房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts,本文以下简称“REITs”）是境外一种非常成熟的不动产金融产品。REITs产品非常有利于房地产金融机制的完备与发展,因而具备很大的优点。这一产品不仅仅可以加速资金的流通,帮助房地产行业赋能升级;另一方面,REITs有助于实现投融资模式创新,在获得稳定收益的同时进行风险分散,防范系统化金融风险。发展至今,REITs早已超越了其最初的特性,成为判断房地产行业的发展进度和城市化水平的一个合理性指向。尤其是,在中国目前REITs积极与住房租赁与基础设施建设领域的结合过程中,可以补短板、惠民生。时至今日,REITs的社会价值属性更加被凸显。令人遗憾的是,现行证券法律监管制度缺位,缺乏税收与产权登记法律制度,多头监管与监管缺位并存、亟待建立统一监管机制,风险规制法律制度薄弱,投资收益分配制度不合理等原因,导致我国REITs发展存在诸多问题。目前市场上大多出现的只是具有相似功能的类REITs产品,并没有充分的实操案例。随着2021年初,公募REITs落地,REITs的法律监管制度构建迫在眉睫。为促使在当代中国的法治土壤上进一步规范,更好地发挥优点,务必在现有的法律环境下,参考REITs的域外发展经验,结合中国类REITs的发展进程,制定完备的法律监管体系,规范金融监管要求,助推REITs行稳致远。本文共分为七个部分。在引言部分,本文介绍了REITs飞速发展的现实要求致使REITs的研究具备战略意义,总结域内外研究现状,发现我国研究起步较晚、过于宏观和对风险的关注和研究不足,进而指出本文的研究方法和意义。在第一章,本文从REITs内涵出发,探究其信托本质,并在此基础上对实践中的REITs进行分类分析,明确其信托理念在实务中的落地形式。在第二章,本文总结了我国REITs法律制度尚存缺憾,将我国REITs的法律制度建设分为调研筹备期、探索试点期、加快推进期、公募REITs突破期四个阶段,进而总结当前监管环境存在的问题。在第三章,本文以第一单类永续物流地产项目华泰佳越——顺丰产业园类REITs案例为切入点,探究其设计要点及风险规避机制,发现其风险规避的起因多为利益导向的管理人自律,而非统一的行业监管,因而着重关注存在的法律监管问题,为域外研究明确研究重点,建立完善有效的外部管理模式。在第四章,本文以美国和新加坡两国的监管经验,总结境外REITs的法律监管及启示,以推动公募REITs的落地。在第五章,本文从我国REITs法律监管目标切入,为我国REITs法律监管提供制度性建议,结合实操案例总结经验,试图在REITs产品日渐创新的情势下进行制度化管控,助力实体经济发展。在结语部分,再次总结整篇文章并且汇总提出本文尚存疑问的地方,对中国公募REITs落地生根贡献微薄思考。我国目前的公募REITs试点工作正如火如荼地展开,形式在不突破现有法律规定的基础上,探索利用税收优惠政策,实现标准化权益型REITs。本文在公募REITs政策逐步推出的背景下,尝试解决REITs的飞速创新与法律监管不健全之间的矛盾,在宏观政策大力支持的背景下对REITs法律监管提出具体解决方案。此外,本文立足境内最新的实操案例,探析其风险暴露以及法律监管的障碍和路径。对于规范市场秩序、维护各参与主体市场利益具有重要意义。