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摘要：在美国，国家征用权的行使受宪法第五修正案的制约，即必须对被征用人作出适当补偿。宪法第五修正案承认国家保护私人财产权，征用私人财产而不对被征用人作出公正补偿是违宪的。补偿作为行政征用的核心要素，其实现依赖于对各种补偿证据的把握。
关键词：收入证据；添附物成本证据；类似不动产销售证据；专家证据
美国行政征用补偿市场价值计算方法诸多，对被征用财产进行补偿时，征用机关不会凭空想象诸多不同标准来进行不同的补偿；也不会依据同一标准对不同财产逐一进行补偿。当被征用财产人认为补偿不公时，也常常会诉诸法院。无论是由征用机关进行公正补偿，还是由法院作出公正补偿判决，均系于证据。所以说，证据成为补偿能否落到实处的关键所在。
一般来讲，美国征用补偿可采纳的证据包括收入证据、添附物成本证据、类似不动产销售证据、购买价格证据、购买要约证据、出售要约证据和专家证据等。本文以美国3位著名大律师Theodore J.Novak、Brian W.Blaesser和Thomas F.Geselbracht，所著condemnation of property-practice and strategies forwinning just compensation(John Wiley&Sons，INC)一书为蓝本，结合其他相关文献资料和研究成果，逐一解读上述证据类型，以期为我国相关征用证据研究提供借鉴。
一、收入证据
在美国行政征用实践中，从财产上获取的租金收入可作为确定其公正市场价值的证据。但是，从财产上经营的商业获取的收入在征用实践中通常不被采纳为证据。
1、租金收入证据
租金收入可被采纳为证据的关键在于：租金收入必须获自财产自身，而非在财产上经营商业的结果(因为该种结果可在任意一个财产上实现)。为了能够合理推算出被征用财产的价格，租金收入应当扣除有关支出费用，并将纯收入资本化以获得该财产的市场价值。实际的租金表明该被征用不动产存在公平市场价值，因此，即使没有合理的资本化分析，租金收入仍可被采纳为证据。美国法院一般认为：善意取得的租金必然要影响到价格，其潜在的购买者在计算市场价时要考虑正常交易中的租金和其他因素。租金收入反映出的是财产自身所能创造的收入。如果将之合理转化为资本，该定期收入便表明购买者为该财产而可能支付的价格。所以，为确定公平市场价值而对财产价格进行检验的最好方法之一是：财产以其最大和最优用途出租，并按市场价率转化为资金。另外，在美国征用实践中，临近征用时实际收到的租金也常用做征用补偿证据。
获自于不动产自身的租金收入虽然在某种意义上也构成商业收人(即从出租财产这一业务中获得)，但是租金收入并不受排除商业收入作为确定财产价格的证据的一般规则的约束。在区分租金收入与其他商业收入时，所要考虑的因素包括土地所有人在从财产中获得收入时付出的努力大小，收入是从财产本身获得还是从财产上所从事的业务中获得等。例如，在某案件中，法院认为进行判决所依赖的关键性问题是：该(租金)收入是通过对财产的使用而创造出的还是由土地所有人的技术和劳动所创造出来的。依据惯例，法院认定来源于对土地和土地之上建筑物的使用而获取的租金收入为征用补偿的证据是合理的。
认定为证据的租金收入，必须来自非各方恶意串通的正常的交易，它不能是有利益关系的组织之间所达成的协议。无论是个人之间还是组织之间的有关联关系的当事人之间的租赁均不可能反映出市场租金额；这种“关联交易”租金额可能少得不正常，或者不动产所有人为获取高额利润而将租金定得虚高。例如，当独资企业雇佣了一家公司仅有的两名股东(该独资企业为这些股东中的一人拥有时)，该公司和该独资企业间的租赁就不能被认定为可接纳的证据。在任何情况下，有关联关系的实体间的租赁价格均不能精确反应正常交易下的租赁价格，均不可作为证据被采纳。
特定的租赁条款因租金收入可能被采纳为证据而突显出其重要性。依据租金收入对土地进行的估价并不受租约中“如遇征用终止租赁”的条款影响，土地所有人有权就如同征用没有发生那样获得补偿。征用方也不得主张征用财产的行为连同租约一并消灭(如同租约从未有过)。若征用终止了租约，那么不动产所有人应当就租赁的价格获得补偿。租约中的征用条款是在征用发生时为出租人与承担人间的合约提供证明，而非产生征用时的当事人间的合约。在美国行政征用补偿实践中，扣除保险、维护和管理费用后的纯租金收入(而非租金总收入)是确立财产价值的合理决定性因素；多数美国法院认为如果其他财产在性质上与被征用财产相似，那么其他财产的可比租金也可以被采纳为证据。采纳还是排除这类证据在受案法院的自由裁量权范围之内。另外，土地在合理的不远的未来可能被投入的最能获利的用途，也是当事人所展示和考虑的证据。
2、租金的资本化
为根据租金收入确定财产价值，有必要将财产的纯收入资本化。在将收入资本化的过程中，预计从财产上获得的、未来的纯收入按当前情况进行折算，算作是投资回报和摊付(分期偿还)投资。虽然一些法院一直坚持认为只有缺乏由类似不动产销售所确定的市场价值时，收入估价法才可被采用，但是其他法院也声称如果被征用财产是商业上创造收入的财产，那么最合理的估价方法便是收入估价法。并无确定规则的资本化率能反映市场比率，即投资市场所要求的从资产上获得的被征用财产已使用年限、类型、情形和位置的利润比率。必须有实际的数据来支持陪审团所采用的资本化比率。法院还可以且应当考虑与连续不断的租金收入相关的其他因素。进而，对于陪审团来说考虑空白的保留地也是适当的(即使当财产征用之时该财产已百分之百被占用)。另外，也应考虑纳税、维护和管理费用，仅仅根据对连续不断的租金收入补偿，而未折减去成本，将导致估价超过财产所有人实际上从财产中获得的收益。
3、不能被采纳为证据的收入类型
仅仅对租赁的出价通常是不能被采纳为证据的。这种出价一般不能真实反映财产的市场租赁价值。租赁出价者没有机会受到交叉质询，他可能对土地的真实价值不甚了解，或者对于出价者的目的而言，由于该财产的作用是独一无二的而过高地出价，却与财产的真实价值无关。而且，当这种证据来源于土地所有人时，它对于土地所有人而言是有利的，并且难于查实，故租赁出价不能作为估价证据而被采纳。即便如此，仍有一些美国法院认可由并不存在的但与不动产的最高、最优用途相符的建筑物的预期租金。不动产所有人并非必须将不动产投入其最大、最优用途之中；而且，因不动产用于其他目的而获得补偿时，不动产所有人不应受到处罚。所要征用不动产价值大小是通过开放的市场来确定的，而非相对于不动产所有人而言的 价值。因为相对于不动产所有人而言的价值可能由于不动产所具有的对于不动产所有人而言独一无二而又不适用于他人的特殊用途而较为高昂，或者由于不动产所有人未将财产用于其最大、最优用途而极其价廉。开发商常常长时间占有土地，等待开发的最佳时机，他们会在某一时间取得被征用土地，按照空白土地的标准给予所有人补偿；然后占有空白土地却不开发。这种做法是与公正补偿原则相冲突的。
处于计划阶段相关的未被精确计算的利润或租金的数字不能被采纳作为证据。征用诉讼是对自由市场确定的被征用财产价格的有序探求，证据的可采用性依赖于对可能的预定用途的合理展示，不允许当事人将诉讼变成对想像的和不真实的数字的辩论。
二、添附物成本证据
成本估价法是最具争议的估价方法。它将土地和建筑物分开看待，同时又将两种因素结合起来确定添附财产的价值。当确定以成本估价法来评估被征用财产市场价值时，应采纳增加财产价值并适应于土地用途的添附物成本证据。正当补偿的原则要求土地所有者得到与被征用财产完全相等的金钱补偿。一般原则是根据可能的购买者就财产所愿意付出的价格来确定公平市场价值。建筑物和添附物是可能的购买者所要支付的价值的一部分，因而应当成为法院接纳的证据。添附物的成本证据只有在该添附物影响到被征用财产的价值时，才是相关联的。除非添附物提高了土地价值，否则土地所有者便不会基于该添附物获得补偿。当可能的买主寻求的仅仅是土地，而不对添附物出价时(例如在建筑物破败不堪或建筑物不利于该地产最大最优用途的情况下)，土地上的建筑物的成本就不是相关的。然而，当土地被高度开发，而且这些添附物非常适合于对土地的利用时，该添附物证据就应当移交法院来考虑。另外，添附物对于征用者没有用途这一事实也并不影响该证据的可采纳性。对财产进行估价依据的是它在市场上的价格，该价格的高低与征用者无关(即不受征用者影响)。
添附物成本证据通常通过以下3个步骤获取：①对土地进行估价；②确定将土地上的添附物再造和替代的成本；③推算出累计的贬值。财产所有人应被置于同征用之前相同的位置是添附物成本证据可采纳性的理论基础。这就要求考虑到直接成本和间接成本以及对贬值的合理推算。一些美国法院曾指出，成本法为估算被征用财产价格设定了上限，其理论依据是：可能的买主为财产所付出的价额不会超过取得另一块地的费用加上在此新的地点建造相似的添附物的费用。买主通常都能找到一块添附程度相似的、价格更低的土地。因此，利用成本法为财产价格所设置的上限在大多情况下不能通过市场协商的方法获得。
1、添附物成本证据的可采纳性
因为成本估价法旨在产生财产估价的上限，因此，美国各州法院基于此方法对证据的认可各不相同。有些法院认为采纳添附物成本证据的前提是无其他估价证据可用。只有当建筑物有特殊的用途，就此用途而言，没有可靠的类似不动产销售信息或市场估价，这种证据才被法院认可。“这种证据仅仅因为没有它便不能证明所要征用财产的价格时方应采纳，通常的规则则被弃之不用”，在这种情况下，法院决定是否认可添附物成本证据的关键因素是市场估价证据的存在与否。有些法院认为：“添附物成本证据的采纳，虽然可能更容易达成某种解决方案，但恰恰使合理的解决方案更难获得”。因此，即便是无其他市场价值证据可采纳，添附物成本证据的采纳与否依不同的法院而各不相同。
被征用者可否提出添附物成本证据这个问题主要是州法律上的事。例如，在佐治亚州的一个案件中，法院认为：虽然其他估价途径可以利用，别的法院可能排除添附物成本证据，但这并非佐治亚州的法律；当查明被征用财产并非唯一且因此取决于市场估价时，仍可采纳添附物成本证据。最后，即使可以得到足够的市场估价数据，一些法院也会基于全部添附物成本判令给予被征用财产以补偿金。该补偿依据的是把土地所有人恰好放到征用尚未发生的位置上的公正补偿原理，而非仅仅信赖于该财产公平市场价值。
2、添附物成本证据构成要素
成本估价法所依据的基本原理是：使财产所有人刚好处于与征用前的相同的特定状态。这可能既包括劳务、材料等的直接开支，也包括管理和专业上的费用、理财费用、利息、保险和纳税等间接开支。这一基本原理也包括对折价的合理扣除，若不扣除折价将会给予财产所有人超过财产价值的补偿。
其一，土地、劳务和材料等直接支出之外的费用证据。即使土地所有者在征用过程中获得再安置费用(替代成本费用)，因而能够购买再安置(替代)的土地并建造替代建筑，但还是有许多在土地、劳务和材料这些直接开支之外的费用存在。
如果依据成本估价法的补偿意在置土地所有人于征用尚未发生前同样的状态，那么随之而来的就是土地所有人有权获得的伴随于再安置的费用。美国判例法支持对于理财费用、建筑者经常性开支和利润、履约保证金、建筑师费用、许可费、法律事务费的补偿，这些(需补偿费用的)决定是根据这些费用在被征用财产重新安置中是合理和经常的费用这一事实而做出的。
其二，折旧费用证据。在确定补偿金额时，成本估价法要求扣除被征用财产的折旧费用，否则土地所有者就会得到意外之财——卖出陈旧的建筑，获得新建筑的费用。当公正补偿要求土地所有人不因征用而处于劣势位置时，行政征用也应将土地所有人置于更优势的位置。折旧包括物理上的变质(损坏或损耗)、功能上的过时和经济上的过时三个方面。因为任何建筑(除非崭新的)都要受到某种程度的损坏或损耗，故物理上的变质(常指损坏或损耗)几乎总是被考虑在内。功能的过时是指由于设计和技术方面的发展(非损坏或损耗)而使建筑物存在内在的功能不足。功能上的过时有时为替代成本和重建成本之间的差距所证明，即：用功能相当的建筑物取代原建筑物要比重建一个完全一样的复制品费用低廉。因功能过时造成的扣减虽然保障了土地所有人某种功能上的替代，但也可能剥夺土地所有人建筑物上难以确定价值的某些特质，诸如建筑上的整体性或者审美上的特征。这些特征虽然未增加建筑物特定目的用途，但却增加了建筑物的价值。基于这个缘由，法院可能拒绝采纳因为功能上的过时而扣减补偿金的证据。最后，经济上的过时包括因为诸如周围环境或区域的变化或财产的税评估的变化等外部影响或环境影响而可能导致财产价值减少(或增加)的因素。
虽然从替代成本中扣除折旧是恰当的，因为它可以防止土地所有人获得比征用未发生时更多的补偿金，但财产的某些特性却可阻止折旧扣减(尽管物理上的折旧明显存在)。这在得不到恰当替代证据时尤其适用，例如：在某案件中，当旧的加油站设施的使用价值和新的替代设施相同时，法院判决土地所有人就个人加油站的主体设施的搬迁费用获得全部补偿(而未因折旧而进行扣减)。法院 推断认为土地所有人在以新的设备或建筑物替换旧的设施时并未获得真正的好处，因而不应被要求以折减征用补偿金的方式对其设施支付补偿。
三、类似不动产销售证据
在行政征用程序中，起关键作用的、最重要的问题是不动产价值。然而，没有完全相同的两块地产，也没有完全类同的添附物，故不动产价值评估并无确定的标准，无法找到一个分类或分级的方法来对应现存的价格清单。正因为没有如此的评估标准，所以邻近被征用不动产的类似不动产的真实交易就被视为评估被征用不动产价值的最好证据。临近被征用不动产的销售可能是判断被征用不动产价值的最有说服力的依据。需要加以注意的是，相似性是类似不动产销售被接受为证据的关键性条件。
1、类似不动产销售证据的可采纳性
类似不动产销售(信息)证据至少有以下两种用途。首先，法官可以将其作为直接判案的重要依据；其次，专家意见也可以其为基础，对该证据作出专家分析。一般而言，如果符合以下几个条件，该销售作为证据可以被接受：①买卖是善意的；②买卖是自愿的；③买卖发生在相关期间内，也就是说，在近期内该不动产市场没有发生重大变化或者在这段时间类似市场价格没有改变；④交易的不动产基本上类似被征用的不动产。
类似不动产销售证据的可接受性并无非常固定的判断规则。受案法院有权基于对这些销售材料的审查来确定其是否可被接受为证据。由于相似性的因素是主观的和细致的，类似不动产销售显然不能发生在相互关联的主体之间，由不同的主体或公司实体(而非相关联实体)之间的类似不动产销售通常被采纳为证据。
2、法官的自由裁量权和相似性的构成要素
在美国行政征用补偿诉讼中，主张证据可接受性的一方负责证明相似性。在对不动产的净收益的资本化利用或成本估价法可能过高反映不动产价值时，征用机关通常引用类似不动产销售作为证据⑥。法官对此拥有最终的自由裁量权，因此，法官极有可能性接受这个证据并说服陪审团给出合理的估价。受案法官在作出证据的可接受性规则时，应当权衡类似不动产交易作为证据的利弊，以免使所依据材料误导陪审团。
在大多数司法裁判中，与被征用不动产相类似的不动产买卖的买受人自愿偿付的价格毫无疑问会被接受为证据。其能否作为证据被采纳，取决于两处不动产的相邻程度和出售时间的接近。由于没有两块土地是完全一样的，因此，我们现在必须既得考虑两者的不同，又得允许对两者的差异做出合理的解释。如果两处不动产基本上相似，尽管存在不同，根据一处的售价得出另一处的价值也是合理的。在大多数案件中，双方当事人都提供各自的类似不动产的证据，这就要求陪审团不仅区分被征用不动产与类似不动产，而且要在几处类似不动产中进行甄别。
在诉讼过程中，陪审团不可能只听取一方当事人提供的专家证据。相反，陪审团通常比较被征用不动产与双方当事人提供的几处类似不动产证据的相似性，以此为基础在几处类似不动产证据中寻找公平的解决办法。类似不动产证据可被接受的4个相似性构成要素如下：
第一，地理位置的邻近。在美国行政征用补偿诉讼实践中，并无标准的法律规定来判断何为地理位置临近。但类似不动产既应合理地接近被征用不动产，其所处的地区又应与被征用不动产所在地区有着相同的基本特征。对比美国相关民用住宅与工业建筑的征用补偿案例，不动产所在位置对民用住宅更为重要，其价值的高低部分取决于交通的便利与否。然而，仅仅地理位置邻近并不确保实质上的相似。一块价格高、土地肥沃、受人青睐并可能升值和改良的土地也可能与一块贫瘠、寸草不生且无人光顾的土地相毗邻。
第二，销售时间的临近。除了地理位置接近，类似不动产销售在时间上也应足以接近，以便合理评估被征用不动产的现行市场价值。在一段确定时间内，某处房地产的市场价值，甚至整个房地产市场都能也都在发生着巨大的变化，所以临近的销售时间是一项法院评判类似不动产销售证据能否采纳的重要因素。类似不动产的出售和不动产的征用间隔一段时间，并不绝对导致类似不动产出售作为证据不被采纳。仅仅在两者相隔期间内市场发生了显著变化致使不再依赖先前销售时，才不能作为证据被采纳。在类似不动产销售至征用程序开始这段期间，被征用不动产作为证据的前提是该地区的市场价值没有产生实质性变化。另外，不动产类型也会影响类似不动产销售时间临近与否。例如，工业使用的不动产的买卖频率较民用住宅不动产要少得多，因而判断其类似不动产买卖及时性的跨度也较长。
第三，用途的相似。除了地理位置接近和时间临近两个因素之外，在采纳类似不动产销售证据时还应考虑其实际用途是否相似。该类似不动产必须具有与被征用不动产潜在的或实际上一样的最大和最佳用途。当根据不动产的最大且最佳利用期间所发挥的特殊性能而对其进行评估时，其附近已售不动产中的任何不相似处通常变得无足轻重。然而，当不动产所处的城市位置和街区最大且最佳用途不同时，类似不动产的销售证据就不被接受。尽管要求两者的用途须一致，然而，并不要求将两者比较时被征用不动产具有与类似不动产完全一样的用途，只要被征用不动产在久远的将来能发挥潜在的与类似不动产一样的最佳用途即可。
第四，规模的相似。类似不动产和被征用不动产在规模上必须相似。如果两块不动产面积差别很大，就不能就将它们进行比较，相关证据也就不能被采纳。例如，由于缺少判断相似性的实质要素，在还能使用其他可类比的土地来计算时，通常不能根据一片5英亩土地的价值去评定一片40英亩的土地的价值。
3、类似不动产销售证据的提交
作为一个基本原则，类似不动产销售是否作为证据被采纳取决于法官对所称为类似的不动产的相似性、添附物或其他特征做出的合理判断。
在类似不动产销售证据提交法院前，通常会有庭前听证程序。在没有陪审团出席的听证程序中，法官会审查类似不动产销售的具体特征。如果法官认为所谓类似不动产的销售具有可比性，其销售情况将被提交到陪审团。在听证程序中，法官无需对类似不动产销售证据做出评价，陪审团可审查销售情况并权衡该证据的重要性。然而，当陪审团产生争议时，由法官来决定类似不动产销售情况的表面价值是否比其潜在价值更重要。
通常向法院提交的证据是类似不动产销售的价格及日期。在描述类似不动产销售时只需要为数不多的因素，但销售价格必须弄清。两块土地一起出售的一宗买卖，其总价格不能作为任一块土地单独出售的依据，但是，如果每一块土地的售价确定且相互独立时，才可能作为彼此单独买卖的依据。同样，某一项土地交换也不会作为证据被采纳，因为缺少一个客观的市场价格供陪审团参考。将整个类似不动产买卖合同作为判断依据是没有必要的，只需销售价格和销售日期就足以满 足要求。但是，销售的因素往往通过合同、契约和不动产交易税申报单来证明。有些判例还要求提供其他材料举证，例如不动产的鉴定或其近期报告书等。
因为没有两处不动产一模一样，类似不动产与被征用不动产在某些方面也不尽相同。陪审团将要了解的差异可以也应当被指明。在美国行政征用补偿判例中，很多法官不主张将大量不相似性因素分离出来，以确定它们的数量并排除到考虑之外(即扣减掉不相似因素)，进而得出类似不动产的销售价格，因为这可能使陪审团陷入附带诉讼的调查过程中。通常，陪审团一般得不到关于类似不动产证据的特殊说明。即便有该问题的说明，也往往只是找出一些证据并作不必要的强调而已。一般来讲，类似不动产销售合同只有缔结于估价之前，该销售合同才可作为证据为法院采纳，在美国征用补偿实践中，该规则并非一成不变。只要在短暂期间内市场没有发生显著变化且价格没有受到征用程序的影响，在估价开始后短期内缔结的买卖也可能被视为类似不动产销售，也可作为证据为法院所采纳。征用后的不动产销售证据一般也可用来证明余下地段的不动产价值，该证据采纳与否属于受案法院的自由裁量权。
4、不被接受为证据的销售类型
如上所述，征用诉讼程序的目的是为了确定被征用不动产的价值，其价值量就是一个假设的买受人愿意支付给一个假设出卖人的对价。类似不动产销售可以接受为证据的原因在于：它客观反映了在公开市场中，出于自愿的当事人双方交易类似不动产所支付的价格。然而，尽管双方当事人之间没有密切关系，用作证据的某些类似不动产交易仍然会因为其他特性而不被接受。
第一，集合不动产销售证据。为了完整地占有集合不动产，拥有一批不动产的买受人可能被迫购买某处具体不动产而支付额外的费用。这种集合不动产的买卖并不能反映所购土地的真实价格，因此，一般不被当作类似不动产销售证据。同样地，为了相毗邻土地上现行的生意而购买土地的买受人，不能认为他购买这块土地支付了公平的价格，因而这种买卖一般不被视为类似不动产买卖。上述买受人为了其所需不动产支付了一个特别或专门的价格，其与该不动产之间存在一种特殊联系，正是这种特殊联系才使买受人为购买该类似不动产支付了特殊价格。集合不动产销售证据适用“谁主张，谁举证”原则，如果不举证，则适用通用的可比性原则。
第二，强制销售证据。运用类似不动产交易判断市场价格的关键因素之一是买卖必须出于双方当事人自愿。也就是说，在美国行政征用补偿诉讼中，美国各州法院一般不认可强制销售证据。征用法中使用“强制销售”来描述在不动产交易中强制性因素足以影响到出卖人，以至于买卖的缔结不能公平合理地反映市场价格。类似不动产交易必须是非强制的交易，出卖人必须有权让众多的买受人自由地去竞争。在买受人中自由竞争会产生出最高的价格。非强制销售因素确保了出卖人不会低于保留价出售不动产。只要证据表明有以充足的竞买出价得到的市场价格，通过拍卖程序达成的买卖一般认为是可接受的证据。因此，当一宗拍卖宣传充分，并向所有竞买人公开，竞买人能充分参与，并且拍卖活动在众所周知的能反映市场价格的地方举行，则由拍卖而得到的价格被认为是可以接受的证据。
征用的主体，尤其是征用人经常试图引用一些征用机关的土地买卖作为类似不动产销售证据。然而，一般来说，在征用程序中，处于财产将被征用的威胁而达成的买卖是强迫性交易而非自愿性交易，因而不能被接受为证据。一位法官对强迫交易的情形作了如下描述：当不会有其他的购买人，而且出售人无权拒绝出售时，出卖人要么接受要约中的价格，要么等待迟延的、不确定的、复杂的法律评估程序。出售人只能选择其经过妥协而达成的确定的价格，而这一价格并非是市场价格公平合理的反映。
美国联邦政府或其他政府机构为实现某一特殊目的而要求征用某块土地，其行为并不影响市场价格；而且，为相同目的购买该土地所支付的价格也不能作为证据被接受，也不能理所当然地作为确定不动产市场价格的比较基础。
如果在对某一不动产的征用程序开始以后，才进行该不动产的买卖，这种做法一般是不予认可的。正如任何其他强迫性交易一样，因征用的威胁而达成的买卖并不说明市场价格高低，因为它违背了买卖必须基于双方当事人自愿这一基本原则；而只有基于自愿达成的买卖才能作为反映市场价格的依据而援用。假如出卖人不是出于强迫才出卖财产，我们有理由相信出卖人期待一个较高的价格。美国也有一些法院认为，当买卖双方中一方享有征用权，而买受人没有采取具体措施行使其权力时，单就上述事实本身并不使交易具有强制性。
也有可能出现征用人支付的价格高于市场价格的情形。如果不动产买受人支付了一个特殊价格，该不动产销售证据不予认可。然而，如果征用机关急需某块土地，为避免征用程序的迟延和不确定性，它很可能支付一个额外费用以便与所有人迅速了结，显然征用机关此时支付了一个普通买受人不可能得到的价格。而且，征用机关和所有人议定的价格可能包含了对所有人剩余土地的损失补偿。因此，不能简单类推为确定那块土地市场价值的类似不动产的市场价格证据。
为使类似不动产销售证据可被接受，必须辨别清楚类似不动产和被征用不动产的某些基本特征。一大片土地和一块非常小的土地的显著区别在于：小块地通常是可供开发的细分地产的一部分。一般而言，被细分为许多小块的土地与未被细分或以英亩计量的土地并不相似。由此，划分为小块的土地的售价不能反映以英亩计算的土地的价格。开发细分地产的可能性及此过程的成本支出造成了该块土地价格的不确定性。仅有细分方案并不足以使土地特性从英亩计数改变为细分的不动产。即使两块土地最大且最优用途相一致，若其中一块已列入规划，则一块地的售价也不能代表另一块的价值。一大块土地可能会有与小块地不同的利用方法，即使这一大块地将被划分为与小块地相同大小的若干部分。将大块地划分为小块地的准备工作所耗费用以及出售各个小块地的时间因素都应考虑在内，因而，上述的大块地和小块地二者并没有可比性。小块土地所有人因某些因素可能会要求额外补偿，而利用小块土地价格来计算将被划分为若干小块的大块土地价格，则使大块土地所有人在无需付出必要劳动和耗费多余时间的情况下获得意外之财。
四、购买价格证据、购买要约证据和出售要约证据
1、购买的价格证据
除了类似不动产销售证据之外，需求该地产的买受人所支付的价格也是决定该地产当前价值的最重要考虑因素之一。如果被征用土地的所有人购买该地产的时间迄今并不遥远，那么该所有人关于最初支付地价的证据应予以采纳。然而，即使买卖时间距离被征用非常接近，其价格依据也并非结论性证据，而是仅仅作为已提交的众多证据之 一被加以考虑。这种证据通常由征用者用作独立的价格证据，或用来驳斥土地所有人提出的针对该地产更高的要价。土地所有人可能会辩称：因为陪审员们一定会使所有人认识到征用中无利可图，一旦陪审团成员知晓土地所有人支付地价的多少，所有人要求公平审判的机会就被剥夺。然而，法律赋予土地所有人有权证明自取得所有权时土地价值就已经上涨。此外，有时陪审团可能收到一些有关该地产被征用时合理的不动产市场价格的特别说明以及基于不动产所有人取得不动产时是有利润的交易(即有利可图的交易)的特别说明。
认可购买价格为证据的基础在于：土地所有人购买不动产时支付的价格就像类似不动产销售一样，是市场价格的反映。因为被征用的不动产与类似不动产之间的差别有可能降低类似不动产销售作为证据的价值，所以，与类似不动产销售相比，它可能是更好的价格证据。
在援用被征用不动产的购买价格作为证据时，必须表明其购买迄今并不遥远，以不妨碍其作为判断当前价格的合理判断标准。如果被征用不动产明显增值或因增建了许多添附物而致使其价值发生了显著变化，则该不动产的购买价格证据将被合理排除在确定不动产当前价值的证据之外。
2、购买的要约证据
征用机关通过行使国家征用权而做出购买土地的要约，不能作为该不动产价值的证据。土地所有人能够与征用机关自由协商，不会因要约未被接受而受到胁迫，这是要约可作为证据的一般原则。同样地，征用人为了避免支付审理费用或额外报酬的风险，可能发出一个高于普遍认可的不动产市场价格的要约。土地所有人不能视该要约为征用人预先的让步，并以此来证明不动产的市场价格高于征用人在法庭中主张的价格。基于这个原因，大多数法官都不把购买不动产的要约作为确立市场价格的依据：大多数情况下，这是反映发出要约的人关于土地价格的看法的一种间接证据。在这个问题上他可能知之甚少，从而使其看法毫无价值也不会被接受。他可能出于某些与其价格无关的特殊目的而想得到该地产。
而且，通常很难确定潜在购买者的善意与资格。然而，也有其他法官认为，距离征用开始的合理时间内作出的购买土地的善意要约，如果要约人既有诚意又有能力缔结这桩交易，则该要约可以作为独立的价格证据被法院采纳。该证据的价值及要约的善意是陪审团要审查的事实。然而，在任何一个案例中要约的诚信善意都未得到证明，故这种案例为数甚少，因为当事人了解该不动产且可对其进行交叉盘问，那么只要受要约人能够提供证明来证实要约的合法性及其基础，法院则更有可能接受其为证据。
另外，在从采纳购买要约作为证据的美国法院判例中可见：若所有人与要约人之间存在特殊的关系，则会导致购买不动产的要约证据不被接受。因为这种特殊关系表明可能存在特殊的要约价格或该关系可能影响要约价格。因而，如果相邻的土地所有人为了扩大其经营规模而发出的购买该相邻不动产的要约，或者是已在某不动产处建立了良好关系的承租人谋求从出租人手中购买该不动产，这种要约对要约人而言具有一种特殊的价值，而对普通不动产所有人而言，这种特殊价值并不存在，因而这种要约当然被排除在证据之外。
3、出售的要约证据
在征用开始之时或其前后，土地所有人发出的以低于现在要求的价格出售不动产的要约，一般被用作对抗土地所有人征用补偿要价的证据。作为一项基本的证据规则，争议中任何一方的言行都可能作为证据来对抗其主张的利益。土地所有人有权对其要约作出解释，陪审团可能相应地据此衡量其证据。如果在征用程序开始前，土地所有人已经签订出售不动产的协议，且无相反证据证明合同签订并非是出于自愿(即该合同签订是双方真实意思表示)，则合同中双方协议达成的购买价格可作为衡量不动产价值的证据。尽管在某些情形下，购买的要约可作为证据使用，但是在没有约束买卖双方当事人的合同存在情况下的购买选择权，不能用作确定土地价值的证据。这对选择权人支付对价或者土地所有人必须以所选择的价格出卖土地没有什么影响。只有在选择购买权得以履行且当事人之间存在合同时，选择购买权对于潜在的买方才是有约束力的。这种购买选择权也不能表明买方所要支付的价款。允许买方取消买卖的双方业已签了字的合同是买方享有购买选择权的合同，因此，该合同不能用来确定土地价值。然而，分期付款买卖合同却可被用作证据来确定土地的价值，因为该合同具有约束力，而且据该合同所要支付的当前款项明晰可见。
五、不动产所有人的价值证据
1、不动产所有人的价值证据的可采纳性
为确定公平市场价值，被征用不动产所有人提交的被征用不动产价值的证据是应该无条件被接受为证据使用的。因为不动产所有人了解购买被征用不动产的价格、该不动产可能的用途、租金、收入总额及与被征用不动产相关的其他费用，所以这种基于不动产所有人与不动产的关系而产生的对该不动产的特殊认识使该不动产所有人的价值证据应当无条件被采纳。同样，基于代理人对其财产的了解程度，该原则可扩展至对土地有控制权的全权代理人的证据意见。
2、不动产所有人价值证据的分量
征用方可能拒绝认可不动产所有人的价值证据，理由是不动产所有人关于价值的意见没有根据，或指出这类证据意见存在固有的偏见。对不动产所有人而言，其所提交的证据的可接受性并不以该不动产所有人在不动产上的活动为前提。不动产所有人可能没有充足的证据基础，其提出的证据也可能因追逐高额补偿而被歪曲，故征用方有权仔细盘问财产所有人。经过听取不动产所有人的证据和仔细盘问后，审理事实的法官可以确定其证据所占的分量。
3、不动产所有人对不动产价值的陈述
尽管不动产所有人可证实其关于不动产价值的意见，但通常不动产所有人先前对土地价值作的庭外声明也可用来对抗其利益诉求。一般而言，在陪审团看来，如果不动产所有人对财产价值的认可是在接近征用时作出的，则该认可是具有法律效力的，该认可可用于对抗其利益诉求。除此之外，只要这种认可不被视为过时，以前的所有人对财产价值所做的陈述可能用来对抗后来的所有人。同样，出售被征用财产或部分征用中的剩余部分的要约都可能构成法院认可的证据。
尽管财产所有人的陈述可能构成法院认可的证据，而其他的土地所有人呈交的或由政府部门或第三方在非征用程序中准备的评估等通常都不能用以对抗财产所有人。这些评估通常不用于确立公平市场价值，它们也不能表明土地所有人出售征用财产所要求的价格。由于这类评估构不成公正的市场价值标准，通常对不动产进行税额评定的估价也不作为法院认可的证据。同样，资产负债表通常反映该财产的成本，而不能解释说明因征用导致的财产增值或因损耗而导致的贬值，故不可视为该财产的价值证据。
六、专家证据 在美国征用补偿实践中，没有一个简洁明了的公式可以确定不动产的价值，也没有一成不变的估价规则。虽然类似不动产销售是一种比较可靠的证据，但其他形式的证据也是可取的，专家的证据就是其中的一种。类似不动产销售证据通常是经由专家证据提出的；确定被征用财产的价值大都以专家意见为基础，比如怎样权衡各种类似不动产销售、怎样区分被征用的财产与被比较的财产等。
在美国，联邦各级法院都会接受不动产专业人员对被征用财产价值的专家意见，因为这些专业人员除了有一般的不动产知识外，还熟悉与被征用不动产相似的不动产的价值。这种情形既适用于联邦征用行为，也适用于州与地方的征用行为。
如果某位专家有必要的知识和经验，而且熟悉有关数据并查验过该征用财产，他可以在其熟悉的实践领域之外证明该财产价值。因为，虽然专家对该领域不是很熟悉，但通常会影响到的不是证据的合法可采纳性，而仅是其专家意见和证据的分量。然而，这些专家意见必须以该领域专家所信赖的一套信息为基础。受案法院会自行判断这些事实或数据是否符合最低可信赖标准。在某个专家意见的前提基础确定后，另一方若想推翻此类证据，即想要证明某专家的意见不符合可信赖标准，那么举证的责任由其负担。
1、专家证据的基础
除了具有房地产方面的一般资历条件外，专家还必须了解被征用财产，他必须了解被征用财产附近的财产价值情况，熟悉该不动产或至少调查过该财产。仔细检查这些因素足以成为专家证据的基础。通常情况下，专家无需依靠类似不动产销售证据，专家使用或不使用类似不动产销售证据以及他在征用财产和该地区的经验都是证据的分量问题，而非证据是否被接受的问题。专家们应考虑到构成市场价值和确定价格基础的所有合理的因素，然而，考虑不到某些因素也未必使其意见不被接受，但会影响到该证据的分量。
联邦证据法第七百零三和七百零五条规定：作为专家证据基础的事实本身并非一定要得到认可，但允许专家出示此类证据。一些因素不能单独作为证据，但这不妨碍专家在形成某种意见时考虑它们。举例来说，某专家可能基于传闻证据形成某种意见，因为他不能证实这些事实的真实性，只能通过说明结论来证实。然而，当证据不具有法律关联性时，即使它冠以专家意见的名义，也可能根本不会被陪审团讨论，这就要求专家有基于这些事实合理的考证。因此，当专家表述的意见是建立在不动产范围内的类似不动产销售的基础上时，他无需询问类似不动产销售具体的买卖双方(但该意见应当是以不动产的审查、公共记录和不动产所有人的证据为基础的)。
评估专家可能会在征用财产市场价值的意见中综合考虑被征用财产被重新规划的可能性。预期的买主在合理表明这种规划很有可能变化时，也会在估价中考虑这种变化，因此法院在征用诉讼中应该接受此类证据。针对重新规划的可能性，法院和专家们都会考虑的一些重要因素包括：附近财产的重新规划、种植模式、用途方式的变化、附近土地的特质、该区域内对某种土地使用类型的需求、其他区域在价格上反映预期重新规划的同类或相关不动产销售事例、被征用财产和附近不动产的物理特征等。在某些情况下还包括规划法令存在的时间。专家也会考虑重新规划的可能性，但只为证明重新规划的可能性而聘请专家可能不太合适，因为预测此种结果的专家报告通常不被法院认可。该类证据的最终裁量权在法院，当法院确定支持重新规划的证据不足时，陪审团就无权听证这类证据，它将被排除掉。
2、专家证据的获取
没有人在土地、土地评估和房地产开发等所有方面都有渊博知识。出于这种原因，土地所有人的律师应召集一些评估师、土地规划师、工程师和适合委托所涉及问题的其他顾问。提供证据的专家和一般专家的性质不同，所有专家都需要证明技术方面的能力，提供证据专家也必须展示证据方面的能力。有时土地所有人的律师会面对委托人早已组织好的一队专家或部分专家。但此时律师也应毫不犹豫地建议聘请新专家来提供证据(这些专家不但有技术知识而且还有能力以让法官信服的方式评论该财产)，不应被委托人对专业知识领域的选择所束缚。在进行征用案件的诉讼时也会涉及其他专业领域，如果需要，律师应准备建议他的委托人重新聘请这些领域的专家，把这些新的问题委托给他们。
选择专家时，土地所有人的律师应当仔细调查专家的背景、他们在证明方面的经验及他们以前都为哪些人作证过。例如，伊利诺伊州的法律阐明，允许询问不动产专家在为支持方或反对方提供证据方面的收入占总收入的比例。这样可以确认专家通常是同支持(开发)方还是同反对(开发)方联盟。这些倾向会被询问，不管有帮助或是有害都得让推荐该专家的律师知情。
3、专家证据的提交
诉讼一方必须有机会确定专家证人的合法性。陪审团可能基于专家的背景和经历确定专家证据的分量。即使对方愿意承认该证人是不动产领域的专家，诉讼一方也应提交专家身份证明及其经历的文件是专家证据的一部分。
提交专家证据应按照下列顺序：①专家的资历；②专家对征用财产的意见；③意见的基本理由。其中，专家资历会考虑到该专家曾在何地评估过不动产、从事评估活动时间的长短、个人评估经验以及评估意见被采纳的百分比等要素。
大多数法院允许一方请出对方聘请的专家。对于一名专家的意见和考察结果，诉讼双方都有权提呈，以此作为支持其立场的部分事实。房地产评估师的意见不能成为某方的特权，也不属于先聘请专家的那一方。
关键词：收入证据；添附物成本证据；类似不动产销售证据；专家证据
美国行政征用补偿市场价值计算方法诸多，对被征用财产进行补偿时，征用机关不会凭空想象诸多不同标准来进行不同的补偿；也不会依据同一标准对不同财产逐一进行补偿。当被征用财产人认为补偿不公时，也常常会诉诸法院。无论是由征用机关进行公正补偿，还是由法院作出公正补偿判决，均系于证据。所以说，证据成为补偿能否落到实处的关键所在。
一般来讲，美国征用补偿可采纳的证据包括收入证据、添附物成本证据、类似不动产销售证据、购买价格证据、购买要约证据、出售要约证据和专家证据等。本文以美国3位著名大律师Theodore J.Novak、Brian W.Blaesser和Thomas F.Geselbracht，所著condemnation of property-practice and strategies forwinning just compensation(John Wiley&Sons，INC)一书为蓝本，结合其他相关文献资料和研究成果，逐一解读上述证据类型，以期为我国相关征用证据研究提供借鉴。
一、收入证据
在美国行政征用实践中，从财产上获取的租金收入可作为确定其公正市场价值的证据。但是，从财产上经营的商业获取的收入在征用实践中通常不被采纳为证据。
1、租金收入证据
租金收入可被采纳为证据的关键在于：租金收入必须获自财产自身，而非在财产上经营商业的结果(因为该种结果可在任意一个财产上实现)。为了能够合理推算出被征用财产的价格，租金收入应当扣除有关支出费用，并将纯收入资本化以获得该财产的市场价值。实际的租金表明该被征用不动产存在公平市场价值，因此，即使没有合理的资本化分析，租金收入仍可被采纳为证据。美国法院一般认为：善意取得的租金必然要影响到价格，其潜在的购买者在计算市场价时要考虑正常交易中的租金和其他因素。租金收入反映出的是财产自身所能创造的收入。如果将之合理转化为资本，该定期收入便表明购买者为该财产而可能支付的价格。所以，为确定公平市场价值而对财产价格进行检验的最好方法之一是：财产以其最大和最优用途出租，并按市场价率转化为资金。另外，在美国征用实践中，临近征用时实际收到的租金也常用做征用补偿证据。
获自于不动产自身的租金收入虽然在某种意义上也构成商业收人(即从出租财产这一业务中获得)，但是租金收入并不受排除商业收入作为确定财产价格的证据的一般规则的约束。在区分租金收入与其他商业收入时，所要考虑的因素包括土地所有人在从财产中获得收入时付出的努力大小，收入是从财产本身获得还是从财产上所从事的业务中获得等。例如，在某案件中，法院认为进行判决所依赖的关键性问题是：该(租金)收入是通过对财产的使用而创造出的还是由土地所有人的技术和劳动所创造出来的。依据惯例，法院认定来源于对土地和土地之上建筑物的使用而获取的租金收入为征用补偿的证据是合理的。
认定为证据的租金收入，必须来自非各方恶意串通的正常的交易，它不能是有利益关系的组织之间所达成的协议。无论是个人之间还是组织之间的有关联关系的当事人之间的租赁均不可能反映出市场租金额；这种“关联交易”租金额可能少得不正常，或者不动产所有人为获取高额利润而将租金定得虚高。例如，当独资企业雇佣了一家公司仅有的两名股东(该独资企业为这些股东中的一人拥有时)，该公司和该独资企业间的租赁就不能被认定为可接纳的证据。在任何情况下，有关联关系的实体间的租赁价格均不能精确反应正常交易下的租赁价格，均不可作为证据被采纳。
特定的租赁条款因租金收入可能被采纳为证据而突显出其重要性。依据租金收入对土地进行的估价并不受租约中“如遇征用终止租赁”的条款影响，土地所有人有权就如同征用没有发生那样获得补偿。征用方也不得主张征用财产的行为连同租约一并消灭(如同租约从未有过)。若征用终止了租约，那么不动产所有人应当就租赁的价格获得补偿。租约中的征用条款是在征用发生时为出租人与承担人间的合约提供证明，而非产生征用时的当事人间的合约。在美国行政征用补偿实践中，扣除保险、维护和管理费用后的纯租金收入(而非租金总收入)是确立财产价值的合理决定性因素；多数美国法院认为如果其他财产在性质上与被征用财产相似，那么其他财产的可比租金也可以被采纳为证据。采纳还是排除这类证据在受案法院的自由裁量权范围之内。另外，土地在合理的不远的未来可能被投入的最能获利的用途，也是当事人所展示和考虑的证据。
2、租金的资本化
为根据租金收入确定财产价值，有必要将财产的纯收入资本化。在将收入资本化的过程中，预计从财产上获得的、未来的纯收入按当前情况进行折算，算作是投资回报和摊付(分期偿还)投资。虽然一些法院一直坚持认为只有缺乏由类似不动产销售所确定的市场价值时，收入估价法才可被采用，但是其他法院也声称如果被征用财产是商业上创造收入的财产，那么最合理的估价方法便是收入估价法。并无确定规则的资本化率能反映市场比率，即投资市场所要求的从资产上获得的被征用财产已使用年限、类型、情形和位置的利润比率。必须有实际的数据来支持陪审团所采用的资本化比率。法院还可以且应当考虑与连续不断的租金收入相关的其他因素。进而，对于陪审团来说考虑空白的保留地也是适当的(即使当财产征用之时该财产已百分之百被占用)。另外，也应考虑纳税、维护和管理费用，仅仅根据对连续不断的租金收入补偿，而未折减去成本，将导致估价超过财产所有人实际上从财产中获得的收益。
3、不能被采纳为证据的收入类型
仅仅对租赁的出价通常是不能被采纳为证据的。这种出价一般不能真实反映财产的市场租赁价值。租赁出价者没有机会受到交叉质询，他可能对土地的真实价值不甚了解，或者对于出价者的目的而言，由于该财产的作用是独一无二的而过高地出价，却与财产的真实价值无关。而且，当这种证据来源于土地所有人时，它对于土地所有人而言是有利的，并且难于查实，故租赁出价不能作为估价证据而被采纳。即便如此，仍有一些美国法院认可由并不存在的但与不动产的最高、最优用途相符的建筑物的预期租金。不动产所有人并非必须将不动产投入其最大、最优用途之中；而且，因不动产用于其他目的而获得补偿时，不动产所有人不应受到处罚。所要征用不动产价值大小是通过开放的市场来确定的，而非相对于不动产所有人而言的 价值。因为相对于不动产所有人而言的价值可能由于不动产所具有的对于不动产所有人而言独一无二而又不适用于他人的特殊用途而较为高昂，或者由于不动产所有人未将财产用于其最大、最优用途而极其价廉。开发商常常长时间占有土地，等待开发的最佳时机，他们会在某一时间取得被征用土地，按照空白土地的标准给予所有人补偿；然后占有空白土地却不开发。这种做法是与公正补偿原则相冲突的。
处于计划阶段相关的未被精确计算的利润或租金的数字不能被采纳作为证据。征用诉讼是对自由市场确定的被征用财产价格的有序探求，证据的可采用性依赖于对可能的预定用途的合理展示，不允许当事人将诉讼变成对想像的和不真实的数字的辩论。
二、添附物成本证据
成本估价法是最具争议的估价方法。它将土地和建筑物分开看待，同时又将两种因素结合起来确定添附财产的价值。当确定以成本估价法来评估被征用财产市场价值时，应采纳增加财产价值并适应于土地用途的添附物成本证据。正当补偿的原则要求土地所有者得到与被征用财产完全相等的金钱补偿。一般原则是根据可能的购买者就财产所愿意付出的价格来确定公平市场价值。建筑物和添附物是可能的购买者所要支付的价值的一部分，因而应当成为法院接纳的证据。添附物的成本证据只有在该添附物影响到被征用财产的价值时，才是相关联的。除非添附物提高了土地价值，否则土地所有者便不会基于该添附物获得补偿。当可能的买主寻求的仅仅是土地，而不对添附物出价时(例如在建筑物破败不堪或建筑物不利于该地产最大最优用途的情况下)，土地上的建筑物的成本就不是相关的。然而，当土地被高度开发，而且这些添附物非常适合于对土地的利用时，该添附物证据就应当移交法院来考虑。另外，添附物对于征用者没有用途这一事实也并不影响该证据的可采纳性。对财产进行估价依据的是它在市场上的价格，该价格的高低与征用者无关(即不受征用者影响)。
添附物成本证据通常通过以下3个步骤获取：①对土地进行估价；②确定将土地上的添附物再造和替代的成本；③推算出累计的贬值。财产所有人应被置于同征用之前相同的位置是添附物成本证据可采纳性的理论基础。这就要求考虑到直接成本和间接成本以及对贬值的合理推算。一些美国法院曾指出，成本法为估算被征用财产价格设定了上限，其理论依据是：可能的买主为财产所付出的价额不会超过取得另一块地的费用加上在此新的地点建造相似的添附物的费用。买主通常都能找到一块添附程度相似的、价格更低的土地。因此，利用成本法为财产价格所设置的上限在大多情况下不能通过市场协商的方法获得。
1、添附物成本证据的可采纳性
因为成本估价法旨在产生财产估价的上限，因此，美国各州法院基于此方法对证据的认可各不相同。有些法院认为采纳添附物成本证据的前提是无其他估价证据可用。只有当建筑物有特殊的用途，就此用途而言，没有可靠的类似不动产销售信息或市场估价，这种证据才被法院认可。“这种证据仅仅因为没有它便不能证明所要征用财产的价格时方应采纳，通常的规则则被弃之不用”，在这种情况下，法院决定是否认可添附物成本证据的关键因素是市场估价证据的存在与否。有些法院认为：“添附物成本证据的采纳，虽然可能更容易达成某种解决方案，但恰恰使合理的解决方案更难获得”。因此，即便是无其他市场价值证据可采纳，添附物成本证据的采纳与否依不同的法院而各不相同。
被征用者可否提出添附物成本证据这个问题主要是州法律上的事。例如，在佐治亚州的一个案件中，法院认为：虽然其他估价途径可以利用，别的法院可能排除添附物成本证据，但这并非佐治亚州的法律；当查明被征用财产并非唯一且因此取决于市场估价时，仍可采纳添附物成本证据。最后，即使可以得到足够的市场估价数据，一些法院也会基于全部添附物成本判令给予被征用财产以补偿金。该补偿依据的是把土地所有人恰好放到征用尚未发生的位置上的公正补偿原理，而非仅仅信赖于该财产公平市场价值。
2、添附物成本证据构成要素
成本估价法所依据的基本原理是：使财产所有人刚好处于与征用前的相同的特定状态。这可能既包括劳务、材料等的直接开支，也包括管理和专业上的费用、理财费用、利息、保险和纳税等间接开支。这一基本原理也包括对折价的合理扣除，若不扣除折价将会给予财产所有人超过财产价值的补偿。
其一，土地、劳务和材料等直接支出之外的费用证据。即使土地所有者在征用过程中获得再安置费用(替代成本费用)，因而能够购买再安置(替代)的土地并建造替代建筑，但还是有许多在土地、劳务和材料这些直接开支之外的费用存在。
如果依据成本估价法的补偿意在置土地所有人于征用尚未发生前同样的状态，那么随之而来的就是土地所有人有权获得的伴随于再安置的费用。美国判例法支持对于理财费用、建筑者经常性开支和利润、履约保证金、建筑师费用、许可费、法律事务费的补偿，这些(需补偿费用的)决定是根据这些费用在被征用财产重新安置中是合理和经常的费用这一事实而做出的。
其二，折旧费用证据。在确定补偿金额时，成本估价法要求扣除被征用财产的折旧费用，否则土地所有者就会得到意外之财——卖出陈旧的建筑，获得新建筑的费用。当公正补偿要求土地所有人不因征用而处于劣势位置时，行政征用也应将土地所有人置于更优势的位置。折旧包括物理上的变质(损坏或损耗)、功能上的过时和经济上的过时三个方面。因为任何建筑(除非崭新的)都要受到某种程度的损坏或损耗，故物理上的变质(常指损坏或损耗)几乎总是被考虑在内。功能的过时是指由于设计和技术方面的发展(非损坏或损耗)而使建筑物存在内在的功能不足。功能上的过时有时为替代成本和重建成本之间的差距所证明，即：用功能相当的建筑物取代原建筑物要比重建一个完全一样的复制品费用低廉。因功能过时造成的扣减虽然保障了土地所有人某种功能上的替代，但也可能剥夺土地所有人建筑物上难以确定价值的某些特质，诸如建筑上的整体性或者审美上的特征。这些特征虽然未增加建筑物特定目的用途，但却增加了建筑物的价值。基于这个缘由，法院可能拒绝采纳因为功能上的过时而扣减补偿金的证据。最后，经济上的过时包括因为诸如周围环境或区域的变化或财产的税评估的变化等外部影响或环境影响而可能导致财产价值减少(或增加)的因素。
虽然从替代成本中扣除折旧是恰当的，因为它可以防止土地所有人获得比征用未发生时更多的补偿金，但财产的某些特性却可阻止折旧扣减(尽管物理上的折旧明显存在)。这在得不到恰当替代证据时尤其适用，例如：在某案件中，当旧的加油站设施的使用价值和新的替代设施相同时，法院判决土地所有人就个人加油站的主体设施的搬迁费用获得全部补偿(而未因折旧而进行扣减)。法院 推断认为土地所有人在以新的设备或建筑物替换旧的设施时并未获得真正的好处，因而不应被要求以折减征用补偿金的方式对其设施支付补偿。
三、类似不动产销售证据
在行政征用程序中，起关键作用的、最重要的问题是不动产价值。然而，没有完全相同的两块地产，也没有完全类同的添附物，故不动产价值评估并无确定的标准，无法找到一个分类或分级的方法来对应现存的价格清单。正因为没有如此的评估标准，所以邻近被征用不动产的类似不动产的真实交易就被视为评估被征用不动产价值的最好证据。临近被征用不动产的销售可能是判断被征用不动产价值的最有说服力的依据。需要加以注意的是，相似性是类似不动产销售被接受为证据的关键性条件。
1、类似不动产销售证据的可采纳性
类似不动产销售(信息)证据至少有以下两种用途。首先，法官可以将其作为直接判案的重要依据；其次，专家意见也可以其为基础，对该证据作出专家分析。一般而言，如果符合以下几个条件，该销售作为证据可以被接受：①买卖是善意的；②买卖是自愿的；③买卖发生在相关期间内，也就是说，在近期内该不动产市场没有发生重大变化或者在这段时间类似市场价格没有改变；④交易的不动产基本上类似被征用的不动产。
类似不动产销售证据的可接受性并无非常固定的判断规则。受案法院有权基于对这些销售材料的审查来确定其是否可被接受为证据。由于相似性的因素是主观的和细致的，类似不动产销售显然不能发生在相互关联的主体之间，由不同的主体或公司实体(而非相关联实体)之间的类似不动产销售通常被采纳为证据。
2、法官的自由裁量权和相似性的构成要素
在美国行政征用补偿诉讼中，主张证据可接受性的一方负责证明相似性。在对不动产的净收益的资本化利用或成本估价法可能过高反映不动产价值时，征用机关通常引用类似不动产销售作为证据⑥。法官对此拥有最终的自由裁量权，因此，法官极有可能性接受这个证据并说服陪审团给出合理的估价。受案法官在作出证据的可接受性规则时，应当权衡类似不动产交易作为证据的利弊，以免使所依据材料误导陪审团。
在大多数司法裁判中，与被征用不动产相类似的不动产买卖的买受人自愿偿付的价格毫无疑问会被接受为证据。其能否作为证据被采纳，取决于两处不动产的相邻程度和出售时间的接近。由于没有两块土地是完全一样的，因此，我们现在必须既得考虑两者的不同，又得允许对两者的差异做出合理的解释。如果两处不动产基本上相似，尽管存在不同，根据一处的售价得出另一处的价值也是合理的。在大多数案件中，双方当事人都提供各自的类似不动产的证据，这就要求陪审团不仅区分被征用不动产与类似不动产，而且要在几处类似不动产中进行甄别。
在诉讼过程中，陪审团不可能只听取一方当事人提供的专家证据。相反，陪审团通常比较被征用不动产与双方当事人提供的几处类似不动产证据的相似性，以此为基础在几处类似不动产证据中寻找公平的解决办法。类似不动产证据可被接受的4个相似性构成要素如下：
第一，地理位置的邻近。在美国行政征用补偿诉讼实践中，并无标准的法律规定来判断何为地理位置临近。但类似不动产既应合理地接近被征用不动产，其所处的地区又应与被征用不动产所在地区有着相同的基本特征。对比美国相关民用住宅与工业建筑的征用补偿案例，不动产所在位置对民用住宅更为重要，其价值的高低部分取决于交通的便利与否。然而，仅仅地理位置邻近并不确保实质上的相似。一块价格高、土地肥沃、受人青睐并可能升值和改良的土地也可能与一块贫瘠、寸草不生且无人光顾的土地相毗邻。
第二，销售时间的临近。除了地理位置接近，类似不动产销售在时间上也应足以接近，以便合理评估被征用不动产的现行市场价值。在一段确定时间内，某处房地产的市场价值，甚至整个房地产市场都能也都在发生着巨大的变化，所以临近的销售时间是一项法院评判类似不动产销售证据能否采纳的重要因素。类似不动产的出售和不动产的征用间隔一段时间，并不绝对导致类似不动产出售作为证据不被采纳。仅仅在两者相隔期间内市场发生了显著变化致使不再依赖先前销售时，才不能作为证据被采纳。在类似不动产销售至征用程序开始这段期间，被征用不动产作为证据的前提是该地区的市场价值没有产生实质性变化。另外，不动产类型也会影响类似不动产销售时间临近与否。例如，工业使用的不动产的买卖频率较民用住宅不动产要少得多，因而判断其类似不动产买卖及时性的跨度也较长。
第三，用途的相似。除了地理位置接近和时间临近两个因素之外，在采纳类似不动产销售证据时还应考虑其实际用途是否相似。该类似不动产必须具有与被征用不动产潜在的或实际上一样的最大和最佳用途。当根据不动产的最大且最佳利用期间所发挥的特殊性能而对其进行评估时，其附近已售不动产中的任何不相似处通常变得无足轻重。然而，当不动产所处的城市位置和街区最大且最佳用途不同时，类似不动产的销售证据就不被接受。尽管要求两者的用途须一致，然而，并不要求将两者比较时被征用不动产具有与类似不动产完全一样的用途，只要被征用不动产在久远的将来能发挥潜在的与类似不动产一样的最佳用途即可。
第四，规模的相似。类似不动产和被征用不动产在规模上必须相似。如果两块不动产面积差别很大，就不能就将它们进行比较，相关证据也就不能被采纳。例如，由于缺少判断相似性的实质要素，在还能使用其他可类比的土地来计算时，通常不能根据一片5英亩土地的价值去评定一片40英亩的土地的价值。
3、类似不动产销售证据的提交
作为一个基本原则，类似不动产销售是否作为证据被采纳取决于法官对所称为类似的不动产的相似性、添附物或其他特征做出的合理判断。
在类似不动产销售证据提交法院前，通常会有庭前听证程序。在没有陪审团出席的听证程序中，法官会审查类似不动产销售的具体特征。如果法官认为所谓类似不动产的销售具有可比性，其销售情况将被提交到陪审团。在听证程序中，法官无需对类似不动产销售证据做出评价，陪审团可审查销售情况并权衡该证据的重要性。然而，当陪审团产生争议时，由法官来决定类似不动产销售情况的表面价值是否比其潜在价值更重要。
通常向法院提交的证据是类似不动产销售的价格及日期。在描述类似不动产销售时只需要为数不多的因素，但销售价格必须弄清。两块土地一起出售的一宗买卖，其总价格不能作为任一块土地单独出售的依据，但是，如果每一块土地的售价确定且相互独立时，才可能作为彼此单独买卖的依据。同样，某一项土地交换也不会作为证据被采纳，因为缺少一个客观的市场价格供陪审团参考。将整个类似不动产买卖合同作为判断依据是没有必要的，只需销售价格和销售日期就足以满 足要求。但是，销售的因素往往通过合同、契约和不动产交易税申报单来证明。有些判例还要求提供其他材料举证，例如不动产的鉴定或其近期报告书等。
因为没有两处不动产一模一样，类似不动产与被征用不动产在某些方面也不尽相同。陪审团将要了解的差异可以也应当被指明。在美国行政征用补偿判例中，很多法官不主张将大量不相似性因素分离出来，以确定它们的数量并排除到考虑之外(即扣减掉不相似因素)，进而得出类似不动产的销售价格，因为这可能使陪审团陷入附带诉讼的调查过程中。通常，陪审团一般得不到关于类似不动产证据的特殊说明。即便有该问题的说明，也往往只是找出一些证据并作不必要的强调而已。一般来讲，类似不动产销售合同只有缔结于估价之前，该销售合同才可作为证据为法院采纳，在美国征用补偿实践中，该规则并非一成不变。只要在短暂期间内市场没有发生显著变化且价格没有受到征用程序的影响，在估价开始后短期内缔结的买卖也可能被视为类似不动产销售，也可作为证据为法院所采纳。征用后的不动产销售证据一般也可用来证明余下地段的不动产价值，该证据采纳与否属于受案法院的自由裁量权。
4、不被接受为证据的销售类型
如上所述，征用诉讼程序的目的是为了确定被征用不动产的价值，其价值量就是一个假设的买受人愿意支付给一个假设出卖人的对价。类似不动产销售可以接受为证据的原因在于：它客观反映了在公开市场中，出于自愿的当事人双方交易类似不动产所支付的价格。然而，尽管双方当事人之间没有密切关系，用作证据的某些类似不动产交易仍然会因为其他特性而不被接受。
第一，集合不动产销售证据。为了完整地占有集合不动产，拥有一批不动产的买受人可能被迫购买某处具体不动产而支付额外的费用。这种集合不动产的买卖并不能反映所购土地的真实价格，因此，一般不被当作类似不动产销售证据。同样地，为了相毗邻土地上现行的生意而购买土地的买受人，不能认为他购买这块土地支付了公平的价格，因而这种买卖一般不被视为类似不动产买卖。上述买受人为了其所需不动产支付了一个特别或专门的价格，其与该不动产之间存在一种特殊联系，正是这种特殊联系才使买受人为购买该类似不动产支付了特殊价格。集合不动产销售证据适用“谁主张，谁举证”原则，如果不举证，则适用通用的可比性原则。
第二，强制销售证据。运用类似不动产交易判断市场价格的关键因素之一是买卖必须出于双方当事人自愿。也就是说，在美国行政征用补偿诉讼中，美国各州法院一般不认可强制销售证据。征用法中使用“强制销售”来描述在不动产交易中强制性因素足以影响到出卖人，以至于买卖的缔结不能公平合理地反映市场价格。类似不动产交易必须是非强制的交易，出卖人必须有权让众多的买受人自由地去竞争。在买受人中自由竞争会产生出最高的价格。非强制销售因素确保了出卖人不会低于保留价出售不动产。只要证据表明有以充足的竞买出价得到的市场价格，通过拍卖程序达成的买卖一般认为是可接受的证据。因此，当一宗拍卖宣传充分，并向所有竞买人公开，竞买人能充分参与，并且拍卖活动在众所周知的能反映市场价格的地方举行，则由拍卖而得到的价格被认为是可以接受的证据。
征用的主体，尤其是征用人经常试图引用一些征用机关的土地买卖作为类似不动产销售证据。然而，一般来说，在征用程序中，处于财产将被征用的威胁而达成的买卖是强迫性交易而非自愿性交易，因而不能被接受为证据。一位法官对强迫交易的情形作了如下描述：当不会有其他的购买人，而且出售人无权拒绝出售时，出卖人要么接受要约中的价格，要么等待迟延的、不确定的、复杂的法律评估程序。出售人只能选择其经过妥协而达成的确定的价格，而这一价格并非是市场价格公平合理的反映。
美国联邦政府或其他政府机构为实现某一特殊目的而要求征用某块土地，其行为并不影响市场价格；而且，为相同目的购买该土地所支付的价格也不能作为证据被接受，也不能理所当然地作为确定不动产市场价格的比较基础。
如果在对某一不动产的征用程序开始以后，才进行该不动产的买卖，这种做法一般是不予认可的。正如任何其他强迫性交易一样，因征用的威胁而达成的买卖并不说明市场价格高低，因为它违背了买卖必须基于双方当事人自愿这一基本原则；而只有基于自愿达成的买卖才能作为反映市场价格的依据而援用。假如出卖人不是出于强迫才出卖财产，我们有理由相信出卖人期待一个较高的价格。美国也有一些法院认为，当买卖双方中一方享有征用权，而买受人没有采取具体措施行使其权力时，单就上述事实本身并不使交易具有强制性。
也有可能出现征用人支付的价格高于市场价格的情形。如果不动产买受人支付了一个特殊价格，该不动产销售证据不予认可。然而，如果征用机关急需某块土地，为避免征用程序的迟延和不确定性，它很可能支付一个额外费用以便与所有人迅速了结，显然征用机关此时支付了一个普通买受人不可能得到的价格。而且，征用机关和所有人议定的价格可能包含了对所有人剩余土地的损失补偿。因此，不能简单类推为确定那块土地市场价值的类似不动产的市场价格证据。
为使类似不动产销售证据可被接受，必须辨别清楚类似不动产和被征用不动产的某些基本特征。一大片土地和一块非常小的土地的显著区别在于：小块地通常是可供开发的细分地产的一部分。一般而言，被细分为许多小块的土地与未被细分或以英亩计量的土地并不相似。由此，划分为小块的土地的售价不能反映以英亩计算的土地的价格。开发细分地产的可能性及此过程的成本支出造成了该块土地价格的不确定性。仅有细分方案并不足以使土地特性从英亩计数改变为细分的不动产。即使两块土地最大且最优用途相一致，若其中一块已列入规划，则一块地的售价也不能代表另一块的价值。一大块土地可能会有与小块地不同的利用方法，即使这一大块地将被划分为与小块地相同大小的若干部分。将大块地划分为小块地的准备工作所耗费用以及出售各个小块地的时间因素都应考虑在内，因而，上述的大块地和小块地二者并没有可比性。小块土地所有人因某些因素可能会要求额外补偿，而利用小块土地价格来计算将被划分为若干小块的大块土地价格，则使大块土地所有人在无需付出必要劳动和耗费多余时间的情况下获得意外之财。
四、购买价格证据、购买要约证据和出售要约证据
1、购买的价格证据
除了类似不动产销售证据之外，需求该地产的买受人所支付的价格也是决定该地产当前价值的最重要考虑因素之一。如果被征用土地的所有人购买该地产的时间迄今并不遥远，那么该所有人关于最初支付地价的证据应予以采纳。然而，即使买卖时间距离被征用非常接近，其价格依据也并非结论性证据，而是仅仅作为已提交的众多证据之 一被加以考虑。这种证据通常由征用者用作独立的价格证据，或用来驳斥土地所有人提出的针对该地产更高的要价。土地所有人可能会辩称：因为陪审员们一定会使所有人认识到征用中无利可图，一旦陪审团成员知晓土地所有人支付地价的多少，所有人要求公平审判的机会就被剥夺。然而，法律赋予土地所有人有权证明自取得所有权时土地价值就已经上涨。此外，有时陪审团可能收到一些有关该地产被征用时合理的不动产市场价格的特别说明以及基于不动产所有人取得不动产时是有利润的交易(即有利可图的交易)的特别说明。
认可购买价格为证据的基础在于：土地所有人购买不动产时支付的价格就像类似不动产销售一样，是市场价格的反映。因为被征用的不动产与类似不动产之间的差别有可能降低类似不动产销售作为证据的价值，所以，与类似不动产销售相比，它可能是更好的价格证据。
在援用被征用不动产的购买价格作为证据时，必须表明其购买迄今并不遥远，以不妨碍其作为判断当前价格的合理判断标准。如果被征用不动产明显增值或因增建了许多添附物而致使其价值发生了显著变化，则该不动产的购买价格证据将被合理排除在确定不动产当前价值的证据之外。
2、购买的要约证据
征用机关通过行使国家征用权而做出购买土地的要约，不能作为该不动产价值的证据。土地所有人能够与征用机关自由协商，不会因要约未被接受而受到胁迫，这是要约可作为证据的一般原则。同样地，征用人为了避免支付审理费用或额外报酬的风险，可能发出一个高于普遍认可的不动产市场价格的要约。土地所有人不能视该要约为征用人预先的让步，并以此来证明不动产的市场价格高于征用人在法庭中主张的价格。基于这个原因，大多数法官都不把购买不动产的要约作为确立市场价格的依据：大多数情况下，这是反映发出要约的人关于土地价格的看法的一种间接证据。在这个问题上他可能知之甚少，从而使其看法毫无价值也不会被接受。他可能出于某些与其价格无关的特殊目的而想得到该地产。
而且，通常很难确定潜在购买者的善意与资格。然而，也有其他法官认为，距离征用开始的合理时间内作出的购买土地的善意要约，如果要约人既有诚意又有能力缔结这桩交易，则该要约可以作为独立的价格证据被法院采纳。该证据的价值及要约的善意是陪审团要审查的事实。然而，在任何一个案例中要约的诚信善意都未得到证明，故这种案例为数甚少，因为当事人了解该不动产且可对其进行交叉盘问，那么只要受要约人能够提供证明来证实要约的合法性及其基础，法院则更有可能接受其为证据。
另外，在从采纳购买要约作为证据的美国法院判例中可见：若所有人与要约人之间存在特殊的关系，则会导致购买不动产的要约证据不被接受。因为这种特殊关系表明可能存在特殊的要约价格或该关系可能影响要约价格。因而，如果相邻的土地所有人为了扩大其经营规模而发出的购买该相邻不动产的要约，或者是已在某不动产处建立了良好关系的承租人谋求从出租人手中购买该不动产，这种要约对要约人而言具有一种特殊的价值，而对普通不动产所有人而言，这种特殊价值并不存在，因而这种要约当然被排除在证据之外。
3、出售的要约证据
在征用开始之时或其前后，土地所有人发出的以低于现在要求的价格出售不动产的要约，一般被用作对抗土地所有人征用补偿要价的证据。作为一项基本的证据规则，争议中任何一方的言行都可能作为证据来对抗其主张的利益。土地所有人有权对其要约作出解释，陪审团可能相应地据此衡量其证据。如果在征用程序开始前，土地所有人已经签订出售不动产的协议，且无相反证据证明合同签订并非是出于自愿(即该合同签订是双方真实意思表示)，则合同中双方协议达成的购买价格可作为衡量不动产价值的证据。尽管在某些情形下，购买的要约可作为证据使用，但是在没有约束买卖双方当事人的合同存在情况下的购买选择权，不能用作确定土地价值的证据。这对选择权人支付对价或者土地所有人必须以所选择的价格出卖土地没有什么影响。只有在选择购买权得以履行且当事人之间存在合同时，选择购买权对于潜在的买方才是有约束力的。这种购买选择权也不能表明买方所要支付的价款。允许买方取消买卖的双方业已签了字的合同是买方享有购买选择权的合同，因此，该合同不能用来确定土地价值。然而，分期付款买卖合同却可被用作证据来确定土地的价值，因为该合同具有约束力，而且据该合同所要支付的当前款项明晰可见。
五、不动产所有人的价值证据
1、不动产所有人的价值证据的可采纳性
为确定公平市场价值，被征用不动产所有人提交的被征用不动产价值的证据是应该无条件被接受为证据使用的。因为不动产所有人了解购买被征用不动产的价格、该不动产可能的用途、租金、收入总额及与被征用不动产相关的其他费用，所以这种基于不动产所有人与不动产的关系而产生的对该不动产的特殊认识使该不动产所有人的价值证据应当无条件被采纳。同样，基于代理人对其财产的了解程度，该原则可扩展至对土地有控制权的全权代理人的证据意见。
2、不动产所有人价值证据的分量
征用方可能拒绝认可不动产所有人的价值证据，理由是不动产所有人关于价值的意见没有根据，或指出这类证据意见存在固有的偏见。对不动产所有人而言，其所提交的证据的可接受性并不以该不动产所有人在不动产上的活动为前提。不动产所有人可能没有充足的证据基础，其提出的证据也可能因追逐高额补偿而被歪曲，故征用方有权仔细盘问财产所有人。经过听取不动产所有人的证据和仔细盘问后，审理事实的法官可以确定其证据所占的分量。
3、不动产所有人对不动产价值的陈述
尽管不动产所有人可证实其关于不动产价值的意见，但通常不动产所有人先前对土地价值作的庭外声明也可用来对抗其利益诉求。一般而言，在陪审团看来，如果不动产所有人对财产价值的认可是在接近征用时作出的，则该认可是具有法律效力的，该认可可用于对抗其利益诉求。除此之外，只要这种认可不被视为过时，以前的所有人对财产价值所做的陈述可能用来对抗后来的所有人。同样，出售被征用财产或部分征用中的剩余部分的要约都可能构成法院认可的证据。
尽管财产所有人的陈述可能构成法院认可的证据，而其他的土地所有人呈交的或由政府部门或第三方在非征用程序中准备的评估等通常都不能用以对抗财产所有人。这些评估通常不用于确立公平市场价值，它们也不能表明土地所有人出售征用财产所要求的价格。由于这类评估构不成公正的市场价值标准，通常对不动产进行税额评定的估价也不作为法院认可的证据。同样，资产负债表通常反映该财产的成本，而不能解释说明因征用导致的财产增值或因损耗而导致的贬值，故不可视为该财产的价值证据。
六、专家证据 在美国征用补偿实践中，没有一个简洁明了的公式可以确定不动产的价值，也没有一成不变的估价规则。虽然类似不动产销售是一种比较可靠的证据，但其他形式的证据也是可取的，专家的证据就是其中的一种。类似不动产销售证据通常是经由专家证据提出的；确定被征用财产的价值大都以专家意见为基础，比如怎样权衡各种类似不动产销售、怎样区分被征用的财产与被比较的财产等。
在美国，联邦各级法院都会接受不动产专业人员对被征用财产价值的专家意见，因为这些专业人员除了有一般的不动产知识外，还熟悉与被征用不动产相似的不动产的价值。这种情形既适用于联邦征用行为，也适用于州与地方的征用行为。
如果某位专家有必要的知识和经验，而且熟悉有关数据并查验过该征用财产，他可以在其熟悉的实践领域之外证明该财产价值。因为，虽然专家对该领域不是很熟悉，但通常会影响到的不是证据的合法可采纳性，而仅是其专家意见和证据的分量。然而，这些专家意见必须以该领域专家所信赖的一套信息为基础。受案法院会自行判断这些事实或数据是否符合最低可信赖标准。在某个专家意见的前提基础确定后，另一方若想推翻此类证据，即想要证明某专家的意见不符合可信赖标准，那么举证的责任由其负担。
1、专家证据的基础
除了具有房地产方面的一般资历条件外，专家还必须了解被征用财产，他必须了解被征用财产附近的财产价值情况，熟悉该不动产或至少调查过该财产。仔细检查这些因素足以成为专家证据的基础。通常情况下，专家无需依靠类似不动产销售证据，专家使用或不使用类似不动产销售证据以及他在征用财产和该地区的经验都是证据的分量问题，而非证据是否被接受的问题。专家们应考虑到构成市场价值和确定价格基础的所有合理的因素，然而，考虑不到某些因素也未必使其意见不被接受，但会影响到该证据的分量。
联邦证据法第七百零三和七百零五条规定：作为专家证据基础的事实本身并非一定要得到认可，但允许专家出示此类证据。一些因素不能单独作为证据，但这不妨碍专家在形成某种意见时考虑它们。举例来说，某专家可能基于传闻证据形成某种意见，因为他不能证实这些事实的真实性，只能通过说明结论来证实。然而，当证据不具有法律关联性时，即使它冠以专家意见的名义，也可能根本不会被陪审团讨论，这就要求专家有基于这些事实合理的考证。因此，当专家表述的意见是建立在不动产范围内的类似不动产销售的基础上时，他无需询问类似不动产销售具体的买卖双方(但该意见应当是以不动产的审查、公共记录和不动产所有人的证据为基础的)。
评估专家可能会在征用财产市场价值的意见中综合考虑被征用财产被重新规划的可能性。预期的买主在合理表明这种规划很有可能变化时，也会在估价中考虑这种变化，因此法院在征用诉讼中应该接受此类证据。针对重新规划的可能性，法院和专家们都会考虑的一些重要因素包括：附近财产的重新规划、种植模式、用途方式的变化、附近土地的特质、该区域内对某种土地使用类型的需求、其他区域在价格上反映预期重新规划的同类或相关不动产销售事例、被征用财产和附近不动产的物理特征等。在某些情况下还包括规划法令存在的时间。专家也会考虑重新规划的可能性，但只为证明重新规划的可能性而聘请专家可能不太合适，因为预测此种结果的专家报告通常不被法院认可。该类证据的最终裁量权在法院，当法院确定支持重新规划的证据不足时，陪审团就无权听证这类证据，它将被排除掉。
2、专家证据的获取
没有人在土地、土地评估和房地产开发等所有方面都有渊博知识。出于这种原因，土地所有人的律师应召集一些评估师、土地规划师、工程师和适合委托所涉及问题的其他顾问。提供证据的专家和一般专家的性质不同，所有专家都需要证明技术方面的能力，提供证据专家也必须展示证据方面的能力。有时土地所有人的律师会面对委托人早已组织好的一队专家或部分专家。但此时律师也应毫不犹豫地建议聘请新专家来提供证据(这些专家不但有技术知识而且还有能力以让法官信服的方式评论该财产)，不应被委托人对专业知识领域的选择所束缚。在进行征用案件的诉讼时也会涉及其他专业领域，如果需要，律师应准备建议他的委托人重新聘请这些领域的专家，把这些新的问题委托给他们。
选择专家时，土地所有人的律师应当仔细调查专家的背景、他们在证明方面的经验及他们以前都为哪些人作证过。例如，伊利诺伊州的法律阐明，允许询问不动产专家在为支持方或反对方提供证据方面的收入占总收入的比例。这样可以确认专家通常是同支持(开发)方还是同反对(开发)方联盟。这些倾向会被询问，不管有帮助或是有害都得让推荐该专家的律师知情。
3、专家证据的提交
诉讼一方必须有机会确定专家证人的合法性。陪审团可能基于专家的背景和经历确定专家证据的分量。即使对方愿意承认该证人是不动产领域的专家，诉讼一方也应提交专家身份证明及其经历的文件是专家证据的一部分。
提交专家证据应按照下列顺序：①专家的资历；②专家对征用财产的意见；③意见的基本理由。其中，专家资历会考虑到该专家曾在何地评估过不动产、从事评估活动时间的长短、个人评估经验以及评估意见被采纳的百分比等要素。
大多数法院允许一方请出对方聘请的专家。对于一名专家的意见和考察结果，诉讼双方都有权提呈，以此作为支持其立场的部分事实。房地产评估师的意见不能成为某方的特权，也不属于先聘请专家的那一方。