库存量大和债务高企是中国经济尤其是实体经济面临的严重挑战。房地产行业一直是整个行业中资产负债率最高的存在。除了有较高的负债率，从长期债务偿还能力的角度来看，房地产企业的利息保障倍数也在各非金融部门中处于前位。同时，对于房地产企业的存货规模，从与房企存货直接相关的两个主要指标——存货量和存货周转率来看，中国房地产企业存货周转压力大，库存量与其他行业相比也属于较高的水平，并且仍然处于增长态势。这些都表明应当对房地产企业的杠杆水平和存货规模予以更多重视。
　　在中央深入推进五大任务“三去一降一补”政策的背景下，本文梳理了有关文献，总结归纳了国内外学者关于企业杠杆、存货规模以及企业经营绩效的理论研究，并以此为依据分析阐明了中国房地产行业杠杆、存货和绩效等方面的现状。本论文以2007年—2018年为研究期限，以中国A股房地产上市公司为研究对象，建立相关模型，分析了存货规模（存货占总资产比和存货周转率）和企业杠杆水平（资产负债率）对企业经营绩效（总资产净利率）的影响。
　　研究发现，总的说来，中国房地产上市公司存货占总资产的比例与企业绩效之间存在着一种显著的“倒U型”的关系。在一定范围内，存货量的增加会对企业经营绩效产生积极的影响，但过多的存货会使企业绩效下降。合适的存货水平能为企业的平稳运营提供较好的支撑，为企业的持续发展提供了可能，进而对企业绩效的提升有一定促进作用。但倘若企业库存积压，流动资金无法收缩，增加了企业的经营风险，甚至会面临破产危机。因此，当代房地产企业一定要将存货水平控制在合理的范围内，尽可能的选用适合自身经营模式及特点的存货管理方法，加快存货周转，提高企业的经济效益，最终实现企业绩效的提升。另外，诸多研究发现杠杆率超过一定水平后会对房地产企业绩效产生不利的影响并面临经营压力。这些结果表明，合理控制房企的库存量和杠杆水平对改善房地产上市公司的经营绩效管理有着重要的促进作用。相较于国有企业，企业杠杆率的变动对于非国有企业绩效的影响要更大。根据文中的现状分析与实证结果分析，提出如下针对性建议：对于房地产企业，不能盲目加杠杆，应当合理使用杠杆，并拓宽融资渠道；对于政府以及相关监管部门，应当更注重预期引导，因势利导，灵活使用各种政策工具并选择适度的杠杆率管理政策，以保证政策的针对性和有效性。
　　本文有以下几点贡献：首先，不同于将全行业杠杆率作为分析对象的其他学者，本文的研究范围是中国房地产行业，研究中国房地产上市公司的杠杆水平、库存规模与企业绩效之间的相互影响关系，目的是帮助企业更好地管理和控制存货规模与负债水平。其次，在“三去”的供给侧结构性改革背景下，本文分析了房地产企业杠杆率和存货规模的现状，探讨房地产企业杠杆水平、存货规模与经营绩效的相关关系，对已有文献进行了补充，具有一定的现实意义。但是，本文还存在不足之处，例如现状分析讨论的不够充分，构造的模型还有改进的空间。