在中国房地产现阶段背景下,获取土地已经成为房地产投资愈来愈重要的决策。当前,房地产的盈利水平存在争议,盈利评价指标认识不一,房地产的盈利模式应积极探索出路。在这种情况下,研究在获取土地阶段房地产项目盈利预测的理论和实际运用,从而归纳出获取土地阶段盈利预测的有关结论与启发性思考具有一定的现实意义。　　本文讨论了房地产项目盈利预测的有关理论。包括财务分析指标、盈利能力指标、投资风险与不确定性分析、敏感性分析、假设开发法,以及投资方案比选,讨论了相关理论对获取土地的意义和实际作用。　　房地产项目盈利预测的有关理论在土地获取阶段的具体运用是用于对某地块竞拍的财务可行性研究。本文针对N地块竞拍实例,对N地块进行财务可行性研究,进行项目财务评价。　　房地产项目盈利预测的有关理论在获取土地阶段的另外一个重要运用就是针对盈利能力进行分析与优化。本文重点运用敏感性分析方法研究N地块盈利能力指标的敏感性因素,先后进行了地价、售价、建安成本的单变量敏感性分析,以及售价与建安成本的双变量敏感性分析,得出三个因素都是N地块盈利能力的敏感因素,其中售价是最敏感因素。本文从增长销售收入、控制建安成本、改善现金流角度分析提高盈利能力的思路和措施,寻找出可比的三个投资方案,并比选确定盈利最佳的方案。研究发现,在此实例中最佳方案并非是售价最高的方案,而是现金流质量最好的方案。　　通过以上研究,本文得出现金流质量和特征决定着项目的盈利水平,高售价未必高盈利。项目的盈利水平在很大程度上取决于项目在开发周期的现金流质量和特征,商品房销售价格虽然通常是盈利水平最敏感的因素,但是应当格外注意高售价未必高盈利。另外,本文指出应积极探索房地产项目盈利模式从依靠土地增值获取高额利润向快速回笼现金,重视项目实际精细化运营管理的转变思路。