商业地产业是典型的资金密集型产业,依靠自身经营收入难以满足项目开发的需求。作为一个高投入、高风险、高利润的行业,商业地产需要通过扩大融资以实现项目的运转和现金流的稳定。在这一背景下,研究商业地产企业的融资效率具有重要意义,融资效率是指企业在融资活动中的投入产出比或成本收益比,融资效率决定了企业能否高效获得资金并且将其转化为企业的经营绩效。对于商业地产这样一个极度依赖外部融资的资金密集型行业,如何有效测度企业的融资效率,并在此基础上分析融资效率对于企业经营绩效的影响,具有十分重要的意义。本文首先对MM理论、优序融资理论、权衡理论和财务契约理论在内的融资相关理论以及委托代理理论和利益相关者理论等企业经营绩效相关理论进行了梳理。在此基础上,本文的提出了如下的理论假设:商业地产企业的融资效率提升能显著促进其经营绩效。融资效率影响商业地产企业经营绩效的渠道主要有二个:一是成本效应,当企业融资效率高时,意味着企业的融资成本更低,企业用于利息支出的财务费用也更低,资金周转率更高。由于商业地产企业通常资产负债率较高,融资量巨大,利息支出一项巨大的成本。第二是通过提升资金利用率来提升企业经营绩效,商业地产企业对于现金流稳定性和资金周转效率十分看重,通过提升融资效率,能够大大减少融资过程中所需要的时间周期,资金的到位率和融资的时效性都能大大提升,从而大大提升资金周转率,保持现金流稳定,这有助于企业稳定经营,获得更好的经营绩效。本文随后搜集了中国商业地产上市企业的数据,在实证上本文的理论假设进行了检验。为了解决已有文献在融资效率度量上存在的问题,本文首先运用数据包络分析法对124家沪深股市上市商业地产企业2009-2018年间的融资效率进行了评价,分别获得了其历年的综合融资效率（crste）、纯技术融资效率（vrste）、规模融资效率,并在此基础上研究了不同融资效率对于企业经营绩效的影响。实证研究方面,本文同时使用混合OLS模型和固定效应模型回归作为基准回归结果,通过选取公司注册地当年的金融发展程度作为企业融资效率的工具变量,来解决研究的内生性问题。同时本文还选用资产收益率（ROA）和净资产收益率（ROE）等不同指标进行稳健性检验,证明本文研究的稳健性。本文的实证研究发现,在我国商业地产公司的融资活动中,融资效率对于企业的净资产收益率和资产收益率等经营绩效指标有显著正向影响,企业的融资越高,能够降低企业融资成本,提升资金利用效率,从而提升企业的资产收益率和净资产收益率。本文同时发现,这种影响主要是由于企业经营管理和制度因素带来的融资的纯技术效率造成的,由于融资规模造成的规模效率对企业的绩效影响不显著。本文同时发现,融资效率对企业绩效的影响只存在非国有企业中,而这种影响在国有企业中不显著,这与非国有企业在融资市场上所遇到的更强的融资约束有关系。为了解决融资效率和企业经营绩效之间的内生性关系,本文选取公司注册地当年的金融发展程度作为企业融资效率的工具变量,通过进行二阶段最小二乘估计来解决这一问题,克服内生性后本文的结论依然稳健。本文据此结论从三个方面提出了相应的政策建议。首先,本文认为,商业地产企业应设计资本结构,重视企业内部治理尤其是融资活动管理。这能大大降低企业融资成本,提升资金运用效率,从而提升企业的经营表现。其次,政府应完善金融体系,促进金融业发展和职能健全,拓宽企业融资渠道,简化企业融资流程,缓解企业融资困难,提高企业融资效率。最后,政府应在要素市场中引入不同所有制企业的竞争中性,保障非国有企业和小微企业的融资畅通,促使不同所有制的企业公平竞争,提升整体融资效率绩效。