论文部分内容阅读
一、房屋征收评估基准价格论证的意义
城市房屋征收的焦点问题之一就是征收安置补偿价格问题，而安置补偿价格则以具有估价资质的房地产估价机构出具的房屋征收评估价格作为基础。为更好地和市场实际情况相符合，更好地维护征收当事人的利益，住建部于2011年新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用市场法进行评估。由于一个项目的征收评估一般涉及的房屋数量众多，位于同一区域，且大多数具有同质性。因此，房屋征收估价机构在项目评估前，一般都会选择具有代表性的一户样本房屋通过市场法或成本法等进行评估，征收评估房屋内的其他房屋则以该样本房屋为基准，通过楼层、朝向、面积等因素进行修正，得到最终的评估价格。
由此可见，确定样本房屋基准价格是确定房屋征收评估价格的基础。由于征收评估一般涉及的房屋众多，且关系到征收当事人的切身利益以及城市建设的推进，影响重大，因此样本房屋基准价格的确定是否符合《房地产估价技术规范》等有关规定要求，是否客观合理，就显得尤为重要。为避免样本房屋基准价格评估有误，我市引入样本房屋基准价格评估专家论证制度，有效解决了该问题。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，征收当事人对估价结果有异议的，可以向当地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。对征收评估的样本房屋基准价格进行事前论证，能有效避免事后鉴定中因评估公司工作失误或技术水平等原因而带来的风险，因为如果申请技术鉴定的评估报告的估价依据即样本房屋基准价格评估报告是错误的，会给整个征收工作带来负面影响。
二、房屋征收评估基准价格论证的程序
在2011年国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，国内拆迁依据的法规主要是2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，与之配套的评估文件是住建部于2003年制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》。该意见未明确对拆迁项目（主要是住宅房屋）是否必须采用市场法评估，因此，国内的拆迁评估工作主要有两种方法，一种是区位价修正法，另一种是市场法评估。为使被拆迁房屋的评估价格更贴近市场实际，我市自2005年开始对住宅房屋拆迁采用市场评估方法，并实行专家论证制度。
为保证房屋拆迁基准价格论证工作的顺利开展，我市成立了市房地产价格评估专家委员会，主要负责房地产拆迁项目基准价格论证、房地产估价技术规范修订及在拆迁评估过程中产生疑义的技术鉴定工作。为规范估价专家委员会的日常工作，先后研究制定了《无锡市房地产价格评估专家委员会工作规则》和《无锡市房地产价格评估专家委员会房屋拆迁基准价格评估报告论证工作规程》等规章制度。专家委员会实行政府组织下的专家负责制，在全市范围内选聘了31名专家组成专家库。在拆迁评估之前，先有评估公司出具该项目的样本房屋估价报告，由征收人提请无锡市房地产价格评估专家委员会进行论证，无锡市房地产价格评估专家委员会受理论证申请后，组织5名专家对提交的评估报告从样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面进行研究讨论，认为估价报告无技术问题、估价结果符合市场实际的，出具论证报告，并以此作为整个项目征收评估的基础和依据；如果认为估价报告存在问题，则要求评估公司进行修改重新提请论证。
5年多时间我市共组织了200余个城市重点工程建设、危旧房改造等涉及征收房屋的评估基准价格论证工作。在做基准价格论证过程中，能够坚持站在独立、客观、公正的立场上，对所出具的每1份论证报告都组织5名专家认真研究、集中讨论，并由轮值主席进行现场监督，充分发挥评估专家的作用，所出具论证报告全部得到认同。无一例被征收当事人否决或提请上级重新鉴定，缓解了政府的压力和征收当事人的矛盾，为我市房屋征收工作的顺利开展履行了应尽的职责。
三、房屋征收评估基准价格论证需关注的几个问题
由于基准价格论证是我市拆迁评估的创新性工作，国家及省层面没有明确的法律法规和操作规程，很多工作也是在摸索，因此必然存在一些问题。
1.被征收房屋的市场评估价和被征收者心理期望价之间差距过大的问题
国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、国家标准《房地产估价技术规范》等明确被征收房屋的市场评估价是指参照被征收房屋周边类似房屋的市场交易价格、结合被征收房屋的成新等因素确定房屋的价值。被征收房屋一般来说环境、配套、结构较差，房龄较老，这类房屋的市场交易价和市场评估价值都比较低，而大多数被征收户的心理价位通常是同地段周边新售高档商品房的价格，两者之间的落差比较大，从而增加了征收工作的难度，实际征收过程中，双方达成一致意见的安置补偿价格（在评估价格的基础上加上室内装修、政府奖励及各种补助）远超过被征收房屋的真实评估价格。
2.征收跨度时间过长的问题
一些规模较大的征收项目，涉及户数多、征收时限长，周边房地产市场价格变化快，导致了当前市场价格和估价时点时评估的基准价格差异过大。如我市某危旧房改造项目，其拆迁许可证的估价时点是2009年5月7日，由于受2008年下半年金融危机的影响，房地产市场价格普遍不高，因此这个项目在拆迁估价时点时的评估价格为6072元/平方米（非成套5532元/平方米，该项目大多数房屋都是非成套）。但2009年下半年受国家积极房地产调控政策影响，房价涨得比较快，同时，该项目周边陆续新开发了一些高档楼盘，使得该区域的房价拉升很快，增加了后续房屋拆迁的难度。
3.不同拆迁项目基准价格之间的平衡问题
位于不同区域、不同估价时点、不同结构成新房屋的拆迁评估基准价格肯定是不一样的，由于一个拆迁项目原则上仅评估一个基准价格，在实际操作中经常会遇到一个问题，就是如何来平衡不同拆迁项目的基准价格。如同位于我市解放环路沿线的危旧房改造和小区拆迁，虽然离核心商圈都很近，但由于被拆迁房屋结构、成新、拆迁估价时点不同，两者的评估价格相差很大，在做基准价格论证的时候，为了便于推动拆迁，就要考虑两者的平衡问题。这个问题在涉及道路拆迁时更为突出，一条道路沿线拆迁房屋可能位于好几个区域，如果各个区域之间价格差异不大的话，尽量采用一个基准价格。否则，就会遇到一个项目有不同基准价格的问题，不利于拆迁推动。由此可见，基准价格论证工作在遵守《房地产估价技术规范》、贴近房地产市场实际的同时，也带有一定的艺术性。 4.征收基准价格论证的适用对象问题
基准价格论证原则仅适用于住宅项目拆迁，对于非住宅特别是商业拆迁项目意义不大。因为商业项目差异性很大，即使在同一个地段甚至是同一个街区，街头和街尾的价值有可能差异很大，同一区位不同街区的商业价值也千差万别。如果涉及到征收，仅因为紧邻就论证一个基准价格的话，则评估价格就可能偏离真实价值，也就失去了评估论证的意义。
四、基准价格论证如何更好地为城市房屋征收工作服务
基准价格论证的目的是提供客观、合理、真实的被征收房屋评估价格，避免某一评估公司对价格评估的失误或评估随意性而产生各种风险，保证征收双方当事人的合法利益，也是社会公信力的一种体现，最终保障征收工作的顺利推进。在新形势下，应当做好以下几方面工作。
1.基准价格论证应提前介入征收工作
以往的做法是在某项目有了拆迁许可证、明确了估价时点后，才进行拆迁房屋的评估论证工作。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求，在政府做出征收决定之前，房屋征收部门拟定征收补偿方案，由市、县人民政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征收补偿方案首要的就是被征收房屋价值的补偿，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。很明显，为保证征收补偿方案中的被征收房屋评估价格客观合理，需要进行评估基准价格论证，论证工作需要提前介入房屋征收环节。
2.理顺房屋征收评估基准价格和最终安置补偿价格之间的关系
按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收部门对被征收人的补偿包括三个方面。一是被征收房屋价值的补偿，即评估价格；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由此可以看出，征收评估价和最终安置补偿价不是一回事，需要征收部门制定基于评估价的征收安置补偿标准，并对每一户的评估价格和最终安置补偿价格进行公示，保证征收过程的公开、公平、公正。
3.基准价格论证应充分理解“征收”评估目的
从交易性质来看，被征收人的房屋被征收，是一种被动交易行为，被征收人一般不愿意产生这种交易行为（绝大多数人赞同的危旧房改造项目例外），即非正常交易。在评估论证过程中，应当尽量选取结构、成新比较好的房屋作为样本房屋。条件成熟时，可采用被征收住宅房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场销售均价作为比准基础来确定征收评估基准价格。这样，通过提高评估基准价格、减少征收过程中各种名义额外补偿的做法，既符合国务院征收条例的精神，也有利于城市房屋征收工作的顺利推进。
王春敏/责任编辑
城市房屋征收的焦点问题之一就是征收安置补偿价格问题，而安置补偿价格则以具有估价资质的房地产估价机构出具的房屋征收评估价格作为基础。为更好地和市场实际情况相符合，更好地维护征收当事人的利益，住建部于2011年新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用市场法进行评估。由于一个项目的征收评估一般涉及的房屋数量众多，位于同一区域，且大多数具有同质性。因此，房屋征收估价机构在项目评估前，一般都会选择具有代表性的一户样本房屋通过市场法或成本法等进行评估，征收评估房屋内的其他房屋则以该样本房屋为基准，通过楼层、朝向、面积等因素进行修正，得到最终的评估价格。
由此可见，确定样本房屋基准价格是确定房屋征收评估价格的基础。由于征收评估一般涉及的房屋众多，且关系到征收当事人的切身利益以及城市建设的推进，影响重大，因此样本房屋基准价格的确定是否符合《房地产估价技术规范》等有关规定要求，是否客观合理，就显得尤为重要。为避免样本房屋基准价格评估有误，我市引入样本房屋基准价格评估专家论证制度，有效解决了该问题。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，征收当事人对估价结果有异议的，可以向当地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。对征收评估的样本房屋基准价格进行事前论证，能有效避免事后鉴定中因评估公司工作失误或技术水平等原因而带来的风险，因为如果申请技术鉴定的评估报告的估价依据即样本房屋基准价格评估报告是错误的，会给整个征收工作带来负面影响。
二、房屋征收评估基准价格论证的程序
在2011年国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，国内拆迁依据的法规主要是2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，与之配套的评估文件是住建部于2003年制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》。该意见未明确对拆迁项目（主要是住宅房屋）是否必须采用市场法评估，因此，国内的拆迁评估工作主要有两种方法，一种是区位价修正法，另一种是市场法评估。为使被拆迁房屋的评估价格更贴近市场实际，我市自2005年开始对住宅房屋拆迁采用市场评估方法，并实行专家论证制度。
为保证房屋拆迁基准价格论证工作的顺利开展，我市成立了市房地产价格评估专家委员会，主要负责房地产拆迁项目基准价格论证、房地产估价技术规范修订及在拆迁评估过程中产生疑义的技术鉴定工作。为规范估价专家委员会的日常工作，先后研究制定了《无锡市房地产价格评估专家委员会工作规则》和《无锡市房地产价格评估专家委员会房屋拆迁基准价格评估报告论证工作规程》等规章制度。专家委员会实行政府组织下的专家负责制，在全市范围内选聘了31名专家组成专家库。在拆迁评估之前，先有评估公司出具该项目的样本房屋估价报告，由征收人提请无锡市房地产价格评估专家委员会进行论证，无锡市房地产价格评估专家委员会受理论证申请后，组织5名专家对提交的评估报告从样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面进行研究讨论，认为估价报告无技术问题、估价结果符合市场实际的，出具论证报告，并以此作为整个项目征收评估的基础和依据；如果认为估价报告存在问题，则要求评估公司进行修改重新提请论证。
5年多时间我市共组织了200余个城市重点工程建设、危旧房改造等涉及征收房屋的评估基准价格论证工作。在做基准价格论证过程中，能够坚持站在独立、客观、公正的立场上，对所出具的每1份论证报告都组织5名专家认真研究、集中讨论，并由轮值主席进行现场监督，充分发挥评估专家的作用，所出具论证报告全部得到认同。无一例被征收当事人否决或提请上级重新鉴定，缓解了政府的压力和征收当事人的矛盾，为我市房屋征收工作的顺利开展履行了应尽的职责。
三、房屋征收评估基准价格论证需关注的几个问题
由于基准价格论证是我市拆迁评估的创新性工作，国家及省层面没有明确的法律法规和操作规程，很多工作也是在摸索，因此必然存在一些问题。
1.被征收房屋的市场评估价和被征收者心理期望价之间差距过大的问题
国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、国家标准《房地产估价技术规范》等明确被征收房屋的市场评估价是指参照被征收房屋周边类似房屋的市场交易价格、结合被征收房屋的成新等因素确定房屋的价值。被征收房屋一般来说环境、配套、结构较差，房龄较老，这类房屋的市场交易价和市场评估价值都比较低，而大多数被征收户的心理价位通常是同地段周边新售高档商品房的价格，两者之间的落差比较大，从而增加了征收工作的难度，实际征收过程中，双方达成一致意见的安置补偿价格（在评估价格的基础上加上室内装修、政府奖励及各种补助）远超过被征收房屋的真实评估价格。
2.征收跨度时间过长的问题
一些规模较大的征收项目，涉及户数多、征收时限长，周边房地产市场价格变化快，导致了当前市场价格和估价时点时评估的基准价格差异过大。如我市某危旧房改造项目，其拆迁许可证的估价时点是2009年5月7日，由于受2008年下半年金融危机的影响，房地产市场价格普遍不高，因此这个项目在拆迁估价时点时的评估价格为6072元/平方米（非成套5532元/平方米，该项目大多数房屋都是非成套）。但2009年下半年受国家积极房地产调控政策影响，房价涨得比较快，同时，该项目周边陆续新开发了一些高档楼盘，使得该区域的房价拉升很快，增加了后续房屋拆迁的难度。
3.不同拆迁项目基准价格之间的平衡问题
位于不同区域、不同估价时点、不同结构成新房屋的拆迁评估基准价格肯定是不一样的，由于一个拆迁项目原则上仅评估一个基准价格，在实际操作中经常会遇到一个问题，就是如何来平衡不同拆迁项目的基准价格。如同位于我市解放环路沿线的危旧房改造和小区拆迁，虽然离核心商圈都很近，但由于被拆迁房屋结构、成新、拆迁估价时点不同，两者的评估价格相差很大，在做基准价格论证的时候，为了便于推动拆迁，就要考虑两者的平衡问题。这个问题在涉及道路拆迁时更为突出，一条道路沿线拆迁房屋可能位于好几个区域，如果各个区域之间价格差异不大的话，尽量采用一个基准价格。否则，就会遇到一个项目有不同基准价格的问题，不利于拆迁推动。由此可见，基准价格论证工作在遵守《房地产估价技术规范》、贴近房地产市场实际的同时，也带有一定的艺术性。 4.征收基准价格论证的适用对象问题
基准价格论证原则仅适用于住宅项目拆迁，对于非住宅特别是商业拆迁项目意义不大。因为商业项目差异性很大，即使在同一个地段甚至是同一个街区，街头和街尾的价值有可能差异很大，同一区位不同街区的商业价值也千差万别。如果涉及到征收，仅因为紧邻就论证一个基准价格的话，则评估价格就可能偏离真实价值，也就失去了评估论证的意义。
四、基准价格论证如何更好地为城市房屋征收工作服务
基准价格论证的目的是提供客观、合理、真实的被征收房屋评估价格，避免某一评估公司对价格评估的失误或评估随意性而产生各种风险，保证征收双方当事人的合法利益，也是社会公信力的一种体现，最终保障征收工作的顺利推进。在新形势下，应当做好以下几方面工作。
1.基准价格论证应提前介入征收工作
以往的做法是在某项目有了拆迁许可证、明确了估价时点后，才进行拆迁房屋的评估论证工作。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求，在政府做出征收决定之前，房屋征收部门拟定征收补偿方案，由市、县人民政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征收补偿方案首要的就是被征收房屋价值的补偿，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。很明显，为保证征收补偿方案中的被征收房屋评估价格客观合理，需要进行评估基准价格论证，论证工作需要提前介入房屋征收环节。
2.理顺房屋征收评估基准价格和最终安置补偿价格之间的关系
按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收部门对被征收人的补偿包括三个方面。一是被征收房屋价值的补偿，即评估价格；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。由此可以看出，征收评估价和最终安置补偿价不是一回事，需要征收部门制定基于评估价的征收安置补偿标准，并对每一户的评估价格和最终安置补偿价格进行公示，保证征收过程的公开、公平、公正。
3.基准价格论证应充分理解“征收”评估目的
从交易性质来看，被征收人的房屋被征收，是一种被动交易行为，被征收人一般不愿意产生这种交易行为（绝大多数人赞同的危旧房改造项目例外），即非正常交易。在评估论证过程中，应当尽量选取结构、成新比较好的房屋作为样本房屋。条件成熟时，可采用被征收住宅房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场销售均价作为比准基础来确定征收评估基准价格。这样，通过提高评估基准价格、减少征收过程中各种名义额外补偿的做法，既符合国务院征收条例的精神，也有利于城市房屋征收工作的顺利推进。
王春敏/责任编辑