不论是在住房租赁中还是非住房房屋租赁中,当下承租人仅承租整体房屋之部分的情况十分普遍。这类情况与承租整体房屋的一般情况有所不同,此时若出租人出卖整体房屋,承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权?或享有何种优先购买权?对此,法律缺乏明确规定,学界也鲜有深入研究,司法实践中各地法院的处理也存在着明显的分歧。本文以最高人民法院相关的批复为基础,结合司法实践、学界理论、域外经验等展开深入研究,为妥善地解决该问题提供参考。本文分为六部分:第一部分,基于立法、司法和理论研究现状而提出的问题。在我国现行法律法规中,仅《最高院复函》从房屋可分与否、承租比例这两个角度入手处理该问题,但是仍然存在诸多不足。同时,法律规范的缺失和模糊,也导致了司法实践中的巨大分歧。学界虽然有大量关于房屋承租人优先购买权制度的研究,但却鲜有针对承租部分房屋的承租人优先购买权问题的深入研究。整理归纳可知,对现有问题的研究即为对承租部分房屋的承租人享有优先购买权具体条件的研究,多个该类承租人优先购买权间的竞存实质上也是限制承租人享有优先购买权的条件,有必要一同进行研究。第二部分,房屋承租人优先购买权制度价值之再思考。这一方面可以明确承租部分房屋的承租人享有优先购买权的必要性,另一方面可以为分析承租部分房屋的承租人享有优先购买权的条件提供价值指引。该制度可维护与房屋相关之秩序、维护习惯之秩序;同时可实现“居者有其屋”、保障承租人经营权益,并兼顾各方利益;另外也可降低房屋交易成本,简化法律关系以提高物之效用。第三部分,对部分房屋享有优先购买权之条件研究。一方面,要求承租的部分房屋与房屋的其他部分可分,即各部分分割后能进行独立的房产登记且无明显的价值减损。其中,出租人名下分别登记的几处房产捆绑出售并非本文讨论的整体房屋出售。另一方面,可将购买整体房屋这一交易条件作为“同等条件”中的其他条件,并将其折算计入优先购买权的价格,从而减少对出租人的不利影响。第四部分,对整体房屋享有优先购买权之条件研究。一方面,要求承租比例在一半以上。其中,承租比例依次按“市场价格法”、“租金法”、“面积法”加以确定,若有争议,可请第三方评估机构评估确定。结合类推适用方法、房屋承租人优先购买权制度价值进行考察,要求承租比例一半以上具有妥当性。另一方面,无需房屋可分。所有权社会化成为普遍趋势,考虑社会公共利益对房屋出租人的所有权加以限制具有正当性。即使在房屋可分时,承租比例在一半以上的承租人也应享有对整体房屋的优先购买权。第五部分,承租部分房屋的承租人优先购买权竞存之处理。该竞存实质上也是承租人享有优先购买权的一个限制条件。对此,有整体优先法、比例法、时间比较法、登记顺序法、抽签法等处理方法。对整体房屋的优先购买权间的竞存,若房屋可分,则各承租人均可优先购买自己承租部分的房屋;若房屋不可分,则应依次采用时间比较法、登记顺序法、抽签法处理。对部分房屋的优先购买权与对整体房屋的优先购买权间的竞存,采用整体优先法更为妥当。第六部分,结论。在解释论上,仅房屋可分时,承租人才享有对部分房屋的优先购买权,且应在价格条件中考虑出租人的利益;仅房屋不可分且承租比例在一半以上时,承租人才享有对整体房屋的优先购买权;房屋不可分时可能存在对整体房屋的优先购买权间的竞存,此时应由一位承租人优先购买整体房屋。在立法论上,应明确解释论中的具体内容,并规定承租比例一半以上的承租人均享有对整体房屋的优先购买权;对整体房屋的优先购买权间的竞存,应按房屋可分与否分别进行处理;对部分房屋的优先购买权与对整体房屋的优先购买权间竞存的处理,则应采用整体优先法。