预告登记在德国、瑞士、日本等大陆法系国家的法律实践中具有悠久的历史和旺盛的生命力。预告登记制度是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度,它是在不动产物权变动必需的条件缺乏或者尚未成就时,为保全将来发生物权变动的请求权而对其进行的不动产登记。预告登记实质上是通过对不动产权利人处分权的限制,以达到保障债权请求权在将来顺利实现的目的。2007年10月1日开始施行的《中华人民共和国物权法》第20条规定了预告登记制度,由于不动产预告登记在我国毕竟还是一项比较新的制度,对其从理论上和实践上进行研究与探讨,具有很大的现实意义与价值。随着我国房地产业的日益发展,期房交易的大量出现,在不动产交易中,特别是商品房预售过程中,房地产价格大幅上涨后,经常发生房地产开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形。预告登记对房屋预购人基于合同产生的债权请求权赋予物权效力,有效的解决了这一问题,维护了房地产交易的安全与稳定。本文主要以大陆法系的预告登记为基础理论,以预告登记在我国实践中的具体适用为主线,从理论和实践两个方面结合分析与探讨。文章在内容上主要分为四个大的章节:第一章主要从我国物权法预告登记的总体概况出发加以研究论述,从预告登记制度的立法起因、概念、特征以及建立预告登记制度的立法价值等角度进行分析,并通过预告登记的概念与相关概念的比较与辨析,从整体上对预告登记制度的理论知识进行剖析。第二章通过对预告登记在我国产生的立法背景分析,来阐述预告登记在我国地方立法中的产生和发展以及最终被《物权法》所采纳的历史发展进程。着重研究预告登记在我国的实践运用,以时间为脉络,对比分析南京与上海等地方法规中对预告登记的规定,一直延伸到《物权法》和建设部的《房屋登记办法》,通过对我国预告登记制度的分析来达到理论和实践更好的结合。第三章通过对德国和日本这两个不同立法模式下的国家的预告登记介绍,可以看出两国在物权变动模式的差异决定了他们在预告登记制度保全权利的对象及权利范围上存在着明显的差别,但是他们在预告登记制度制定的目的以及预告登记的效力上存在着相同和类似的规定。德国和日本的制度有值得我国借鉴之处,但也要针对我国的立法模式与具体国情,而不能盲目照搬。第四章主要是对我国不动产预告登记制度在实践中遇到的问题进行探讨和分析。分别分析了预告登记中的请求权与抗辩问题,预告登记在解决相关权利冲突方面作用,对我国预告登记适用范围进行了探讨与设想,并对我国预告登记效力问题进行了探讨与分析。以期我国的不动产登记制度能够更好的解决我国社会经济发展中的现实法律问题,使预告登记更好的为我国社会主义建设服务。总之,预告登记制度有利于保护处于弱势地位的买受人的权利,这也是我们建设和谐社会的价值取向。创设不动产预告登记制度也是建立统一、完善的不动产登记制度的迫切需要,随着物权法的颁布和实施,不动产预告登记制度的一系列配套的制度的随之出炉,这对构建统一完善的不动产登记制度具有非常大的现实意义。