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一、新常态下商业地产要转变粗放发展模式
实体商业现在面临巨大的挑战，现在商家普遍效益很低，商场普遍效益很低，大家很困惑究竟是哪里出了问题？2014年全国总开发面积5亿平米，有2亿平米是商业地产，2015年的数据没有出来，可能会更高。随着城市化的进程，商业地产在开发当中的比重将会更大，已经从过去的房地产开发转为打造商业平台，促进城市的转型升级。问题是现在的发展模式是一个比较粗放的模式，注重数量，不注重质量，粗放式的发展带来的结果是普遍效益比较低。
国内商业和国外先进的商业企业相比，差距非常大。现在接触商家的时候，见面谈的总是“我今年要再开多少家店”，很少有人说“我要打造一个什么样的店”，这是我们面临的最大问题。
在城市化红利的时候，在城市化进程过程中仍有人口红利的时候，这种简单复制、快速发展模式有市场、有效益，但是发展到一二线城市目前的水平，中产阶级的数量越来越大，经济建立在中产阶级消费基础上的时候，这种发展模式就有问题了。
现在国内商场的效益太低了，一个五万平米的商场，营业额普遍在5、6亿，要知道一个五万平米的商场水电等运行费用就要3-5千万元，这是固定的费用。国内有的商场引入超市不是为了效益，是为了带客流量。一个5000、6000平米的超市，一年的营业额好的七八千万元，差的四五千万元。我们在国外看，一个几百平米的超市，好的—年营业额就几千万亿。所以，现在处在这样一个低效益的商业生态。但是，大多数的商家、商场都还是在追求数量的发展，不追求质量的发展。
二、商业地产缺乏工匠精神
当然，也有正面的案例，比如成都太古里。太古这个企业关注了中国20年，进了中国十几年，到目前为止只做了3、4家太古里。像成都太古里，我听说是做了9年。怎么可能一两年就做出来流芳百世的作品？再比如，“方所”的创始人毛继鸿原计划用瓷砖做地面，他要自己找瓷砖厂家，瓷砖上的花纹他要自己画，花费了很多的时间来做，工匠要关注每一个细节，这就是工匠精神。这是中国文化的传统。
国外做一个商场，准备的时间一般在三年，建设期三年。国内现在开发商觉得某个地方可以建一个商场，就找设计公司、建筑公司建起来。北京是一线城市，三环以内的城市中心最近几年建设的商场，大部分不赚钱，不赚钱为什么还干，这是我们目前要反思的。
北京华贸中心的主力店新光天地现在叫SKP，它的单店营业额五年保持全国第一。SKP是北京华联主导管理，北京华联大家知道是做购物中心和超市的企业，但是它做了一件非常了不起的事，就是把新光天地接收改为SKP，2012年年底就下决心打造成世界先进的最高水平的商场，一个全国最好的商场做彻底的调整改造，这是多大的决心和气魄？个中的艰辛和付出大家无法体会到。开始改造的头两年受到非议，但他们坚持下来。现在的商场成为一个世界高水平的商场。最迟2018年，SKP就能冲刺一百亿元的营业额。这个一百亿是什么概念？现在很多商场营业额都在下滑，很多品牌在中国业绩下滑的情况下，SKP能够逆转。前一段有位世界顶级奢侈品品牌的总裁与我说起，他们认为SKP代表了世界的水平。
这就是匠人精神，匠人精神是需要我们真正付出的。前一段时间有一个统计资料，对全世界150年以上的企业做了一个统计，德国有837家，荷兰222家，法国196家，日本22000家，美国是1100家。中国是多少？中国是5家，150年以上的企业是5家。这值得我们深思。如果我们不尽快转型，中国的商业生态是达不到高效益、高效率的。过去我们增长那么快，是因为人口红利、城市化红利，但是在新常态下，如果现在再不转型、不调整我们的经营结构就一定会有问题。这也是供给侧结构改革的一部分。
三、实体商业具有持久的生命力
另外，谈一下实体商业与电商的关系。现在全社会都在关注电商的超速发展，实体经济怎么办？我认为，实体经济有它自有的生态，电商有电商自有的生态，他们都在发展，他们如果有竞争关系也是竞争合作关系，不是直接竞争关系。
电商是美国人发起的。我跟美国业内、业外的人谈，他们认为在美国实体商业是极其方便的，生活方式的设计非常好，所以电商只是锦上添花，电商是每一个美国人都会试一试和享受一下的，但他不会因为这个不去实体商业。
中国电商发展这么快，大家知道去年电商零售销售额3.8万亿元，占了社会消费品零售总额的11%左右，为什么呢？是因为中国的实体商业太落后了，所以导致电商的超常规发展，它快速发展的一个重要原因是实体商业太落后了，所以把市场空间留给了它，让它来天马行空。
我们去国外交流的时候，他们的判断是，实体商业是面对未来生活方式的设计、体验，比电商的生命力更持久，最终实体商业与电商会走向融合。
四、商业地产的未来是打造美好的商业生态
我看成都是很有意思的地方，所以成都可以做中国商业博物馆。传统的商业中心春熙路上是传统百货，王府井、百盛、伊势丹等；往南一条马路就是新型购物中心IFS，代表了目前购物中心的主流；再往南一条路就是太古里，太古里代表了一个面向未来的更加体验型、生活方式的商业设施，这正好反映了不同时代的进步和发展。成都太古里是一个成功的商街，但是你没看到各个城市不成功的商街。太古里的成功不是因为表面的商街形态，而是因为工匠精神，她的每—座建筑，每一个商家，包括指示牌都是精心设计的，30多家设计机构参与了9年的打造过程。
很多中国人没有逛博物馆、艺术馆的习惯，对美、时尚、艺术的感悟和启蒙就是在商场。为什么我们在做商业设施的时候注入了这么多文化元素，注入了这么多艺术的元素，注入了这么多各种生活的元素，是因为消费者有这个需求。你在打造一个商场的时候，如果能够像方所想的那样，像太古里想的那样，像SKP想的那样，注意到是在创造一种不同的生活方式，让旅游者来得到什么体验，让市民来得到什么体验，在这个基础上把最好的艺术、文化和商品结合在—起，然后有效的解决停车等服务需求，一个伟大的商业就诞生了。
实体商业需要自己来改变自己的命运，怎么办？就是两条，第一要创新，否定自己，学习别人；第二要有匠人精神，用艺术的，用我们中华民族传统的这种优势，做出好的商业设施、好的商品、好的商家。
实体商业现在面临巨大的挑战，现在商家普遍效益很低，商场普遍效益很低，大家很困惑究竟是哪里出了问题？2014年全国总开发面积5亿平米，有2亿平米是商业地产，2015年的数据没有出来，可能会更高。随着城市化的进程，商业地产在开发当中的比重将会更大，已经从过去的房地产开发转为打造商业平台，促进城市的转型升级。问题是现在的发展模式是一个比较粗放的模式，注重数量，不注重质量，粗放式的发展带来的结果是普遍效益比较低。
国内商业和国外先进的商业企业相比，差距非常大。现在接触商家的时候，见面谈的总是“我今年要再开多少家店”，很少有人说“我要打造一个什么样的店”，这是我们面临的最大问题。
在城市化红利的时候，在城市化进程过程中仍有人口红利的时候，这种简单复制、快速发展模式有市场、有效益，但是发展到一二线城市目前的水平，中产阶级的数量越来越大，经济建立在中产阶级消费基础上的时候，这种发展模式就有问题了。
现在国内商场的效益太低了，一个五万平米的商场，营业额普遍在5、6亿，要知道一个五万平米的商场水电等运行费用就要3-5千万元，这是固定的费用。国内有的商场引入超市不是为了效益，是为了带客流量。一个5000、6000平米的超市，一年的营业额好的七八千万元，差的四五千万元。我们在国外看，一个几百平米的超市，好的—年营业额就几千万亿。所以，现在处在这样一个低效益的商业生态。但是，大多数的商家、商场都还是在追求数量的发展，不追求质量的发展。
二、商业地产缺乏工匠精神
当然，也有正面的案例，比如成都太古里。太古这个企业关注了中国20年，进了中国十几年，到目前为止只做了3、4家太古里。像成都太古里，我听说是做了9年。怎么可能一两年就做出来流芳百世的作品？再比如，“方所”的创始人毛继鸿原计划用瓷砖做地面，他要自己找瓷砖厂家，瓷砖上的花纹他要自己画，花费了很多的时间来做，工匠要关注每一个细节，这就是工匠精神。这是中国文化的传统。
国外做一个商场，准备的时间一般在三年，建设期三年。国内现在开发商觉得某个地方可以建一个商场，就找设计公司、建筑公司建起来。北京是一线城市，三环以内的城市中心最近几年建设的商场，大部分不赚钱，不赚钱为什么还干，这是我们目前要反思的。
北京华贸中心的主力店新光天地现在叫SKP，它的单店营业额五年保持全国第一。SKP是北京华联主导管理，北京华联大家知道是做购物中心和超市的企业，但是它做了一件非常了不起的事，就是把新光天地接收改为SKP，2012年年底就下决心打造成世界先进的最高水平的商场，一个全国最好的商场做彻底的调整改造，这是多大的决心和气魄？个中的艰辛和付出大家无法体会到。开始改造的头两年受到非议，但他们坚持下来。现在的商场成为一个世界高水平的商场。最迟2018年，SKP就能冲刺一百亿元的营业额。这个一百亿是什么概念？现在很多商场营业额都在下滑，很多品牌在中国业绩下滑的情况下，SKP能够逆转。前一段有位世界顶级奢侈品品牌的总裁与我说起，他们认为SKP代表了世界的水平。
这就是匠人精神，匠人精神是需要我们真正付出的。前一段时间有一个统计资料，对全世界150年以上的企业做了一个统计，德国有837家，荷兰222家，法国196家，日本22000家，美国是1100家。中国是多少？中国是5家，150年以上的企业是5家。这值得我们深思。如果我们不尽快转型，中国的商业生态是达不到高效益、高效率的。过去我们增长那么快，是因为人口红利、城市化红利，但是在新常态下，如果现在再不转型、不调整我们的经营结构就一定会有问题。这也是供给侧结构改革的一部分。
三、实体商业具有持久的生命力
另外，谈一下实体商业与电商的关系。现在全社会都在关注电商的超速发展，实体经济怎么办？我认为，实体经济有它自有的生态，电商有电商自有的生态，他们都在发展，他们如果有竞争关系也是竞争合作关系，不是直接竞争关系。
电商是美国人发起的。我跟美国业内、业外的人谈，他们认为在美国实体商业是极其方便的，生活方式的设计非常好，所以电商只是锦上添花，电商是每一个美国人都会试一试和享受一下的，但他不会因为这个不去实体商业。
中国电商发展这么快，大家知道去年电商零售销售额3.8万亿元，占了社会消费品零售总额的11%左右，为什么呢？是因为中国的实体商业太落后了，所以导致电商的超常规发展，它快速发展的一个重要原因是实体商业太落后了，所以把市场空间留给了它，让它来天马行空。
我们去国外交流的时候，他们的判断是，实体商业是面对未来生活方式的设计、体验，比电商的生命力更持久，最终实体商业与电商会走向融合。
四、商业地产的未来是打造美好的商业生态
我看成都是很有意思的地方，所以成都可以做中国商业博物馆。传统的商业中心春熙路上是传统百货，王府井、百盛、伊势丹等；往南一条马路就是新型购物中心IFS，代表了目前购物中心的主流；再往南一条路就是太古里，太古里代表了一个面向未来的更加体验型、生活方式的商业设施，这正好反映了不同时代的进步和发展。成都太古里是一个成功的商街，但是你没看到各个城市不成功的商街。太古里的成功不是因为表面的商街形态，而是因为工匠精神，她的每—座建筑，每一个商家，包括指示牌都是精心设计的，30多家设计机构参与了9年的打造过程。
很多中国人没有逛博物馆、艺术馆的习惯，对美、时尚、艺术的感悟和启蒙就是在商场。为什么我们在做商业设施的时候注入了这么多文化元素，注入了这么多艺术的元素，注入了这么多各种生活的元素，是因为消费者有这个需求。你在打造一个商场的时候，如果能够像方所想的那样，像太古里想的那样，像SKP想的那样，注意到是在创造一种不同的生活方式，让旅游者来得到什么体验，让市民来得到什么体验，在这个基础上把最好的艺术、文化和商品结合在—起，然后有效的解决停车等服务需求，一个伟大的商业就诞生了。
实体商业需要自己来改变自己的命运，怎么办？就是两条，第一要创新，否定自己，学习别人；第二要有匠人精神，用艺术的，用我们中华民族传统的这种优势，做出好的商业设施、好的商品、好的商家。