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摘要物业税是财产税的一种,是以对不动产为课税对象,在不动产保有环节课征的一种税,由于它能起到其他税种难以实现的独特的调节作用,因而被大多数国家所采用,并成为地方财政收入的重要来源。本文阐述了当前房地产税收制度存在的税费重复、内外有别、税种过多以及“重交易轻保有”等问题,对开征物业税提出建议,即必须完善房地产税收制度的观点。
关键词物业税 课税对象 税费重复
中图分类号:D922.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-104-02
物业税是财产税的一种,是以对不动产为课税对象,在不动产保有环节课征的一种税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款,税款随房产的升值而提高。
2006年10月,党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。2010年两会期间,不少代表提出议案支持开征物业税,他们认为,开征物业税会促使房价向合理的水平回归。
然而,现行房地产税制中存在的各种问题,使该税制难以满足保护公民财产和国民经济持续发展的需要,对物业税的开征产生一定的消极影响。
一、我国房地产税收制度存在的问题对物业税开征产生的阻碍影响
物业税的开征存在众多难点,其中影响最大的现实问题,当属我国房地产税收制度存在的众多问题,详述如下:
(一)税、租、费分配结构不合理
首先,存在以税代租的情况。《城镇土地使用税暂行条例》第2条规定:“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例的规定交纳土地使用税。”按照传统意义上的分类,城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施,属于地租的分类范畴,而我国却混淆了土地使用税和地租的区别,把土地使用税作为一项单独的税种开征①。
其次,以费代税的情况也比较普遍。《城市房地产管理法》第25条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的……可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费……”土地闲置费具有强制性、无偿性和固定性等特点,实际上是一种典型的罚税,而我国却将其作为一项费用进行开征,混淆了其与其他费用的范畴,不利于税种的统一。此外,以划拨方式取得城镇土地的内资企业,必须缴纳城镇土地使用税,而外资企业则免缴纳此项税种,代之以缴纳土地使用费,从税收征管角度看,也造成以费代税。
再次,税、租、费相互交叉,互相错位,造成众多税、租、费之间功能的重叠,同时也造成部分项目税、租、费功能的缺失,从而使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱,阻碍其发挥宏观调控功能和社会公共服务职能。
(二)税负有违公平
目前我国的财产课税制度仍然存在“内外有别”、“城乡有别”的课税制度,损害了税收制度设计的公平原则及其价值取向,对于完善房地产税收制度及物业税的开征产生不利影响。
目前的财税制度存在“内外有别,两套税制并存”的政策,即对国内纳税人和国外纳税人的相同经济行为,制定标准不同的征税要求,这样不仅不利于企业之间的公平竞争,而且造成了国家税款的大量流失,也有违国民待遇原则。
同时,“城乡有别”的政策也有违公平原则。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。尤其在城镇与非城镇的交界处,这种情况尤为突出。
(三)税种设置重复与缺位并存
我国涉及财产税收的主要税种和相关税种达19个之多,其中涉及不动产的税种有12个,覆盖了整个不动产经济运行的全过程三大环节,但是税种的繁多却反而使我国目前的不动产税制体系表现出了结构混乱,重复设置的情况。
同时,税种设置也存在缺位情况,该问题不仅是指单独的税种没有开征,也指以费代税等问题的严重性。其一,如世界各国普遍开征的遗产税在我国一直未开征,导致通过遗产继承房地产的行为不须缴纳遗产税,有违赋税公平原则;其二,严重的以费代税情况,不仅是由于税费混淆的征税政策所致,同时也是由于规范税种设置的缺失而引起的。
(四)各环节税负分布不合理
取得环节税负偏低,该问题主要集中在一级市场,即土地的出让、开发环节。目前我国房地产开发、征用环节中涉及的税费项目相对较少,但绝对数额较大,同时存在“费重税轻”的情况。税收政策无法在土地取得环节取得有力的效果,不仅导致税费比例失调的不规范后果,而且不利于国家通过税收这一宏观调控方式控制征地的情况。
房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。我国的房地产税收主要几种在交易环节。从税负水平看,房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或营业收入的23%左右,名义税负水平明显偏重;在房地产转让行为中,购买方还需支付一些其他的地方性收费项目。另外,一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利地转嫁到购买方身上,使得购买者必须付出高额代价;许多应由政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品,也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。因此可以说,这一环节的税负水平相对最重②。
保有环节,现行税制设计的税种非常少,主要有房产税和城镇土地使用税,名义税负水平明显偏低。此外,居住行为的免税范围极大。在房地产租赁行为中,现行税制的设计主要把税负加于租赁方,且名义税负较重,税负水平占到了全部租赁收入的30%-40%。承租方税负较少。物业税是保有环节税种,可以预见,一旦条件成熟而开征物业税,必将对调整保有环节的税种设计起到相当的积极作用,使各环节税负分布趋于合理。
(五)相关配套制度存在缺陷
相关配套制度如房地产评估、不动产登记等均存在缺失、零散的缺陷。简述如下:
1.房地产评估领域存在立法缺失
随着市场经济的发展,我国的房地产评估已出现了一些专业机构,进行专业的房地产评估工作,提供相应的服务。但目前,我国的房地产价值评估领域仍然缺乏相关法律的指导,一定程度上影响了房地产税的征管,主要表现在:
(1)缺乏法定的评估方法。因此,税务机关缺乏科学、准确的指导,无法准确反映房地产的市场价值,影响了房地产税的征收。
(2)缺乏法定的评估程序。法律规定的不科学的漏洞,影响了正常的征税活动。
(3)缺乏法定的评估机构。目前为止,我国并没有规定具体的评估机构为有资质的评估机构,不利于实现征税活动的公平性和权威性。
2.不动产登记制度尚未统一
物业税征收的对象是公民、法人拥有的不动产,我国对不动产采取公示公信制度,征收结果的科学与否自然涉及到不动产的登记制度完善与否。但是我国目前仍缺乏相对完善的个人财产登记制度,使高收入者隐藏、瞒报财产数量成为可能。这样也就难以实现税收公平原则,也不利于税收征管。因此,要加强房地产税收管理,则必须强化登记制度,从而减少税源的流失。
二、对开征物业税的建议
物业税的开征在当前遭遇的一系列困难,并不在于其本身属性设置的不科学,而在于我国目前房地产税收制度中存在的种种缺陷,以及相关配套制度的缺失。加快开征物业税的脚步,就必须完善当前的房地产税收制度,笔者认为具体措施如下:
(一)厘清税、租、费分配结构
税、租、费三者之间存在的既相互重叠,又不合理相互替代的情况,上文已有所述。开征物业税的前提之一应当是厘清三者之间的关系,调整各自所属的职能范围。税的特征在于政府通过强制收取特定税种的费用,用于提供相关的公共服务,具有相对性、广泛性。租的本质在于政府通过出让土地的使用权获得一定的地租收益,是基于物权取得的收入。而费则具有强制性,是政府通过收取一定项目的费用,针对个体提供管理服务。三者具有不同的属性和职能。
笔者认为:厘清三者的分配结构,一方面能够完善房地产税收制度中存在的漏洞,加强税收制度的权威性和统一性,更重要的方面在于,通过梳理、调整三者的关系,能够进一步为物业税的开征提供实践操作的可能,具有十分重要的意义。
(二)调整、合并重复税种,统一内外税制、城乡税制,以体现税负公平
现行房地产保有环节的税种有三个:房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则,应该三税合并,不再区分内外资,不再区分自住、出租,统一征收。
统一内外税制,纳税人为内、外资企业、经济组织和个人。统一内资企业现在适用的房产税和城镇土地使用税,以及外资企业适用的城市房地产税,将外资企业、经济组织、个人纳入房地产税的纳税义务人之中,实现房地产税制的内外统一。
同样地,统一城乡税制,纳税人为城镇、农村的企业、经济组织和个人。打破城乡二元结构,促进农村物业税收制度的形成。
(三)完善物业税课税的配套制度和政策
物业税课税的配套制度和政策有众多,这里主要研究两个较为突出的方面:不动产评估制度和登记管理制度。
1.评估制度
物业税的征收必须建立在财产估价的基础上,因此,财产征管中最核心、最关键的问题也就是如何对财产计税价值进行评估的问题。我国目前并没有具体指导不动产评估的法律体系,也没有指定的较为权威的评估机构,这也是物业税无法开征的一个“硬伤”。笔者认为,评估工作的专业性、频繁性决定了该制度对物业税征收工作的重要作用,完善物业税制度的配套制度,应当注重做好物业税的评估制度建设。
2.登记制度
房地产产权登记制度是房地产管理的最基本制度,也是税收征管的最基本依据。前文已经阐述我国目前财产登记制度不健全,尤其是私有财产登记制度,不利于房地产税源控管,严重影响了税收征管的力度,致使不少税源流失。为加强对物业税税源的控制、方便税收的征收和管理,我国必须建立完善的房地产登记制度,使得征管部门能够全面掌握与房地产有关的信息、资料。主要包括:
第一,改变当前对房地产多部门登记、分级登记、分块等级的管辖制度,建立统一的房地产产权登记制度。
第二,明确房地产产权登记内容,改变以前房地产登记以物权登记为主的现状,要涵盖影响房地产价值及流转的所有登记,从土地使用权的取得到房屋报废都要进行登记。对土地的出让、房地产的开发、转让和出租以及房地产的灭失各个环节,都一一登记在案。在工作和资料掌握上,做到记录细致、健全③。
其他方面还可以包括:统一登记政策和程序;开展一次房地产集中清查登记工作;实行政务的计算机网络公开,便于工作人员和社会人员了解有关信息。
综上所述,笔者认为,针对当前物业税开征的难点,开征物业税需要完善房地产税收制度,建立一套适应社会主义市场经济的发展要求的税收制度,精简重复税种,优化课税结构,合理分配各环节税负,完善物业税课税的配套制度和政策。只有结合实际层面的困难,从可能性出发,才能找到一条符合当代中国国情的物业税开征之路。
注释:
①陈晴.影响物业税开征的法律因素及其制度设计.现代财经.2006(5).73-77.
②吴旭东,王春雷,李晶.我国不动产课税体系设计研究.财经问题研究.2008(7).77-83.
③姚稼强.改革我国房地产税制的政策建议.税务研究.2008(4).60-61.
参考文献:
[1]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究:理论、政策与可行性.北京:北京大学出版社.2007.
[2]陈多长.房地产税收论.北京:中国市场出版社.2005.
[3]孙放.从《物权法》谈我国开征物业税的法律基础.财会月刊(理论).2007(1).
[4]庞凤喜.物业税九大问题浅议.税务研究.2008(4).
[5]钟群,李惠芹.关于我国开征物业税的理性思考.商业经济.2008(9).
关键词物业税 课税对象 税费重复
中图分类号:D922.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-104-02
物业税是财产税的一种,是以对不动产为课税对象,在不动产保有环节课征的一种税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款,税款随房产的升值而提高。
2006年10月,党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。2010年两会期间,不少代表提出议案支持开征物业税,他们认为,开征物业税会促使房价向合理的水平回归。
然而,现行房地产税制中存在的各种问题,使该税制难以满足保护公民财产和国民经济持续发展的需要,对物业税的开征产生一定的消极影响。
一、我国房地产税收制度存在的问题对物业税开征产生的阻碍影响
物业税的开征存在众多难点,其中影响最大的现实问题,当属我国房地产税收制度存在的众多问题,详述如下:
(一)税、租、费分配结构不合理
首先,存在以税代租的情况。《城镇土地使用税暂行条例》第2条规定:“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例的规定交纳土地使用税。”按照传统意义上的分类,城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施,属于地租的分类范畴,而我国却混淆了土地使用税和地租的区别,把土地使用税作为一项单独的税种开征①。
其次,以费代税的情况也比较普遍。《城市房地产管理法》第25条规定:“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的……可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费……”土地闲置费具有强制性、无偿性和固定性等特点,实际上是一种典型的罚税,而我国却将其作为一项费用进行开征,混淆了其与其他费用的范畴,不利于税种的统一。此外,以划拨方式取得城镇土地的内资企业,必须缴纳城镇土地使用税,而外资企业则免缴纳此项税种,代之以缴纳土地使用费,从税收征管角度看,也造成以费代税。
再次,税、租、费相互交叉,互相错位,造成众多税、租、费之间功能的重叠,同时也造成部分项目税、租、费功能的缺失,从而使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱,阻碍其发挥宏观调控功能和社会公共服务职能。
(二)税负有违公平
目前我国的财产课税制度仍然存在“内外有别”、“城乡有别”的课税制度,损害了税收制度设计的公平原则及其价值取向,对于完善房地产税收制度及物业税的开征产生不利影响。
目前的财税制度存在“内外有别,两套税制并存”的政策,即对国内纳税人和国外纳税人的相同经济行为,制定标准不同的征税要求,这样不仅不利于企业之间的公平竞争,而且造成了国家税款的大量流失,也有违国民待遇原则。
同时,“城乡有别”的政策也有违公平原则。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。尤其在城镇与非城镇的交界处,这种情况尤为突出。
(三)税种设置重复与缺位并存
我国涉及财产税收的主要税种和相关税种达19个之多,其中涉及不动产的税种有12个,覆盖了整个不动产经济运行的全过程三大环节,但是税种的繁多却反而使我国目前的不动产税制体系表现出了结构混乱,重复设置的情况。
同时,税种设置也存在缺位情况,该问题不仅是指单独的税种没有开征,也指以费代税等问题的严重性。其一,如世界各国普遍开征的遗产税在我国一直未开征,导致通过遗产继承房地产的行为不须缴纳遗产税,有违赋税公平原则;其二,严重的以费代税情况,不仅是由于税费混淆的征税政策所致,同时也是由于规范税种设置的缺失而引起的。
(四)各环节税负分布不合理
取得环节税负偏低,该问题主要集中在一级市场,即土地的出让、开发环节。目前我国房地产开发、征用环节中涉及的税费项目相对较少,但绝对数额较大,同时存在“费重税轻”的情况。税收政策无法在土地取得环节取得有力的效果,不仅导致税费比例失调的不规范后果,而且不利于国家通过税收这一宏观调控方式控制征地的情况。
房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。我国的房地产税收主要几种在交易环节。从税负水平看,房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或营业收入的23%左右,名义税负水平明显偏重;在房地产转让行为中,购买方还需支付一些其他的地方性收费项目。另外,一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利地转嫁到购买方身上,使得购买者必须付出高额代价;许多应由政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品,也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。因此可以说,这一环节的税负水平相对最重②。
保有环节,现行税制设计的税种非常少,主要有房产税和城镇土地使用税,名义税负水平明显偏低。此外,居住行为的免税范围极大。在房地产租赁行为中,现行税制的设计主要把税负加于租赁方,且名义税负较重,税负水平占到了全部租赁收入的30%-40%。承租方税负较少。物业税是保有环节税种,可以预见,一旦条件成熟而开征物业税,必将对调整保有环节的税种设计起到相当的积极作用,使各环节税负分布趋于合理。
(五)相关配套制度存在缺陷
相关配套制度如房地产评估、不动产登记等均存在缺失、零散的缺陷。简述如下:
1.房地产评估领域存在立法缺失
随着市场经济的发展,我国的房地产评估已出现了一些专业机构,进行专业的房地产评估工作,提供相应的服务。但目前,我国的房地产价值评估领域仍然缺乏相关法律的指导,一定程度上影响了房地产税的征管,主要表现在:
(1)缺乏法定的评估方法。因此,税务机关缺乏科学、准确的指导,无法准确反映房地产的市场价值,影响了房地产税的征收。
(2)缺乏法定的评估程序。法律规定的不科学的漏洞,影响了正常的征税活动。
(3)缺乏法定的评估机构。目前为止,我国并没有规定具体的评估机构为有资质的评估机构,不利于实现征税活动的公平性和权威性。
2.不动产登记制度尚未统一
物业税征收的对象是公民、法人拥有的不动产,我国对不动产采取公示公信制度,征收结果的科学与否自然涉及到不动产的登记制度完善与否。但是我国目前仍缺乏相对完善的个人财产登记制度,使高收入者隐藏、瞒报财产数量成为可能。这样也就难以实现税收公平原则,也不利于税收征管。因此,要加强房地产税收管理,则必须强化登记制度,从而减少税源的流失。
二、对开征物业税的建议
物业税的开征在当前遭遇的一系列困难,并不在于其本身属性设置的不科学,而在于我国目前房地产税收制度中存在的种种缺陷,以及相关配套制度的缺失。加快开征物业税的脚步,就必须完善当前的房地产税收制度,笔者认为具体措施如下:
(一)厘清税、租、费分配结构
税、租、费三者之间存在的既相互重叠,又不合理相互替代的情况,上文已有所述。开征物业税的前提之一应当是厘清三者之间的关系,调整各自所属的职能范围。税的特征在于政府通过强制收取特定税种的费用,用于提供相关的公共服务,具有相对性、广泛性。租的本质在于政府通过出让土地的使用权获得一定的地租收益,是基于物权取得的收入。而费则具有强制性,是政府通过收取一定项目的费用,针对个体提供管理服务。三者具有不同的属性和职能。
笔者认为:厘清三者的分配结构,一方面能够完善房地产税收制度中存在的漏洞,加强税收制度的权威性和统一性,更重要的方面在于,通过梳理、调整三者的关系,能够进一步为物业税的开征提供实践操作的可能,具有十分重要的意义。
(二)调整、合并重复税种,统一内外税制、城乡税制,以体现税负公平
现行房地产保有环节的税种有三个:房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则,应该三税合并,不再区分内外资,不再区分自住、出租,统一征收。
统一内外税制,纳税人为内、外资企业、经济组织和个人。统一内资企业现在适用的房产税和城镇土地使用税,以及外资企业适用的城市房地产税,将外资企业、经济组织、个人纳入房地产税的纳税义务人之中,实现房地产税制的内外统一。
同样地,统一城乡税制,纳税人为城镇、农村的企业、经济组织和个人。打破城乡二元结构,促进农村物业税收制度的形成。
(三)完善物业税课税的配套制度和政策
物业税课税的配套制度和政策有众多,这里主要研究两个较为突出的方面:不动产评估制度和登记管理制度。
1.评估制度
物业税的征收必须建立在财产估价的基础上,因此,财产征管中最核心、最关键的问题也就是如何对财产计税价值进行评估的问题。我国目前并没有具体指导不动产评估的法律体系,也没有指定的较为权威的评估机构,这也是物业税无法开征的一个“硬伤”。笔者认为,评估工作的专业性、频繁性决定了该制度对物业税征收工作的重要作用,完善物业税制度的配套制度,应当注重做好物业税的评估制度建设。
2.登记制度
房地产产权登记制度是房地产管理的最基本制度,也是税收征管的最基本依据。前文已经阐述我国目前财产登记制度不健全,尤其是私有财产登记制度,不利于房地产税源控管,严重影响了税收征管的力度,致使不少税源流失。为加强对物业税税源的控制、方便税收的征收和管理,我国必须建立完善的房地产登记制度,使得征管部门能够全面掌握与房地产有关的信息、资料。主要包括:
第一,改变当前对房地产多部门登记、分级登记、分块等级的管辖制度,建立统一的房地产产权登记制度。
第二,明确房地产产权登记内容,改变以前房地产登记以物权登记为主的现状,要涵盖影响房地产价值及流转的所有登记,从土地使用权的取得到房屋报废都要进行登记。对土地的出让、房地产的开发、转让和出租以及房地产的灭失各个环节,都一一登记在案。在工作和资料掌握上,做到记录细致、健全③。
其他方面还可以包括:统一登记政策和程序;开展一次房地产集中清查登记工作;实行政务的计算机网络公开,便于工作人员和社会人员了解有关信息。
综上所述,笔者认为,针对当前物业税开征的难点,开征物业税需要完善房地产税收制度,建立一套适应社会主义市场经济的发展要求的税收制度,精简重复税种,优化课税结构,合理分配各环节税负,完善物业税课税的配套制度和政策。只有结合实际层面的困难,从可能性出发,才能找到一条符合当代中国国情的物业税开征之路。
注释:
①陈晴.影响物业税开征的法律因素及其制度设计.现代财经.2006(5).73-77.
②吴旭东,王春雷,李晶.我国不动产课税体系设计研究.财经问题研究.2008(7).77-83.
③姚稼强.改革我国房地产税制的政策建议.税务研究.2008(4).60-61.
参考文献:
[1]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究:理论、政策与可行性.北京:北京大学出版社.2007.
[2]陈多长.房地产税收论.北京:中国市场出版社.2005.
[3]孙放.从《物权法》谈我国开征物业税的法律基础.财会月刊(理论).2007(1).
[4]庞凤喜.物业税九大问题浅议.税务研究.2008(4).
[5]钟群,李惠芹.关于我国开征物业税的理性思考.商业经济.2008(9).