论文部分内容阅读
从古至今，住房问题一直都是重要的发展问题，也是最受关注的民生问题之一。本文先对天津市中低收入家庭住房保障制度进行了概述；发现其存在进入、退出机制不完善，投资力度不够，设计不够科学等问题，然后着重分析了滨海新区的发展。最后提出几点建议，希望天津市的住房保障制度可以得到改善。
住房保障制度 中低收入 天津市
天津市中低收入家庭的住房情况不容乐观，政府从2008年就相继推出《天津市廉租住房管理办法》、《天津市经济适用住房管理办法》、《天津市限价商品住房管理暂行办法》等保障性住房管理办法，详细规定了住房保障制度实施过程中的要求，由政府统一的规划、管理。①
天津市中低收入家庭住房保障制度的內容及发展
（1）廉租房
廉租房是政府以租金补贴或者实物配租的方式，向满足最低生活保障标准且有住房困难的家庭提供保障性的住房。② 对于已有房可住的低收入居民给予住房的租金补助；对于还没有房住的低收入家庭，提供面积、设计适当，价格低廉的房屋，它只租不卖。
自2008年起，天津市扩大了廉租房的受益群众的范围，增加了覆盖面。目前，天津市的廉租房主要以租金补贴的方式为主要手段。这种方式是处理中低收入家庭居住难题最主要的途径之一。
（2）经济适用房
经济适用房在建设过程中避免了一些非必要的费用和在购买时减免了部分税费，所以它的销售价格低于普通的商品房，在一定程度上解决了中低收入家庭住房问题。
2008-2009年天津市经济适用房制度主要用于处理拆迁过程中中低收入家庭住房存在的难题，2009年以后受益面扩大到非拆迁中低收入居民，这无疑又提高了中低收入居民的生活条件。
（3）经济租赁房
经济租赁房制度出台的本意是解决“夹心层”（指贫困程度达不到申请廉租房但又买不起商品房的家庭）的问题，包括实物配租和货币补贴两种。
发放租房补贴家庭户由2008年的5088户增加至2012年的7329户，发放补贴资金也由2008年的2240万增加至2012年的4160万。可看出该制度存在一定局限性，不仅受益人群少，而且发放的补助也不多。但是“夹心层”问题在中低收入家庭住房问题中又是重点所在，所以该项制度不能忽视，应给予相应的重视。
（4）限价商品房
限价商品房是销售给符合条件的低收入家庭，它使用的是集中建设和在普通商品住房中配建相搭配的原则组织建设。③ 从2008年开始实施起，累计建设6.5万套。④
除了上文提到的制度外，还包括棚户改造区，公共租赁房制度，安居商品房制度等。
天津市中低收入家庭住房保障制度存在的问题
近几年天津市中低收入家庭的居住难题，在有关单位的努力下取得了不错的进展。但由于我国住房保障制度开始迟，底子薄，整体水平发展不高，所以要想实现其“广覆盖，保基本，可持续”的基本要求，还存在一定的差距。
（1）进入与退出机制的不完善
1.进入机制
天津市保障性住房的进入标准无非就是三个：户口，家庭人均住房面积，家庭人均月收入 。首先说户口问题，近几年天津市人口的增量主要来源于人口的迁徙。随天津市经济的不断发展，将来会有更多的外地人想来天津发展，落户天津。天津市的房价在国内属上游水平，外地人想凭工作几年就在天津买房，那简直是困难重重。尤其对于外来低收入务工人员和刚毕业的外地大学生要想在天津市有个家，更是难于上青天。
再说家庭人均住房面积和人均月收入。第一，申请条件的界定是不是符合人们的真实生活水平，到底能不能解决中低收入家庭住房难的问题。第二，信息的真实性能不能得到保证，由于我国没有建立起完备的监察收入或住房情况的系统，所以材料的审核起不到实际的作用，只能流于形式。第三，人们的收入可能在不停的变化，住房保障的标准能否跟随收入的变化而变化。
2.退出机制
退出机制就是当人们的条件好转，不再符合住房保障的条件时，就应该及时的退出，以便让有限的资源分配给收入更低、更有需要的人们。保障性住房制度的退出机制在实施中也存在问题。
第一，退出的标准。保障性住房的进入机制对户口、家庭人均收入和住房面积等都有明确规定，但是退出机制却没有明确规定。第二，政府不能及时核对信息的准确性，所以退出审核的偏差是不能避免的。第三，退出的时间，到底规定多长时间搬出，也是个问题。
（2）投资力度不足
政府均以政绩的大小来衡量城市的发展和成熟度，但是保障性住房的建设没有被列入政府绩效的范围内，而且其投入资金较多，耗时长，所以政府只能处于被动地位，放松对保障性住房的投资与建设的要求。
再者，保障性住房的供给直接影响本地区商品房价格，若保障性住房供给的过多，人们对商品房的购买欲望就会减少，导致商品房的价格降低，直接影响该城市房地产的正常发展。
其次，保障性住房的供给若是持续飞速的增加，对保障性住房的投资和租金补贴也要相应飞速的增加，补贴的钱越多，政府的财政投入的就越多，那政府用于解决其他公共问题的资金就会变少。
最后，保障性住房的租金收不回，使银行、企业等金融机构对其的投资失去信心。
（3）建设设计不合理
天津市保障性住房的建设设计不合理体现在两个方面：分布不合理，设施不全。
由天津市政府公布的2013年经济适用房和限价商品房首批新开工项目统计得出，津南区和西青区各有14个项目，北辰区13个，河东区8个，东丽区5个，滨海新区和河西区各占3个，宁河县一个。统计结果可以直观的看出，66个名额中市内六区仅占11个名额，而且六区中仅有河东、河西两个区上榜，可谓分布是不合理的。分布不合理很容易形成新的贫民窟，从而衍生出更多的问题。比如，社会公平、安全等问题。 天津市保障性住房一般都远离市区，相应的配套设施不够完善。比如医院，学校，交通设施，大型超市的数量远远低于人们的需求。
（4）管理、监督体系不够完善
天津市住房保障制度在实施过程中，出现了许多不够完善的地方。比如由于监管不严、不科学造成虚报、伪报信息来骗取保障房或保障房补贴；部分部门为了谋取私利，利用职权之便而挪用、贪污保障性资金；在实施建设过程中，即使发现了违法乱纪的事情，没有相关完整的法律体系来做支撑，很难做到及时有效的治理，坏风气也只会愈演愈烈。
天津市滨海新区住房保障制度取得的成果
滨海新区政府自2010年正式启动住房保障制度，截止到目前，已累计开工建设各类保障性住房866万平方米，取得了不错的进展，解决了部分人口的住房问题。⑤
在2012这一年中，滨海新区保障性住房制度的实施取得了非常出色的成绩。主要原因是发放两种住房补贴，建设两种保障性住房和两种政策性住房。
（1）两种住房补贴分别为廉租房租房补贴和经济租赁住房补贴，只有满足人均收入低于两万元，人均居住面积低于12的家庭才有资格申请。目前滨海新区符合以上条件的家庭申请后已全部获得住房补贴，累计保障家庭4090户。⑥
（2）两种保障性住房分别为公共租赁住房和限价商品房，主要用来处理“夹心层”现象。公共租赁住房只有家庭人均收入不足3万元，人均居住面积低于12 m2的本市家庭才能申请，租住它的价格仅为市场价格的70%。限价商品房的申请条件为人均年收入低于3万元，住房面积不足60 m2的家庭。
（3）两种政策性住房包括蓝白领公寓和单式限价商品住房，这是滨海新区保障性住房制度的亮点所在，主要处理在津外来务工人员和在津大学生的居住难题。政府发布了《滨海新区蓝白领公寓规划建设管理办法》、《滨海新区定单式限价商品住房管理暂行办法》，对公寓的建设标准、服务对象、转让方式等都做出了详细的规定。2013年，还推出了首个全装修定单式限价商品房。不久的将来，住户仅需购买很少的设施就能拎包入住。
完善天津市中低收入家庭住房保障制度的建议与对策
（1）建立健全的进入与退出机制
1.放宽进入条件
天津市外来务工人员的数量庞大，而且还在不断增长。可以结合他们在津的居住时间、贡献大小，适当的先解决部分人员的住房问题。滨海新区建设蓝白领公寓这一政策就在一定程度的解决了外来人员在津的住房问题，以后天津市也应该加强此政策的实施。
2.简化进入程序
中低收入家庭一般都是文化程度不高的人，他们本来就对新出台的政策接受的慢，还要进行繁琐的步骤才能申请得到，他们可能就会自动放弃，不去申请。这样保障性住房制度的实施效果就会大打折扣。所以应该尽量使进入机制简单化、条理化、系统化，这样不仅便于人们的操作，还利于政府的审核、监督。
3.实施奖惩措施
进入和退出机制还应该推出明确的奖惩措施，对于自愿退出或是对住房保障系统有杰出贡献的个人、家庭、单位，应该给予奖励。对于伪造信息，不愿放弃的家庭给予惩罚。首次犯错且情节不严重的人给予警告。犯严重错误的人就要严肃对待，不仅剥夺其保障性住房或住房补贴，对其进行罚款，更严重的要惩罚其永久不能再申请保障性住房。造成犯罪还要提交相关司法部门，进行处罚。
4.建立信息自动化
信息自动化系统是十分必要的，無论是进入、退出系统，还是中期抽查，都需要审核信息的正确度。建立信息自动化，信息都在网上，确保信息的真实性，还能实时监控，提高公平性。
（2）加大对保障性住房的投资
政府更要发挥好自己的作用，领导好人们建立起真正有效的住房保障系统。
要促进对保障性住房的投资，就要多方位、多渠道的获得资金，使其多元。政府不仅要起带头作用多投资，还要鼓励其它团体加大投资。
（3）科学的设计
保障性住房既要保证数量充足，更要确保质量。
首先要使保障性住房的分布更加合理，市区、郊县、新区都要涉及到，可以适当的在经济薄弱的郊县和新区多建，重点扶持经济落后的地区和人员。其次保障性住房的相关配套设施也不能忽视建设。比如学校、医院、商业、交通等。然后保障性住房的内部设计也要人性化和科学化。其次也要将新兴技术运用到保障性住房中，努力提高中低收入家庭的生活质量。最后保障房也要和其它正常的商品房有一样的物业管理和抗震设计等。
（4）建立完善的管理、监督系统
天津市在实施保障性住房制度中应积极借鉴国外及滨海新区的优秀经验。例如，美国颁布的《住宅法案》；新加坡颁布的《住房发展法》；日本颁布的《地方住宅公社法》。⑦
政府要起到积极的作用，建立好信息自动化系统、个人信用机制，使信息的采集、审核都网络化。还要善于利用媒体的力量，使保障性住房制度的建设规划、保障人群、建设总量、资金筹集及使用等信息公开透明化。若发现有个别人员做违法乱纪的事情，要及时严肃的处理。
作者简介：赵晓宁，河南省安阳市，研究生，单位：天津师范大学经济学院，劳动经济学；张惠颖，天津人，研究生，单位：天津师范大学经济学院
①徐保满.天津市房地产长效调控机制研究[D].天津：南开大学，2010.
②卢莹.浅谈我国廉租房制度[J].商情，2013（19）：98.
③陈锋.加强住房保障制度建设的经济学思考——以福建省为例[D].福建：福建师范大学，2010.
④参见天津住房保障网http：//www.tjfgnet. gov.cn/Pages/wenzhangye.aspx？ListID=hangyedongtai&ItemID=98.
⑤天津市滨海新区规划和国土资源管理局整理所得http：//www.bhghgt.gov.cn/ Page/index.html.
⑥参见http：//www.bhghgt.gov.cn/Page/bao zhangzhufang/Regulation.aspx？id=d46ec51a-d08f-46e5-b730-2a8b6bd03b70.
⑦杨洁.经济适用房法律制度问题研究[D].河北：河北大学，2014.
[1] 张子见.合肥市廉租房制度研究[D].安徽：安徽大学大学，2014.
[2] 杨洁.经济适用房法律制度问题研究[D].河北：河北大学，2014.
[3] 徐保满.天津市房地产长效调控机制研究[D].天津：南开大学，2010.
[4] 潘文辉.美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示[J].国外房地产博览，2011（5）：7-8.
[5] 何敏.北京市中低收入家庭住房福利制度研究[D].北京：北京交通大学，2010（7）.
[6] 褚超孚.城镇住房保障模式研究[J].经济科学出版社，2012（8）：20-21.
[7] 王培刚.当前我国城镇低收入家庭住房福利政策的问题与对策探讨[J].经济体制改革，2012（3）：14-17.
住房保障制度 中低收入 天津市
天津市中低收入家庭的住房情况不容乐观，政府从2008年就相继推出《天津市廉租住房管理办法》、《天津市经济适用住房管理办法》、《天津市限价商品住房管理暂行办法》等保障性住房管理办法，详细规定了住房保障制度实施过程中的要求，由政府统一的规划、管理。①
天津市中低收入家庭住房保障制度的內容及发展
（1）廉租房
廉租房是政府以租金补贴或者实物配租的方式，向满足最低生活保障标准且有住房困难的家庭提供保障性的住房。② 对于已有房可住的低收入居民给予住房的租金补助；对于还没有房住的低收入家庭，提供面积、设计适当，价格低廉的房屋，它只租不卖。
自2008年起，天津市扩大了廉租房的受益群众的范围，增加了覆盖面。目前，天津市的廉租房主要以租金补贴的方式为主要手段。这种方式是处理中低收入家庭居住难题最主要的途径之一。
（2）经济适用房
经济适用房在建设过程中避免了一些非必要的费用和在购买时减免了部分税费，所以它的销售价格低于普通的商品房，在一定程度上解决了中低收入家庭住房问题。
2008-2009年天津市经济适用房制度主要用于处理拆迁过程中中低收入家庭住房存在的难题，2009年以后受益面扩大到非拆迁中低收入居民，这无疑又提高了中低收入居民的生活条件。
（3）经济租赁房
经济租赁房制度出台的本意是解决“夹心层”（指贫困程度达不到申请廉租房但又买不起商品房的家庭）的问题，包括实物配租和货币补贴两种。
发放租房补贴家庭户由2008年的5088户增加至2012年的7329户，发放补贴资金也由2008年的2240万增加至2012年的4160万。可看出该制度存在一定局限性，不仅受益人群少，而且发放的补助也不多。但是“夹心层”问题在中低收入家庭住房问题中又是重点所在，所以该项制度不能忽视，应给予相应的重视。
（4）限价商品房
限价商品房是销售给符合条件的低收入家庭，它使用的是集中建设和在普通商品住房中配建相搭配的原则组织建设。③ 从2008年开始实施起，累计建设6.5万套。④
除了上文提到的制度外，还包括棚户改造区，公共租赁房制度，安居商品房制度等。
天津市中低收入家庭住房保障制度存在的问题
近几年天津市中低收入家庭的居住难题，在有关单位的努力下取得了不错的进展。但由于我国住房保障制度开始迟，底子薄，整体水平发展不高，所以要想实现其“广覆盖，保基本，可持续”的基本要求，还存在一定的差距。
（1）进入与退出机制的不完善
1.进入机制
天津市保障性住房的进入标准无非就是三个：户口，家庭人均住房面积，家庭人均月收入 。首先说户口问题，近几年天津市人口的增量主要来源于人口的迁徙。随天津市经济的不断发展，将来会有更多的外地人想来天津发展，落户天津。天津市的房价在国内属上游水平，外地人想凭工作几年就在天津买房，那简直是困难重重。尤其对于外来低收入务工人员和刚毕业的外地大学生要想在天津市有个家，更是难于上青天。
再说家庭人均住房面积和人均月收入。第一，申请条件的界定是不是符合人们的真实生活水平，到底能不能解决中低收入家庭住房难的问题。第二，信息的真实性能不能得到保证，由于我国没有建立起完备的监察收入或住房情况的系统，所以材料的审核起不到实际的作用，只能流于形式。第三，人们的收入可能在不停的变化，住房保障的标准能否跟随收入的变化而变化。
2.退出机制
退出机制就是当人们的条件好转，不再符合住房保障的条件时，就应该及时的退出，以便让有限的资源分配给收入更低、更有需要的人们。保障性住房制度的退出机制在实施中也存在问题。
第一，退出的标准。保障性住房的进入机制对户口、家庭人均收入和住房面积等都有明确规定，但是退出机制却没有明确规定。第二，政府不能及时核对信息的准确性，所以退出审核的偏差是不能避免的。第三，退出的时间，到底规定多长时间搬出，也是个问题。
（2）投资力度不足
政府均以政绩的大小来衡量城市的发展和成熟度，但是保障性住房的建设没有被列入政府绩效的范围内，而且其投入资金较多，耗时长，所以政府只能处于被动地位，放松对保障性住房的投资与建设的要求。
再者，保障性住房的供给直接影响本地区商品房价格，若保障性住房供给的过多，人们对商品房的购买欲望就会减少，导致商品房的价格降低，直接影响该城市房地产的正常发展。
其次，保障性住房的供给若是持续飞速的增加，对保障性住房的投资和租金补贴也要相应飞速的增加，补贴的钱越多，政府的财政投入的就越多，那政府用于解决其他公共问题的资金就会变少。
最后，保障性住房的租金收不回，使银行、企业等金融机构对其的投资失去信心。
（3）建设设计不合理
天津市保障性住房的建设设计不合理体现在两个方面：分布不合理，设施不全。
由天津市政府公布的2013年经济适用房和限价商品房首批新开工项目统计得出，津南区和西青区各有14个项目，北辰区13个，河东区8个，东丽区5个，滨海新区和河西区各占3个，宁河县一个。统计结果可以直观的看出，66个名额中市内六区仅占11个名额，而且六区中仅有河东、河西两个区上榜，可谓分布是不合理的。分布不合理很容易形成新的贫民窟，从而衍生出更多的问题。比如，社会公平、安全等问题。 天津市保障性住房一般都远离市区，相应的配套设施不够完善。比如医院，学校，交通设施，大型超市的数量远远低于人们的需求。
（4）管理、监督体系不够完善
天津市住房保障制度在实施过程中，出现了许多不够完善的地方。比如由于监管不严、不科学造成虚报、伪报信息来骗取保障房或保障房补贴；部分部门为了谋取私利，利用职权之便而挪用、贪污保障性资金；在实施建设过程中，即使发现了违法乱纪的事情，没有相关完整的法律体系来做支撑，很难做到及时有效的治理，坏风气也只会愈演愈烈。
天津市滨海新区住房保障制度取得的成果
滨海新区政府自2010年正式启动住房保障制度，截止到目前，已累计开工建设各类保障性住房866万平方米，取得了不错的进展，解决了部分人口的住房问题。⑤
在2012这一年中，滨海新区保障性住房制度的实施取得了非常出色的成绩。主要原因是发放两种住房补贴，建设两种保障性住房和两种政策性住房。
（1）两种住房补贴分别为廉租房租房补贴和经济租赁住房补贴，只有满足人均收入低于两万元，人均居住面积低于12的家庭才有资格申请。目前滨海新区符合以上条件的家庭申请后已全部获得住房补贴，累计保障家庭4090户。⑥
（2）两种保障性住房分别为公共租赁住房和限价商品房，主要用来处理“夹心层”现象。公共租赁住房只有家庭人均收入不足3万元，人均居住面积低于12 m2的本市家庭才能申请，租住它的价格仅为市场价格的70%。限价商品房的申请条件为人均年收入低于3万元，住房面积不足60 m2的家庭。
（3）两种政策性住房包括蓝白领公寓和单式限价商品住房，这是滨海新区保障性住房制度的亮点所在，主要处理在津外来务工人员和在津大学生的居住难题。政府发布了《滨海新区蓝白领公寓规划建设管理办法》、《滨海新区定单式限价商品住房管理暂行办法》，对公寓的建设标准、服务对象、转让方式等都做出了详细的规定。2013年，还推出了首个全装修定单式限价商品房。不久的将来，住户仅需购买很少的设施就能拎包入住。
完善天津市中低收入家庭住房保障制度的建议与对策
（1）建立健全的进入与退出机制
1.放宽进入条件
天津市外来务工人员的数量庞大，而且还在不断增长。可以结合他们在津的居住时间、贡献大小，适当的先解决部分人员的住房问题。滨海新区建设蓝白领公寓这一政策就在一定程度的解决了外来人员在津的住房问题，以后天津市也应该加强此政策的实施。
2.简化进入程序
中低收入家庭一般都是文化程度不高的人，他们本来就对新出台的政策接受的慢，还要进行繁琐的步骤才能申请得到，他们可能就会自动放弃，不去申请。这样保障性住房制度的实施效果就会大打折扣。所以应该尽量使进入机制简单化、条理化、系统化，这样不仅便于人们的操作，还利于政府的审核、监督。
3.实施奖惩措施
进入和退出机制还应该推出明确的奖惩措施，对于自愿退出或是对住房保障系统有杰出贡献的个人、家庭、单位，应该给予奖励。对于伪造信息，不愿放弃的家庭给予惩罚。首次犯错且情节不严重的人给予警告。犯严重错误的人就要严肃对待，不仅剥夺其保障性住房或住房补贴，对其进行罚款，更严重的要惩罚其永久不能再申请保障性住房。造成犯罪还要提交相关司法部门，进行处罚。
4.建立信息自动化
信息自动化系统是十分必要的，無论是进入、退出系统，还是中期抽查，都需要审核信息的正确度。建立信息自动化，信息都在网上，确保信息的真实性，还能实时监控，提高公平性。
（2）加大对保障性住房的投资
政府更要发挥好自己的作用，领导好人们建立起真正有效的住房保障系统。
要促进对保障性住房的投资，就要多方位、多渠道的获得资金，使其多元。政府不仅要起带头作用多投资，还要鼓励其它团体加大投资。
（3）科学的设计
保障性住房既要保证数量充足，更要确保质量。
首先要使保障性住房的分布更加合理，市区、郊县、新区都要涉及到，可以适当的在经济薄弱的郊县和新区多建，重点扶持经济落后的地区和人员。其次保障性住房的相关配套设施也不能忽视建设。比如学校、医院、商业、交通等。然后保障性住房的内部设计也要人性化和科学化。其次也要将新兴技术运用到保障性住房中，努力提高中低收入家庭的生活质量。最后保障房也要和其它正常的商品房有一样的物业管理和抗震设计等。
（4）建立完善的管理、监督系统
天津市在实施保障性住房制度中应积极借鉴国外及滨海新区的优秀经验。例如，美国颁布的《住宅法案》；新加坡颁布的《住房发展法》；日本颁布的《地方住宅公社法》。⑦
政府要起到积极的作用，建立好信息自动化系统、个人信用机制，使信息的采集、审核都网络化。还要善于利用媒体的力量，使保障性住房制度的建设规划、保障人群、建设总量、资金筹集及使用等信息公开透明化。若发现有个别人员做违法乱纪的事情，要及时严肃的处理。
作者简介：赵晓宁，河南省安阳市，研究生，单位：天津师范大学经济学院，劳动经济学；张惠颖，天津人，研究生，单位：天津师范大学经济学院
①徐保满.天津市房地产长效调控机制研究[D].天津：南开大学，2010.
②卢莹.浅谈我国廉租房制度[J].商情，2013（19）：98.
③陈锋.加强住房保障制度建设的经济学思考——以福建省为例[D].福建：福建师范大学，2010.
④参见天津住房保障网http：//www.tjfgnet. gov.cn/Pages/wenzhangye.aspx？ListID=hangyedongtai&ItemID=98.
⑤天津市滨海新区规划和国土资源管理局整理所得http：//www.bhghgt.gov.cn/ Page/index.html.
⑥参见http：//www.bhghgt.gov.cn/Page/bao zhangzhufang/Regulation.aspx？id=d46ec51a-d08f-46e5-b730-2a8b6bd03b70.
⑦杨洁.经济适用房法律制度问题研究[D].河北：河北大学，2014.
[1] 张子见.合肥市廉租房制度研究[D].安徽：安徽大学大学，2014.
[2] 杨洁.经济适用房法律制度问题研究[D].河北：河北大学，2014.
[3] 徐保满.天津市房地产长效调控机制研究[D].天津：南开大学，2010.
[4] 潘文辉.美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示[J].国外房地产博览，2011（5）：7-8.
[5] 何敏.北京市中低收入家庭住房福利制度研究[D].北京：北京交通大学，2010（7）.
[6] 褚超孚.城镇住房保障模式研究[J].经济科学出版社，2012（8）：20-21.
[7] 王培刚.当前我国城镇低收入家庭住房福利政策的问题与对策探讨[J].经济体制改革，2012（3）：14-17.