住房抵押贷款证券化，是房地产证券化的一种主要形式，它是指银行将住房抵押债权转让给特殊目的机构(SPV)，这个机构将数目众多的住房抵押债权打包，发行证券，从证券市场吸引资金支付购买证券化资产的价款，以证券化资产产生的现金流向证券投资者支付本息的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化中最主要，也是最具有代表性的一种。 我国政府提出的关于把住宅业发展成为我国国民经济的支柱性产业，把个人住房消费培育成新的消费热点和国民经济新的增长点的发展战略，已经得到社会各界的广泛认同。因此，住房抵押贷款市场，作为这其中尤为重要的一个环节，其功能的发挥将直接关系到整个住宅产业及国民经济的发展。 从发达国家的经验来看，随着房地产业的迅猛发展，商业银行极易形成流动性风险，使其自身陷入经营困境，从而降低金融业支持住房市场发展的力度。住房抵押贷款证券化，这一产生于70年代末的金融创新，以其独特的融资结构设计、卓越的资产负债管理功能为我们提供了一种解决问题的方法。 然而，在我国，住房抵押贷款证券化的发展道路却崎岖不平，始唤不出。当然，这其中不乏众所周知的贷款市场完善程度、体制、法律、会计、税收等方面的制约因素，但归根结底，还是因为我们没有找到一个真正适合我国国情的具体的运作模式来启动我国的住房抵押贷款证券化市场。 理论界对我国实施住房抵押贷款证券化的可行性、必要性及对策建议已作了大量研究，但对我国住房抵押贷款证券化的运作模式及具体操作方案的研究还比较少，目前我国一些城市和银行就住房抵押贷款证券化的模式提出的方案，都不十分规范，且大多是从自身角度出发制定的方案，没有考虑到全局因素。 因此，在这种背景下，本文在详细分析住房抵押贷款证券化模式选择的决定因素——SPV的基础上，借鉴国际上主要的住房抵押贷款证券化运作模式的基础上，结合我国国情，对住房抵押贷款证券化在我国运作的具体模式及对策进行了深入研究。全文分为五个部分。除去前言外，正文共四章内容： 第一章是住房抵押贷款证券化的基础理论分析。 首先，对本文所讨论的住房抵押贷款证券化的概念进行界定，即住房抵押贷款证券化，就是指将原本不流通的住房抵押贷款进行重新组合、包装，并以此为支撑设计、发行证券的过程。并进一步分析指出住房抵押贷款证券化是一种金融创新的成果，它的法律性质是债权让与，证券化是让与的技术性手段，其目的是为了获得金钱资产，化解金融风险，在这个过程中，抵押贷款证券通常有政府支持机构作担保，其背后是强大的国家信用。 其次，系统分析了住房抵押贷款证券化的运作过程及其产生的基本法律关系。 最后，重点阐述住房抵押贷款证券化风险隔离机制中的“真实销售”制度。即在真实销售的情况下，发起人就实现了资产的表外处理，SPV对基础资产拥有所有权。在发起人破产时，基础资产不能作为其破产财产，就不会受到破产和重整程序方面法律规定的约束。因此，真实销售能够使证券化资产和发起人的破产风险相隔离。 第二章介绍了住房抵押贷款证券化的基础---SPV的选择。这也是本文的一个重点。 首先，本章从SPV与风险隔离的关系着手，指出无论是采用债务更新、从属参与、债权让与和信托中的哪一种方式，只要满足各国法律与会计准则关于真实销售的标准，使资产从发起人的资产负债表中移出，免于被归入破产财产，就可以实现SPV与发起人的破产风险相隔离。在实现这一前提的条件下，还要保证SPV远离自身的破产风险，才能实现风险隔离的目标。这就要求SPV符合一定的法律标准，即：设定SPV的经营范围；对SPV的债务进行限制；在SPV设立独立董事；SPV须遵守独立契约。 其次，介绍SPV的法律组织形式。．主要有信托、公司、有限合伙三种。 第三节又是本章的重点，即我国开展住房抵押贷款证券化SPV组织形式的选择--SPC。本节先介绍了我国资产证券化的试点情况。在2005年4月20日，中国人民银行、中国银监会下发的《信贷资产证券化试点管理办法》 规定我国资产证券化特殊目的组织采用的是信托的形式。文章接下来就从信托自身的特点和当前我国的现实选择两个方面分析了我国当前采用信托形式构建SPV的原因，主要表现在信托自身的法律构造能使信托财产保持独立性，而信托财产的独立性能很好地保证基础资产(信贷资产)与发起人(银行金融机构)的破产隔离。同时，采用SPT 模式能够有效规避国内法规的限制。另一个很重要的原因，是因为在我国目前的法律环境下采取特殊目的公司的模式有着难以逾越的法律障碍。虽然如此，并不能说明信托形式就是我国SPV组织架构的最佳选择。当前资产证券化比较成熟的国家或地区，实践上特殊目的机构多采取公司组织，我国在经过一段时间的试点以后，公司形式仍是最终选择。因此，文章接下来重新构建了我国SPV的法律建构，并提出采用国有独资公司形式设立SPV的观点，并阐述了理由：政府出资设立国有独资公司，专门用于购买证券化基础资产，发行公司债券，这一模式在我国并不存在法律上的障碍，更重要的是，我国的资产证券化市场刚处于初级阶段，缺乏经验，由带有官方色彩的部门设立特殊目的机构，能够更好的管理、开拓资产证券化市场和培养机构投资者，为以后采取其他形式的公司型特殊目的机构积累经验。同时，其他国家的经验借鉴也是我选择国有独资公司形式设立SPV的一个重要因素。第三章阐述我国住房抵押贷款证券化的模式选择。这是本文又一重点。 首先，文章详细介绍了国际上主要的几种住房抵押贷款证券化运作模式，并深入分析其产生的背景及特点。在此基础上，归纳出三种住房抵押贷款证券化模式：(1)表外运作模式(美国模式)；(2)表内运作模式(德国模式)；(3)准表外运作模式(澳大利亚模式)。 然后分析我国现行试点模式存在的问题，主要表现在破产隔离、信用增级和会计法三个方面。 接着在前文对国内外制度分析的基础上提出我国推行住房抵押贷款证券化值得借鉴的经验：政府要积极参与和推动；要建立良好的法制环境；设计多样性的证券化工具；培育机构投资者。 最后，比较了三种模式的优劣所在：表外证券化模式是最完全的证券化，也是目前住房抵押贷款证券化的主流模式，其最大特点是可以得到政府的大力支持和推动，但采用表外证券化方式发展住房抵押贷款证券化，一般需要特别立法，现行的法律框架对这种模式的制约较多，要在现阶段迅速发展有一定的难度；表内证券化模式可以较好地规避我国现行法律制度对抵押贷款证券化的制约，但是不利于从制度建设的角度规范一级市场和建设我国住房抵押贷款二级市场，也不利于防止银行方面的道德风险；准表外模式能够在MBS的规范化和规避现行制度制约方面达到最佳的均衡。由此得出结论准表外运作模式是我国当前的合适选择，但是我国的最终选择应该是美国式的住房抵押贷款证券化模式。因为表外证券化可以更好的隔离风险，保证交易的安全性，有效地提高债券的信用等级，是一种更为先进的资产转移方式。因此，在各项规章制度完善以后及抵押贷款规模进一步扩大后应该向表外证券化方向发展。第四章，针对我国当前推行住房抵押贷款证券化所面临的障碍和制约，提出四个方面的解决对策。即：建立特殊的住房抵押贷款证券发行机构；建立和完善住房抵押贷款保险和担保体系：完善房地产抵押贷款一级市场；加快完善会计制度和税收制度。 本文的创新之处主要表现在两个方面：第一，详细分析了我国现行试点模式采取信托形式的合理性和不足之处，并提出我国SPV设立模式应该经由国有独资公司形式为过渡发展到不限制具体形式的观点；第二，提出准表外运作模式是我国当前的合适选择，但是我国的最终选择应该是表外模式即美国式的住房抵押贷款证券化模式的观点。