该文正是以此为研究背景,运用现代市场营销理论以及定性与定量相结合的分析方法,来研究“鲁能康桥”项目的市场营销策略.首先,在进行大量翔实调查研究的基础上,对本项目的市场环境进行了全面的SWOT分析.主伙大盘中高档商品房供不应求和消费者有较强的支付能力是最主要的市场机会,而市场竞争激烈和缺乏成熟的分销商构成环境威胁,企业核心能力雄厚是突出的竞争优势,周边配套环境较差是最大的劣势.其次,选择本项目的目标市场并进行了市场定位.以公务员和教师为主、私营企业主、时尚青年是本项目的主要目标客户;在板式小高层和点状高层中设计三室两厅为主的住宅;以“小桥、流水、人家”为题,全力打造泉文化和桥文化;完善户内智能化配套设施,采用多功能定位,迎合最新潮流创新产品以增强竞争优势.最后,确定了营销组合策略.在产品策略中,确定项目生命周期的不同阶段及其营销策略,创立“鲁能康桥”品牌,创新服务项目.在价格策略中,低开高走进行市场渗透,差异化定价满足差异化需求,并进行适当折扣.在渠道策略中,项目一期直接销售给内部职工,二期选择分销商间接销售,在适当的时机进行网上销售.在促销策略中,以报纸为主进行广告宣传,在人员推销中注重推销技巧,遵循诚信原则.