我国金融风险的防范能力正在日益提升,对房地产业的调控力度正在不断加大,伴随着一些相应政策的出台,在深化供给侧结构性改革、去杠杆、去库存的工作之下,我国房地产行业已经进入了存量时代。在此背景之下,商业地产企业传统的融资方式难以为继,为满足大规模的长期融资用以支持企业正常运转,商业地产企业不得不寻找新的融资工具。这时,资产证券化凭借其独特的优势,逐渐成为地产商愈发依赖的融资方式,在我国不断发展。但对于商业地产而言,资产证券化的方式主要有REITs和CMBS两种,在REITs作用有限的情况下,CMBS以盘活存量资产、控制杠杆水平、降低融资成本的优势拓展了融资方的融资渠道,因此,发展CMBS市场的必要性不言而喻。本文选取以具有代表性的商业地产SOHOⅡ作为底层资产的SOHO光华路资产支持专项计划为案例,运用案例研究和对比分析的方法,对资产证券化的概念及分类、商业房地产资产证券化的特点及运行方式进行梳理,同时分析了其在国内发展的必要性,接着通过案例研究法介绍了本文案例的基本情况,对案例分析提供了理论基础。在分析环节对比了不同的融资方式的可行性,分析了融资动因、融资成功的原因、运行可能存在的风险。然后,运用蒙特卡洛模拟方法对我国较发达城市的写字楼和商用楼的租金进行了实证分析,得到租金定价模型,并将其运用至本案例,证明其适用性。最后,总结了本案例对于CMBS市场发展的启示,并提出了相关建议。主要研究结论有:第一,单专项计划作为具有代表性的CMBS专项计划,反映了我国CMBS市场存在的缺陷,即产品对于主体的依赖性过高,难以形成脱离主体信用的高质量产品,长期来看不利于市场的发展,还会加剧金融风险;第二,CMBS产品的现金流偿还来源是租金,但CMBS产品普遍期限较长,因此对于租金的预测以及未来现金流的预测都有很大的不确定性,对路径的依赖性较强,因此蒙特卡洛模拟方法适用于CMBS的定价;第三,融资方开展的SOHO3Q业务贯穿CMBS产品始终,极大的保证了现金流的稳定性,若对此业务在CMBS市场进行普及,能够促进CMBS产品脱离主体信用。