论文部分内容阅读
相对公租房、经适房而言，共有产权房合情合理合法，利远大于弊，值得支持和推广。
近期，重庆市市长黄奇帆在“2011中国市长论坛”上表示：保障房是政府的公共眼务行为，应当公事公办公建公管。不允许各个单位，也不鼓励私人老板建公租房、保障房。公租房到老百姓手中，租满5年后可以成本价购买，但以后要出售时，必须卖给公租房管理局，形成政府保障房的良性循环。
今年全国指标是：新开工1000万套保障性安居房。严格来说，保障房和安居房有些差异，保障房主要包括廉租房、公租房、经适房、限价房等，而当前的安居房主要指代棚改房。按官方统计，截至10月底，1000万套的任务已完成。不过，关于“三分之一仅挖坑”的争议与辟谣，也反映出部分地方政府在资金筹措、工程推进方面面临的窘迫。
缺钱是各地共有的尴尬，除此之外，家家有本难念的经。当前，我国保障房种类繁多，另有各种名目的集资房、拆迁房等，地方政府该如何调配建设结构?我国住房保障法规尚不健全，地方政府该如何摸索和创新?整体而言，各地的主要分岐体现在：如何发展公租房、经适房和共有产权房。
首先，经适房江湖地位下降。1998年房改“23号文”中明定规定，经适房应占据住房供应主导地位，但实际上从未发挥过主导作用。所以，过去十年，是我国商品住宅发展的“黄金史”，同时也是经适房成长的“苦难史”。一方面，地方政府不愿费神经适房，同时也不愿无偿划拨土地；另一方面，经适房价格便宜，转售后升值空间大，各种利益群体混水摸鱼，违规抢占偷食现象严重，且屡禁不止。
从2009年开始，国家不断加大对公租房重视。至今，公租房已被定位于我国保障房体系中“主打产品”。比较两个官方口径：1998年房改文件中，提出住房供应三分法：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经适房；收入高家庭购买、租赁商品房。2011年3月《国民经济和 社会发展十二五规划纲要》中提出：城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
比较可知，二者的区别，主要是中低收入家庭的保障产品与方式，过去是经适房为主，今后将以公租房为主。但这一转型需要一个过程。不妨看下今年1000万套保障房的结构：廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经适房110万套、限价商品住房83万套，各类棚户区改造415万套。一方面，经适房建设规模有所下滑，2008年12月中央曾提出2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经适房；另一方面，公租房新建量由去年的40万套，激增至今年的227万套。
其次，公租房在纠结中崛起。去年6月，七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，标志着公租房制度建设拉开序幕。然而，在所有保障房产品中，公租房却是最难搞定的。不像廉租房和经适房的“管理办法”，国家对于公租房只是出了一个“指导意见”，很多环节不够规范，尚待地方“调整”或‘填空”。更为重要的是，依规公租房不能出售，靠租金猴年马月才能收回投资?所以社会资金不愿投入，单靠政府资金，很多地方政府可谓捉襟见肘。
去年重庆市率先提出，保障房体系以公租房建设为主，三年将造4000万平方米的公租房。今年以来，京粤苏等地跟进，提出主打公租房。重庆是典型，其特点是，靠政府力量大建公租房去年、今年、明年共花1400亿元。但重庆5年后允许住户购房的规定，在行业内颇有争议，明显背离了政策初衷，却又不失为—条解决资金问题的现实之策。
最后，共有产权房才露头角。2007年，淮安市在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上，在全国首创以出让土地共有产权房代替划拨土地经适房。有效解决了经适房“有限产权”界限不清、退出机制难以操作的弊端。值得关注的是，2008年启动大规模的经适房，建设计划以来，上海同样采取了这种共有产权式的操作方式。
上海共有产权比例是这样划分的：购房人产权份额=销售基准价格÷(周边房价×90％)，剩余为政府产权。现阶段，上海大多数共有产权项目上，私人产权份额为60％-70％。在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90％，可适当提高购房人的产权份额，进一步体现对住房困难群体的政策倾斜。总体而言，共有产权房合情合理合法，利远大于弊，值得支持，应该全国推广。
近期，重庆市市长黄奇帆在“2011中国市长论坛”上表示：保障房是政府的公共眼务行为，应当公事公办公建公管。不允许各个单位，也不鼓励私人老板建公租房、保障房。公租房到老百姓手中，租满5年后可以成本价购买，但以后要出售时，必须卖给公租房管理局，形成政府保障房的良性循环。
今年全国指标是：新开工1000万套保障性安居房。严格来说，保障房和安居房有些差异，保障房主要包括廉租房、公租房、经适房、限价房等，而当前的安居房主要指代棚改房。按官方统计，截至10月底，1000万套的任务已完成。不过，关于“三分之一仅挖坑”的争议与辟谣，也反映出部分地方政府在资金筹措、工程推进方面面临的窘迫。
缺钱是各地共有的尴尬，除此之外，家家有本难念的经。当前，我国保障房种类繁多，另有各种名目的集资房、拆迁房等，地方政府该如何调配建设结构?我国住房保障法规尚不健全，地方政府该如何摸索和创新?整体而言，各地的主要分岐体现在：如何发展公租房、经适房和共有产权房。
首先，经适房江湖地位下降。1998年房改“23号文”中明定规定，经适房应占据住房供应主导地位，但实际上从未发挥过主导作用。所以，过去十年，是我国商品住宅发展的“黄金史”，同时也是经适房成长的“苦难史”。一方面，地方政府不愿费神经适房，同时也不愿无偿划拨土地；另一方面，经适房价格便宜，转售后升值空间大，各种利益群体混水摸鱼，违规抢占偷食现象严重，且屡禁不止。
从2009年开始，国家不断加大对公租房重视。至今，公租房已被定位于我国保障房体系中“主打产品”。比较两个官方口径：1998年房改文件中，提出住房供应三分法：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经适房；收入高家庭购买、租赁商品房。2011年3月《国民经济和 社会发展十二五规划纲要》中提出：城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
比较可知，二者的区别，主要是中低收入家庭的保障产品与方式，过去是经适房为主，今后将以公租房为主。但这一转型需要一个过程。不妨看下今年1000万套保障房的结构：廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经适房110万套、限价商品住房83万套，各类棚户区改造415万套。一方面，经适房建设规模有所下滑，2008年12月中央曾提出2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经适房；另一方面，公租房新建量由去年的40万套，激增至今年的227万套。
其次，公租房在纠结中崛起。去年6月，七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，标志着公租房制度建设拉开序幕。然而，在所有保障房产品中，公租房却是最难搞定的。不像廉租房和经适房的“管理办法”，国家对于公租房只是出了一个“指导意见”，很多环节不够规范，尚待地方“调整”或‘填空”。更为重要的是，依规公租房不能出售，靠租金猴年马月才能收回投资?所以社会资金不愿投入，单靠政府资金，很多地方政府可谓捉襟见肘。
去年重庆市率先提出，保障房体系以公租房建设为主，三年将造4000万平方米的公租房。今年以来，京粤苏等地跟进，提出主打公租房。重庆是典型，其特点是，靠政府力量大建公租房去年、今年、明年共花1400亿元。但重庆5年后允许住户购房的规定，在行业内颇有争议，明显背离了政策初衷，却又不失为—条解决资金问题的现实之策。
最后，共有产权房才露头角。2007年，淮安市在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上，在全国首创以出让土地共有产权房代替划拨土地经适房。有效解决了经适房“有限产权”界限不清、退出机制难以操作的弊端。值得关注的是，2008年启动大规模的经适房，建设计划以来，上海同样采取了这种共有产权式的操作方式。
上海共有产权比例是这样划分的：购房人产权份额=销售基准价格÷(周边房价×90％)，剩余为政府产权。现阶段，上海大多数共有产权项目上，私人产权份额为60％-70％。在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90％，可适当提高购房人的产权份额，进一步体现对住房困难群体的政策倾斜。总体而言，共有产权房合情合理合法，利远大于弊，值得支持，应该全国推广。