近年来,关于房地产的讨论与争议从未停息,因房地产发展引起的“鬼城”、住房空置率等问题也是屡屡登上新闻的头版头条,关于房地产的研究也逐渐成为学术研究的热点。我国房地产行业属于资本密集型行业,其项目的开发高度依赖债务融资,而债务融资又会对企业投资行为产生深远影响。在债务融资对过度投资影响的研究中,大多数学者的研究多集中于债务融资整体水平、债务来源或者债务期限结构的某一方面。本文在总结前人研究结果的基础上,选用中国房地产上市公司2007-2013年的数据为研究样本,以自由现金流假说、负债的相机治理效应为理论基础,采用理论和实践相结合的方法,检验了我国房地产上市公司是否存在自由现金流过度投资行为,并从债务总水平、债务来源和期限结构等多方面综合探索了负债对过度投资行为的治理效应。本研究主要分为五个部分,第一部分为绪论,主要阐述了论文研究的背景及意义。第二部分为文献综述,分别从过度投资的内涵与衡量、债务总水平与过度投资、债务来源与过度投资和债务期限结构与过度投资四个方面对国内外相关文献进行了归纳和总结。第三部分为理论基础,介绍了自由现金流假说和负债的相机治理效应理论,为下面的研究提供理论依据。第四部分为实证分析。首先从房地产开发投资、房地产行业资金链以及资金来源结构等方面对房地产行业现状进行了描述性统计分析。再借鉴Richardson(2006)提出的预期投资模型对房地产上市公司过度投资的存在性进行了检验,并基于投资与现金流敏感性设定负债治理效应模型从债务总水平、债务来源和期限结构三个方面对债务治理效应进行了检验。第五部分为结论及建议,总结了本文的研究结论,并从宏观和微观两个方面提出了相应的建议。通过分析,本文得出以下结论：(1)债务融资是我国房地产上市公司的主要融资渠道,且存在过度投资的房地产上市公司负债率更高。(2)我国房地产上市公司的投资与现金流量高度敏感,存在使用自由现金流进行过度投资的行为。(3)债务融资总体上对房地产上市公司的过度投资行为具有抑制作用。其中,银行借款加剧了我国房地产上市公司的过度投资行为,而商业信用能够对房地产上市公司过度投资行为起到抑制作用。(4)短期债务能够有效抑制房地产上市公司过度投资行为,而长期债务加剧了其过度投资行为。