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摘要：文章针对我国当前廉租住房保障资金短缺这一突出问题，结合REITs具有的高收益、低风险特性，分析了将REITs发展成为解决廉租房建设资金缺口的有效金融工具的优势、发展思路及应注意的问题。
关键词：廉租房；融资；房地产信托投资基金
我国人口众多，贫富差异很大，目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持，难以满足廉租住房建设的资金需求。资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原因，开辟其他有效融资渠道已势在必行。
在2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。天津滨海版廉租房REITs方案50亿元获批后，上海浦东版公租房REITs也有望在今年底或明年初获批，首批REITs的募集资金将全部用于保障性住房建设。房地产信托投资基金REITs融资模式的运用有助于解决廉租房的融资困境。
一、我国廉租住房融资现状
《廉租住房保障资金管理办法》提出廉租住房保障资金来源包括：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；土地出让金净收益不低于10%的比例；市县财政预算；中央预算内补助资金；中央、省级专项补助；社会捐赠及其他资金。而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10％。具体来看：中央财政部分，2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元，2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元，2007年为51亿元。住房公积金部分，根据《2008年全国住房公积金管理情况通报》，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，2007年99.61亿元，达到了近几年的最高峰。土地出让金部分，根据《2008年国土资源公报》，2007年全国土地出让金总额超过12000亿元，2008年也超过了10000亿元。据测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上，部分地区则可能远超过这个比例。按土地出让净收益中不少于10%的比例用于廉租住房保障，每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。而在资金需求方面，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。而房地产信托投资基金REITs的设立和推进，具有积极的意义。
二、房地产信托投资基金（REITs）的优势
随着我国资本市场的日渐完善，通过资本市场吸收民间资本投资廉租住房也是解决廉租住房建设资金问题的手段之一。房地产信托基金（REITs）是廉租住房融资较为成熟的一种方式，它实质上是一种房地产证券化产物，采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。REITs帮助美国政府成功解决了廉租住房资金问题，同时又不影响廉租住房的产权属性和运行管理，它在赋予廉租住房这种特定不动产很强的流动性，便于投资者参与或退出投资的同时，还具有较高且稳定回报的特点，可以将廉租住房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红，从而吸引倾向于稳健投资的投资者，因而可作为推动廉租住房建设重要的资金来源。具体优势如下：
第一，REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供融资渠道。REITs作为一种证券化的产业投资基金，具有流动性特点，一般中小投资者即使没有大量资本也可以参与房地产业的投资，为廉租房建设提供持续资金支持，这样既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，使我国“被房地产绑架的”经济松绑。
第二，REITs作为一种金融工具，其优势是资产管理和投资决策，房地产建设、经营和管理则交给房地产企业和物业管理公司负责，这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长，防止开发商融资时的关联交易，又可以提高房地产的经营绩效。
第三，依赖REITs融资可以调动廉租房的建设积极性，增加主动供给。廉租房的稳定、大量供给，会使得社会上巨大的刚性需求得以释放，缓解“夹心层”住房压力，旺盛的需求从商品房市场退出，又可以缓解因供给不足导致的商品房价格过度上涨。
总之，REITs使房地产市场与资本市场有效融合，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业，房地产资产在此过程中通过证券化分割实现了社会化持有，分散和化解了房地产业金融风险，能够极大地促进我国房地产业的健康发展。
三、房地产信托投资基金（REITs）的设计思路
我国运用REITs模式建设廉租房的基本原则是政府主导、市场化运作，目前提出的REITs模式主要有两种方案：一是银监会方案，偏向于在银行间市场面向机构投资者发行抵押型REITs；二是证监会方案，以交易所公开发行权益型REITs。两种方案相比较，银监会方案相对保守，收益稳定，风险不高，但利润较小，因为抵押型通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷，投资者无法参与房地产的经营管理。但出于风险考虑，监管层可以先采纳银监会方案，随着经验的累积，逐步实施证监会方案。具体思路如下：
第一，在产品设计上，可以将REITs设计成为“准国债”产品，收益率高于同期银行存款利率，但又低于那些以商业物业为主要持有对象的REITs产品。目前我国大多数一、二线城市出租物业的年收益率约为5%-7%，将预期收益率设置在3%-5%，如果可以获得政府的税费减免，会使得REITs产品成为一种享受政策优惠、低风险、保值性较强的投资工具，必将得到广大投资者尤其风险规避型的大型社保基金的青睐。
第二，在出资方式上，按照《基金法》的规定组建发起人，主要包含有政府背景的机构、信托公司、大型房地产企业等，其中有政府背景的机构参与REITs，可以以手中持有的物业为资本金，经专业机构评估后作价参股，类似国外的UPREIT形式（即“伞形伙伴REIT”），这样做的好处在于政府不必另外出资。采用伞形模式，REITs可以通过增加有限责任合伙人的数目，不断壮大资产规模，同时可以弥补REITs内部资本的不足。
第三，在资金募集上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以廉租房财政专项资金为保障，进行廉租房的开发建设。利用政策性土地供给和专项建安、转让等税费优惠政策优势降低成本，并以租期稳定、租户庞大的房屋租金为收入，对投资者进行长期回报。
四、发展廉租房REITs应注意的问题及对策
（一）建立完善的法律体系
从性质上说，REITs属于投资于房地产的产业投资基金。目前我国没有“产业投资基金法”，《证券投资基金法》没有将REITs纳入其规范的范围。应该在完善现有的《税法》、《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》基础上尽快颁布《产业投资基金法》，或者制定专门针对REITs发展的《房地产信托投资基金法》，明确对房地产信托投资基金的专项管理措施，对其投资方向、投资比例、组织模式、税收进行限定，以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈，同时要突破原有的200份×5万元的私募方程式，促进房地产金融市场的优化配置和优化发展。
（二）完善REITs监管体系
房地产投资基金既涉及房地产业，又涉及证券行业和基金管理行业，从目前来看，这三个行业都需要完善，因此，有必要建立一个系统性、跨部门的监管体系。信托投资的高风险永远和高利润同在，往往能吸引大小资金的注意，目前我国的有关配套法规包括信托财产登记制度、税收制度、工商登记、行业标准等还不完善，信托业务运作面临政策和法律风险。因此，我国应建立由商业银行、证券公司、保险公司、信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。
（三）建立有效的信托产品流通机制
房地产信托投资产品作为一种全新的金融产品，廉租房REITs高收益、低风险的特征更能吸引广大投资者。目前信托产品的期限比较短，而且因为是私募，信托产品不像有价证券可以随时转让，缺少合适的交易平台，限制了信托流通市场的形成，不利于长期募集资金。而廉租住房作为政府对最低收入者的一个福利政策，无疑需要长期稳定的资金来源。因而建立较好的流通机制，让标准化的信托产品在证券市场上上市交易，使投资者可以随时参与或退出，这样，无论对于信托行业的健康发展，还是对廉租住房的融资来说都是不可或缺的。廉租房融资REITs模式的成功运作将有助于改变政府直接主导型融资方式，推动廉租房建设市场化进程，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险，促进我国住宅保障体系完善。
参考文献：
1、马涛.运用REITs大力推进廉租房建设[N].证券时报,2010(9).
2、黄成娟.廉租房融资模式研究[J].经济与管理,2008(6).
3、金昊.上海廉租房建设现状与融资模式研究[J].城乡建设,2010(1).
4、秦虹.住房保障应以廉租房为核心[J].中国改革,2007(8).
（作者单位：沈阳工程学院）
关键词：廉租房；融资；房地产信托投资基金
我国人口众多，贫富差异很大，目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持，难以满足廉租住房建设的资金需求。资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原因，开辟其他有效融资渠道已势在必行。
在2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。天津滨海版廉租房REITs方案50亿元获批后，上海浦东版公租房REITs也有望在今年底或明年初获批，首批REITs的募集资金将全部用于保障性住房建设。房地产信托投资基金REITs融资模式的运用有助于解决廉租房的融资困境。
一、我国廉租住房融资现状
《廉租住房保障资金管理办法》提出廉租住房保障资金来源包括：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；土地出让金净收益不低于10%的比例；市县财政预算；中央预算内补助资金；中央、省级专项补助；社会捐赠及其他资金。而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10％。具体来看：中央财政部分，2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元，2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元，2007年为51亿元。住房公积金部分，根据《2008年全国住房公积金管理情况通报》，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，2007年99.61亿元，达到了近几年的最高峰。土地出让金部分，根据《2008年国土资源公报》，2007年全国土地出让金总额超过12000亿元，2008年也超过了10000亿元。据测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上，部分地区则可能远超过这个比例。按土地出让净收益中不少于10%的比例用于廉租住房保障，每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。而在资金需求方面，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。而房地产信托投资基金REITs的设立和推进，具有积极的意义。
二、房地产信托投资基金（REITs）的优势
随着我国资本市场的日渐完善，通过资本市场吸收民间资本投资廉租住房也是解决廉租住房建设资金问题的手段之一。房地产信托基金（REITs）是廉租住房融资较为成熟的一种方式，它实质上是一种房地产证券化产物，采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。REITs帮助美国政府成功解决了廉租住房资金问题，同时又不影响廉租住房的产权属性和运行管理，它在赋予廉租住房这种特定不动产很强的流动性，便于投资者参与或退出投资的同时，还具有较高且稳定回报的特点，可以将廉租住房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红，从而吸引倾向于稳健投资的投资者，因而可作为推动廉租住房建设重要的资金来源。具体优势如下：
第一，REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供融资渠道。REITs作为一种证券化的产业投资基金，具有流动性特点，一般中小投资者即使没有大量资本也可以参与房地产业的投资，为廉租房建设提供持续资金支持，这样既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，使我国“被房地产绑架的”经济松绑。
第二，REITs作为一种金融工具，其优势是资产管理和投资决策，房地产建设、经营和管理则交给房地产企业和物业管理公司负责，这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长，防止开发商融资时的关联交易，又可以提高房地产的经营绩效。
第三，依赖REITs融资可以调动廉租房的建设积极性，增加主动供给。廉租房的稳定、大量供给，会使得社会上巨大的刚性需求得以释放，缓解“夹心层”住房压力，旺盛的需求从商品房市场退出，又可以缓解因供给不足导致的商品房价格过度上涨。
总之，REITs使房地产市场与资本市场有效融合，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业，房地产资产在此过程中通过证券化分割实现了社会化持有，分散和化解了房地产业金融风险，能够极大地促进我国房地产业的健康发展。
三、房地产信托投资基金（REITs）的设计思路
我国运用REITs模式建设廉租房的基本原则是政府主导、市场化运作，目前提出的REITs模式主要有两种方案：一是银监会方案，偏向于在银行间市场面向机构投资者发行抵押型REITs；二是证监会方案，以交易所公开发行权益型REITs。两种方案相比较，银监会方案相对保守，收益稳定，风险不高，但利润较小，因为抵押型通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷，投资者无法参与房地产的经营管理。但出于风险考虑，监管层可以先采纳银监会方案，随着经验的累积，逐步实施证监会方案。具体思路如下：
第一，在产品设计上，可以将REITs设计成为“准国债”产品，收益率高于同期银行存款利率，但又低于那些以商业物业为主要持有对象的REITs产品。目前我国大多数一、二线城市出租物业的年收益率约为5%-7%，将预期收益率设置在3%-5%，如果可以获得政府的税费减免，会使得REITs产品成为一种享受政策优惠、低风险、保值性较强的投资工具，必将得到广大投资者尤其风险规避型的大型社保基金的青睐。
第二，在出资方式上，按照《基金法》的规定组建发起人，主要包含有政府背景的机构、信托公司、大型房地产企业等，其中有政府背景的机构参与REITs，可以以手中持有的物业为资本金，经专业机构评估后作价参股，类似国外的UPREIT形式（即“伞形伙伴REIT”），这样做的好处在于政府不必另外出资。采用伞形模式，REITs可以通过增加有限责任合伙人的数目，不断壮大资产规模，同时可以弥补REITs内部资本的不足。
第三，在资金募集上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以廉租房财政专项资金为保障，进行廉租房的开发建设。利用政策性土地供给和专项建安、转让等税费优惠政策优势降低成本，并以租期稳定、租户庞大的房屋租金为收入，对投资者进行长期回报。
四、发展廉租房REITs应注意的问题及对策
（一）建立完善的法律体系
从性质上说，REITs属于投资于房地产的产业投资基金。目前我国没有“产业投资基金法”，《证券投资基金法》没有将REITs纳入其规范的范围。应该在完善现有的《税法》、《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》基础上尽快颁布《产业投资基金法》，或者制定专门针对REITs发展的《房地产信托投资基金法》，明确对房地产信托投资基金的专项管理措施，对其投资方向、投资比例、组织模式、税收进行限定，以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈，同时要突破原有的200份×5万元的私募方程式，促进房地产金融市场的优化配置和优化发展。
（二）完善REITs监管体系
房地产投资基金既涉及房地产业，又涉及证券行业和基金管理行业，从目前来看，这三个行业都需要完善，因此，有必要建立一个系统性、跨部门的监管体系。信托投资的高风险永远和高利润同在，往往能吸引大小资金的注意，目前我国的有关配套法规包括信托财产登记制度、税收制度、工商登记、行业标准等还不完善，信托业务运作面临政策和法律风险。因此，我国应建立由商业银行、证券公司、保险公司、信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。
（三）建立有效的信托产品流通机制
房地产信托投资产品作为一种全新的金融产品，廉租房REITs高收益、低风险的特征更能吸引广大投资者。目前信托产品的期限比较短，而且因为是私募，信托产品不像有价证券可以随时转让，缺少合适的交易平台，限制了信托流通市场的形成，不利于长期募集资金。而廉租住房作为政府对最低收入者的一个福利政策，无疑需要长期稳定的资金来源。因而建立较好的流通机制，让标准化的信托产品在证券市场上上市交易，使投资者可以随时参与或退出，这样，无论对于信托行业的健康发展，还是对廉租住房的融资来说都是不可或缺的。廉租房融资REITs模式的成功运作将有助于改变政府直接主导型融资方式，推动廉租房建设市场化进程，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险，促进我国住宅保障体系完善。
参考文献：
1、马涛.运用REITs大力推进廉租房建设[N].证券时报,2010(9).
2、黄成娟.廉租房融资模式研究[J].经济与管理,2008(6).
3、金昊.上海廉租房建设现状与融资模式研究[J].城乡建设,2010(1).
4、秦虹.住房保障应以廉租房为核心[J].中国改革,2007(8).
（作者单位：沈阳工程学院）