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纵观各国房地产市场的潮涨潮落，房地产的市场风险一般表现在三个方面的过度与持续：价格上涨或下降、物业空置或短缺、投资膨胀或萎缩。这也是房地产主管部门尤为关心的三种市场表象。
正常的波动是市场经济的必然结果，而持续大幅度的起伏则说明了市场风险的存在。房地产价格的持续大幅上涨或居高不下，反映了市场的供给不能满足真实需求，而供给又具有滞后性，势必导致投机需求的膨胀，从而进一步加速价格虚涨；房地产价格的持续大幅下跌，反映了市场的供给大于真实需求，造成市场疲软，而价格走低造成金融资产流失，促使金融业收缩贷款规模，从而加剧了市场供需失衡的矛盾；房产空置率过高，反映了市场实质性的供给过剩；而土地房屋的市场供给若不能满足正常的有效需求，也会制约和抑制房地产消费，滋生和助长投机行为，进而影响社会总体投资需求及和谐稳定的环境；房地产投资持续高于同期房地产消费增长时，势必造成市场供过于求、严重的房产滞销以及投资者的还贷困难；但房地产投资的持续萎缩，则不利于房地产业对国民经济发展的拉动作用，从而导致另一极端的市场风险。据统计，我国自1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年可拉动国民经济增长1.5—2个百分点。
“透过现象看本质。”我们可以通过分析研究更深层次地认识到：房地产商品的特性为房地产市场风险的生成提供了基本条件，而房地产市场的环境不健全及参与主体行为导致了我国房地产市场风险。
一、房地产商品的连带品性质导致房地产价格容易背离价值
房产是附着于土地的，所以房产市场的运行状况不可能脱离土地的供应状况和价格运行，运行特点也在极大程度上取决于土地市场的运行特点。土地的最大经济特征就是稀缺性，房产建设用地总是有限的，无论容集率有多大，土地的有限性始终决定了房产的稀缺性。与此同时，土地供给的稀缺性及垄断性与土地需求的多样性及投机性导致土地价格持续上扬，从而加速房产价格偏离其实际价值。杭州是全国最早实施土地储备制度的城市，坚持“非饱和适度供应”的供地政策，土地供给量一直较低，直到2003年，为了缓和市场供不应求的矛盾，市政府才明显加大了住宅土地的供应。土地的供不应求导致了价格的持续上涨，土地收入对地方财政的支持又相应增加了地方政府在城市基础设施和配套设施建设方面的投入，从而进一步提高土地价格，这在一定程度上助推了杭州房地产价格的一路走高。
二、房地产的耐用品和必需品混合性质导致房价收入比提高
一般而言，必需品满足人们较低层次的消费需求，耐用品是人们非必需的消费对象。商品生产者倾向于先以高价满足高收入阶层的消费需求，需求饱和后再逐步降低价格，推向低收入阶层消费者。在如今的消费者看来，房地产不仅属于耐用品，而且属于必需品，是不能长久等待或推迟购买的，是要尽早支付市场价格购买的；同时，消费者一旦购买，在相当长的一段时间内不太可能再次购买。而对一次性购房的消费者，房地产开发商有强烈的动机将价格尽量提高，从而导致房价收入比升高。伴随着国民经济快速发展，城市化进程的加快、外来人口的递增、置业消费结构的升级以及大规模旧城拆迁等汇合成一股巨大的有效总需求，使得房地产的这种混合性质更为突出，从而促成了房地产市场价格的年年攀升。
三、房地产企业的逐利行为导致房地产市场风险积聚
实行土地公开招投标制度以来，开发商对未来的良好预期以及激烈的竞争，使得拍卖价格往往高于先期成交的同地段地价，从而强化了人们对房价继续上涨的判断，导致周边房价向中标地块看齐，推动价格再次上涨。人民币升值预期也使房地产市场成为了外资投资中国的最佳途径，房地产价格的不断走高更吸引了众多企业的大量转战资金，加剧了价格的继续上扬，引发了高价房供给过剩和中低价房源相对缺乏的结构性矛盾。与此同时，部分企业一味求多求快、轻视产品质量和项目后续管理，扰乱了市场资源的合理配置，使真正优良的投资开发商可能由于拿不到地或被迫高价买地而逐步退出市场，形成“劣币驱逐良币”的现象，从而给房地产企业著名品牌的创建与呵护、行业开发档次和品位的整体提高带来了不利影响。于是，缺乏多层次房屋需求考虑的投资行为进一步加大了房地产周期波动的幅度。
四、金融体制不健全导致房地产资金链的潜在风险
房地产是一个资本密集型行业，其发展离不开金融业的支持。我国目前的房地产市场资金链中，金融机构通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等形式，基本上参与了全过程。从1998年加大对房地产扶持力度以来，目前的金融资金占比已达房地产全部资金的80%—90%，用于房地产开发和住房消费的贷款余额约占全部金融机构贷款的10%左右。金融机构经营管理的不完善则加大了潜在风险的危害性。大量金融资金的介入加快了房地产价格的膨胀和市场风险的扩大。在一个靠金融资金支撑的市场里，房地产市场风险说到底就是金融风险，信贷风险随房地产风险一起加大，而大多数的房地产贷款皆由四大国有商业银行办理，信贷风险的影响力将不可小觑。
五、消费者的“非理性”行为导致房地产市场的追涨杀跌
诺贝尔经济学奖得主卡尼曼的前景理论通过对人的行为的经济学研究得出三大定律：大多数人在面临获利时风险规避，在面临损失时风险偏爱，对损失比对获利更敏感。反映到房地产市场中，就是“买涨不买跌”的心理和行为。经济的持续强劲增长、价格的不断上升预期，曾促使许多消费者提前进入市场、产生争先购买行为，且其中的投资炒房者所占比例很大。购房者面对越炒越高的房价，追高套牢的投资风险与股票市场一样。同时，购房者都依赖银行贷款，投机者更是以银行资金作为后盾，房屋的高成本被金融机构的低利率所暂时掩饰，一旦利率步入上升周期，购房者的成本增加将逐步显现，一旦资金选择回流金融机构，房地产市场的巨大投资风险将不言而喻。
六、政府的宏观调控可能导致效果风险及不利的环境影响
住房体制改革以来，为了加快房地产市场的发展，国家出台了一系列利好政策；而一旦房地产市场明显过热，国家又会出台一系列政策来调控。中国的房地产市场仍具有“政策市”的色彩，宏观政策的调控会使得房地产市场的供给和需求受到影响，形成一定市场风险。Jianping Mei和Hsien-hsing Liao利用发达和新兴市场国家的数据进行实证研究表明，制度变量虽然有可能不通过房地产价格反映，但其的确影响房地产收益，在市场效率高、经济自由化的国家进行房地产投资相对安全。所以，房地产市场对政府主管部门的战略研究与空间规划能力、调控力度和时机把握能力提出了很高要求，掌握不好将导致供需结构失衡、价格过高或过低，消费者“望房兴叹”或身背负资产等风险。
当前，我国正处于严控通货膨胀、从紧货币政策、整治国际热钱的宏观局面。房地产市场风险开始受到社会的高度关注。认清风险生成机理，尊重市场自身发展规律，以促进房地产市场体系和机制的完善为目标，才能做好市场运行状况和发展趋势的全面监管和准确预判，进行适时适度的调控，实现市场的有序运行和适度竞争，促进房地产市场和国民经济的平稳、健康、持续发展。
正常的波动是市场经济的必然结果，而持续大幅度的起伏则说明了市场风险的存在。房地产价格的持续大幅上涨或居高不下，反映了市场的供给不能满足真实需求，而供给又具有滞后性，势必导致投机需求的膨胀，从而进一步加速价格虚涨；房地产价格的持续大幅下跌，反映了市场的供给大于真实需求，造成市场疲软，而价格走低造成金融资产流失，促使金融业收缩贷款规模，从而加剧了市场供需失衡的矛盾；房产空置率过高，反映了市场实质性的供给过剩；而土地房屋的市场供给若不能满足正常的有效需求，也会制约和抑制房地产消费，滋生和助长投机行为，进而影响社会总体投资需求及和谐稳定的环境；房地产投资持续高于同期房地产消费增长时，势必造成市场供过于求、严重的房产滞销以及投资者的还贷困难；但房地产投资的持续萎缩，则不利于房地产业对国民经济发展的拉动作用，从而导致另一极端的市场风险。据统计，我国自1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年可拉动国民经济增长1.5—2个百分点。
“透过现象看本质。”我们可以通过分析研究更深层次地认识到：房地产商品的特性为房地产市场风险的生成提供了基本条件，而房地产市场的环境不健全及参与主体行为导致了我国房地产市场风险。
一、房地产商品的连带品性质导致房地产价格容易背离价值
房产是附着于土地的，所以房产市场的运行状况不可能脱离土地的供应状况和价格运行，运行特点也在极大程度上取决于土地市场的运行特点。土地的最大经济特征就是稀缺性，房产建设用地总是有限的，无论容集率有多大，土地的有限性始终决定了房产的稀缺性。与此同时，土地供给的稀缺性及垄断性与土地需求的多样性及投机性导致土地价格持续上扬，从而加速房产价格偏离其实际价值。杭州是全国最早实施土地储备制度的城市，坚持“非饱和适度供应”的供地政策，土地供给量一直较低，直到2003年，为了缓和市场供不应求的矛盾，市政府才明显加大了住宅土地的供应。土地的供不应求导致了价格的持续上涨，土地收入对地方财政的支持又相应增加了地方政府在城市基础设施和配套设施建设方面的投入，从而进一步提高土地价格，这在一定程度上助推了杭州房地产价格的一路走高。
二、房地产的耐用品和必需品混合性质导致房价收入比提高
一般而言，必需品满足人们较低层次的消费需求，耐用品是人们非必需的消费对象。商品生产者倾向于先以高价满足高收入阶层的消费需求，需求饱和后再逐步降低价格，推向低收入阶层消费者。在如今的消费者看来，房地产不仅属于耐用品，而且属于必需品，是不能长久等待或推迟购买的，是要尽早支付市场价格购买的；同时，消费者一旦购买，在相当长的一段时间内不太可能再次购买。而对一次性购房的消费者，房地产开发商有强烈的动机将价格尽量提高，从而导致房价收入比升高。伴随着国民经济快速发展，城市化进程的加快、外来人口的递增、置业消费结构的升级以及大规模旧城拆迁等汇合成一股巨大的有效总需求，使得房地产的这种混合性质更为突出，从而促成了房地产市场价格的年年攀升。
三、房地产企业的逐利行为导致房地产市场风险积聚
实行土地公开招投标制度以来，开发商对未来的良好预期以及激烈的竞争，使得拍卖价格往往高于先期成交的同地段地价，从而强化了人们对房价继续上涨的判断，导致周边房价向中标地块看齐，推动价格再次上涨。人民币升值预期也使房地产市场成为了外资投资中国的最佳途径，房地产价格的不断走高更吸引了众多企业的大量转战资金，加剧了价格的继续上扬，引发了高价房供给过剩和中低价房源相对缺乏的结构性矛盾。与此同时，部分企业一味求多求快、轻视产品质量和项目后续管理，扰乱了市场资源的合理配置，使真正优良的投资开发商可能由于拿不到地或被迫高价买地而逐步退出市场，形成“劣币驱逐良币”的现象，从而给房地产企业著名品牌的创建与呵护、行业开发档次和品位的整体提高带来了不利影响。于是，缺乏多层次房屋需求考虑的投资行为进一步加大了房地产周期波动的幅度。
四、金融体制不健全导致房地产资金链的潜在风险
房地产是一个资本密集型行业，其发展离不开金融业的支持。我国目前的房地产市场资金链中，金融机构通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等形式，基本上参与了全过程。从1998年加大对房地产扶持力度以来，目前的金融资金占比已达房地产全部资金的80%—90%，用于房地产开发和住房消费的贷款余额约占全部金融机构贷款的10%左右。金融机构经营管理的不完善则加大了潜在风险的危害性。大量金融资金的介入加快了房地产价格的膨胀和市场风险的扩大。在一个靠金融资金支撑的市场里，房地产市场风险说到底就是金融风险，信贷风险随房地产风险一起加大，而大多数的房地产贷款皆由四大国有商业银行办理，信贷风险的影响力将不可小觑。
五、消费者的“非理性”行为导致房地产市场的追涨杀跌
诺贝尔经济学奖得主卡尼曼的前景理论通过对人的行为的经济学研究得出三大定律：大多数人在面临获利时风险规避，在面临损失时风险偏爱，对损失比对获利更敏感。反映到房地产市场中，就是“买涨不买跌”的心理和行为。经济的持续强劲增长、价格的不断上升预期，曾促使许多消费者提前进入市场、产生争先购买行为，且其中的投资炒房者所占比例很大。购房者面对越炒越高的房价，追高套牢的投资风险与股票市场一样。同时，购房者都依赖银行贷款，投机者更是以银行资金作为后盾，房屋的高成本被金融机构的低利率所暂时掩饰，一旦利率步入上升周期，购房者的成本增加将逐步显现，一旦资金选择回流金融机构，房地产市场的巨大投资风险将不言而喻。
六、政府的宏观调控可能导致效果风险及不利的环境影响
住房体制改革以来，为了加快房地产市场的发展，国家出台了一系列利好政策；而一旦房地产市场明显过热，国家又会出台一系列政策来调控。中国的房地产市场仍具有“政策市”的色彩，宏观政策的调控会使得房地产市场的供给和需求受到影响，形成一定市场风险。Jianping Mei和Hsien-hsing Liao利用发达和新兴市场国家的数据进行实证研究表明，制度变量虽然有可能不通过房地产价格反映，但其的确影响房地产收益，在市场效率高、经济自由化的国家进行房地产投资相对安全。所以，房地产市场对政府主管部门的战略研究与空间规划能力、调控力度和时机把握能力提出了很高要求，掌握不好将导致供需结构失衡、价格过高或过低，消费者“望房兴叹”或身背负资产等风险。
当前，我国正处于严控通货膨胀、从紧货币政策、整治国际热钱的宏观局面。房地产市场风险开始受到社会的高度关注。认清风险生成机理，尊重市场自身发展规律，以促进房地产市场体系和机制的完善为目标，才能做好市场运行状况和发展趋势的全面监管和准确预判，进行适时适度的调控，实现市场的有序运行和适度竞争，促进房地产市场和国民经济的平稳、健康、持续发展。