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从今年的1月1日起，住房贷款利率“局部升息”正式进入实施阶段。各家商业银行将取消原有的住房贷款优惠利率，而对大部分住房贷款老客户（在2005年3月17日之前申请住房贷款者）实行贷款基础利率上打“九折”的利率政策。从调整前后的住房贷款利率表中，我们不难看到，除6个月以内的短期住房贷款利率外，其余的几种期限的贷款利率均有不同程度的提高。
贷款利率提高了，对于买房者来说最直接的影响在于每个月支付的住房贷款将有不同幅度的提高。以一笔期限为10年的50万元贷款为例，如果按等额本息的方式还款，按照5.51%住房贷款利率计算，从2006年起买房者每月需多还款50元左右。如果50万元的贷款为20年期，在利率调整后，按5.51%的利率水平计算，月供会增加56元。
岁末年初，不少家庭会有投资和存款到期，有的人还在春节前领到一笔颇为丰厚的年终奖金和分红。手中的闲散资金多了起来，于是不少人把眼光投向了“提前还贷”。要不要提前还贷？提前还贷怎样还最合算？
要不要提前还贷
要不要提前还贷？对于大多数手头有闲散资金，又没有更好投资渠道的人来说，提前还贷不失为一种最简单的理财办法。现阶段，金融市场上的产品收益率普遍不景气，提高住房贷款利率之后，收益率高于贷款利率的稳健投资产品更不多见。
在这种市场背景下，多偿还一些银行贷款，就意味着少支付了银行利息。而且，最值得关注的一点是，提前还贷后，同样的贷款期限内，每个月需要支付的还款额和利息，减少的幅度要高于提前还贷的比例。
举个例子来说，南京的胡先生一家一年前贷款50万元购置了一套住房，分为20年按照等额等息的方式偿还。一年下来，胡先生已经偿还了14330元本金。今年胡先生所在的公司经营得不错，作为部门经理的胡先生也拿到了一笔5万元的年终分红，他准备拿这笔钱来提前还贷。这样的话，胡先生贷款的本金剩余435570元，贷款时间也只剩下了19年。通过银行的工作人员为胡先生制定的还款计划表，我们就可以发现胡先生虽然提前还贷了5万元，是总贷款额的十分之一，但是新的还款计划里每个月他需要支付的利息和贷款额却下降的幅度为10.3％,比本金减少的比例10％要高。
有闲散资金可以用作提前还贷的话，利息减少的比例要高于提前还贷的比例。提前还贷不失为一个减少家庭财务负担的办法。
全额还贷利息损失大
目前，各家银行实际操作的提前还贷主要有五种方式。第一种是将剩余的全部贷款一次性还清。第二种，部分提前还款，将还款期限缩短。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小月供负担。第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
全额提前还贷，就是一次性把剩余的全部贷款还清。看上去这种还贷方式最“彻底”，用一位刚刚办完全额还贷的张先生的话来说，“从此高枕无忧，再也不用担心房贷利率是不是又升高了”。
“人们都认为一次性提前还贷很划算，因为他们再也不需要为贷款支付利息了。”一位银行贷款科的工作人员这样告诉记者，“实际上，大部分贷款人忽略了已经支付的贷款利息成本，尤其是对于还贷时间比较短的客户来说，利息损失就更大了。”
他举了一个例子，假如客户在一年前申请了一笔30万的住房贷款，原定的贷款期限为15年，选择等额等息的还款方式，每个月需要还贷2421元，其中头一年里，每一个月的还贷额中利息支出占了大半，平均为每个月1300元左右。客户选择在第一年末全额提前还款，按照银行的规定，已经支付的利息是不予以退还的，这就意味着他为提前还款付出了15600元的代价。“算下来这种损失要比贷款利率上升，贷款人所需要多支付的利息多得多。”因此，对于还款时间不长的人来说，一次性全额还贷并不“划算”。
比较之下，贷款合同签订的时间越短，在贷款前期的所需要支付的利息费用就越少。我们对一笔30万元的贷款进行了不同的计算，在贷款的第一年，3年、5年、10年和15年期的住房贷款，每个月平均支付的利息随年限的增长而增加。
因此，如果有一次性提前还贷打算的人，在与银行签订贷款合同的时候，最好选择那种年限短、利率低的住房贷款，减少先期的利息损失。
部分还贷后如何调整还款计划
不过，根据银行业务部门所提供的数据表明，去银行提前还贷的人中，一次性提前还贷的人并不多，主要的是提前归还部分本金的，金额在5万－10万左右。对于他们来说，提前偿还部分贷款之后，是保持原来的贷款期限不变而减少月供，还是保持月供不变、缩短贷款年限，或者是期限、月供都变一变？
像刘先生家庭住房贷款还有25万的本金（15年期）没有偿还，年终拿到5万元的年终奖后，他和妻子商量后决定用这笔资金提前还贷。但是对于剩余的20万元贷款如何偿还，他们夫妇俩还没有商定。
银行的工作人员帮助刘先生进行了计算。
第一种计算方式是，提前部分还贷后，还款期限不变，仍然为原来的剩余期限15年，这样的话，刘先生每个月的还款额将由贷款利率提高前的1991元减少到1635.02元，总的利息支出是94303.60元。
第二种计算办法是，提前部分还贷后，还款期限相应缩短，同时月供增加。假设刘先生的20万元本金在10年内还清，月供增加到2171.32元，但总利息支出减少到60558.40元，比15年还清减少利息支出33745.20元。假设这20万元在8年内还清，月供继续增加到2580.63元，但总利息支出减少到47740.48元，比10年还清又减少利息支出12817.92元。
看来，支出的总利息随之减少，如期限进一步越短，月供则再次增加，支出的总利息却越来越少。但是，需要指出来的是，无论是8年、10年还是15年，适用的贷款利率都是一样的，缩短还款年限，支付的利息必然减少。
银行工作人员所推荐的最合算的一种方式是，将贷款期限压缩到5年之内。根据银行的贷款政策，5年期以上的贷款利率为5.31%，但是中短期的住房贷款利率要比这一利率低。如1－3年的住房贷款利率调整后为5.18%，3－5年期的住房贷款利率调整后为5.27%。
假设刘先生的20万元贷款在5年内就还清，利率也可降一档，月供增至3798.58元。假如刘先生一家能够应对这种还贷压力的话，既能在5年内还清住房贷款，又最大程度地减少了利息支出。对于其他的买房者来说，如果每个月的经济承受能力较强，或是贷款的期限较短，可以考虑把贷款期限压缩在3－5年这个范围内，以获得较低的贷款利率。
其实提前还贷还有一种方式，那就是不减少贷款的本金，而是对还款期限和月还款额进行调整。对于那些资本积累不足，没有可以动用的大笔资金的家庭来说，如果每个月还款压力不大，多还一点也没有问题的家庭来说，也是一种可行的减少利息支出的方案。
还贷前仍需筹划
有的人因为担心住房贷款利率升高，需要多支付贷款利息，而匆忙地回收其它资金，用于提前还贷。其实，这样的做法并不可取。
在进行提前还贷的决策之前，家庭和个人都应当仔细地审视一下整体的资产配置情况。比如留备的流动资金是不是够数，是不是足以应对新年里的各种资金需求，有没有足够的资金应对生活中的意外支出，保证在急需用钱的时候游刃有余。
有的人在春节之前会有一笔丰厚的年终奖或分红入账，如果有提前还贷意愿的话，最好先比较一下市场上各种投资渠道的收益，看看有没有收益率高于贷款利率的投资项目。如果存在一些比较稳健的投资品种，收益率又高于5.31%，显然这样的投资获益比提前还贷来得更合算。
而对于那些想把其它的投资变现，像定期存单、凭证式国债这样的产品，用于提前还贷。由于提前套现会蒙受一定的利息损失，在这种情况下，你就要仔细算一算，。损失的利息和节约的利息相比，到底哪个多一些。
根据银行的要求，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的存折上，然后由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷的话还可以向保险公司申请退回部分保险费。
贷款利率提高了，对于买房者来说最直接的影响在于每个月支付的住房贷款将有不同幅度的提高。以一笔期限为10年的50万元贷款为例，如果按等额本息的方式还款，按照5.51%住房贷款利率计算，从2006年起买房者每月需多还款50元左右。如果50万元的贷款为20年期，在利率调整后，按5.51%的利率水平计算，月供会增加56元。
岁末年初，不少家庭会有投资和存款到期，有的人还在春节前领到一笔颇为丰厚的年终奖金和分红。手中的闲散资金多了起来，于是不少人把眼光投向了“提前还贷”。要不要提前还贷？提前还贷怎样还最合算？
要不要提前还贷
要不要提前还贷？对于大多数手头有闲散资金，又没有更好投资渠道的人来说，提前还贷不失为一种最简单的理财办法。现阶段，金融市场上的产品收益率普遍不景气，提高住房贷款利率之后，收益率高于贷款利率的稳健投资产品更不多见。
在这种市场背景下，多偿还一些银行贷款，就意味着少支付了银行利息。而且，最值得关注的一点是，提前还贷后，同样的贷款期限内，每个月需要支付的还款额和利息，减少的幅度要高于提前还贷的比例。
举个例子来说，南京的胡先生一家一年前贷款50万元购置了一套住房，分为20年按照等额等息的方式偿还。一年下来，胡先生已经偿还了14330元本金。今年胡先生所在的公司经营得不错，作为部门经理的胡先生也拿到了一笔5万元的年终分红，他准备拿这笔钱来提前还贷。这样的话，胡先生贷款的本金剩余435570元，贷款时间也只剩下了19年。通过银行的工作人员为胡先生制定的还款计划表，我们就可以发现胡先生虽然提前还贷了5万元，是总贷款额的十分之一，但是新的还款计划里每个月他需要支付的利息和贷款额却下降的幅度为10.3％,比本金减少的比例10％要高。
有闲散资金可以用作提前还贷的话，利息减少的比例要高于提前还贷的比例。提前还贷不失为一个减少家庭财务负担的办法。
全额还贷利息损失大
目前，各家银行实际操作的提前还贷主要有五种方式。第一种是将剩余的全部贷款一次性还清。第二种，部分提前还款，将还款期限缩短。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小月供负担。第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
全额提前还贷，就是一次性把剩余的全部贷款还清。看上去这种还贷方式最“彻底”，用一位刚刚办完全额还贷的张先生的话来说，“从此高枕无忧，再也不用担心房贷利率是不是又升高了”。
“人们都认为一次性提前还贷很划算，因为他们再也不需要为贷款支付利息了。”一位银行贷款科的工作人员这样告诉记者，“实际上，大部分贷款人忽略了已经支付的贷款利息成本，尤其是对于还贷时间比较短的客户来说，利息损失就更大了。”
他举了一个例子，假如客户在一年前申请了一笔30万的住房贷款，原定的贷款期限为15年，选择等额等息的还款方式，每个月需要还贷2421元，其中头一年里，每一个月的还贷额中利息支出占了大半，平均为每个月1300元左右。客户选择在第一年末全额提前还款，按照银行的规定，已经支付的利息是不予以退还的，这就意味着他为提前还款付出了15600元的代价。“算下来这种损失要比贷款利率上升，贷款人所需要多支付的利息多得多。”因此，对于还款时间不长的人来说，一次性全额还贷并不“划算”。
比较之下，贷款合同签订的时间越短，在贷款前期的所需要支付的利息费用就越少。我们对一笔30万元的贷款进行了不同的计算，在贷款的第一年，3年、5年、10年和15年期的住房贷款，每个月平均支付的利息随年限的增长而增加。
因此，如果有一次性提前还贷打算的人，在与银行签订贷款合同的时候，最好选择那种年限短、利率低的住房贷款，减少先期的利息损失。
部分还贷后如何调整还款计划
不过，根据银行业务部门所提供的数据表明，去银行提前还贷的人中，一次性提前还贷的人并不多，主要的是提前归还部分本金的，金额在5万－10万左右。对于他们来说，提前偿还部分贷款之后，是保持原来的贷款期限不变而减少月供，还是保持月供不变、缩短贷款年限，或者是期限、月供都变一变？
像刘先生家庭住房贷款还有25万的本金（15年期）没有偿还，年终拿到5万元的年终奖后，他和妻子商量后决定用这笔资金提前还贷。但是对于剩余的20万元贷款如何偿还，他们夫妇俩还没有商定。
银行的工作人员帮助刘先生进行了计算。
第一种计算方式是，提前部分还贷后，还款期限不变，仍然为原来的剩余期限15年，这样的话，刘先生每个月的还款额将由贷款利率提高前的1991元减少到1635.02元，总的利息支出是94303.60元。
第二种计算办法是，提前部分还贷后，还款期限相应缩短，同时月供增加。假设刘先生的20万元本金在10年内还清，月供增加到2171.32元，但总利息支出减少到60558.40元，比15年还清减少利息支出33745.20元。假设这20万元在8年内还清，月供继续增加到2580.63元，但总利息支出减少到47740.48元，比10年还清又减少利息支出12817.92元。
看来，支出的总利息随之减少，如期限进一步越短，月供则再次增加，支出的总利息却越来越少。但是，需要指出来的是，无论是8年、10年还是15年，适用的贷款利率都是一样的，缩短还款年限，支付的利息必然减少。
银行工作人员所推荐的最合算的一种方式是，将贷款期限压缩到5年之内。根据银行的贷款政策，5年期以上的贷款利率为5.31%，但是中短期的住房贷款利率要比这一利率低。如1－3年的住房贷款利率调整后为5.18%，3－5年期的住房贷款利率调整后为5.27%。
假设刘先生的20万元贷款在5年内就还清，利率也可降一档，月供增至3798.58元。假如刘先生一家能够应对这种还贷压力的话，既能在5年内还清住房贷款，又最大程度地减少了利息支出。对于其他的买房者来说，如果每个月的经济承受能力较强，或是贷款的期限较短，可以考虑把贷款期限压缩在3－5年这个范围内，以获得较低的贷款利率。
其实提前还贷还有一种方式，那就是不减少贷款的本金，而是对还款期限和月还款额进行调整。对于那些资本积累不足，没有可以动用的大笔资金的家庭来说，如果每个月还款压力不大，多还一点也没有问题的家庭来说，也是一种可行的减少利息支出的方案。
还贷前仍需筹划
有的人因为担心住房贷款利率升高，需要多支付贷款利息，而匆忙地回收其它资金，用于提前还贷。其实，这样的做法并不可取。
在进行提前还贷的决策之前，家庭和个人都应当仔细地审视一下整体的资产配置情况。比如留备的流动资金是不是够数，是不是足以应对新年里的各种资金需求，有没有足够的资金应对生活中的意外支出，保证在急需用钱的时候游刃有余。
有的人在春节之前会有一笔丰厚的年终奖或分红入账，如果有提前还贷意愿的话，最好先比较一下市场上各种投资渠道的收益，看看有没有收益率高于贷款利率的投资项目。如果存在一些比较稳健的投资品种，收益率又高于5.31%，显然这样的投资获益比提前还贷来得更合算。
而对于那些想把其它的投资变现，像定期存单、凭证式国债这样的产品，用于提前还贷。由于提前套现会蒙受一定的利息损失，在这种情况下，你就要仔细算一算，。损失的利息和节约的利息相比，到底哪个多一些。
根据银行的要求，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的存折上，然后由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷的话还可以向保险公司申请退回部分保险费。