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鹤山市信业房地产开发有限公司
摘要：本文认为有效地控制房地产项目成本应抓住要点全过程参与，尤其应抓住前期立项、可行性研究和勘察设计工作这个关键阶段，全过程参与进行动态造价管理，避免过于注重施工阶段控制和仅靠事后审核被动地控制成本。项目立项之初树立全成本管理，抓住成本管理要点，是房地产项目取得效益最大化的根源。
关键词：房地产项目；成本管理；措施
其实一直以来，房地产项目的成本管理一直是大家研究的重点，也是很多房地产项目重点要把关的一项工作。利润=销售收入-成本费用，这是众所周知的简单公式，它充分反映了成本管理的重要性。作为房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出，也就是成本管理要到位，开源节流才是成功的成本管理。
一、房地产开发成本的管理
长期以来，我国企业实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式。在这种传统观念的影响下，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识，预算人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性，也使成本管理人员疏于成本控制。
1.1缺乏战略性的成本管理控制体系
在市场经济条件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险，而收益卻在下降。一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本管理目标。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义，但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。结果妨碍了战略目标导向作用的发挥，企业停留于粗放管理阶段。由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策可有可无。成本计划如同虚设，再加上没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。
1.2内部控制薄弱，偏重事后控制
房地产开发企业的成本管理工作，事前比较薄弱，总结多于过程控制，往往成为事后行为，成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性。尤其在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测，对成本控制的重视不够。对开发经营过程中具体业务活动的控制，基本上也是采用事后控制，很多时候只能接受既成事实，比如预算外费用和现场签证发生的支出等。
二、成本控制的三个意识
1、树立全成本价值观念
这是针对整个项目寿命周期而言，一个项目的成本不仅仅是指建造成本，它还包括土地费用、开发间接费用、期间费用等。项目开发完交付业主，成本的发生还没完，后面还有维护、保养等费用，要全盘考虑。
2、项目开发阶段与成本控制要关联互动
不同建设阶段影响投资程度的坐标图1-1
（1）可行性研究阶段：可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。
（2）设计阶段：通过对设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型等，可以较大幅度调整造价。
（3）招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式对造价控制和影响较大。
（4）施工阶段：合理的施工组织设计及施工方案的优化和落实，施工现场施工变更、合同、用工签证的把控都可以对造价的控制产生不少的影响。
3、三、知晓“省钱”与“花钱”的误区
（1）误区一、设计脱离市场（是做产品，而不是做艺术品）；
（2）误区二：过分强调成本控制导致产品品质降低；
（3）误区三：只注重“省钱”，而忽略合理“花钱”。要同时关注“边际成本”与“边际效益”问题。
作为房地产开发商，我们要在有限的资源情况下，结合当地情况，建造出性价比都很出众的产品，这样才是一个比较有眼光的开发商，成本管理不等于成本越少越好，我们要在产品定位的情况下，尽量在事前做好成本规划，在事中按照规划进行控制管理，防止成本失控，合理的“省钱”和”花钱”。
三、项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同管理、工程变更和竣工结算四个方面。
3.1采用合理的招标方式选择工程承包单位与材料供应商
工程的招投标制度目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方，促进工程成本有效降低。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议。
3、2抓好合同管理，控制工程造价
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点，在签订合同时应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
3、3控制工程变更，严格现场签证管理
由于建设项目建设周期长、包含内容多、涉及的专业面广，项目建设期间必然受到很多因素的干扰，如出现工程量变化、施工进度变化、工程建设周围环境的变化、以及建设方和承包方在执行合同中的争执等问题。即使事先控制做得很好，也不可能事事都预见得到，它贯穿于工程实施全过程，实施本身也是对项目不断完善和修正的过程。工程变更的发生是不可避免的，因此，要加强控制工程变更管理，严格控制工程变更，做到不随意变更经批准的设计图纸，不随意增加项目，不随意提高设计标准。与此同时，应建立工程签证管理制度，明确工程、造价等部门和人员的职责分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。办理工程签证要及时，对签证的描述要求客观、准确。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定。
四 结束语
企业习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
参考文献：
[1][4]姚大庆.浅谈建筑企业施工项目成本控制[[R].济南：山东硅酸盐学会；山东金属学会；山东化学化工学会；山东复合材料学会；山东颗粒学会；山东省科学技术协会，2007.
[2][2]铁建伟.建筑施工项目成本控制研究[D].北京：北京交通大学，1999.2.
[3]徐蓉，王旭峰，杨勤.土木工程施工项目成本管理与实例[M].山东：山东科学技术出版社，2006：267-271.
[4]建设工程成本项目管理编写委员会.建设工程项目成本管理[M].北京：中国计划出版社，2009年：19-32，115-148，264-291.
摘要：本文认为有效地控制房地产项目成本应抓住要点全过程参与，尤其应抓住前期立项、可行性研究和勘察设计工作这个关键阶段，全过程参与进行动态造价管理，避免过于注重施工阶段控制和仅靠事后审核被动地控制成本。项目立项之初树立全成本管理，抓住成本管理要点，是房地产项目取得效益最大化的根源。
关键词：房地产项目；成本管理；措施
其实一直以来，房地产项目的成本管理一直是大家研究的重点，也是很多房地产项目重点要把关的一项工作。利润=销售收入-成本费用，这是众所周知的简单公式，它充分反映了成本管理的重要性。作为房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出，也就是成本管理要到位，开源节流才是成功的成本管理。
一、房地产开发成本的管理
长期以来，我国企业实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式。在这种传统观念的影响下，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识，预算人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性，也使成本管理人员疏于成本控制。
1.1缺乏战略性的成本管理控制体系
在市场经济条件下，竞争日益激烈，房地产开发企业面临着高风险，而收益卻在下降。一些企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本管理目标。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义，但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。结果妨碍了战略目标导向作用的发挥，企业停留于粗放管理阶段。由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策可有可无。成本计划如同虚设，再加上没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。
1.2内部控制薄弱，偏重事后控制
房地产开发企业的成本管理工作，事前比较薄弱，总结多于过程控制，往往成为事后行为，成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性。尤其在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测，对成本控制的重视不够。对开发经营过程中具体业务活动的控制，基本上也是采用事后控制，很多时候只能接受既成事实，比如预算外费用和现场签证发生的支出等。
二、成本控制的三个意识
1、树立全成本价值观念
这是针对整个项目寿命周期而言，一个项目的成本不仅仅是指建造成本，它还包括土地费用、开发间接费用、期间费用等。项目开发完交付业主，成本的发生还没完，后面还有维护、保养等费用，要全盘考虑。
2、项目开发阶段与成本控制要关联互动
不同建设阶段影响投资程度的坐标图1-1
（1）可行性研究阶段：可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。
（2）设计阶段：通过对设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型等，可以较大幅度调整造价。
（3）招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式对造价控制和影响较大。
（4）施工阶段：合理的施工组织设计及施工方案的优化和落实，施工现场施工变更、合同、用工签证的把控都可以对造价的控制产生不少的影响。
3、三、知晓“省钱”与“花钱”的误区
（1）误区一、设计脱离市场（是做产品，而不是做艺术品）；
（2）误区二：过分强调成本控制导致产品品质降低；
（3）误区三：只注重“省钱”，而忽略合理“花钱”。要同时关注“边际成本”与“边际效益”问题。
作为房地产开发商，我们要在有限的资源情况下，结合当地情况，建造出性价比都很出众的产品，这样才是一个比较有眼光的开发商，成本管理不等于成本越少越好，我们要在产品定位的情况下，尽量在事前做好成本规划，在事中按照规划进行控制管理，防止成本失控，合理的“省钱”和”花钱”。
三、项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同管理、工程变更和竣工结算四个方面。
3.1采用合理的招标方式选择工程承包单位与材料供应商
工程的招投标制度目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方，促进工程成本有效降低。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议。
3、2抓好合同管理，控制工程造价
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点，在签订合同时应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
3、3控制工程变更，严格现场签证管理
由于建设项目建设周期长、包含内容多、涉及的专业面广，项目建设期间必然受到很多因素的干扰，如出现工程量变化、施工进度变化、工程建设周围环境的变化、以及建设方和承包方在执行合同中的争执等问题。即使事先控制做得很好，也不可能事事都预见得到，它贯穿于工程实施全过程，实施本身也是对项目不断完善和修正的过程。工程变更的发生是不可避免的，因此，要加强控制工程变更管理，严格控制工程变更，做到不随意变更经批准的设计图纸，不随意增加项目，不随意提高设计标准。与此同时，应建立工程签证管理制度，明确工程、造价等部门和人员的职责分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。办理工程签证要及时，对签证的描述要求客观、准确。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定。
四 结束语
企业习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
参考文献：
[1][4]姚大庆.浅谈建筑企业施工项目成本控制[[R].济南：山东硅酸盐学会；山东金属学会；山东化学化工学会；山东复合材料学会；山东颗粒学会；山东省科学技术协会，2007.
[2][2]铁建伟.建筑施工项目成本控制研究[D].北京：北京交通大学，1999.2.
[3]徐蓉，王旭峰，杨勤.土木工程施工项目成本管理与实例[M].山东：山东科学技术出版社，2006：267-271.
[4]建设工程成本项目管理编写委员会.建设工程项目成本管理[M].北京：中国计划出版社，2009年：19-32，115-148，264-291.