现在：一是对管理人才、技术人才的引进，为了避免外来人员参与公司管理和利益分配，股份公司对外来管理人员和技术人员的引进持消极态度。这使得股份公司发展缺少人才。这是产权封闭性的必然结果。根据统计，新区各社区股份公司担任高管的学历分布中，本科以上只占11%，大专占54%，高中及以下占35%，与城市化极不相称，人员知识、学历和素养偏低，高端经营管理人才稀缺。二是业务领域的拓展。经过长期摸索，村集体股份合作公司由原来的兴办实体（大多以亏损告终）纷纷转向厂房、宿舍物业租赁，收取租金和物业管理费。对集体股份公司而言，物业租赁业务相对简单，无需专业的管理知识和技术知识，对管理层的要求相对较低，风险相对较小。但正因为风险小而收益稳定，股份公司失去了拓展新业务领域的动力，满足于出租经济，这制约了其利用新区发展的机会快速发展壮大。三是对上级政府的依赖。2005年转地运动以来，部分集体用地转为国有土地，集体股份合作公司失去了物业租赁业务赖以发展的土地空间，因此，部分合作公司不是从旧村、旧城、旧工业村改造出发，探索零增量空间下的集体经济发展模式，而是仍寄希望于政府划拨更多的土地，建设更多的物业，继续幻想扩大物业租赁业务。企图在不改变经营模式的情况下，单纯依靠物业租赁面积的扩大来发展，不可避免要遭遇瓶颈。 4.资金障碍。由于股份公司总体经济实力不强，大多数股份公司盈利能力比较弱，甚至相当一部分股份公司经营亏损。由于分红少，股份公司资金筹措能力弱。这样，即使股份公司认识到要对旧有物业进行升级改造，发展多元化经营，对外入股合作经营，也由于缺乏足够的资金而无能为力。
股份公司的发展缺少资金，也缺少融资能力。相对单一的股权结构，不利于吸引社会资金，融资规模相对有限，不利于公司的长期发展。由于法律和产权方面的限制，其土地和物业不能进行资本化运作，即使其它经济主体拥有雄厚的资金，愿意参与旧工业项目和旧村改造，也无法进行。根据规定，股份合作公司所属物业中，除“红本”物业土地使用权可以出让、转让或者出租用于非农业建设外，“绿本”物业和“非法”物业的土地使用权均不得出让、转让或者出租用于非农业建设，此类物业无法向金融机构申请办理抵押手续，不具备融资能力。
政府方面同样也存在对集体经济进行改造的资金障碍。由于社区集体经济高度分散，点多面广，发展不均，而且大多数落后，要按照现代城市风貌和新区产业规划要求，对于集体经济进行大规模改造，需要大量的资金，不仅不现实，而且也做不到。在有限的资金供给下对社区集体经济进行升级转型，必须动员各方力量参与，走重点突破和多元化改造之路。
（二）集体经济转型发展的思路和对策
发展是硬道理，股份公司和社区居民的根本出路在于发展，新区未来发展仍然要以物业出租为主，提高工业发展水平，在工业得到发展的基础上，兴办商业服务业，积累资金和经验后，寻找机会异地发展，跨越式发展。
1.职能剥离。在现行体制下，股份合作公司过度承担了本应由政府承担的相应职责，笔者认为，由于股份合作公司既是经济实体，又是一种社会组织形式，因此，对于股份合作公司承担的社会职能必须区别对待。要彻底剥离股份合作公司承担的各项行政职能和社会职能，凡是属于政府公权力的社会职能，例如社区规划、公安、消防安全、安全生产、人口管理等都必须无条件剥离。政府要加快社区警务室的建设，充分发挥警务室的一线管理作用。
2.提升物业经济水平。新社区要引入专业化管理，水电设施委托水电专业公司经营管理，社区管理、环境卫生委托物业管理公司经营管理，通过专业化管理，提高单位物业的租金水平和物业出租率。对于以上各项专业化管理支出，按“谁受益、谁负担”的原则，由社区居民分担，不再由股份公司包揽。
3.提高工业发展水平。对于置换出来的标准化工业厂房，有三种经营模式，一是仍用于出租，收取租金。二是与周边大企业合作，配套建设周边大企业的仓储设施、配套产品基地、研发基地等生产和生活型服务设施。三是按一定条件，由新区或周边大企业整体长期租用（如30年），用于发展大型项目。
4.发展商业服务业。新社区的商铺、停车位等设施，作为股份公司的资产，其经营收益由股份公司用作分红。新社区周边工业发展起来后，社区商业发展用地可建设大型商业设施，文化娱乐设施，生活型服务设施。预留发展用地可以优先股的形式入股新区范围内的水、电、气项目，新区村镇银行和城市更新基础设施项目，也可以委托经营、承包经营、BOT、TOT等方式经营。
5.异地发展。股份公司有一定资本积累和经营经验积累后，可向周边惠州、东莞等地，通过购买土地、山林、发电厂、自来水厂、污水处理厂等扩张发展。
6.加大智力扶持。新区要加大对股份公司的智力扶持力度，联合高等院校，聘请专家、学者和企业家，采取联合办学、长短期培训等多种形式，免费为股份公司开展“企业现代化经营管理、物业管理、公司制度、成本管理”为核心内容的全员培训，不断提高公司人员的业务素质。新区劳动部门要定期免费为原村民提供再就业培训。
参考文献：
[1] 肖意.社区经济转型前景光明[N].深圳特区报，2012-08-18
[2] 赵书海，吕守明.当前农村经济发展面临的问题与对策[J].中国集体经济，2013（3）
[3] 巫健跃，谭岱.金沙社区集体经济转型之路[J].特区理论与实践，2012（2）
（作者单位：中共江西省委党校 江西南昌 330000）
（责编：吕尚）
关键词：集体经济 转型 坪山
中图分类号：F320
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）06-025-03
农村集体经济组织产生于上世纪50年代初的农业合作化运动，集体经济即集体所有制经济（又称作社区集体经济、社区经济），实质上就是合作经济，包括劳动者联动联合和资本联合，是生产资料归一部分劳动者共同所有的一种公有制经济。集体经济存在缓和就业压力，增加公共财富，实现社区居民共同富裕中发挥了重要的作用。
一、坪山新区概况
坪山新区位于深圳市东北部，于2009年6月30日挂牌成立。辖区总面积约168平方公里，超过深圳关内的罗湖和南山，其中，可建设用地面积约为30平方公里，是全市可建设开发用地空间最大的城区。
新区下辖坪山、坑梓2个办事处共23个社区。其中，坪山街道面积约为127.5平方公里，共辖19个社区；坑梓街道约为40.5平方公里，共辖6个社区。平均辖区面积约为6.7平方公里，最大的为马峦社区，为17.9平方公里，最小的为坪山社区，为0.45平方公里。
2009年坪山新区的GDP为178.6亿元，2010年新区的GDP为218亿元，同比增长27.5%，尽管增速很快，但坪山新区在深圳仍处于经济较落后地区。
2010年新区每平方公里GDP为1.3亿元/平方公里，增长了22.6%，在《坪山新区国民经济与社会发展第十二个五年规划总体纲要》中，提出新区要在2015年每平方公里要达到5.1亿元国民生产总值。
二、集体经济基本情况
坪山新区集体经济是总体经济的重要组成部分，在新区经济发展和社会稳定中扮演了重要的角色。新区集体用地约为43.72平方公里（不含生态线内社区发展用地约7.22平方公里），其中已建工业用地4.32平方公里，已建商业用地0.37平方公里，未建用地为39.13平方公里。新区主要以厂房租赁为主的经济模式，在发展的过程中面临着物业破旧、产业低端、污染严重、更新改造不足、居民收入增长缓慢、社区形象与城市形象不匹配等问题，社区经济的可持续发展面临着巨大的压力。新区的集体经济运行情况存在的主要问题有：
1.经营模式单一，收入增长缓慢。新区的股份合作公司经营模式单一，主要从事物业租赁和收取管理费用。高度趋同的主营业务的公司收入增长缓慢，缺乏扩大再生产的资金积累，股东分红数量增长乏力，合作经济后续发展存在不确定型。目前，新区的所有股份公司的主要收入来源为租金收入。2010年1～6月，新区各股份公司租金收入合计16190万元，占总收入的76.52%。2009年，人均分红只有4000元，远远没有发挥出公司现有资源的经济效率。
2.经济实力弱小，发展后劲不足。坪山新区所有股份合作公司资金实力明显偏弱。2009年末，在新区所有的股份合作公司中，净资产在1000万以下的公司有31家，占公司总数的38.5%；净资产在1000～5000万元的有38家，占公司总数的46.2%；净资产在1～2亿元的4家，占5.1%；净资产在2亿元以上的仅有2家，占2.6%。弱小的经济实力，使的公司发展现代产业缺乏充足的资金支撑，无法走出出租经济的老路，发展后劲明显不足。
3.物业分散规模小，不利于招商引资。新区社区股份公司集体物业相对分散。从物业分布来看，原坑梓街道办辖区的股份合作公司物业相对集中，除金沙股份合作公司拥有物业28万平方米外，秀新、龙田、老坑、沙田均在40万平方米以上。原坪山街道办辖区的股份合作公司物业则相对分散，超过10万平方米的股份合作公司仅6家，其中坪山沙湖股份合作公司为33万平方米，拥有物业低于3万平方米的有49家，最小的坪山高另股份合作公司仅有物业面积0.5万平方米。除了分散之外，物业的档次普遍低下，主要是老旧的工业厂房和办公用房，周边环境较差，配套公共设施缺乏严重。
分散而老旧的物业不利于招商引资，部分社区物业招租都开始出现困难。对门岭、楼角、油社、乌泥浪、汤星等19个股份合作公司均仅有一家企业入驻。较大的公司不得不与几家股份公司谈判，同时租赁几家股份合作公司的物业，如家德物业有限公司租赁物业16万平方米，其中厂房10.5万平方米，宿舍5.7万平方米，所租物业分别属于径子、马峦、红花岭、建和、新民、马峦老围等6家股份合作公司，迪凯特迪厂也分别租赁坪山三洋湖和龙背两家公司的物业。由于物业分散而老旧，租金水平自然难以得到提高。
4.发展极端不均，生存出现困难。社区集体经济发展极端不平衡，相当一部分社区实力太弱，亏损严重，没有发展空间。首先是资产总量差异，2009年，最大的坑梓老坑股份合作公司与最小的坪山汤星股份合作公司资本相差150倍，后者注册资本仅88万元。其次是营业收入的差异，2009年度，坑梓秀新股份合作公司实现营业收入4390万元，而坪山李屋股份合作公司仅实现营业收入49万元（物业租赁收入占100%），前者是后者的90倍。再次是净利润差异，2009年度，利润总额超过2000万元的仅有1家，占全部股份合作公司总数的1.2%，利润总额在1001～2000万元的2家，占比2.4%，亏损企业44家，占企业总数的50%以上，竹坑股份合作公司亏损1288万元。最后是分红上的差异，大部分公司辖区村民人均年度分红在5000元左右。然而，坪山汤坑、石井等5公司五年未分红，拔头吓、高另等3公司已经四年未分红。
5.承担社会职能、运营负担沉重。现行体制下，社区股份合作公司不仅担负着发展经济，提高股东收益的任务，而且承担了过多的社会功能，影响公司经营管理、阻碍公司按照现代企业制度要求进行管理和决策。股份合作公司承担着本应由村委会和上级政府甚至中央政府承担的社会职能，如公共配套设施建设、维护社会治安、综治维稳等社会服务和社会保障工作。股份合作公司为此支付了大量的公共配套设施投资、社区管理费用、社会治安费用、综治维稳费用等。2010年1-6月，股份公司共承担社区公共事业支出、社区公共设施建设维护支出等费用4，621万元，社会负担过重，削弱了企业的再发展能力。 6.土地升值，预期利益诱发违建。据调查，坪山新区的所有物业分为三种情况：一是国有土地、居民宅基地上建设的拥有报建手续的合法物业，俗称“红本”物业，该类物业可以自由买卖；二是集体土地上建设的拥有报建手续的合法物业，俗称“绿本”物业，该类物业不可以自由买卖；三是集体或国有土地上建设的没有报建手续的“非法”物业，该类物业归集体经营，但无正当手续，属于违章建筑。“绿本”物业和违章建筑不能自由买卖。三种物业在新区都存在，合法建筑与违章建筑并存是坪山新区集体物业的重要特征。
由于集体土地上盖物业不可以上市流通交易，但如果加建后，可能在未来拆迁中造成既成事实，迫使政府承认其经济价值，获得高于建设成本的补偿。因此，在土地升值的预期下，利益诱发的违建、抢建之风屡禁不止。据统计，新区各个股份公司都存在违建现象。
违建现象的另一个根源是集体土地及其物业的产权性质，集体土地不能改变用途，因而就不能作为资本入股和抵押，但出租总是可以获得收益的，这种产权的僵持状态，必然导致集体单位想法设法提高物业面积，违建就是一种途径。集体收益高度依赖物业出租收益，也激励了居民违建的决心。
三、集体经济转型所面临的困难和对策
（一）集体经济转型的主要障碍
1.产权障碍。社区股份公司产权的封闭性导致其无法和现代生产要素进行充分结合，制约公司经营管理能力和盈利能力的提升。集体经济是一种劳动者共有的产权体制，集体资产由社区股份合作公司成员所有，拥有户籍的自然人是公司股东，重大事项由全体股东投票表决，一人一票，剩余收益由全体股东享有。这种产权安排使得股份公司能够通过入股、参股、收购等形式介入外部优质资产，但外部生产要素却难以进入股份合作公司内部来和股东一起分享收益。比如，股份合作公司管理层一般为社区成员，很少从社会上招聘具有现代经营管理才华的“外人”，因为这个“外人”很难得到股份合作公司“内部人”的认可和支持。如果股份公司带头人能力强，股份公司就可能发展壮大，如果股份公司内部缺乏有能力的带头人，股份公司就经营困难，带头人的能力大小和股份公司经营业绩息息相关，国内集体经济的先进典型无一不是如此。再如，产权的高度封闭导致外部资金无法进入股份公司内部去占有一定股权，因为原股东不会同意外部资本进入内部稀释股份和分享收益。现行法律也制约着外部资本与股份公司的联合。由于这些约束，集体经济只能靠自身内部积累缓慢发展，无法与现代生产要素融合，也无法按照现代企业制度的要求来运作。
集体产权的封闭性导致了集体经济与现代经济的脱节，也导致集体股份公司管理与现代企业的管理存在显著的差异。集体经济只能向外联合，不能被联合。如果集体实力强，就可以向外扩张，兼并外部资产，华西村就是典型一例。如果集体弱，集体又不能被吃掉，只能艰苦支撑。现代企业发展中所需要的人才、资金、技术等生产要素，都可以在市场上取得，但股份合作公司只能从内部取得。集体经济存在缺乏竞争力的“天生”机制。
2.法律障碍。坪山新区面积160平方公里，集体用地未开发面积仅1.8平方公里，且部分地块位于生态控制线和高压走廊范围内，土地增量空间受到限制。未来，集体股份合作公司只能通过旧村、旧工业区改造，提高单位土地面积产出率，探索“零增量空间”的发展模式。但现行法律和土地权利安排束缚股份公司的发展空间。
首先，股份合作公司土地使用权与《土地管理法》相抵触。集体股份合作公司由社区集体所有财产折成等额股份成立，部分物业（如统建楼）缺乏行政部门的批准文件，根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》规定，这部分资产是合法的，而根据《土地管理法》则是“非法”的，为资产确权和旧改工程带来麻烦。其次，股份合作公司土地使用权与深圳市相关规定三相抵触。按照规定，受让人擅自转让、出租土地使用权及其地上建筑物、附着物的，由相关主管部门依法予以处罚，市土地行政主管部门有权依照土地使用权出让合同的规定收回土地使用权。股份公司抱着金碗讨饭吃，就是因为土地的用途管制和权利不能交易。集体资产的“非法性”，使得股份合作公司自身不能进行旧改，不能作为开发商在自己拥有的土地上进行商业地产开发，不能以土地使用权入股，获得现代生产要素，甚至单纯改变土地的用途都不行。这大大制约了股份公司的发展空间。再次，现行法律法规束缚集体物业升级改造。“红本”物业改造需要重新履行报建手续，按照规定，工业用地只能由原物业所有者进行改造，如果出让或变更用途，则需要经过招拍挂程序，增加升级改造成本。“绿本”物业由于不具有合法报建手续，如果改造或升级，则面临着法律风险。对集体经济未办理房产证的违章建筑，根据现行法律、行政法规，则属于拆除的对象，如果不能进一步明确权利，根本无法进行升级改造。
3.观念障碍。集体股份合作公司无论是管理层还是一般股东，其经营公司的观念都相对保守，无法适应现代市场经济的要求。主要表现在：一是对管理人才、技术人才的引进，为了避免外来人员参与公司管理和利益分配，股份公司对外来管理人员和技术人员的引进持消极态度。这使得股份公司发展缺少人才。这是产权封闭性的必然结果。根据统计，新区各社区股份公司担任高管的学历分布中，本科以上只占11%，大专占54%，高中及以下占35%，与城市化极不相称，人员知识、学历和素养偏低，高端经营管理人才稀缺。二是业务领域的拓展。经过长期摸索，村集体股份合作公司由原来的兴办实体（大多以亏损告终）纷纷转向厂房、宿舍物业租赁，收取租金和物业管理费。对集体股份公司而言，物业租赁业务相对简单，无需专业的管理知识和技术知识，对管理层的要求相对较低，风险相对较小。但正因为风险小而收益稳定，股份公司失去了拓展新业务领域的动力，满足于出租经济，这制约了其利用新区发展的机会快速发展壮大。三是对上级政府的依赖。2005年转地运动以来，部分集体用地转为国有土地，集体股份合作公司失去了物业租赁业务赖以发展的土地空间，因此，部分合作公司不是从旧村、旧城、旧工业村改造出发，探索零增量空间下的集体经济发展模式，而是仍寄希望于政府划拨更多的土地，建设更多的物业，继续幻想扩大物业租赁业务。企图在不改变经营模式的情况下，单纯依靠物业租赁面积的扩大来发展，不可避免要遭遇瓶颈。 4.资金障碍。由于股份公司总体经济实力不强，大多数股份公司盈利能力比较弱，甚至相当一部分股份公司经营亏损。由于分红少，股份公司资金筹措能力弱。这样，即使股份公司认识到要对旧有物业进行升级改造，发展多元化经营，对外入股合作经营，也由于缺乏足够的资金而无能为力。
股份公司的发展缺少资金，也缺少融资能力。相对单一的股权结构，不利于吸引社会资金，融资规模相对有限，不利于公司的长期发展。由于法律和产权方面的限制，其土地和物业不能进行资本化运作，即使其它经济主体拥有雄厚的资金，愿意参与旧工业项目和旧村改造，也无法进行。根据规定，股份合作公司所属物业中，除“红本”物业土地使用权可以出让、转让或者出租用于非农业建设外，“绿本”物业和“非法”物业的土地使用权均不得出让、转让或者出租用于非农业建设，此类物业无法向金融机构申请办理抵押手续，不具备融资能力。
政府方面同样也存在对集体经济进行改造的资金障碍。由于社区集体经济高度分散，点多面广，发展不均，而且大多数落后，要按照现代城市风貌和新区产业规划要求，对于集体经济进行大规模改造，需要大量的资金，不仅不现实，而且也做不到。在有限的资金供给下对社区集体经济进行升级转型，必须动员各方力量参与，走重点突破和多元化改造之路。
（二）集体经济转型发展的思路和对策
发展是硬道理，股份公司和社区居民的根本出路在于发展，新区未来发展仍然要以物业出租为主，提高工业发展水平，在工业得到发展的基础上，兴办商业服务业，积累资金和经验后，寻找机会异地发展，跨越式发展。
1.职能剥离。在现行体制下，股份合作公司过度承担了本应由政府承担的相应职责，笔者认为，由于股份合作公司既是经济实体，又是一种社会组织形式，因此，对于股份合作公司承担的社会职能必须区别对待。要彻底剥离股份合作公司承担的各项行政职能和社会职能，凡是属于政府公权力的社会职能，例如社区规划、公安、消防安全、安全生产、人口管理等都必须无条件剥离。政府要加快社区警务室的建设，充分发挥警务室的一线管理作用。
2.提升物业经济水平。新社区要引入专业化管理，水电设施委托水电专业公司经营管理，社区管理、环境卫生委托物业管理公司经营管理，通过专业化管理，提高单位物业的租金水平和物业出租率。对于以上各项专业化管理支出，按“谁受益、谁负担”的原则，由社区居民分担，不再由股份公司包揽。
3.提高工业发展水平。对于置换出来的标准化工业厂房，有三种经营模式，一是仍用于出租，收取租金。二是与周边大企业合作，配套建设周边大企业的仓储设施、配套产品基地、研发基地等生产和生活型服务设施。三是按一定条件，由新区或周边大企业整体长期租用（如30年），用于发展大型项目。
4.发展商业服务业。新社区的商铺、停车位等设施，作为股份公司的资产，其经营收益由股份公司用作分红。新社区周边工业发展起来后，社区商业发展用地可建设大型商业设施，文化娱乐设施，生活型服务设施。预留发展用地可以优先股的形式入股新区范围内的水、电、气项目，新区村镇银行和城市更新基础设施项目，也可以委托经营、承包经营、BOT、TOT等方式经营。
5.异地发展。股份公司有一定资本积累和经营经验积累后，可向周边惠州、东莞等地，通过购买土地、山林、发电厂、自来水厂、污水处理厂等扩张发展。
6.加大智力扶持。新区要加大对股份公司的智力扶持力度，联合高等院校，聘请专家、学者和企业家，采取联合办学、长短期培训等多种形式，免费为股份公司开展“企业现代化经营管理、物业管理、公司制度、成本管理”为核心内容的全员培训，不断提高公司人员的业务素质。新区劳动部门要定期免费为原村民提供再就业培训。
参考文献：
[1] 肖意.社区经济转型前景光明[N].深圳特区报，2012-08-18
[2] 赵书海，吕守明.当前农村经济发展面临的问题与对策[J].中国集体经济，2013（3）
[3] 巫健跃，谭岱.金沙社区集体经济转型之路[J].特区理论与实践，2012（2）
（作者单位：中共江西省委党校 江西南昌 330000）
（责编：吕尚）