物业管理是由英国于19世纪60年代首创的，后风行于欧美。我国香港地区借鉴英国的做法，结合本地区的实际形成了一套独具特色的物业管理制度。大陆的物业管理是由香港传入深圳，逐渐兴起的。物业管理事关老百姓切身利益，相关纠纷日益增多，已成为社会各界关注的热点。由于理论研究不够，法制不统一，法规不完善，导致实践中物业管理纠纷发生后处理难度大，不能很好地解决。《物业管理条例》去年刚刚出台，有关配套法规和规章还不健全。对一些物业管理问题，在理论上的认识还不统一。因此，从理论上深入研究物业管理问题非常必要。笔者在2001年3月，曾负责了《长春市城市住宅区物业管理条例》审议批准的具体工作，由此对物业管理的发展状况很关注。本文从物业管理权性质辨析、物业服务合同的法律效力问题、典型物业管理纠纷的处理、物业管理立法的完善等几方面，进行了一些探讨和分析，提出了自己的观点。物业管理的法律基础是业主对物业的所有权。物业管理企业的管理权来源于业主的委托或授权，这种委托所委托的事项是综合性事务处理行为——管理事务，物业管理企业代表了全体业主的意志，也就是说，由物业管理企业代表个体业主维护整体利益和物的利用秩序。物业管理企业在为业主提供服务时，可以按照物业服务合同的约定和业主大会的授权，对建筑物进行管理，对物业管理区域内人们的行为进行约束。这种管理与约束，本质上属于为业主提供服务的范围，其基本动因是<WP=38>业主对物业服务的需求，是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合。而形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础就是物业服务合同。物业管理权的实质是物业管理企业履行的物业服务合同义务。在物业管理活动中，物业服务合同是确立业主和物业管理企业权利义务的法律依据，它的效力问题至关重要。物业服务合同当事人中，物业管理企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主与物业管理企业之间是平等的民事主体之间的关系。由于物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业服务合同，只能在被业主大会选聘之后，与业主委员会签订统一的物业服务合同。但业主委员会并无独立的意思表示能力，其身份只是业主大会的执行机构，它与物业管理企业签订的物业服务合同关系到全体业主的切身利益，而且对所有业主都具有法律约束力，因此业主委员会不得超出业主大会的授权范围签订合同，否则其签订的合同对业主没有法律约束力。实践中，由于业主与物业管理企业之间信息不对称，无论是在房地产、物业管理的专业知识、信息来源方面，还是在经济实力方面，业主都处于弱者地位，在物业服务合同的签订和履行过程中，侵犯业主合法权益的现象较为普遍。如：物业管理企业未经业主同意，以营利为目的使用或出租全体业主共有的建筑物的共用部分；物业管理企业单方扩大收费范围、提高收费标准；物业管理企业将全部物业管理事项一并委托他人等。若合同条款侵害了全体业主的共同利益，应当认定其为侵犯业主合法权益的无效合同。近年来，物业管理纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且<WP=39>矛盾冲突也有不断升级的迹象。物业管理纠纷的表现形式多种多样，多数发生在业主与物业管理企业之间，典型的有物业管理区内机动车丢失的赔偿纠纷、物业管理区内发生刑事案件的赔偿纠纷、物业管理区内停车场的产权归属纠纷等。对于物业管理区内机动车丢失的赔偿纠纷，要将物业管理企业与业主之间的车辆管理关系的法律类型区分清楚，是有偿保管合同，还是无偿保管合同，抑或车位租赁合同；在这三类法律关系中，物业管理企业在车辆丢失后应承担的法律责任有极大的不同。对于物业管理区内发生刑事案件的赔偿纠纷，一方面物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的条件，是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为；另一方面从因疏于管理或管理不力造成第三人对业主侵权甚至犯罪的角度，来分析其是否属于违反安全保障义务的侵权行为。至于物业管理区内停车场的产权归属纠纷，对地下停车场，其归属因小区房屋销售时是否已按公建面积分摊而不同：在小区房屋销售时未按公建面积分摊，停车场的产权应归开发商所有；在小区房屋销售时已按公建面积分摊，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。对地上停车场，根据法律规定，小区红线以内的场地应归小区全体业主所有。地上停车场作为小区场地的一部分，开发商无权处分。在我国，物业管理实践先行，立法跟进较慢。多年来，物业管理法律研究一直落后于实践，学术界对此关注也比较少，很少有法学家对此做专门的研究。我国有关物业管理的立法工作，尚不能适应物业管理实践的需要。相对迅速发展的物业管理来讲，有关立法工作仍然是滞后的，带有一定的实用主义色彩，其整体性、配套性、互补性也有欠缺，尚需进一步研究和<WP=40>完善。当然由于物业管理涉及的法律关系比较多，其立法的复杂性和难度之大可想而知，加之我国幅员广大、人口众多，各地区、各民族的经济、文化发展很?