论文部分内容阅读
摘 要：关于登记行为的公、私法性质，学术界上一直有争议，理清登记行为的性质是完善不动产登记制度的前提和逻辑起点。本文从理论界对登记行为性质的不同认识说起，分别阐释了法律行为与事实行为的事构成及区分，通过以法律行为为切入点对登记行为的构成进行分析，笔者认为登记行为究其实质是一种法律行为，体现了自由主义与私法自治的本质规定性。
关键词：登记行为；法律行为；意思表示；事实行为
中国《物权法》颁行前后，学术界就其中物权法基本原则内容、物权行为概念是否采用、物权变动模式等法律热点问题争议不断。登记制度作为物权制度的重要组成部分，不动产物权的得失变更均需通过登记公示方法予以体现，因而该制度如何建构的也是争论焦点之一。物权行为的概念始于德国民法典，潘德克顿法学体系的特点就是注重理论结构之间的逻辑演进层次，对登记制度的讨论亦应当按逻辑渐进的层次展开，因此，下文笔者将针对登记行为的本质规定性进行分析阐述。
所谓不动产登记即经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的内容，就是关于不动产的物权种种变动的登记，所以不动产登记又被称为不动产物权登记。[1]广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。[2]由于登记主要涉及不动产及重要动产，为了方便起见，下文均用“登记行为”概括并进行讨论。
登记行为究竟是公法行为或私法行为，理论上争论不休，大体有四种学说，即公法行为说、证明行为说、双重属性说和私法行为说。我们不妨分别简述之：
1、公法行为说，认为“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职能所实施的行政行为。”[3]该观点又分为两种不同意见，其一认为，登记行为是为了使当事人获得某种法律上的利益而对其提供服务的行为，具有“服务行政”的性质；其二认为，财产登记行为在本质上与司法行政行为是一致的，具有司法行政行为的性质。[4]
2、证明行为说，这种学说避免公、私法性质上之判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。[5]
3、双重属性说，认为登记行为是国家设立的担任公共职能的机关参与的私法行为，即登记行为具有双重性质，保护私权是国家的职能，私权离不开国家的保护，且登记行为的公信力来源于国家的权威。有学者指出：土地登记不仅是土地行政法上的制度，而且是土地物权上的重要制度。[6]
4、私法行为说，认为登记制度产生之目的是为了保护自由人的私有财产免遭不法侵害。登记行为之发生始于权利人之申请，完全是私人自由意志之体现，公权无权践踏、干涉私人之意志，登记机关就不能主动启动登记程序。“从不动产登记制度所产生的效力来看，登记产生的首要效力是物权变动的公示与公信，即任何人均可相信登记权利而为交易，其完全是私法上的效力”。[7]
本文认为，上述学说均有偏颇。公法行为说强调国家对不动产交易的宏观调控之事实，而忽视了登记行为基于民事主体意志而对物权变动予以公示的制度价值。证明行为说回避登记行为本质问题。双重属性说对登记机关之本质属性认识具有一定的不确定性，有“骑墙”之忧。本文认为，私法行为说较为可取，但其论述不慎完备。笔者将从法律行为角度来论证登记行为的本规定性。
登记行为的性质属于私法行为，但在物权变动中登记行为究竟是法律行为抑或是事实行为，还有必要进行界定与讨论的。我们不妨分别从法律行为与事实行为事实构成要件方面入手分析。
“法律行为”一语，自产生之日起就为私法所独有，其法哲学本质在于法律行为主体的意思自由。民法理论认为所谓的法律行为，是指由私法主体实施，以意思表示为核心必备要素，且该意思表示不为时行法所禁止的行为。详析之：
⑴行为主体是民法意义上的“人”，包括自然人和法人。该意思表示的主体，是法律行为发生、变更或者终止的实施者，并且应该是市民社会的自由人。从事实判断范畴而言，民法上的“人”拥有独立人格，能自由表达意思，不受他人的干涉；从价值判断范畴而言，民法上的人是具有权利能力，充分体现了民法上私法自治的精神。如果没有相应的行为人，意思表示就无从表现，法律行为的也就不能成立。
⑵法律行为的根本在于行为人的意思表示。法律行为系以意思表示为必要不可缺的要件。意思表示，是指意图发生法律效果变动的意思表达，以行为人的效果意思为基本。法律行为虽以意思表示为要素，但非意思表示本身，意思表示仅为法律行为核心要素。意思表示的成立具备以下要素：其一，为效果意思，即个人意图达到一定法律效果的意思；其二，为表示意思，即将效果意思表示于外的意思；其三，为表示行为，即发表此等意思的行为。其中，效果意思又是意思表示根本和发生的起点。
⑶行为人的意思表示不为时行法所禁止。法律行为属于合法行为，要符合现行法律秩序中所规定的抽象的法规(多为成文法)。”[8]法律行为“之所以不为法律所禁止及合法，其原因就在于它本身就是人人能够而且应当享有的一种权利。”[9]同样体现了民事私法以权利为本位的精神，民事主体的行为意欲达到法律变动的效果，其内容必须符合法律规范。
在传统民法理论中，具有法律意义的行为可以分为两类：一是法律行为，另一是事实行为(Realakte)。事实行为是与法律行为相对应而存在的概念。事实行为者，基于事实之状态或经过，法律因其所生之结果，特付以法律上之效力之行为也。”[10]这种行为不用行为人表示其内心的意思内容，即可发生法律之效果的行为。如占有取得、无主物先占、添附、发现埋藏物、无因管理等。由于行为人的心理活动无需考虑，有关于意思表示以及行为人的行为能力问题的规定自然也就无法适用。
通过前述对法律行为构成和事实行为概念的分析，我们再来厘清事实行为和法律行为的区别。首先，法律行为是以意思表示为核心型必备构成要素，将企盼发生法律上效果的意思表现于外部。事实行为则不是以意思表示为其发生的必备构成要素，不以行为人内心意思作为引起法律事实发生、变更或者终止的根本。其次，法律行为是基于行为人的意思表示内容而发生效力的，其效果即为意思表示的内容，充分表现出意思自治的精神要旨。事实行为仅依据法律规定直接引起法律效果。两者的本质区别在于一个是引发意定法律后果的法律事实，另一个是引发法定法律后果的法律事实。“法律行为之所以能发生法律效力系基于法律对表意人‘意思自决’价值认许之结果，至于其他非基于法律行为所产生之法律关系其效力则系基于‘法律本身’价值考虑之结果。此种现象有病理学之意义。”[11]最后，法律行为本质在于意思表示，其基本理论与规则亦是围绕意思表示展开的。法律不能对行为人的意思表示的内容进行预先的规定或者限定，辖制行为人的自由意愿；如果出现此等情况，即可判断该行为并非法律行为，不符合法律行为的基本特征，又有悖于私法自治之理念。事实行为之特点，法律必须事先对不同种类的事实行为做出相应的规定，并且同时还要对不同种类事实行为的事实构成要件亦详细规定。当出现符合法律事先规定的具体事实要素时，法律事先规定的法律后果也就随之发生。两种行为是基于两种不同的调整方法而产生的两种概念，它们分别适用于不同的法律规范，因此有关法律行为的各项规则不能适用于事实行为。
法律行为与事实行为的事实构成要件不同，具有各自的特征和本质属性。笔者认为登记行为自然应当是一种法律行为，而非事实行为。
1、登记行为的主体是登记申请人。在登记行为中，登记申请人必不可缺，没有登记申请人向登记机构主动做出要求登记的意思表示，登记机构便不能自行主动或者依照职权做出任何有关的登记行为。同时该行为人为此登记行为时，能够独立自主的表达自己内心的意愿，不受他人的侵害或者干扰，体现出行为人拥有独立自由人格的私法秉性。
而在世界各国立法中，登记机构，有为司法机关，在德国为属于地方法院的土地登记局，在瑞士，大多为各州的地方法院；有为司法行政机关，在日本属于各级法务局及其支局、派出所之登记所；有为行政机关，在台湾地区属于市县地政机关，在英国属于政府土地登记局。而我国登记机关为数众多，即国土局、房屋管理机关、矿产管理机关等。但是无论登记机构之归属何种性质，登记行为的性质皆不能由机构性质决定，究其原因，登记机构于登记行为中不处于主导地位，登记行为发生及效果均不由登记机构发起或承担法律效果。登记机构仅仅依据现行法律法规，被动审查、办理登记申请人之相关登记请求，并给予制作登记证明文书。登记行为既属于私法行为，亦可理解其属于私法领域。虽然登记机构之性质大多数情况下可能属于公法法人，但其参与的登记行为则是私法行为。按照现代民族国家的构成看，市民社会与政治国家是相互分离的，政治国家参与到市民社会之事务或活动，与市民社会的市民地位是平等的，政治国家只能以私人身分参与其中，登记机构所做出的相关事实表示的行为，亦属于意思表示，这是登记机构向行为人发出的表示行为。一言以蔽之，行为人是登记行为的构成要素之一。
2、登记行为发生的依据在于行为人的意思表示。登记申请人为了实现物权变动之目的，向登记机构做出登记的意思表示，希望能够发生法律上相应之效果，通过提交登记申请材料文书之方式将其内心的意思表现于外部，为世人所知悉。而登记行为的意思表示又可以进一步解构为：(1)登记行为中的行为人要有企图发生一定登记行为效果的内心意思，这是意思表示得以发生的初始意思，无此效果意思，意思表示的发生无以为据。即为登记行为人企图进行登记的意思。(2)要有将登记行为效果的内心意思表达于外部的表示意思。这较之于效果意思，行为人对做出此登记行为的意愿更为强烈一些，内心之考量更进一层次，不仅限于初级思考的层面上，而是产生了准备通过外在形式或者行为表达其深化了的内心意思。(3)要有登记行为人发表其内心效果意思的表示行为。登记行为人如果仅仅有效果意思和表示意思，则无法让他人周知，只有通过登记行为人正式向登记机构提出登记请求，并提交相关材料文书或履行必要手续的表示行为，登记的意思表示过程才算完结。通过解构，登记行为人的内心效果意思仍是根本。登记行为中的意思表示，是符合传统民法理论中对意思表示的分析和逻辑推演的，将行为人的自主意识、人格独立表现出来，同时彰显了私法自治与个人本位的民法精髓。因此，行为人的意思表示应为登记行为的构成要件之一。
3、登记行为意欲的法律效果不为时行法所禁止。在事实层面上，行为人进行登记是为了实现物权变动的公示公信效果，只有在不为时下实施的法律法规所禁止的情况下才能予以登记，进而实现物权变动的公示。“之所以不为法律所禁止，其原因就在于它本身就是人人能够而且应当享有的一种权利。”[12]所以，登记行为人的意思表示不为时行立法所禁止，也是登记行为的事实构成要件之一。
综上所述，通过对法律行为、事实行为的分析，我们是可以清晰地看到，登记行为属于私法行为，完全符合法律行为的构成和本质规定性。虽然在社会法思潮下，登记制度具有公示公信的效力，保护交易安全之所需，保障了国家对市民生活必要与公正的干预；但仍然不可否认其作为法律行为所应展现的法理逻辑要求，即权利本位。归根到底，登记行为亦应当体现私法的本质规定性，即自由主义与私法自治精神。
参考文献：
[1]孙宪忠：“论不动产物权登记”，载《论物权法》法律出版社2001年版。
[2]崔建远著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版。
[3]孙鹏著：《物权公示论以物权变动为中心》，法律出版社2004年版。
注释：
[1] 孙宪忠：“论不动产物权登记”，载《论物权法》法律出版社2001年版，第439—440页。
[2] 王洪亮：“不动产物权登记立法研究”，载《法律科学》2000年第2期。
[3] 崔建远著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。
[4] 参见孙鹏著：《物权公示论以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第147页。
[5] 谢庄，王彤文：“产权变更登记不应是商品房买卖合同的成立要件”，《法学评论》1996年第6期。
[6] 王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第20页。
[7] 梁莉莉：“我国不动产制度若干问题研究”，载《广西政法管理干部学院学报》2004年第2期。
[8] (日)我妻荣编，董璠舆等译：《新法律学辞典》，中国政法大学出版社1991年，第689页。
[9] 高在敏、陈涛：“论法律行为的合法与本质——对民事法律行为本质合法说质疑之二”，载《法律科学》1998年第5期。
[10] 史尚宽著：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第303页。
[11] 董安生著：《民事法律行为》，中国人民大学出版社2002年版，第81—82页。
[12] 高在敏、陈涛：“论法律行为的合法与本质——对民事法律行为本质合法说质疑之二”，载《法律科学》1998年第5期。
关键词：登记行为；法律行为；意思表示；事实行为
中国《物权法》颁行前后，学术界就其中物权法基本原则内容、物权行为概念是否采用、物权变动模式等法律热点问题争议不断。登记制度作为物权制度的重要组成部分，不动产物权的得失变更均需通过登记公示方法予以体现，因而该制度如何建构的也是争论焦点之一。物权行为的概念始于德国民法典，潘德克顿法学体系的特点就是注重理论结构之间的逻辑演进层次，对登记制度的讨论亦应当按逻辑渐进的层次展开，因此，下文笔者将针对登记行为的本质规定性进行分析阐述。
所谓不动产登记即经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的内容，就是关于不动产的物权种种变动的登记，所以不动产登记又被称为不动产物权登记。[1]广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。[2]由于登记主要涉及不动产及重要动产，为了方便起见，下文均用“登记行为”概括并进行讨论。
登记行为究竟是公法行为或私法行为，理论上争论不休，大体有四种学说，即公法行为说、证明行为说、双重属性说和私法行为说。我们不妨分别简述之：
1、公法行为说，认为“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职能所实施的行政行为。”[3]该观点又分为两种不同意见，其一认为，登记行为是为了使当事人获得某种法律上的利益而对其提供服务的行为，具有“服务行政”的性质；其二认为，财产登记行为在本质上与司法行政行为是一致的，具有司法行政行为的性质。[4]
2、证明行为说，这种学说避免公、私法性质上之判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。[5]
3、双重属性说，认为登记行为是国家设立的担任公共职能的机关参与的私法行为，即登记行为具有双重性质，保护私权是国家的职能，私权离不开国家的保护，且登记行为的公信力来源于国家的权威。有学者指出：土地登记不仅是土地行政法上的制度，而且是土地物权上的重要制度。[6]
4、私法行为说，认为登记制度产生之目的是为了保护自由人的私有财产免遭不法侵害。登记行为之发生始于权利人之申请，完全是私人自由意志之体现，公权无权践踏、干涉私人之意志，登记机关就不能主动启动登记程序。“从不动产登记制度所产生的效力来看，登记产生的首要效力是物权变动的公示与公信，即任何人均可相信登记权利而为交易，其完全是私法上的效力”。[7]
本文认为，上述学说均有偏颇。公法行为说强调国家对不动产交易的宏观调控之事实，而忽视了登记行为基于民事主体意志而对物权变动予以公示的制度价值。证明行为说回避登记行为本质问题。双重属性说对登记机关之本质属性认识具有一定的不确定性，有“骑墙”之忧。本文认为，私法行为说较为可取，但其论述不慎完备。笔者将从法律行为角度来论证登记行为的本规定性。
登记行为的性质属于私法行为，但在物权变动中登记行为究竟是法律行为抑或是事实行为，还有必要进行界定与讨论的。我们不妨分别从法律行为与事实行为事实构成要件方面入手分析。
“法律行为”一语，自产生之日起就为私法所独有，其法哲学本质在于法律行为主体的意思自由。民法理论认为所谓的法律行为，是指由私法主体实施，以意思表示为核心必备要素，且该意思表示不为时行法所禁止的行为。详析之：
⑴行为主体是民法意义上的“人”，包括自然人和法人。该意思表示的主体，是法律行为发生、变更或者终止的实施者，并且应该是市民社会的自由人。从事实判断范畴而言，民法上的“人”拥有独立人格，能自由表达意思，不受他人的干涉；从价值判断范畴而言，民法上的人是具有权利能力，充分体现了民法上私法自治的精神。如果没有相应的行为人，意思表示就无从表现，法律行为的也就不能成立。
⑵法律行为的根本在于行为人的意思表示。法律行为系以意思表示为必要不可缺的要件。意思表示，是指意图发生法律效果变动的意思表达，以行为人的效果意思为基本。法律行为虽以意思表示为要素，但非意思表示本身，意思表示仅为法律行为核心要素。意思表示的成立具备以下要素：其一，为效果意思，即个人意图达到一定法律效果的意思；其二，为表示意思，即将效果意思表示于外的意思；其三，为表示行为，即发表此等意思的行为。其中，效果意思又是意思表示根本和发生的起点。
⑶行为人的意思表示不为时行法所禁止。法律行为属于合法行为，要符合现行法律秩序中所规定的抽象的法规(多为成文法)。”[8]法律行为“之所以不为法律所禁止及合法，其原因就在于它本身就是人人能够而且应当享有的一种权利。”[9]同样体现了民事私法以权利为本位的精神，民事主体的行为意欲达到法律变动的效果，其内容必须符合法律规范。
在传统民法理论中，具有法律意义的行为可以分为两类：一是法律行为，另一是事实行为(Realakte)。事实行为是与法律行为相对应而存在的概念。事实行为者，基于事实之状态或经过，法律因其所生之结果，特付以法律上之效力之行为也。”[10]这种行为不用行为人表示其内心的意思内容，即可发生法律之效果的行为。如占有取得、无主物先占、添附、发现埋藏物、无因管理等。由于行为人的心理活动无需考虑，有关于意思表示以及行为人的行为能力问题的规定自然也就无法适用。
通过前述对法律行为构成和事实行为概念的分析，我们再来厘清事实行为和法律行为的区别。首先，法律行为是以意思表示为核心型必备构成要素，将企盼发生法律上效果的意思表现于外部。事实行为则不是以意思表示为其发生的必备构成要素，不以行为人内心意思作为引起法律事实发生、变更或者终止的根本。其次，法律行为是基于行为人的意思表示内容而发生效力的，其效果即为意思表示的内容，充分表现出意思自治的精神要旨。事实行为仅依据法律规定直接引起法律效果。两者的本质区别在于一个是引发意定法律后果的法律事实，另一个是引发法定法律后果的法律事实。“法律行为之所以能发生法律效力系基于法律对表意人‘意思自决’价值认许之结果，至于其他非基于法律行为所产生之法律关系其效力则系基于‘法律本身’价值考虑之结果。此种现象有病理学之意义。”[11]最后，法律行为本质在于意思表示，其基本理论与规则亦是围绕意思表示展开的。法律不能对行为人的意思表示的内容进行预先的规定或者限定，辖制行为人的自由意愿；如果出现此等情况，即可判断该行为并非法律行为，不符合法律行为的基本特征，又有悖于私法自治之理念。事实行为之特点，法律必须事先对不同种类的事实行为做出相应的规定，并且同时还要对不同种类事实行为的事实构成要件亦详细规定。当出现符合法律事先规定的具体事实要素时，法律事先规定的法律后果也就随之发生。两种行为是基于两种不同的调整方法而产生的两种概念，它们分别适用于不同的法律规范，因此有关法律行为的各项规则不能适用于事实行为。
法律行为与事实行为的事实构成要件不同，具有各自的特征和本质属性。笔者认为登记行为自然应当是一种法律行为，而非事实行为。
1、登记行为的主体是登记申请人。在登记行为中，登记申请人必不可缺，没有登记申请人向登记机构主动做出要求登记的意思表示，登记机构便不能自行主动或者依照职权做出任何有关的登记行为。同时该行为人为此登记行为时，能够独立自主的表达自己内心的意愿，不受他人的侵害或者干扰，体现出行为人拥有独立自由人格的私法秉性。
而在世界各国立法中，登记机构，有为司法机关，在德国为属于地方法院的土地登记局，在瑞士，大多为各州的地方法院；有为司法行政机关，在日本属于各级法务局及其支局、派出所之登记所；有为行政机关，在台湾地区属于市县地政机关，在英国属于政府土地登记局。而我国登记机关为数众多，即国土局、房屋管理机关、矿产管理机关等。但是无论登记机构之归属何种性质，登记行为的性质皆不能由机构性质决定，究其原因，登记机构于登记行为中不处于主导地位，登记行为发生及效果均不由登记机构发起或承担法律效果。登记机构仅仅依据现行法律法规，被动审查、办理登记申请人之相关登记请求，并给予制作登记证明文书。登记行为既属于私法行为，亦可理解其属于私法领域。虽然登记机构之性质大多数情况下可能属于公法法人，但其参与的登记行为则是私法行为。按照现代民族国家的构成看，市民社会与政治国家是相互分离的，政治国家参与到市民社会之事务或活动，与市民社会的市民地位是平等的，政治国家只能以私人身分参与其中，登记机构所做出的相关事实表示的行为，亦属于意思表示，这是登记机构向行为人发出的表示行为。一言以蔽之，行为人是登记行为的构成要素之一。
2、登记行为发生的依据在于行为人的意思表示。登记申请人为了实现物权变动之目的，向登记机构做出登记的意思表示，希望能够发生法律上相应之效果，通过提交登记申请材料文书之方式将其内心的意思表现于外部，为世人所知悉。而登记行为的意思表示又可以进一步解构为：(1)登记行为中的行为人要有企图发生一定登记行为效果的内心意思，这是意思表示得以发生的初始意思，无此效果意思，意思表示的发生无以为据。即为登记行为人企图进行登记的意思。(2)要有将登记行为效果的内心意思表达于外部的表示意思。这较之于效果意思，行为人对做出此登记行为的意愿更为强烈一些，内心之考量更进一层次，不仅限于初级思考的层面上，而是产生了准备通过外在形式或者行为表达其深化了的内心意思。(3)要有登记行为人发表其内心效果意思的表示行为。登记行为人如果仅仅有效果意思和表示意思，则无法让他人周知，只有通过登记行为人正式向登记机构提出登记请求，并提交相关材料文书或履行必要手续的表示行为，登记的意思表示过程才算完结。通过解构，登记行为人的内心效果意思仍是根本。登记行为中的意思表示，是符合传统民法理论中对意思表示的分析和逻辑推演的，将行为人的自主意识、人格独立表现出来，同时彰显了私法自治与个人本位的民法精髓。因此，行为人的意思表示应为登记行为的构成要件之一。
3、登记行为意欲的法律效果不为时行法所禁止。在事实层面上，行为人进行登记是为了实现物权变动的公示公信效果，只有在不为时下实施的法律法规所禁止的情况下才能予以登记，进而实现物权变动的公示。“之所以不为法律所禁止，其原因就在于它本身就是人人能够而且应当享有的一种权利。”[12]所以，登记行为人的意思表示不为时行立法所禁止，也是登记行为的事实构成要件之一。
综上所述，通过对法律行为、事实行为的分析，我们是可以清晰地看到，登记行为属于私法行为，完全符合法律行为的构成和本质规定性。虽然在社会法思潮下，登记制度具有公示公信的效力，保护交易安全之所需，保障了国家对市民生活必要与公正的干预；但仍然不可否认其作为法律行为所应展现的法理逻辑要求，即权利本位。归根到底，登记行为亦应当体现私法的本质规定性，即自由主义与私法自治精神。
参考文献：
[1]孙宪忠：“论不动产物权登记”，载《论物权法》法律出版社2001年版。
[2]崔建远著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版。
[3]孙鹏著：《物权公示论以物权变动为中心》，法律出版社2004年版。
注释：
[1] 孙宪忠：“论不动产物权登记”，载《论物权法》法律出版社2001年版，第439—440页。
[2] 王洪亮：“不动产物权登记立法研究”，载《法律科学》2000年第2期。
[3] 崔建远著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。
[4] 参见孙鹏著：《物权公示论以物权变动为中心》，法律出版社2004年版，第147页。
[5] 谢庄，王彤文：“产权变更登记不应是商品房买卖合同的成立要件”，《法学评论》1996年第6期。
[6] 王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第20页。
[7] 梁莉莉：“我国不动产制度若干问题研究”，载《广西政法管理干部学院学报》2004年第2期。
[8] (日)我妻荣编，董璠舆等译：《新法律学辞典》，中国政法大学出版社1991年，第689页。
[9] 高在敏、陈涛：“论法律行为的合法与本质——对民事法律行为本质合法说质疑之二”，载《法律科学》1998年第5期。
[10] 史尚宽著：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第303页。
[11] 董安生著：《民事法律行为》，中国人民大学出版社2002年版，第81—82页。
[12] 高在敏、陈涛：“论法律行为的合法与本质——对民事法律行为本质合法说质疑之二”，载《法律科学》1998年第5期。