房地产投资信托是一种通过私募或者公募基金运作方式,将投资者闲散的资金聚拢起来,借助运营管理机构的专门性对房地产领域进行投资。在交易完成时,将所获收益按照事前约定悉数转移至参与交易的投资者。房地产投资信托在美国、英国等发达国家己经成为主流的金融方式,在日本、新加坡等国家也获得广泛的运用,在一定程度上对这些国家和地区的经济发展与增长起到有效刺激作用。我国的经济增长速度较快,国内生产总值己经位于世界第二位,而我国的房地产投资信托与成熟的制度设计存在较大距离,无论是交易规模、底层资产类型还是相关联的法律法规都与欧美发达国家有着明显的差距。税收制度在整个业务进展中有着举足轻重的影响,也是影响业务发展的主要制约因素。本文从房地产投资信托税收制度出发,以房地产投资信托常见交易模式为起点,通过对具体案例的分阶段、分主体、分环节多角度分析,尝试探讨涉税法律问题,期望从税法的角度来研究如何更好的发展房地产投资信托制度。全文除导言和结语外共四个部分,第一部分主要从中信启航房地产投资信托具体实务案例的基本情况出发,阐述房地产投资信托主要的交易模型。结合中信启航房地产投资信托案例中的具体交易结构,试图从具体案例的前后脉络,发展情况了解房地产投资信托,进而从个体的具体表象发现亟待解决的税法问题:(1)所依据理论原则的差异影响纳税主体的确定;(2)重复征税问题客观存在于整个房地产投资信托交易中。同时,重复征税问题成为影响房地产投资信托发展途中的主要屏障,甚至对其交易结构产生一定指向性作用。第二部分主要是从微观的角度,结合法教义学的分析思路,分析我国房地产投资信托中对于纳税主体存在的争议点,探求纳税主体争议产生的主要原因。纳税主体是重要的课税要素,也是税法中不可绕开的主要构成要件,房地产投资信托中纳税主体存在争议本质上是理论原则的适用争议,原则的取舍与何者为首要考量原则决定纳税主体争议的产生。在现行的民事法律制度中,将不确定的权属的信托财产确认为独立的民事主体、独立的纳税主体,在推理认定,亦或是法律解释上存在客观的难度。所以,对于较难接受信托财产为独立纳税主体进而征税。相反,信托导管理论能够凸显信托的实质,在与税法原则共存下,更好的符合税收效率与税负公平原则要求。第三部分主要是从宏观或整体角度出发,通过房地产投资信托中客观存在的重复征税现象,分析并探讨其背后的本质。同时,在房地产投资信托中介入SPV(特殊目的载体)结构后,重复征税现象愈演愈烈,重复征税现象亟待解决。第四部分主要是以完善现行房地产投资信托的税制为出发点。针对目前房地产投资信托相关税制提出试图提出以下建议:首先,应确定统一的基本价值取向,既包括理论基础的选择与确认,也包括税法内部结构的统一。其次,应修善房地产投资信托自身立法并健全税收规定,通过明文法律形式确定相应理论基础和适用的原则。最后,在明晰并确认理论基础的前提下,试图用统一的思维路径解决房地产投资信托中所存在税法问题。