不动产登记，不但对于明确物权归属、发挥物的效用、保护权利人合法权益、维护市场经济秩序具有十分重要的意义，而且是政府进行宏观调控、市场监管和城乡建设的基础性工作，占据十分重要的地位。随着房地产市场交易的活跃，不动产物权变动频繁，物权登记作用愈发突出。
　　当前，我国不动产物权变动制度是一个庞大而且错综复杂的体系，政出多门、分散登记，已不能适应形势发展的需要。2007年出台的《物权法》，为不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法提供了方向和原则性规定。许多专家学者以及业内人士对不动产统一登记，特别是统一登记机构的设立，给出了建设性的意见和主张。本文试图从自身实践出发，对建立不动产统一登记机构提出不尽成熟的看法，以期抛砖引玉。
　　一、建立不动产统一登记机构的重大意义
　　当前，落实不动产统一登记制度的难点有两个，一是不动产登记依据的法律繁杂。除《物权法》外，房屋登记有《城市房地产管理法》，土地登记有《土地法》，林地登记有《森林法》，草原登记有《草原法》，农村承包土地登记有《农村土地承包法》，水面、滩涂的养殖使用权登记有《渔业法》，海域滩涂登记有《海域使用管理法》,并且每部法律下面还有部门规章，比如《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等，不一而足。二是不动产登记机构设立庞杂。据初步统计，我国涉及不动产登记的部门和机构近十个。由于不动产登记机构互不隶属、分散登记，特别是房屋和土地分别登记，实际上很难保证“房地权利一致”的原则。因此，专家学者，特别是业内人士围绕“房随地走”或“地随房走”重组不动产统一登记机构展开讨论，都有一定的道理，但没有实质性突破。
　　不动产登记的范围、办法不统一，特别是登记机构不统一，带来了房、地分别抵押，土地使用权和土地上的房屋所有权相互冲突，权利归属不明、权利界线不清等弊端，产生大量矛盾和纠纷。为此，建立统一的登记机构和登记范围、办法，对于明晰物权归属、发挥物的效用，维护市场经济秩序，以及减轻群众负担，促进社会和谐稳定都具有十分重要的现实意义。
　　二、对如何建立不动产统一登记机构的基本看法
　　我国行政管理体制复杂，各地情况不尽相同，特别是各地登记机构基础条件不同。因此，不动产统一登记法律法规，只能对不动产统一登记机构的设立，做出原则性的规定，不会对统一登记机构以房为主，以地为主，或以林地、海域为主做出硬性规定。登记的实质是不动产物权的法定公示手段，体现的是政府的公信力，是地方政府的重要职责。因此，应在法律框架内，由地方政府主导，根据当地实际组建不动产统一登记机构。
　　第一种看法：不动统一登记机构的设立，重要的是整合登记资源，发挥整体优势，方便企业群众。
　　第二种看法：当前绝大多数不动产登记机构隶属于行政管理部门，除房地产管理部门以外，国土、森林、滩涂、海域等管理部门属垂直领导，管理体制调整难度很大。应将不动产登记微观管理职能从相关部门的宏观管理职能中分离出来，根据各地实际，组建不动产统一登记机构，归地方政府直管，接受国家、省、直辖市不动产登记管理部门行业监管和业务指导。
　　三、从自身实践看建立不动产统一登记机构的可行性
　　佳木斯市不动产登记管理局的前身是佳木斯市房产产权市场管理处。早在2006年，黑龙江省建设厅在佳木斯市进行规范化管理市带县试点，将“探索建立不动产统一登记机构”作为试点任务之一。
　　在工作推进中，我们以打造“黑龙江市带县品牌”为契机，大胆提出“规范化管理不留一个死角，信息化建设不漏一个县（市），数字化采集不漏掉一条信息”的目标原则，所属六县（市）全部达到国家规范化管理标准，其中两个市达到国家先进标准。2007年9月3日，全省房地产交易与权属登记规范化管理市带县现场会在佳木斯召开。住建部房地产市场监管司沈建忠司长以及黑龙江省住建厅领导对试点工作给予高度肯定。黑龙江省政府副省长刘学良做了重要讲话，提出“应继续对不动产统一登记的机构设立、登记范围、登记办法在全省率先大胆尝试，提供经验”。2008年5月9日，黑龙江省政府副省长于莎燕批示：“佳木斯市要按照学良副省长的讲话要求，继续在不动产统一登记方面积极探索和实践，给全省提供经验”。
　　根据省政府副省长的讲话、批示精神和省住建厅关于深化试点工作的要求，我们紧紧抓住深化全省试点的历史性机遇，结合贯彻落实《物权法》、《房屋登记办法》相关规定，总体规划了不动产统一登记的实施对策：1.实现城乡统一登记，2.实现房屋、构筑物统一登记，3.逐步实现建筑物、土地统一登记。2009年，我们积极稳妥地理顺了集体土地上房屋登记城乡一体化，授权郊区房屋登记机构开展集体土地上的房屋登记，由市局统一审核、记载登记簿和发证。2010年，由市政府向全市发布了《关于开展建筑物、构筑物登记的公告》，一是对市规划区范围内构筑物现状进行全面普查，现场勘查测绘，将构筑物形状、面积、用途、产权等信息录入图形库和数据库，实行信息化管理。二是对构筑物登记范围、图形测绘、拍照以及技术参数等关键要素进行科学界定。三是对申请符合登记条件的构筑物，进行严格审查，不但可以办理所有权登记，而且可以办理他项权登记。到目前为止，各类构筑物登记、发证已完成102件，抵押登记5件，有力地促进了构筑物产权市场流通，为企业融资创造了条件。
　　我们深化全省试点工作得到市委、市政府的肯定和支持。2010年8月31日，经市委常委会研究，将原“佳木斯房产产权市场管理处”更名为“佳木斯市不动产登记管理局”，由二级单位升格为市委、市政府直属单位，为继续推进试点、实现不动产统一登记提供了体制保障和良好环境。2011年，我们认真整理和采集楼盘土地宗地信息，建立了房、地产籍图形库、数据库，实现了房、地图文信息无缝连接，房、地数据相互关联的综合信息，为将来房、地统一登记奠定基础、创造先决条件。
　　2011年6月16日，住建部房地产市场监管司致函黑龙江省住建厅：“这项工作，符合《物权法》、《房屋登记办法》确立的不动登记体制改革的基本原则和总体方向。为此，经研究，同意佳木斯规范化试点列入我司试点城市联系名单”。同时指出：“希望你厅继续加强指导，拓展试点工作内容，进一步探索、完善不动产登记体系，加快制度建设，建立健全房地产信息平台，提升规范化管理水平，在全国范围内发挥试点示范效应”。
　　四、对超前做好不动产统一登记工作的几点设想
　　温家宝总理在十一届全国人大五次会议上所作的《政府工作报告》中指出，“必须按照科学发展观要求，尊重群众首创精神，大胆探索，以更大的决心和勇气继续全面推进经济体制、政治体制等各项改革”。《物权法》确立不动产统一登记制度已有五个年头，国家对政治体制改革的方向和决心已十分明确，建立不动产统一登记机构是大势所趋。因此，不动产登记机构应以首创精神，积极探索统一登记的实现途径，用丰富的法律实践，为将来的不动产统一登记立法提供可资借鉴的思路。
　　组建不动产统一登记机构，势必要整合资源、发挥优势。为此，登记机构应树立时不我待的紧迫感，用规范的业务管理，全面的信息资源，精干的职工团队，创造性的工作业绩赢得地方政府的认可和信赖。
　　应分阶段积极稳妥推进机构整合，房屋、土地先行合署办公登记，逐步过渡到不动产统一登记。在房屋、土地、森林、海域等管理部门体制不变的情况下，将不动产登记从宏观管理职能分离出来，由地方政府组建不动产统一登记机构，实现一个窗口登记，一套资料传递，一个记载登簿，一本房地权证。
　　应加快地理信息系统建设,实现以图管理不动产统一登记。地理信息系统是不动产登记的基础性工作，房屋、土地、林地、草地、滩涂等不动产权属界址，都可以在GIS地图上找到唯一确定的坐标。拓宽GIS技术的应用，房屋登记机构大有作为。应按照现行法律政策，积极开展农村房屋登记，建筑物、构筑物登记，通过地上定着物的登记，进行修测补测，广泛采集土地、林地、草地等信息，建立全面的综合数据平台，为统一登记机构的设立创造条件。
　　应内强素质，外树形象，营造探索不动产统一登记的良好环境。统一登记对人员的素质要求更高，工作责任更大，要进一步推行“登记官”、“持证上岗”制度，使每一名登记审查工作人员都成为精英骨干。将规范化管理作为强化业务建设的抓手，使标准、流程、各业务环节的衔接得到优化提升。发挥信息平台作用，通过数据统计、信息分析，使登记机构成为地方政府决策的可靠帮手。前瞻性地探讨不动产统一登记理论与实践的难点、热点问题，有条件的市县可以通过组织论坛交流观点和经验，同时扩大此项工作的影响力。