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摘要：随着城乡规划法的施行，控制性详细规划的法律地位得到进一步加强。与此同时，修改控规的法定程序开始越发复杂，实施起来更加困难。因此促进城中村改造的良性循环和可持续发展、协调规划目标与建设资金有限的矛盾，提高规划实施的可行性，显得日益迫切。洛阳市瀍河区九都东路南地块改造中尝试进行了经济技术分析，针对城中村改造中普遍存在的拆迁安置、地块出让与开发中的经济利益问题，采取一种以保障公共利益、开发商利益、政府利益三利方益前提，以地块开发可行性为基础的一种经济测算方法，引入“利润容积率”这一做法，弥补最低经济容积率难以解决的地块开发控制难题，而且还为政府运用经济手段进行调控指明了方向。
关键词：控制性详细规划 经济分析 经济容积率 利润经济率
0 引言
本文就是通过研究目前国内外的控规编制经验，探讨控规的经济分析方法，以此来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的科学性，合理性和可操作性。目前，国内关于控制性详细规划的经济分析，以定性居多，定量偏少。主要集中于对经济分析重要性的研究；经济分析内容以及经济分析方法的探讨。具体内容如下：
①控规中经济分析重要性的研究
陈荣（1997）强调经济因素分析在控规中的重要性；沈德熙等（1998）认为应做投入产出分析来验证容积率的合理性，以确保控规制订标准的科学性；赵守谅（2004）认为控制性详细规划应通过加强经济分析，保证公共利益不受侵犯：包括城市环境，公共活动空间，地方政府的土地收益等等。孙伟等（2005）在综述地块划分及地块大小确定方法的基础上，认为应加强经济分析方法与相关方法的结合。
②控规中经济分析内容的探讨
余咪咪，杜杰，凤羽丰（2006）认为目前控制性详细规划中存在的问题中，经济分析是其中原因之一。提出了应根据总体规划，进行控制性详细规划的经济背景分析，进行人口，经济和土地使用需求的预测，为制订控制性详细规划提供有效依据，合理的经济分析，进行土地利用布局决策，建立一套有效的控制指标体系，为规划的实施和管理提供依据。
③控规中经济分析方法的探讨
江苏城乡规划论坛（2007）认为，美国区划法遵循土地经济基本规律，调控土地开发经济利益；运用土地于房地产经济学的理论与工具，体现城市规划理性原则；灵活运用经济手段，增强规划可实施性。通过设置特备目的区来解决土地利用控制标“标准化”忽略地区特殊性问题；利用市场机制以及制度化，法律化手段解决土地利用控制“标准化”带来的土地利用控制的刚性问题。段兆广（2007）认为目前控规指标制订的随意性和缺乏可操作性在很大程度上是由于缺乏经济分析，通过借鉴美国区划法，基于用地策划探讨了控规中的经济分析框架，并以昆山旧城改造控规中容积率的确定为例作了介绍。
总的说来，国内目前关于控制性详细规划中的经济分析还处于探索阶段，以借鉴国外经验为主，尚未形成自身成型的理论和合理的技术方法。笔者认为，未来应多加强这方面的实证性研究，从大量的实践经验中，摸索总结处适合中国国情和民情的控规经济技术分析方法。
1 案例分析：洛阳市瀍河区九都东路南地块容积率的确定
1.1 国内经济分析的基本做法
目前，国内的主要经济分析，主要针对房地产市场而言，在该区域的现有地价水平下，运用投入——产出方法计算经济容积率；在此基础上应用相关方法进行开发经济效益的不确定分析。
基本原理：开发总投入*利润率=总产出—总投入。其中最低经济利润率的计算可采用如下公式：
其中：P1：土地出让基准地价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：法定利润；S：销售价格。
1.2 单位面积综合成本
综合房地产建设的拆迁成本，土地征用成本和建设成本，得出该地块的分类别成本情况见下表2-1，经过分析计算得出，该地块开发的总成本为312294亿元；多层居住楼盘成本：13.74亿元，楼盘单位成本价格为1717元/平方米；高层居住楼盘成本为24.75亿元，楼盘单位成本价格为2427元/平方米。商业楼盘成本为5.56亿元，楼盘单位成本价格为5055元/平方米。
参考资料：洛建[2007]185号文件.
1.3 单位面积市场价格
根据2010年洛阳市房地产交易会提供的数据资料，利用GIS做出了洛阳市房地产价格分布等值线图，并据此确定该地块的房地产市场价格。尽管房地产市场在一定时间内会产生波动，但笔者认为该地块处于老城区，受环境和当地居民收入水平所限，房价不会有太大的波动。本项目确定的居住楼盘价格为3000-3500元；商业楼盘价格为5000元/平方米左右。参见右图。
1.4 容积率的确定
本项目确定的在确定具体地块容积率的时候，考虑到以往的容积率参考性不强，修改变动较大的现实状况，采用了容积率范围这一做法，引入了利润容积率这一概念。通过计算经济容积率和利润容积率，来确定地块容积率的上下限。利润容积率采用的计算公式为：
其中：P1：土地出让基准地价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：超额利润率为30%；S：销售价格。
与此同时结合城市设计，确定该地块合理的容积率，从而增强规划方案的科学性、合理性和可操作性。本次规划最终确定的容积率见下表2-4与表2-5及图2-3、图2-4，通过该指标计算的开发商利润率约为20%，介于法定利润率和超额利润率之间。
1.5 容积率奖惩
在该地区某些特定地段，可适当提高容积率。借鉴美国区划中红利（BONUS）或奖励（INCENTIVE）分区的做法，如果开发商愿意投资新建一些公共活动空间（如小广场、小公园等），可以允许其增加商业楼层的高度，这种做法既可以满足经济利益，也能增加公共福利、保障公共利益，以达到一种“双赢”的效果。
2 结语
综上所述，我们在洛阳市瀍河区九都东路南地块改造中所采取的经济测算方法不同于西方的“开发权转移”，也不同于国内常用的“最低经济容积率”，它提供了一种以保障公共利益、开发商利益、政府利益三利方益前提，以地块开发可行性为基础的一种经济测算方法，不但可以有效避免“开发权转移”所带来的“寻租”行为，弥补“最低经济容积率”的控制失效性，同时还为政府运用经济手段进行调控指明了方向。对于潜在开发价值高的地块，政府应加大基础设施投入力度，增加宜居度，将潜在经济价值转换为现实经济价值，以实现后续改造目标；对于亟需改造但无利可图甚至亏本的地块，政府应降低土地出让价，甚至采取补贴的方式来鼓励开发商进行投资，只有这样，才能避免改造拖滞、控制失效的尴尬局面。
参考文献：
[1]《中华人民共和国城乡规划法》.中国法制出版社.2007.12.
[2]陈荣.城市规划控制层次论[J].城市规划，1997（3）：20-24.
[3]沈德熙，熊国平.苏州古城41号街坊控规的做法和思考[J].城市规划汇刊，1998（5）：33-35.
[4]赵守谅.论经济分析在控制性详细规划中的作用——从美国区划中的启示[J].四川建筑，2004（4）：34-35.
[5]孙伟，葛幼松，陶冶.浅谈控制性详细规划[J].江西师范大学学报（自然科学版），2005，29（2）：181-184.
[6]赵守谅，陈婷婷.在经济分析的基础上编制控制性详细规划——从美国区划得到的启示[J].国外城市规划，2006，21（1）：79-82.
[7]余咪咪，杜杰，凤羽丰.控制性详细规划的经济学分析[J]陕西建筑，2006（133）：1-3，17.
[8]江苏城乡规划.国外、香港地区类似于控制性详细规划的经验借鉴.2007-11-19.
[9]段兆广.控制性详细规划中的经济分析初探[J].江苏城市规划，2007（9）：19-24.
[10]中南大学.长沙市CBD的合理开发建设容量.长沙芙蓉中央商务区规划研究总报告.
[11]江苏省城市规划设计研究院.城市规划资料集第四分册控制性详细规划[M].中国建筑工业出版社.2002年11月.
关键词：控制性详细规划 经济分析 经济容积率 利润经济率
0 引言
本文就是通过研究目前国内外的控规编制经验，探讨控规的经济分析方法，以此来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的科学性，合理性和可操作性。目前，国内关于控制性详细规划的经济分析，以定性居多，定量偏少。主要集中于对经济分析重要性的研究；经济分析内容以及经济分析方法的探讨。具体内容如下：
①控规中经济分析重要性的研究
陈荣（1997）强调经济因素分析在控规中的重要性；沈德熙等（1998）认为应做投入产出分析来验证容积率的合理性，以确保控规制订标准的科学性；赵守谅（2004）认为控制性详细规划应通过加强经济分析，保证公共利益不受侵犯：包括城市环境，公共活动空间，地方政府的土地收益等等。孙伟等（2005）在综述地块划分及地块大小确定方法的基础上，认为应加强经济分析方法与相关方法的结合。
②控规中经济分析内容的探讨
余咪咪，杜杰，凤羽丰（2006）认为目前控制性详细规划中存在的问题中，经济分析是其中原因之一。提出了应根据总体规划，进行控制性详细规划的经济背景分析，进行人口，经济和土地使用需求的预测，为制订控制性详细规划提供有效依据，合理的经济分析，进行土地利用布局决策，建立一套有效的控制指标体系，为规划的实施和管理提供依据。
③控规中经济分析方法的探讨
江苏城乡规划论坛（2007）认为，美国区划法遵循土地经济基本规律，调控土地开发经济利益；运用土地于房地产经济学的理论与工具，体现城市规划理性原则；灵活运用经济手段，增强规划可实施性。通过设置特备目的区来解决土地利用控制标“标准化”忽略地区特殊性问题；利用市场机制以及制度化，法律化手段解决土地利用控制“标准化”带来的土地利用控制的刚性问题。段兆广（2007）认为目前控规指标制订的随意性和缺乏可操作性在很大程度上是由于缺乏经济分析，通过借鉴美国区划法，基于用地策划探讨了控规中的经济分析框架，并以昆山旧城改造控规中容积率的确定为例作了介绍。
总的说来，国内目前关于控制性详细规划中的经济分析还处于探索阶段，以借鉴国外经验为主，尚未形成自身成型的理论和合理的技术方法。笔者认为，未来应多加强这方面的实证性研究，从大量的实践经验中，摸索总结处适合中国国情和民情的控规经济技术分析方法。
1 案例分析：洛阳市瀍河区九都东路南地块容积率的确定
1.1 国内经济分析的基本做法
目前，国内的主要经济分析，主要针对房地产市场而言，在该区域的现有地价水平下，运用投入——产出方法计算经济容积率；在此基础上应用相关方法进行开发经济效益的不确定分析。
基本原理：开发总投入*利润率=总产出—总投入。其中最低经济利润率的计算可采用如下公式：
其中：P1：土地出让基准地价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：法定利润；S：销售价格。
1.2 单位面积综合成本
综合房地产建设的拆迁成本，土地征用成本和建设成本，得出该地块的分类别成本情况见下表2-1，经过分析计算得出，该地块开发的总成本为312294亿元；多层居住楼盘成本：13.74亿元，楼盘单位成本价格为1717元/平方米；高层居住楼盘成本为24.75亿元，楼盘单位成本价格为2427元/平方米。商业楼盘成本为5.56亿元，楼盘单位成本价格为5055元/平方米。
参考资料：洛建[2007]185号文件.
1.3 单位面积市场价格
根据2010年洛阳市房地产交易会提供的数据资料，利用GIS做出了洛阳市房地产价格分布等值线图，并据此确定该地块的房地产市场价格。尽管房地产市场在一定时间内会产生波动，但笔者认为该地块处于老城区，受环境和当地居民收入水平所限，房价不会有太大的波动。本项目确定的居住楼盘价格为3000-3500元；商业楼盘价格为5000元/平方米左右。参见右图。
1.4 容积率的确定
本项目确定的在确定具体地块容积率的时候，考虑到以往的容积率参考性不强，修改变动较大的现实状况，采用了容积率范围这一做法，引入了利润容积率这一概念。通过计算经济容积率和利润容积率，来确定地块容积率的上下限。利润容积率采用的计算公式为：
其中：P1：土地出让基准地价；P2：土地征用费；P3：动迁安置成本；P4：建安成本；P5：基础设施费；P6：开发费用；R：超额利润率为30%；S：销售价格。
与此同时结合城市设计，确定该地块合理的容积率，从而增强规划方案的科学性、合理性和可操作性。本次规划最终确定的容积率见下表2-4与表2-5及图2-3、图2-4，通过该指标计算的开发商利润率约为20%，介于法定利润率和超额利润率之间。
1.5 容积率奖惩
在该地区某些特定地段，可适当提高容积率。借鉴美国区划中红利（BONUS）或奖励（INCENTIVE）分区的做法，如果开发商愿意投资新建一些公共活动空间（如小广场、小公园等），可以允许其增加商业楼层的高度，这种做法既可以满足经济利益，也能增加公共福利、保障公共利益，以达到一种“双赢”的效果。
2 结语
综上所述，我们在洛阳市瀍河区九都东路南地块改造中所采取的经济测算方法不同于西方的“开发权转移”，也不同于国内常用的“最低经济容积率”，它提供了一种以保障公共利益、开发商利益、政府利益三利方益前提，以地块开发可行性为基础的一种经济测算方法，不但可以有效避免“开发权转移”所带来的“寻租”行为，弥补“最低经济容积率”的控制失效性，同时还为政府运用经济手段进行调控指明了方向。对于潜在开发价值高的地块，政府应加大基础设施投入力度，增加宜居度，将潜在经济价值转换为现实经济价值，以实现后续改造目标；对于亟需改造但无利可图甚至亏本的地块，政府应降低土地出让价，甚至采取补贴的方式来鼓励开发商进行投资，只有这样，才能避免改造拖滞、控制失效的尴尬局面。
参考文献：
[1]《中华人民共和国城乡规划法》.中国法制出版社.2007.12.
[2]陈荣.城市规划控制层次论[J].城市规划，1997（3）：20-24.
[3]沈德熙，熊国平.苏州古城41号街坊控规的做法和思考[J].城市规划汇刊，1998（5）：33-35.
[4]赵守谅.论经济分析在控制性详细规划中的作用——从美国区划中的启示[J].四川建筑，2004（4）：34-35.
[5]孙伟，葛幼松，陶冶.浅谈控制性详细规划[J].江西师范大学学报（自然科学版），2005，29（2）：181-184.
[6]赵守谅，陈婷婷.在经济分析的基础上编制控制性详细规划——从美国区划得到的启示[J].国外城市规划，2006，21（1）：79-82.
[7]余咪咪，杜杰，凤羽丰.控制性详细规划的经济学分析[J]陕西建筑，2006（133）：1-3，17.
[8]江苏城乡规划.国外、香港地区类似于控制性详细规划的经验借鉴.2007-11-19.
[9]段兆广.控制性详细规划中的经济分析初探[J].江苏城市规划，2007（9）：19-24.
[10]中南大学.长沙市CBD的合理开发建设容量.长沙芙蓉中央商务区规划研究总报告.
[11]江苏省城市规划设计研究院.城市规划资料集第四分册控制性详细规划[M].中国建筑工业出版社.2002年11月.