随着中国经济的持续增长，房地产业获得了空前的发展契机。为保持国民经济持续健康发展，政府出台多项宏观调控措施，房地产市场需求被有效抑制。与此同时，随着全球金融危机对全球实体经济的影响逐渐深入，我国经济不断受到冲击，导致我国居民的实际购买力及对未来收入的预期降低。在这种情况下，分析市场需求对政府和企业来说都具有重要意义。　　本文拟在对国内外住宅理论学习、借鉴的基础上，进行城市住宅市场需求影响分析，并以镇江市为例，探究我国城市住宅需求发展的一般规律，使其具有区域代表性、科学性、时效性和实践性，具有现实意义与借鉴作用。本文通过对影响住宅市场的因素，如经济发展、居民收入、住宅价格、城市人口、城市发展等进行初步分析和研究，来分析镇江市住宅需求。通过研究发现，影响镇江市住宅需求主要因素有三个:改善性需求、人口增长需求和城市改造需求。笔者通过对未来几年镇江市改善需求、人口增长需求和城市改造需求增长趋势进行分析，对未来几年镇江市住宅需求增长进行了预测。其研究结果将有助于政府解决住宅市场目前存在的主要问题和矛盾，对住宅市场及其相关行业发展进行短期控制和平衡，对整个住宅产业的长期发展进行战略规划，防止产业发展过程中的混乱无序和大起大落，保障国民经济的持续健康发展和人居环境的持续改善。　　在此背景下，本文以市场为导向，以市场需求为出发点，主要研究分析了镇江市住宅产业发展状况以及影响住宅需求的各种因素，并以此分析镇江市未来几年的住宅市场需求的种类及规模。最后，笔者针对镇江市住宅发展现状和未来发展趋势，提出了相关建议。