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一、小产权房的法律属性
小產权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是由农民自行组织建筑在集体土地上的房屋。所以它并不真正构成严格法律意义上的产权。它主要有如下几个法律特征:
(一)小产权房的土地使用不合法
我国土地管理法规定:农民集体所有的土地使用权是不可以出租、转让、买卖或者用于非农业建设。任何个人或单位需要使用土地进行建设的,就必须依法进行申请使用国有土地。除了本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地建住房或办企业外,开发商品房,同样须要依法进行申请使用。由于小产权房是未将集体所有的土地转变为建设用地,由开放商直接在集体所有的土地上开发住房并进行销售,未办理土地出让手续并按规定上缴相关税费和土地出让金,所建房屋的土地不符合法律规定的条件和程序,因此小产权房所使用的土地属于非法用地。
(二)小产权房的销售属于行为违法
国务院在2008年1月下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,强调需要严格规范使用农村集体所有土地进行建没,农村住宅用地只能分配给本村的村民,城镇居民不得到农村购买农民住宅、宅基地或者小产权房。可见小产权房是不可以向非本集体成员的第三人出售或转让的,农村集体以外的公民购买小产权房的行为是无效的,不受法律认可。其一方面是由于农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的权利,它与特定的身份关系相关联,同时特定的身份关系不可分离。另一方面是因为农村的宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权,而土地所有权归村集体共同享有,村民个人不能该土地进行买卖或转让。
(三)小产权房无法获取产权证书
国土资源部在2004年颁布了《关于加强农村宅基地管理的意见》,其中明确规定,"严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证"。因此小产权房不具有合法的建设用地使用权证书和房屋所有权,另外《土地管理法实施条例》第六条明确规定,依法改变土地使用权,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。小产权房所占用的土地属于非法用地,因此国土资源行政主管部门不可能进行登记。
二、催生小产权房的主要原因
(一)现行的土地制度不尽合理
现行法律只在名义上承认农村土地归农民集体所有,但在农民集体对土地的使用、收益和是有限的,集体的土地使用权不能像国有土地使用权那样进行有偿的转让,农民集体经济组织只能从征收中得到征地补偿和安置,该部分征地补偿在房价飙升的情况下显的微不足道,集体土地所有者受利益的驱动,产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。
(二)获超额利益驱动
小产权房未经过国家正式的批准建设,未获得土地的使用权,没有缴纳土地出让金,使开发成本更为便宜。随着房价不断上涨,在巨大的利益驱动下,小产权房的主导者对外销售房子可获超额的利益。
(三)商品房过快上涨
虽然国家出台了不少对房地产宏观调控的措施,但效果没有充分体现,商品房价仍然不断上涨,购房者无法承受高房价而所以选择相对便宜的小产权房。
(四)政府部门监管不力
政府各职能管理部门对小产权房缺乏监管,对违规村集体组织或开发商没有及时给予处罚,造成小产权房供需两旺的原因之一。小产权房处在政府各职能管理部门的交叉点上。从小产权房项目占地、立项、施工、买卖等涉及许多相关部门,需要政府相关部门进行配合监管。
三、解决小产权房的建议
(一)对小产权房的处理应本着因势利导、保障民生、依法依规、的原则,有序地化解这一社会突出矛盾。对现存小产权房应区别处理。
1、对于占用耕地建造的小产权房。因为土地是不可再生的资源,为了严格控制土地非法使用,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,并处罚款,对直接责任的主管人员依法给予行政处分:对构成犯罪的,需追究刑事责任。对农用地转为非农业用地需进行严格控制。限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和恢复土地的原状。
2、对于在宅基地上建造的小产权房,如果房子符合村庄和集镇规划,布局合理。符合乡镇土地利用年度计划和总体规划,而且其房屋的所有权属于宅基地使用权人,其房屋合法财产应当受法律保护,不得随意强拆或征收。
(二)完善法律法规,禁止小产权房蔓延
1、推进城乡一体化进程。我国目前的城镇化是单一的发展模式,只是农民向城镇的单一发展。国家应出台相关法规,在保护好环境和耕地的前提下,允许在集体土地上进行商品房建设,鼓励城镇居民到农村购买商品房,以此打破由土地制度、二元户籍制度产生的城乡分治、隔离的现象。
2、完善相关法律,保障农民的权益。适时修改《土地管理法》,逐步建立城乡统一的建设用地市场,确保农村集体建设用地与国有土地"同价同权"。《土地管理法》一方面要保障赋予农民充分的对集体土地享有的权利,实现农民利益最大化。另一方面要保障民生,也就是保护耕地,保障农业的发展,因为农业是我国立国之本,动摇了农业的稳定发展将影响广大农民群众最根本的利益;
3、采取有效的措施,抑制房价的上涨。应大力度建设保障性住房、廉租房、经济适用房等,抑制房价过快上涨,严厉制止土地买卖的行为,不仅关乎民生,而且可以防止小产权房的进一步蔓延。
四、结论
解决小产权房的根本方式是健全和完善与市场经济发展相适应土地法律制度,深入进行土地制度的改革,给予农村真正完整的土地产权。享有与国有土地同等的权利和义务。只有这样才能从根本上控制对小产权房的开发建设,削弱小产权房的生存的空间。
参考文献:
[1]刘越平.浅析小产权房问题[J].知识经济,2010,(12).
[2]胡俊.小产权房法律问题浅析[J].法制与社会,2010,(18).
[3]徐卫.小产权房的法律规制初探[J].决策与信息,2010,(1).
[4]白雪.小产权房的形成原因及出路探析[J].法制与社会,2010,(2).
小產权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是由农民自行组织建筑在集体土地上的房屋。所以它并不真正构成严格法律意义上的产权。它主要有如下几个法律特征:
(一)小产权房的土地使用不合法
我国土地管理法规定:农民集体所有的土地使用权是不可以出租、转让、买卖或者用于非农业建设。任何个人或单位需要使用土地进行建设的,就必须依法进行申请使用国有土地。除了本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地建住房或办企业外,开发商品房,同样须要依法进行申请使用。由于小产权房是未将集体所有的土地转变为建设用地,由开放商直接在集体所有的土地上开发住房并进行销售,未办理土地出让手续并按规定上缴相关税费和土地出让金,所建房屋的土地不符合法律规定的条件和程序,因此小产权房所使用的土地属于非法用地。
(二)小产权房的销售属于行为违法
国务院在2008年1月下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,强调需要严格规范使用农村集体所有土地进行建没,农村住宅用地只能分配给本村的村民,城镇居民不得到农村购买农民住宅、宅基地或者小产权房。可见小产权房是不可以向非本集体成员的第三人出售或转让的,农村集体以外的公民购买小产权房的行为是无效的,不受法律认可。其一方面是由于农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的权利,它与特定的身份关系相关联,同时特定的身份关系不可分离。另一方面是因为农村的宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权,而土地所有权归村集体共同享有,村民个人不能该土地进行买卖或转让。
(三)小产权房无法获取产权证书
国土资源部在2004年颁布了《关于加强农村宅基地管理的意见》,其中明确规定,"严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证"。因此小产权房不具有合法的建设用地使用权证书和房屋所有权,另外《土地管理法实施条例》第六条明确规定,依法改变土地使用权,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。小产权房所占用的土地属于非法用地,因此国土资源行政主管部门不可能进行登记。
二、催生小产权房的主要原因
(一)现行的土地制度不尽合理
现行法律只在名义上承认农村土地归农民集体所有,但在农民集体对土地的使用、收益和是有限的,集体的土地使用权不能像国有土地使用权那样进行有偿的转让,农民集体经济组织只能从征收中得到征地补偿和安置,该部分征地补偿在房价飙升的情况下显的微不足道,集体土地所有者受利益的驱动,产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。
(二)获超额利益驱动
小产权房未经过国家正式的批准建设,未获得土地的使用权,没有缴纳土地出让金,使开发成本更为便宜。随着房价不断上涨,在巨大的利益驱动下,小产权房的主导者对外销售房子可获超额的利益。
(三)商品房过快上涨
虽然国家出台了不少对房地产宏观调控的措施,但效果没有充分体现,商品房价仍然不断上涨,购房者无法承受高房价而所以选择相对便宜的小产权房。
(四)政府部门监管不力
政府各职能管理部门对小产权房缺乏监管,对违规村集体组织或开发商没有及时给予处罚,造成小产权房供需两旺的原因之一。小产权房处在政府各职能管理部门的交叉点上。从小产权房项目占地、立项、施工、买卖等涉及许多相关部门,需要政府相关部门进行配合监管。
三、解决小产权房的建议
(一)对小产权房的处理应本着因势利导、保障民生、依法依规、的原则,有序地化解这一社会突出矛盾。对现存小产权房应区别处理。
1、对于占用耕地建造的小产权房。因为土地是不可再生的资源,为了严格控制土地非法使用,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,并处罚款,对直接责任的主管人员依法给予行政处分:对构成犯罪的,需追究刑事责任。对农用地转为非农业用地需进行严格控制。限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和恢复土地的原状。
2、对于在宅基地上建造的小产权房,如果房子符合村庄和集镇规划,布局合理。符合乡镇土地利用年度计划和总体规划,而且其房屋的所有权属于宅基地使用权人,其房屋合法财产应当受法律保护,不得随意强拆或征收。
(二)完善法律法规,禁止小产权房蔓延
1、推进城乡一体化进程。我国目前的城镇化是单一的发展模式,只是农民向城镇的单一发展。国家应出台相关法规,在保护好环境和耕地的前提下,允许在集体土地上进行商品房建设,鼓励城镇居民到农村购买商品房,以此打破由土地制度、二元户籍制度产生的城乡分治、隔离的现象。
2、完善相关法律,保障农民的权益。适时修改《土地管理法》,逐步建立城乡统一的建设用地市场,确保农村集体建设用地与国有土地"同价同权"。《土地管理法》一方面要保障赋予农民充分的对集体土地享有的权利,实现农民利益最大化。另一方面要保障民生,也就是保护耕地,保障农业的发展,因为农业是我国立国之本,动摇了农业的稳定发展将影响广大农民群众最根本的利益;
3、采取有效的措施,抑制房价的上涨。应大力度建设保障性住房、廉租房、经济适用房等,抑制房价过快上涨,严厉制止土地买卖的行为,不仅关乎民生,而且可以防止小产权房的进一步蔓延。
四、结论
解决小产权房的根本方式是健全和完善与市场经济发展相适应土地法律制度,深入进行土地制度的改革,给予农村真正完整的土地产权。享有与国有土地同等的权利和义务。只有这样才能从根本上控制对小产权房的开发建设,削弱小产权房的生存的空间。
参考文献:
[1]刘越平.浅析小产权房问题[J].知识经济,2010,(12).
[2]胡俊.小产权房法律问题浅析[J].法制与社会,2010,(18).
[3]徐卫.小产权房的法律规制初探[J].决策与信息,2010,(1).
[4]白雪.小产权房的形成原因及出路探析[J].法制与社会,2010,(2).