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摘要：受到荑国次贷危机的冲击，各国经济或多或少不景气。对于房地产业来说，房价不降反升，住房建设部官员陈淮在10月19日公开发表言论说：“中国的房子正越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫，那也是为节能而用的空心砖。”极其讽刺意味的是：魅力的迪拜突发债务危机，引起一片恐慌，这正是房地产泡沫破裂的结果。
关键词：泡沫；房地产；弹性
一、绪论
自1998年实行住房商品化改革以来，我国房地产业飞速发展，已经成为国民经济的支柱产业之一。但同时，我国房地产业也逐步呈现出过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过大、房价上涨过快等问题层出不穷。特别在近几年中，我国房市、股市价格并驾齐驱，大幅上扬，加上人民币升值不断，国际热钱涌入，投机气氛日益浓厚。针对这种情况，学界和业界掀起了一股“泡沫”大辩论。那么，随着房价的不断攀升，是否有“泡沫”则是近期中国房地产市场现状的最热门讨论之一。迄今为止，世界上发生了很多次大规模的经济危机，这些经济危机无一不与证券市场和房地产市场的泡沫有关。泡沫一旦破裂，伴随的是经济的衰退甚至萧条，如何预见以及应对泡沫问题意义深远。
本文旨在对我国房地产市场的供求弹性进行分析，从而揭示房地产泡沫产生的原因及发展趋势。
二、泡沫概述及泡沫经济的产生和发展
1、泡沫概述
到目前为止，经济学界还没有一个公认的关于泡沫的标准定义。王子明在《泡沫与泡沫经济》一书中，总结和借鉴以往学者的研究，给泡沫定义如下：“泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般为均衡稳定态价格)的非平衡性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。一般说来，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格的攀升趋势会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能会迅速而急剧的下降，导致泡沫的破灭。”
2、泡沫经济的产生和发展
“泡沫”最早出現于荷兰郁金香投机狂潮，因为偶然因素的价格上涨，引发对本身不具高价值的郁金香的抢购。也有法国“密西西比泡沫”及英国“南海泡沫”等事件。
最严重的泡沫发生1929年，华尔街股市崩盘，资产价格急剧下跌，与此相伴的是1931年到1932年间中央银行和政府的政策失误，世界陷入严重的经济萧条。由此引发的政治动荡和贸易保护主义的复兴。最终导致第二次世界大战的爆发。20世纪80年代末期日本的般市泡沫和房地产泡沫的破裂，带给日本的是“失去的十年”。1997到1998年间，汇率的崩溃导致了亚洲金融危机。与其说是索罗斯的恶意操纵国际外汇市场，倒不如说是汇率制度弊端不被重视和盲目自信的结果。仅仅在几年前，泡沫还在膨胀期间，这些国家还沉浸在被广泛认为是。东亚奇迹”的喜悦中。
三、从弹性角度分析我国房地产泡沫的存在性及原因和影响
1、弹性的概述
弹性是衡量买者与卖者对市场条件变动反应大小的指标，它使我们可以更精确的分析供给与需求。弹性分为许多种，其中需求价格弹性和供给价格弹性对于分析当前我国地产泡沫问题具有一定的指导意义。
需求价格弹性=需求量变动的百分比，价格变动的百分比，即：价格每变动百分之一所引起的需求量变动了百分之几。根据这个习惯，需求价格弹性越大，意味着需求量对价格变动越敏感；供给的价格弹性=供给量变动的百分比／价格变动的百分比，它的含义与需求弹性是一致的。弹性一般以单位弹性1为界定，大于1则被称为富有弹性，小于1则是缺乏弹性。
2、我国房地产泡沫的存在性的弹性分析
房地产市场的“泡沫”，空置率是比较具备说服力的指标。国家统计局最新数据显示，2005年以来，我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积，鉴于《西方经济学》(2004)主张“供求决定论”，商品房长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在。所以商品房空置面积迅速增加。
由于短期内房地产的供给对价格反映不敏感。短时间减少供给是可以维持高价的，而房地产的需求富有弹性，一且价格过高，理性的人就会持观望态度，从长远角度来说就会使开发商无利可图。可是，从表1中可以看出，随着房屋建筑面积的逐年增加，供给很可能大于需求，而这时候价格已不能单纯的由市场决定了，人的行为也变得疯狂。利益驱使某些阶层不愿意压低房价，真正有住房需求的公众又负担不起高房价，于是，住房空置率也就逐年攀升。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，比上年增长21.8％。其中，空置商品住宅9069万平方米，增长32，3％。
从需求弹性方面考虑，房地产的需求弹性较大，降价在短期类增加收益的效果明显，在万科王石的率先降价策略下，似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道，其他地产商纷纷跟风降价，这似乎更加剧了地产企业内部对市场的恐惧，也是对买房人购房信心的考验。当价格开始回调时，尽管希望价格一直下降，但也对未来的涨价趋势充满恐惧。这应该说是中国人的一个习惯问题，人们需要一套自己的住房来满足一个心理的需求。这样，出于一种心理恐慌，即使越涨价越多人跟风，还有人预言到2050年房价还会翻一番。于是人们信心满满觉得房子是只赚不赔的买卖，当“信心泡沫”开始膨胀时，各大媒体期刊开始大量关注这一现象，做足了文章。很多所谓的专家意见往往也会误导人，这样，泡沫一天天被吹胀了。
2、我国房地产泡沫存在的原因分析
曼昆[美]在《西方经济学》中指出供求关系决定了价格，房地产价格的快速上涨可以说是供不应求的结果。土地的稀缺性则是一个直观原因，鉴于我国人多地少的特殊国情，伴随着城市化进程加速，对土地日益增长的需求与土地资源稀缺间的矛盾也越来越突出，因而短期内房地产的供给是缺乏弹性的。资源约束也为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的迅速膨胀成为可能。越来越多的人不再注重投资，转向一种囤地倒卖的投机行为，更不说历史遗留的问题也导致了土地开发利用结构不合理。加上不完善的住房机制，就算说重点是“保民生”，是否能实现，我们拭目以待。
卡尔弗利[美]在《泡沫》(2006)一书中列出了泡沫典型特征的清单，其中包括价格快速上涨；对价格持续上升抱有很高的期望；相对于历史平均价值估价过高；消费物价上涨缓和等。这也正是近年来我国地产业普遍存在的现象，泡沫无疑是存在的。当房地产供给缺乏弹性，而需求富有弹性的时候，价格上涨的幅度远大于房地产数量上涨的幅度。再加上人为支持高价的策略，人们的心理需求弹性极度缺乏，泡沫慢慢膨胀起来了。早先看见有抑制温州“炒房团”的措施，终究 只是小打小闹，不成气候。当价格上涨预期那么明显而没有人加以干涉的时候，就算没有泡沫也得有人吹几个出来吧。这样，瞬间效应明显。何况总有人有闲钱，看到这里赚钱效应这么明显就开始扎堆，眨眼间百八十万收入进账，何乐而不为呢?
3、我国房地产泡沫带来的影响
住建部的官员曾否认了只在建立一种能满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度的“二次房改”说。在房价高高在上的今天，如何解决居民住房问题的确很难，当房地产业为GDP做出的贡献不容忽视的时候，旨在促进中国经济增长的人肯定不愿意去承认泡沫的存在。于是在一个特殊时期搞点“廉租房”，表面功夫做足了之后还是难有全面的覆盖。于是，也有人公开发表“无泡沫”言论。了解东欧剧变的苏联解体的人应该知道，当执政者只喜欢位居高位而高谈阔论的时候，，缺乏相应的基层考察实践时，往往容易做出不正确的指导。而面对肆意疯涨的房价，有点降价的预期时，马上就有人跳出来说要保持住房的平稳发展，中国房地产才刚刚起步进入春天。如果说城市房价是大量非城市户口人员的涌入推高的，那么假如在农村有个完善的保障体制，这样也不会有那么多人撞得头破血流要进城了。
房地产泡沫带来的影响是巨大的，对于国民经济来说，一旦出现房价大幅回落的低迷楼市，对经济增长是极大地制约，这对宏觀经济政策的四大目标是一个大挑战；对公民来说，“住房难，难住房”的酸楚令人深思，如此种种只有在危机真正出现了才会令人重视。
四、对未来我国地产泡沫发展的猜想
根据国务院提出的2020年中国城市化率达到56％的要求，建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升是市场需求大于供给的结果，根本不存在泡沫。他们认为中国的房地产价格还能上涨20年。这样的豪言壮语真实令人兴奋。如果再按这样的速度涨20年，我们的收入要达到怎样一个水平才足以赶上房价攀爬的步调呢?现如今还有很大一部分挣扎在贫困线上的人，基尼系数一直还在高位。偏偏资产价格的上涨是不以人们真实的需求为标准的，未来它更偏向于满足有钱人奢侈的需要。目前，住房建筑更加注重舒适度，经济适用房带来的利益对地产商来说不具备高吸引力了，房地产偏向高档奢侈品一边，需求弹性小了，涨价带来的短期效益明显。于是，价格的刚性作用凸显，谁也不愿意放弃高额利润，想法设法借助舆论和媒体的影响了哄抬房价。如果没有切实可行的政策强制给楼市降温，放任自流，市场自我调控的弊端也更加明显，不久的将来，泡沫终被挤破。
回顾这几年地产市场的风风雨雨，就08年楼市刚有些降温的时候，就有很多刺激措施。毫无疑问，有人是不希望楼市萧条的。当部分人被激励得过于有追求。以至于变得贪婪的时候，对利益的渴望就改变了人们的价值观，于是，没有了道德，有了金融危机。也有了吹捧泡沫的动力。而泡沫时代的人们，价值观变得，自私、逐利以至损人利己，类似击鼓传花的博傻游戏开始出现，终究在某个时间面临崩溃，于是集体犯傻。面对中国的房地产泡沫，为什么总是有人希望维持这种泡沫呢?甚至还要把这种泡沫越吹越大呢?为什么政府不出台政策来进行调整呢?泡沫越吹越大，总有一天是要破灭的。目前市场上一些言论只不过是用华丽的词藻来制造假象，迷惑大众罢了。
五、对策建议，
当前，从弹性及供求方面来说，我国地产的泡沫确实存在。如何抑制人们的“信心泡沫”具有重大意义。任何资产泡沫在破裂之前都有一个公众信心空前膨胀的过程，很多居民甚至专家学者都相信房地产市场才曙光初现，这样的情形令人担忧。从泡沫的形成机制来看，治理泡沫的最终着力点应该在政府。具体对策如下：
(1)从法律角度来说，完善的立法抑制房地产投机及恶意炒作是必要的，在合适的时候还应采取一定的价格限制措施，从而防止价格炒作过高以至泡沫破裂，确保地产市场的正确走向；(2)行政手段对于地方地产业的监管效果明显。因此，政府应审时度势制定相应的措施以引导房地产市场又好又快的前进；(3)经济手段可以是对证券市场的调控，防止部分投机分子借房价上涨的机会大肆在资本市场跟风造谣，也该加强“经济适用房”和“廉租房”的投放，使更多的人有房可住。
关键词：泡沫；房地产；弹性
一、绪论
自1998年实行住房商品化改革以来，我国房地产业飞速发展，已经成为国民经济的支柱产业之一。但同时，我国房地产业也逐步呈现出过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过大、房价上涨过快等问题层出不穷。特别在近几年中，我国房市、股市价格并驾齐驱，大幅上扬，加上人民币升值不断，国际热钱涌入，投机气氛日益浓厚。针对这种情况，学界和业界掀起了一股“泡沫”大辩论。那么，随着房价的不断攀升，是否有“泡沫”则是近期中国房地产市场现状的最热门讨论之一。迄今为止，世界上发生了很多次大规模的经济危机，这些经济危机无一不与证券市场和房地产市场的泡沫有关。泡沫一旦破裂，伴随的是经济的衰退甚至萧条，如何预见以及应对泡沫问题意义深远。
本文旨在对我国房地产市场的供求弹性进行分析，从而揭示房地产泡沫产生的原因及发展趋势。
二、泡沫概述及泡沫经济的产生和发展
1、泡沫概述
到目前为止，经济学界还没有一个公认的关于泡沫的标准定义。王子明在《泡沫与泡沫经济》一书中，总结和借鉴以往学者的研究，给泡沫定义如下：“泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般为均衡稳定态价格)的非平衡性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。一般说来，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格的攀升趋势会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能会迅速而急剧的下降，导致泡沫的破灭。”
2、泡沫经济的产生和发展
“泡沫”最早出現于荷兰郁金香投机狂潮，因为偶然因素的价格上涨，引发对本身不具高价值的郁金香的抢购。也有法国“密西西比泡沫”及英国“南海泡沫”等事件。
最严重的泡沫发生1929年，华尔街股市崩盘，资产价格急剧下跌，与此相伴的是1931年到1932年间中央银行和政府的政策失误，世界陷入严重的经济萧条。由此引发的政治动荡和贸易保护主义的复兴。最终导致第二次世界大战的爆发。20世纪80年代末期日本的般市泡沫和房地产泡沫的破裂，带给日本的是“失去的十年”。1997到1998年间，汇率的崩溃导致了亚洲金融危机。与其说是索罗斯的恶意操纵国际外汇市场，倒不如说是汇率制度弊端不被重视和盲目自信的结果。仅仅在几年前，泡沫还在膨胀期间，这些国家还沉浸在被广泛认为是。东亚奇迹”的喜悦中。
三、从弹性角度分析我国房地产泡沫的存在性及原因和影响
1、弹性的概述
弹性是衡量买者与卖者对市场条件变动反应大小的指标，它使我们可以更精确的分析供给与需求。弹性分为许多种，其中需求价格弹性和供给价格弹性对于分析当前我国地产泡沫问题具有一定的指导意义。
需求价格弹性=需求量变动的百分比，价格变动的百分比，即：价格每变动百分之一所引起的需求量变动了百分之几。根据这个习惯，需求价格弹性越大，意味着需求量对价格变动越敏感；供给的价格弹性=供给量变动的百分比／价格变动的百分比，它的含义与需求弹性是一致的。弹性一般以单位弹性1为界定，大于1则被称为富有弹性，小于1则是缺乏弹性。
2、我国房地产泡沫的存在性的弹性分析
房地产市场的“泡沫”，空置率是比较具备说服力的指标。国家统计局最新数据显示，2005年以来，我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积，鉴于《西方经济学》(2004)主张“供求决定论”，商品房长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在。所以商品房空置面积迅速增加。
由于短期内房地产的供给对价格反映不敏感。短时间减少供给是可以维持高价的，而房地产的需求富有弹性，一且价格过高，理性的人就会持观望态度，从长远角度来说就会使开发商无利可图。可是，从表1中可以看出，随着房屋建筑面积的逐年增加，供给很可能大于需求，而这时候价格已不能单纯的由市场决定了，人的行为也变得疯狂。利益驱使某些阶层不愿意压低房价，真正有住房需求的公众又负担不起高房价，于是，住房空置率也就逐年攀升。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，比上年增长21.8％。其中，空置商品住宅9069万平方米，增长32，3％。
从需求弹性方面考虑，房地产的需求弹性较大，降价在短期类增加收益的效果明显，在万科王石的率先降价策略下，似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道，其他地产商纷纷跟风降价，这似乎更加剧了地产企业内部对市场的恐惧，也是对买房人购房信心的考验。当价格开始回调时，尽管希望价格一直下降，但也对未来的涨价趋势充满恐惧。这应该说是中国人的一个习惯问题，人们需要一套自己的住房来满足一个心理的需求。这样，出于一种心理恐慌，即使越涨价越多人跟风，还有人预言到2050年房价还会翻一番。于是人们信心满满觉得房子是只赚不赔的买卖，当“信心泡沫”开始膨胀时，各大媒体期刊开始大量关注这一现象，做足了文章。很多所谓的专家意见往往也会误导人，这样，泡沫一天天被吹胀了。
2、我国房地产泡沫存在的原因分析
曼昆[美]在《西方经济学》中指出供求关系决定了价格，房地产价格的快速上涨可以说是供不应求的结果。土地的稀缺性则是一个直观原因，鉴于我国人多地少的特殊国情，伴随着城市化进程加速，对土地日益增长的需求与土地资源稀缺间的矛盾也越来越突出，因而短期内房地产的供给是缺乏弹性的。资源约束也为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的迅速膨胀成为可能。越来越多的人不再注重投资，转向一种囤地倒卖的投机行为，更不说历史遗留的问题也导致了土地开发利用结构不合理。加上不完善的住房机制，就算说重点是“保民生”，是否能实现，我们拭目以待。
卡尔弗利[美]在《泡沫》(2006)一书中列出了泡沫典型特征的清单，其中包括价格快速上涨；对价格持续上升抱有很高的期望；相对于历史平均价值估价过高；消费物价上涨缓和等。这也正是近年来我国地产业普遍存在的现象，泡沫无疑是存在的。当房地产供给缺乏弹性，而需求富有弹性的时候，价格上涨的幅度远大于房地产数量上涨的幅度。再加上人为支持高价的策略，人们的心理需求弹性极度缺乏，泡沫慢慢膨胀起来了。早先看见有抑制温州“炒房团”的措施，终究 只是小打小闹，不成气候。当价格上涨预期那么明显而没有人加以干涉的时候，就算没有泡沫也得有人吹几个出来吧。这样，瞬间效应明显。何况总有人有闲钱，看到这里赚钱效应这么明显就开始扎堆，眨眼间百八十万收入进账，何乐而不为呢?
3、我国房地产泡沫带来的影响
住建部的官员曾否认了只在建立一种能满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度的“二次房改”说。在房价高高在上的今天，如何解决居民住房问题的确很难，当房地产业为GDP做出的贡献不容忽视的时候，旨在促进中国经济增长的人肯定不愿意去承认泡沫的存在。于是在一个特殊时期搞点“廉租房”，表面功夫做足了之后还是难有全面的覆盖。于是，也有人公开发表“无泡沫”言论。了解东欧剧变的苏联解体的人应该知道，当执政者只喜欢位居高位而高谈阔论的时候，，缺乏相应的基层考察实践时，往往容易做出不正确的指导。而面对肆意疯涨的房价，有点降价的预期时，马上就有人跳出来说要保持住房的平稳发展，中国房地产才刚刚起步进入春天。如果说城市房价是大量非城市户口人员的涌入推高的，那么假如在农村有个完善的保障体制，这样也不会有那么多人撞得头破血流要进城了。
房地产泡沫带来的影响是巨大的，对于国民经济来说，一旦出现房价大幅回落的低迷楼市，对经济增长是极大地制约，这对宏觀经济政策的四大目标是一个大挑战；对公民来说，“住房难，难住房”的酸楚令人深思，如此种种只有在危机真正出现了才会令人重视。
四、对未来我国地产泡沫发展的猜想
根据国务院提出的2020年中国城市化率达到56％的要求，建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升是市场需求大于供给的结果，根本不存在泡沫。他们认为中国的房地产价格还能上涨20年。这样的豪言壮语真实令人兴奋。如果再按这样的速度涨20年，我们的收入要达到怎样一个水平才足以赶上房价攀爬的步调呢?现如今还有很大一部分挣扎在贫困线上的人，基尼系数一直还在高位。偏偏资产价格的上涨是不以人们真实的需求为标准的，未来它更偏向于满足有钱人奢侈的需要。目前，住房建筑更加注重舒适度，经济适用房带来的利益对地产商来说不具备高吸引力了，房地产偏向高档奢侈品一边，需求弹性小了，涨价带来的短期效益明显。于是，价格的刚性作用凸显，谁也不愿意放弃高额利润，想法设法借助舆论和媒体的影响了哄抬房价。如果没有切实可行的政策强制给楼市降温，放任自流，市场自我调控的弊端也更加明显，不久的将来，泡沫终被挤破。
回顾这几年地产市场的风风雨雨，就08年楼市刚有些降温的时候，就有很多刺激措施。毫无疑问，有人是不希望楼市萧条的。当部分人被激励得过于有追求。以至于变得贪婪的时候，对利益的渴望就改变了人们的价值观，于是，没有了道德，有了金融危机。也有了吹捧泡沫的动力。而泡沫时代的人们，价值观变得，自私、逐利以至损人利己，类似击鼓传花的博傻游戏开始出现，终究在某个时间面临崩溃，于是集体犯傻。面对中国的房地产泡沫，为什么总是有人希望维持这种泡沫呢?甚至还要把这种泡沫越吹越大呢?为什么政府不出台政策来进行调整呢?泡沫越吹越大，总有一天是要破灭的。目前市场上一些言论只不过是用华丽的词藻来制造假象，迷惑大众罢了。
五、对策建议，
当前，从弹性及供求方面来说，我国地产的泡沫确实存在。如何抑制人们的“信心泡沫”具有重大意义。任何资产泡沫在破裂之前都有一个公众信心空前膨胀的过程，很多居民甚至专家学者都相信房地产市场才曙光初现，这样的情形令人担忧。从泡沫的形成机制来看，治理泡沫的最终着力点应该在政府。具体对策如下：
(1)从法律角度来说，完善的立法抑制房地产投机及恶意炒作是必要的，在合适的时候还应采取一定的价格限制措施，从而防止价格炒作过高以至泡沫破裂，确保地产市场的正确走向；(2)行政手段对于地方地产业的监管效果明显。因此，政府应审时度势制定相应的措施以引导房地产市场又好又快的前进；(3)经济手段可以是对证券市场的调控，防止部分投机分子借房价上涨的机会大肆在资本市场跟风造谣，也该加强“经济适用房”和“廉租房”的投放，使更多的人有房可住。