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【摘要】随着我国社会的进步与发展，人们对私有财产的保护越来越看重，房地产登记制度作为财产保护的一种有效形式，研究房地产登记制度有着十分重要的显示意义。本文就房地产登记制度存在的问题及完善进行了相关的分析。
【关键词】房地产等级制度；问题；完善
0.引言
房地产作为一种不动产，近年来，人们对这种不动产的保护呼吁越来越高，然而就我国当前社会发展形势而言，我国还没有形成统一的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系，使得一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。房地产登记制度作为我国现代房地产保护的一种有效形式，为了更好地促进我国房地产业的发展，就必须坚持用发展的观点看待问题，不断完善我国房地产登记制度。
1.房地产登记制度的重要性
房地产登记，指的是经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。在房地产登记中，房地产登记制度作为现代物权法的一项重要制度，房地产只有依法登记后才会产生法律效力，未经登记则不产生法律效力。近年来，我国社会因房地产产权不清而引起的社会矛盾日渐突出，不仅影响到了产权人的利益，同时也危害到我国现代社会的发展。房地产登记的根本目的就是保护权利人的合法权益。通过登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护，任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。另外，在房地产开发过程中，房地产商需要向房地产登记机构了解开发区域内的土地和原有房屋的各种资料，如果房地产登记机构没有做好登记工作，针对房地产开发中的拆迁补偿问题就不能全面落实，进而激发社会矛盾[1]。为此，只有做好房地产登记工作，完善房地产登记制度，才能更好地促进我国房地产行业的发展。同时，做好房地产登记工作也是我国现代城市发展的内在要求。
2.房地产登记制度存在的问题
2.1房地产登记规则不统一
就我国当前房地产登记工作来看，存在着“多头执政”的局面。之所以会出现“多头执政”的局面其主要原因就在于房地产登记规则的不统一。首先，我国现阶段对房地产相关的法律建设还不够完善，没有统一的不动产登记法，房地产登记大都是根据《土地登记规则》、《土地管理法》来开展工作，很容易造成多管、重管的现象。其次，我国登记机关不统一。在我国当前房地产登记机构中，政府干预过大， 在统一行政部门中容易出现“分级登记”的情形，进而影响到房地产行业的发展。
2.2登记查询制度不规范
在房地产行业取得规模性发展的同时，也暴露出了一些问题。房地产开发之前需要了解开发区域的土地和原有房屋的各种资料，进而为规划建设提供保障。而目前，我国房地产登记查询制度很不规范，当开发商在了解开发区域相关房屋信息时，往往得不到确切的信息，对房屋信息的了解不全面就会因原住户的安置问题而发生社会矛盾，不利于我国现代社会的和谐发展[2]。另外，我国房地产登记信息的公开查询力度还不够，虽然我国房地产登记制度中规定了房地产登记信息的公开查询制度，但是在我国许多地方还只是存在于形式上，根本没有得到具体落实。
2.3缺乏补偿机制
随着我国房地产行业的发展，房地产登记工作量也在不断增加，近年来，我国社会因房地产登记出错的社会矛盾纠纷屡见不鲜，一旦登记出现错误，而又没有相应的补偿措施，就会给当事人造成巨大损失，严重的还将激化社会矛盾，影响到我国社会的稳定发展。
3.完善房地产登记制度的策略
3.1统一房地产登记规则
在这个经济快速发展的市场环境下，我国市场经济体制逐渐完善，房地产行业作为我国市场经济发展的一部分，为了更好地促进我国房地产行业的发展，就必须统一房地产登记规则。首先，要将房地产登记功能逐渐从管理功能还原对私权的保护上，明确房地产登记的法律规范，为房地产登记工作提供法律保障。其次，要统一有关登记的法规，设立单一的登记管理部门，确立统一的程序规则，使不动产的登记更加规范、便捷[3]。对农村集体所有制土地上房屋也应建立相应的权属登记制度，以适应当前社会市场经济发展的需要。另外应当在房地产的转让、租赁等方面明确登记行为与合同行为的关系，区分行政管理行为和民事行为的界限以及相互影响的深度，使房地产登记制度更加科学、立法技术上更加完善
3.2完善房地产查询机制
房地产登记制度中，完善的房地产的信息的查询机制有助于我国房地产行业的稳定发展，完善房地产查询机制有着重大意义。我国房地产登记机构要全面做好房地产登记工作，加强房地产登记工作的监督，防止房地产登记工作出现误差。另外，我国在建立有關房地产权属登记制度以来，只是将登记程序作为一种相关登记管理机构用来行使行政职能的一种办法而不是出于公示的目的，从而造成登记行为与行政机构行使职能相结合的弊端。为此，在房地产登记制度中要合理、适当地提高房地产登记查询信息的透明度[4]。房地产权属认定中登记的资料档案应作为公示的对象，既对申请法人提交申请报告材料明示于社会，又将登记信息范围、对象、房地产利害关系人查询的操作程序明示于大众，从而达到风险警示和保护房地产权利人机第三人的合法权益。
3.3建立补偿机制
在房地产登记工作中，受许多非主观因素的影响，房地产登记工作会出现一些差错，针对这些不可避免的差错，在房地产登记制度中，建立合理的补偿机制非常重要，通过补偿机制来对受害权益人进行补偿，进而化解权益人心理中的不满[5]。以法律为手段，建立起一种以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。房地产登记机构是此一项工作围绕的核心，由于在一般情况下，权属划分与认定过程中难免会出现过错，分析过程的原因，如果出于登记机构则应由房地产登记机构承担这一部分赔偿责任，并明示造成过错的原因。
4.结语
房地产登记制度作为房地产产权保护的一种重要手段，房产统一登记制度是为了更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。为了更好地促进我国房地产业的发展，保护产权人的利益，就必须结合我国现阶段的发展形势，不断完善房地产登记制度，统一房地产登记规则，建立有效地房地产查询机制和补偿机制，进而为我国现代社会的可持续发展提供保障。
【参考文献】
[1]孙庆萍. 房地产档案管理工作中的常见难点和对策[J]. 中华民居（下旬刊），2014，03：134.
[2]严文凤. 扬州市广陵区房屋登记问题调研报告[J]. 法制与社会，2014，08：182-183.
[3]濮云涛. 房地产登记错误赔偿问题探析[J]. 法制与社会，2014，15：263-265.
[4]连灿. 浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善[J]. 法制博览（中旬刊），2014，09：211+208.
[5]曹伊清. 房地产统一登记的若干问题——从《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》说起[J]. 中国房地产，2014，21：32-36.
作者简介：陈东（1981.6生），男，重庆市涪陵区人，工作单位：涪陵区国土资源局，职务：房地产经济师、测绘工程师，研究方向：土地管理土地、出让、地政地籍、储备土地、土地测绘等。
【关键词】房地产等级制度；问题；完善
0.引言
房地产作为一种不动产，近年来，人们对这种不动产的保护呼吁越来越高，然而就我国当前社会发展形势而言，我国还没有形成统一的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系，使得一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。房地产登记制度作为我国现代房地产保护的一种有效形式，为了更好地促进我国房地产业的发展，就必须坚持用发展的观点看待问题，不断完善我国房地产登记制度。
1.房地产登记制度的重要性
房地产登记，指的是经申请人申请，由房地产登记机构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。在房地产登记中，房地产登记制度作为现代物权法的一项重要制度，房地产只有依法登记后才会产生法律效力，未经登记则不产生法律效力。近年来，我国社会因房地产产权不清而引起的社会矛盾日渐突出，不仅影响到了产权人的利益，同时也危害到我国现代社会的发展。房地产登记的根本目的就是保护权利人的合法权益。通过登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护，任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。另外，在房地产开发过程中，房地产商需要向房地产登记机构了解开发区域内的土地和原有房屋的各种资料，如果房地产登记机构没有做好登记工作，针对房地产开发中的拆迁补偿问题就不能全面落实，进而激发社会矛盾[1]。为此，只有做好房地产登记工作，完善房地产登记制度，才能更好地促进我国房地产行业的发展。同时，做好房地产登记工作也是我国现代城市发展的内在要求。
2.房地产登记制度存在的问题
2.1房地产登记规则不统一
就我国当前房地产登记工作来看，存在着“多头执政”的局面。之所以会出现“多头执政”的局面其主要原因就在于房地产登记规则的不统一。首先，我国现阶段对房地产相关的法律建设还不够完善，没有统一的不动产登记法，房地产登记大都是根据《土地登记规则》、《土地管理法》来开展工作，很容易造成多管、重管的现象。其次，我国登记机关不统一。在我国当前房地产登记机构中，政府干预过大， 在统一行政部门中容易出现“分级登记”的情形，进而影响到房地产行业的发展。
2.2登记查询制度不规范
在房地产行业取得规模性发展的同时，也暴露出了一些问题。房地产开发之前需要了解开发区域的土地和原有房屋的各种资料，进而为规划建设提供保障。而目前，我国房地产登记查询制度很不规范，当开发商在了解开发区域相关房屋信息时，往往得不到确切的信息，对房屋信息的了解不全面就会因原住户的安置问题而发生社会矛盾，不利于我国现代社会的和谐发展[2]。另外，我国房地产登记信息的公开查询力度还不够，虽然我国房地产登记制度中规定了房地产登记信息的公开查询制度，但是在我国许多地方还只是存在于形式上，根本没有得到具体落实。
2.3缺乏补偿机制
随着我国房地产行业的发展，房地产登记工作量也在不断增加，近年来，我国社会因房地产登记出错的社会矛盾纠纷屡见不鲜，一旦登记出现错误，而又没有相应的补偿措施，就会给当事人造成巨大损失，严重的还将激化社会矛盾，影响到我国社会的稳定发展。
3.完善房地产登记制度的策略
3.1统一房地产登记规则
在这个经济快速发展的市场环境下，我国市场经济体制逐渐完善，房地产行业作为我国市场经济发展的一部分，为了更好地促进我国房地产行业的发展，就必须统一房地产登记规则。首先，要将房地产登记功能逐渐从管理功能还原对私权的保护上，明确房地产登记的法律规范，为房地产登记工作提供法律保障。其次，要统一有关登记的法规，设立单一的登记管理部门，确立统一的程序规则，使不动产的登记更加规范、便捷[3]。对农村集体所有制土地上房屋也应建立相应的权属登记制度，以适应当前社会市场经济发展的需要。另外应当在房地产的转让、租赁等方面明确登记行为与合同行为的关系，区分行政管理行为和民事行为的界限以及相互影响的深度，使房地产登记制度更加科学、立法技术上更加完善
3.2完善房地产查询机制
房地产登记制度中，完善的房地产的信息的查询机制有助于我国房地产行业的稳定发展，完善房地产查询机制有着重大意义。我国房地产登记机构要全面做好房地产登记工作，加强房地产登记工作的监督，防止房地产登记工作出现误差。另外，我国在建立有關房地产权属登记制度以来，只是将登记程序作为一种相关登记管理机构用来行使行政职能的一种办法而不是出于公示的目的，从而造成登记行为与行政机构行使职能相结合的弊端。为此，在房地产登记制度中要合理、适当地提高房地产登记查询信息的透明度[4]。房地产权属认定中登记的资料档案应作为公示的对象，既对申请法人提交申请报告材料明示于社会，又将登记信息范围、对象、房地产利害关系人查询的操作程序明示于大众，从而达到风险警示和保护房地产权利人机第三人的合法权益。
3.3建立补偿机制
在房地产登记工作中，受许多非主观因素的影响，房地产登记工作会出现一些差错，针对这些不可避免的差错，在房地产登记制度中，建立合理的补偿机制非常重要，通过补偿机制来对受害权益人进行补偿，进而化解权益人心理中的不满[5]。以法律为手段，建立起一种以责任分摊落实为基本原则的房地产登记机构赔偿制度。房地产登记机构是此一项工作围绕的核心，由于在一般情况下，权属划分与认定过程中难免会出现过错，分析过程的原因，如果出于登记机构则应由房地产登记机构承担这一部分赔偿责任，并明示造成过错的原因。
4.结语
房地产登记制度作为房地产产权保护的一种重要手段，房产统一登记制度是为了更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。为了更好地促进我国房地产业的发展，保护产权人的利益，就必须结合我国现阶段的发展形势，不断完善房地产登记制度，统一房地产登记规则，建立有效地房地产查询机制和补偿机制，进而为我国现代社会的可持续发展提供保障。
【参考文献】
[1]孙庆萍. 房地产档案管理工作中的常见难点和对策[J]. 中华民居（下旬刊），2014，03：134.
[2]严文凤. 扬州市广陵区房屋登记问题调研报告[J]. 法制与社会，2014，08：182-183.
[3]濮云涛. 房地产登记错误赔偿问题探析[J]. 法制与社会，2014，15：263-265.
[4]连灿. 浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善[J]. 法制博览（中旬刊），2014，09：211+208.
[5]曹伊清. 房地产统一登记的若干问题——从《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》说起[J]. 中国房地产，2014，21：32-36.
作者简介：陈东（1981.6生），男，重庆市涪陵区人，工作单位：涪陵区国土资源局，职务：房地产经济师、测绘工程师，研究方向：土地管理土地、出让、地政地籍、储备土地、土地测绘等。