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摘 要：个人住房按揭贷款属于消费贷款的方式之一，受各种因素的影响，不可避免地很大程度上存在着各种风险。本文就个人按揭贷款存在的风险进行了分析和研究，并指出了可以采取的规避风险的措施。
关键词：个人按揭；风险控制；法律研究。
向银行申请住房按揭贷款是一项涉及交易金额较大、期限较长、对行为人活动能力要求较高的一种民事法律行为，而民事行为能力受到限制的个人显然不能充分意识到借款行为对个人的影响，或不具备偿还贷款的能力，因此，银行应该在坚持贷款主体是完全民事行为能力人这一原则的基础上，还应具体问题具体分析，严把风险关，政府部门也应该尽快的完善法律法规，尽可能的减少风险并制定相应的风险转移机制。
（一）来源于借款人的风险
1、借款人年龄对贷款的影响
根据我国《民法通则》的规定，完全民事行为能力人应是18周岁以上的公民，且可以独立进行民事活动。因此，银行在审查个人住房按揭贷款申请人主体资格时，基本以18周岁为界限。
对于18至30周岁的借款人来说，其经济能力一般情况下是有限的，这样就直接影响到其承担民事责任的实际能力。在实践中，经常出现借款人与还款人非同一人（例如借款人的父母或他人），此时，若贷款出现违约，银行即使起诉，也只能依借款合同请求法院判决借款人履行还款义务，这无形之中增加了银行信贷的隐藏风险；对于50周岁以上的借款人来说，借款人的经济能力和身体状况对贷款安全都有很大的影响。这类情况，有类似于前一种情况的地方，只是借款人和还款人的身份调换了，即父母为借款人，子女为还款人，同时，这类贷款还可能存在遗产继承问题；对于年龄在30至50之间的借款人，贷款同前两类情况相比较为安全，但并不是毫无风险。特别是在教育、医疗支出日益增加、养老体制尚未完善以及房屋可能变成负资产的今天，银行可能面对无法收回贷款的尴尬。
2、借款人家庭情况对贷款的影响
有贷款就要有债权人和债务人，在个人住房按揭贷款中对债务人的界定，一定要清楚。因为贷款往往会涉及个人债务或家庭共同债务，例如，夫妻双方名义购房按揭贷款时的法律问题，因为夫妻关系是一种可能变化的人身关系，银行开办的住房按揭贷款业务，就可能因夫妻关系变化而引发的风险，借款人是夫或妻一方还是夫妻双方应视具体情况而定，如果当事人不主动提供夫妻财产分别所有的书面文书，银行很难知道夫妻间的这种约定。此情形下，当然就不能以夫或妻个人所负债务对抗银行。
3、信用风险
信用风险可以定义为:由于合约另一方未履行合约订立的义务而导致债权人发生经济损失的可能性。不论对方是由于财务困难而未能履行合约规定，还是由于不愿意而不履行非强制性合约，都广义地称为信用风险。由此，个人住房按揭贷款中的信用风险是指购房人因客观或主观原因不能按期偿还借款的风险，它是按揭贷款最直接和最基本的风险。比如，最近在几个大的城市出现的"断供"案例，就是因为房价的大跌导致的从银行按揭贷款的购房人资产已变成负的，按揭贷款人不愿继续支付按揭款。国家会计学院金融研究中心曾经出台的一份报告认为，对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及借款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。
(二)风险法律控制
银行对来源于借款人的风险防范控制应着重从风险防范、风险转移两方面考虑。
1、建立风险防范机制
做好对购房人的预先调查工作，重视对借款人信誉度和还款能力测评以及加强贷后管理等工作。在住房消费贷款发放中，借款人信誉度和还款能力的测定是商业银行用以甄别客户、衡量贷款安全性的重要环节。
一般来说，主要对购房人的主体资格、收入情况、年龄、健康状况、职业的稳定性、受教育程度、家庭情况、购房目的等方面进行综合评估，逐步实现对住房贷款申请人资信调查工作的科学化、标准化和程序化。
由于我国个人征信制度仍在建立过程中，相关的中介机构良莠不齐，同时作为自然人的购房者之间存在着千差万别，银行很难准确把握其资信状况。因此，大力发展个人征信制度是防范风险的有效手段。但由于我国目前个人消费信用整体上不发达，个人信用报告也尚未成为商业银行发放个人信用贷款不可或缺的依据。加之个人征信业务目前在我国的盈利空间小，投资收益时间长，从而征信数据比较匾乏。并且我国个人征信系统的发展仍面临着法律供给不足的现状。因此，个人信用征信的发展需要个人信用制度的配套。在此，笔者提出以下建议:
(1)强化信用法律意识，营造诚信氛围。通过征信的辐射作用，在市场经济活动中树立"一处守信，处处便利:一处失信，处处警戒"的信用制度，引导个人诚实守信，强化信用法律意识，从而形成良好的社会氛围，使失信者无处藏身。
(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面，公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。
(3)借鉴国外先进经验，完善相关立法，规范征信机构和征信活动，激励个人征信制度的发展。今后，可适当借鉴国外的做法，引进市场机制，保证征信机构公平、公正地提供征信服务，从而激励个人征信制度的发展。二是要从鼓励和推动信用征信业法律发展的角度出发，设计出符合我国实际的法律制度。
(4)规范个人信用信息的采集，加强个人隐私权的保护。
在做好借款人资信评估工作的同时，还应加强贷后管理工作。住房贷款由于借款人数量众多，客户分散，流动性大，贷后管理难度较大。而要提高住房按揭贷款质量，必须在强化贷后管理上下工夫。笔者认为要注重做好以下工作:
第一，及时监测借款人的经济状况及家庭生活的变化。对借款人职务升迁、企业改制等关系借款人收入的因素要及时了解，利用储蓄资料尽可能掌握个人储蓄变化情况，同时定期回访借款人，了解其工作、生活状况，一旦发现借款人收入状况或家庭生活变化巨大时要及时制定预案，防止不良贷款的形成。
第二，还款情况实时监测。目前住房按揭贷款一般都采取逐月还款方式，问题暴露快。一旦发生不履约情形，需要及时了解借款人的具体情况，有针对性地采取措施。
第三，对违约客户加强催收工作。当违约情况发生时，应当及时联系借款人，并通知担保人，分析违约原因，将违约行为消灭在萌芽状态。对恶意违约客户，就要采取措施进行维权和清收。
2、建立风险转移机制
目前，我国个人征信体系尚未建立，银行对个人所提交的资料缺乏有效鉴别手段，从而对个人资信状况较难把握，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能。因此，委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。
利用保险也是银行转移风险的通常做法。根据各国发展商品房按揭的经验，在住房按揭贷款实践中，保险的介入有助于银行防范贷款风险，保证了贷款的安全性。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。目前，我国商业银行尚未引入此类保险，主要因为我国尚无成形的《房地产保险法》，不能确保保险公司的法定利益，阻碍了信贷业务的发展。笔者建议完善立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
参考文献：
[1]（瑞士）Manuel Amman 著，杨玉明译:《信用风险评估一方法·模型.应用》(第2版)，清华大学出版社加04 年版。
[2]王伯庭 著:《房地产疑难问题法律解析》，吉林人民出版社2002年版。
[3]林华:《外资银行争抢房贷"蛋糕"》，《现代商业银行》，2006年第6期。
[4]王新玉:《如何防范消费信贷的风险》，《现代商业银行》，2006年第2期。
[5]张新宁、魏增前:《个人住房抵押贷款风险分析与防范》，《集团经济研究》2005年第5期。
[6]常嘉亮:《银行如何识别问题贷款》，《现代商业银行》，206年第8期。
关键词：个人按揭；风险控制；法律研究。
向银行申请住房按揭贷款是一项涉及交易金额较大、期限较长、对行为人活动能力要求较高的一种民事法律行为，而民事行为能力受到限制的个人显然不能充分意识到借款行为对个人的影响，或不具备偿还贷款的能力，因此，银行应该在坚持贷款主体是完全民事行为能力人这一原则的基础上，还应具体问题具体分析，严把风险关，政府部门也应该尽快的完善法律法规，尽可能的减少风险并制定相应的风险转移机制。
（一）来源于借款人的风险
1、借款人年龄对贷款的影响
根据我国《民法通则》的规定，完全民事行为能力人应是18周岁以上的公民，且可以独立进行民事活动。因此，银行在审查个人住房按揭贷款申请人主体资格时，基本以18周岁为界限。
对于18至30周岁的借款人来说，其经济能力一般情况下是有限的，这样就直接影响到其承担民事责任的实际能力。在实践中，经常出现借款人与还款人非同一人（例如借款人的父母或他人），此时，若贷款出现违约，银行即使起诉，也只能依借款合同请求法院判决借款人履行还款义务，这无形之中增加了银行信贷的隐藏风险；对于50周岁以上的借款人来说，借款人的经济能力和身体状况对贷款安全都有很大的影响。这类情况，有类似于前一种情况的地方，只是借款人和还款人的身份调换了，即父母为借款人，子女为还款人，同时，这类贷款还可能存在遗产继承问题；对于年龄在30至50之间的借款人，贷款同前两类情况相比较为安全，但并不是毫无风险。特别是在教育、医疗支出日益增加、养老体制尚未完善以及房屋可能变成负资产的今天，银行可能面对无法收回贷款的尴尬。
2、借款人家庭情况对贷款的影响
有贷款就要有债权人和债务人，在个人住房按揭贷款中对债务人的界定，一定要清楚。因为贷款往往会涉及个人债务或家庭共同债务，例如，夫妻双方名义购房按揭贷款时的法律问题，因为夫妻关系是一种可能变化的人身关系，银行开办的住房按揭贷款业务，就可能因夫妻关系变化而引发的风险，借款人是夫或妻一方还是夫妻双方应视具体情况而定，如果当事人不主动提供夫妻财产分别所有的书面文书，银行很难知道夫妻间的这种约定。此情形下，当然就不能以夫或妻个人所负债务对抗银行。
3、信用风险
信用风险可以定义为:由于合约另一方未履行合约订立的义务而导致债权人发生经济损失的可能性。不论对方是由于财务困难而未能履行合约规定，还是由于不愿意而不履行非强制性合约，都广义地称为信用风险。由此，个人住房按揭贷款中的信用风险是指购房人因客观或主观原因不能按期偿还借款的风险，它是按揭贷款最直接和最基本的风险。比如，最近在几个大的城市出现的"断供"案例，就是因为房价的大跌导致的从银行按揭贷款的购房人资产已变成负的，按揭贷款人不愿继续支付按揭款。国家会计学院金融研究中心曾经出台的一份报告认为，对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及借款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。
(二)风险法律控制
银行对来源于借款人的风险防范控制应着重从风险防范、风险转移两方面考虑。
1、建立风险防范机制
做好对购房人的预先调查工作，重视对借款人信誉度和还款能力测评以及加强贷后管理等工作。在住房消费贷款发放中，借款人信誉度和还款能力的测定是商业银行用以甄别客户、衡量贷款安全性的重要环节。
一般来说，主要对购房人的主体资格、收入情况、年龄、健康状况、职业的稳定性、受教育程度、家庭情况、购房目的等方面进行综合评估，逐步实现对住房贷款申请人资信调查工作的科学化、标准化和程序化。
由于我国个人征信制度仍在建立过程中，相关的中介机构良莠不齐，同时作为自然人的购房者之间存在着千差万别，银行很难准确把握其资信状况。因此，大力发展个人征信制度是防范风险的有效手段。但由于我国目前个人消费信用整体上不发达，个人信用报告也尚未成为商业银行发放个人信用贷款不可或缺的依据。加之个人征信业务目前在我国的盈利空间小，投资收益时间长，从而征信数据比较匾乏。并且我国个人征信系统的发展仍面临着法律供给不足的现状。因此，个人信用征信的发展需要个人信用制度的配套。在此，笔者提出以下建议:
(1)强化信用法律意识，营造诚信氛围。通过征信的辐射作用，在市场经济活动中树立"一处守信，处处便利:一处失信，处处警戒"的信用制度，引导个人诚实守信，强化信用法律意识，从而形成良好的社会氛围，使失信者无处藏身。
(2)建立和完善信用信息开放的法律体系。应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面，公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。
(3)借鉴国外先进经验，完善相关立法，规范征信机构和征信活动，激励个人征信制度的发展。今后，可适当借鉴国外的做法，引进市场机制，保证征信机构公平、公正地提供征信服务，从而激励个人征信制度的发展。二是要从鼓励和推动信用征信业法律发展的角度出发，设计出符合我国实际的法律制度。
(4)规范个人信用信息的采集，加强个人隐私权的保护。
在做好借款人资信评估工作的同时，还应加强贷后管理工作。住房贷款由于借款人数量众多，客户分散，流动性大，贷后管理难度较大。而要提高住房按揭贷款质量，必须在强化贷后管理上下工夫。笔者认为要注重做好以下工作:
第一，及时监测借款人的经济状况及家庭生活的变化。对借款人职务升迁、企业改制等关系借款人收入的因素要及时了解，利用储蓄资料尽可能掌握个人储蓄变化情况，同时定期回访借款人，了解其工作、生活状况，一旦发现借款人收入状况或家庭生活变化巨大时要及时制定预案，防止不良贷款的形成。
第二，还款情况实时监测。目前住房按揭贷款一般都采取逐月还款方式，问题暴露快。一旦发生不履约情形，需要及时了解借款人的具体情况，有针对性地采取措施。
第三，对违约客户加强催收工作。当违约情况发生时，应当及时联系借款人，并通知担保人，分析违约原因，将违约行为消灭在萌芽状态。对恶意违约客户，就要采取措施进行维权和清收。
2、建立风险转移机制
目前，我国个人征信体系尚未建立，银行对个人所提交的资料缺乏有效鉴别手段，从而对个人资信状况较难把握，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能。因此，委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。
利用保险也是银行转移风险的通常做法。根据各国发展商品房按揭的经验，在住房按揭贷款实践中，保险的介入有助于银行防范贷款风险，保证了贷款的安全性。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。目前，我国商业银行尚未引入此类保险，主要因为我国尚无成形的《房地产保险法》，不能确保保险公司的法定利益，阻碍了信贷业务的发展。笔者建议完善立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。
参考文献：
[1]（瑞士）Manuel Amman 著，杨玉明译:《信用风险评估一方法·模型.应用》(第2版)，清华大学出版社加04 年版。
[2]王伯庭 著:《房地产疑难问题法律解析》，吉林人民出版社2002年版。
[3]林华:《外资银行争抢房贷"蛋糕"》，《现代商业银行》，2006年第6期。
[4]王新玉:《如何防范消费信贷的风险》，《现代商业银行》，2006年第2期。
[5]张新宁、魏增前:《个人住房抵押贷款风险分析与防范》，《集团经济研究》2005年第5期。
[6]常嘉亮:《银行如何识别问题贷款》，《现代商业银行》，206年第8期。